【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶關(guān)注：自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理及區(qū)內(nèi)生活配套。 （三）公務(wù) 員 購(gòu)買(mǎi)用途：居家、休閑 客戶特征：以金水區(qū)政府官員為主。隨著住房制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而隨著公務(wù)員的薪水不斷上升和他們職務(wù)的上升、灰色收入的增加，他們的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越強(qiáng)，高品質(zhì)的社區(qū)將成為他們的首選。 客戶關(guān)注：地段、自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理。 （四）城市外來(lái)高收入群體 購(gòu)買(mǎi)用途：居家、休閑、投資 客戶特征：在鄭州做生意較成功的外地人或外地駐鄭州機(jī)構(gòu)的外地人士，他們第 23 頁(yè) 共 51 頁(yè) 人在鄭州，思想、生活方式上已基本融于鄭州，然而不想再回到他們?cè)瓉?lái)生活地方，希望找一處相對(duì)理想的居所安定下來(lái)。 客戶關(guān)注：他們會(huì)選擇在配套齊全、交通便捷的地方安家，價(jià)格、教育、物業(yè)管理是他們關(guān)注較多的。 二、目標(biāo)客戶群的年齡 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為 30～ 55 歲為主，估計(jì)占 70%， 55 歲以上的占 15%以上。30 歲以下的，由于收入的原因，其在目標(biāo)客戶群中所占比重在 15%左右。 三、目標(biāo)客戶群區(qū)域分布 本案目標(biāo)客戶輻射鄭州全市，包括下轄縣市、周邊地市，其中以市區(qū)的金水區(qū)、管城區(qū)的客戶為主。 第 24 頁(yè) 共 51 頁(yè) 第六部分 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目建筑規(guī)劃的目的，在于通過(guò)充分市場(chǎng)需求研究，依靠科學(xué)的規(guī)劃布局、別具一格的建筑風(fēng)格、環(huán)境設(shè)計(jì)，注入創(chuàng)新 理念，從而提升產(chǎn)品附加值，并將產(chǎn)品價(jià)值最大化。 （ 1）考慮到城市總體規(guī)劃、土地成本、建筑工程成本、開(kāi)發(fā)企業(yè)利于預(yù)期及市場(chǎng)可承受范圍，盡量在可能范圍內(nèi)將容積率做足； （ 2）在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，依據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大趨勢(shì)，充分考慮消費(fèi)群體在物質(zhì)層面和精神層面的需求，“天人合一，人與自然共生” ； （ 3）建筑外形、建筑功能的定位適度超前 ； （４） 戶型設(shè)計(jì)上有所創(chuàng)新； （５）社區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)創(chuàng)新； （６）車(chē)位設(shè)計(jì)創(chuàng)新； （７）推廣“精裝修商品房”。 第 25 頁(yè) 共 51 頁(yè) 一、建筑風(fēng)格 從本項(xiàng)目目標(biāo)客戶消費(fèi)心理來(lái)看，大多希望自己購(gòu)買(mǎi)的 物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上能體現(xiàn)其高檔之處。建議 “銀河灣太極國(guó)際公館” 采用清新明快的色調(diào)、簡(jiǎn)約的線條、營(yíng)造優(yōu)雅的視覺(jué)效果，體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約濱水建筑風(fēng)格。 二、建筑功能與形態(tài) （一）住宅建筑 考慮及依據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)研究成果，項(xiàng)目占地 畝，近 萬(wàn)㎡，要開(kāi)發(fā)近 30萬(wàn)㎡的建筑面積，容積率近 ，考慮地塊因素，結(jié)合對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，建議“銀河灣太極國(guó)際公館”住宅產(chǎn)品以小高層、高層為主。小高層為（ 11＋ 1）形式，高層住宅設(shè)計(jì)在 18 層左右，部分可做到 24 層。在合理控制樓間距、保證居住者視野開(kāi)闊的前 提下，盡可能將容積率做足，以保證開(kāi)發(fā)企業(yè)利益最大化。 第 26 頁(yè) 共 51 頁(yè) （二）公共建筑 １、商業(yè)建筑 作為整個(gè)社區(qū)的配套，建議本項(xiàng)目一期商業(yè)配套設(shè)施建設(shè) 7000 ㎡左右。從社區(qū)東南角始，至小區(qū)主入口，做沿街商業(yè)。在東南角開(kāi)發(fā)一總建筑面積約 5000 ㎡的三層商業(yè)用房，主要用于品牌超市經(jīng)營(yíng)，用于休閑、娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)；并以其為龍頭，沿街至主入口，建設(shè)一層“國(guó)際水岸風(fēng)情街”，總建筑面積 2020 ㎡左右；并通過(guò)集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的互動(dòng)，構(gòu)成銀河灣太極國(guó)際公館“社區(qū) SHOPPING MALL”。 ２、會(huì)所 本項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)、居住人口近萬(wàn)人，一 個(gè)會(huì)所不能夠完全滿足社區(qū)居民便利地生活，建議本項(xiàng)目建設(shè)雙會(huì)所。在地塊中段主入口處設(shè)一建筑面積約 3000 ㎡的“太極會(huì)所”，半地下處理，地面一層，地下一層；在地塊北部設(shè)一建筑面積 3000 ㎡的二層生活會(huì)所。 第 27 頁(yè) 共 51 頁(yè) ３、幼兒園 建議本項(xiàng)目在南北各設(shè)一幼兒園，以滿足 近萬(wàn)人社區(qū)幼兒托管、教育的需要，總建筑面積約 2020 ㎡ 。 三、建筑布局 充分考慮“銀河灣太極國(guó)際公館”項(xiàng)目地塊因素及工程進(jìn)度，建議分三個(gè)組團(tuán)進(jìn)行建筑布局，彼此既相互獨(dú)立，又相互依存。 地塊南部組團(tuán)，點(diǎn)式與板式相結(jié)合，點(diǎn)式高層形成一線景觀，板式形成二線景 觀；中部組團(tuán)及北部組團(tuán)以行列式布局為主，局部半圍合； 項(xiàng)目一期設(shè)一個(gè)主入口，二、三期視屆時(shí)開(kāi)發(fā)狀況再定出入口，原則上整個(gè)小區(qū)不少于出入口； ３、在 小區(qū)一期、二期銜接處的臨街一側(cè)設(shè)太極會(huì)所； ４、在小區(qū)北部組團(tuán)臨街處設(shè)計(jì)一生活會(huì)所，以滿足北部區(qū)域社區(qū)居民生活的需要，同時(shí)通過(guò)會(huì)所帶動(dòng)北部的人流，創(chuàng)造未來(lái)商業(yè)發(fā)展空間。 第 28 頁(yè) 共 51 頁(yè) 四、建筑單體設(shè)計(jì)提示 以提高居住質(zhì)素，提供經(jīng)典的住宅平面、建筑立面為設(shè)計(jì)原則，充分考慮鄭州當(dāng)?shù)剌^高收入階層的居住習(xí)慣和消費(fèi)需求，進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)。 （一）戶型 目前在鄭州市場(chǎng)上，小錯(cuò)層住宅 市場(chǎng)供給較少，市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況較好。據(jù)此，建議本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，采用“大開(kāi)間、小進(jìn)深”的設(shè)計(jì)手法，二房以平層為主，三房、四房考慮一部分小錯(cuò)層處理 ； 為提高住宅的實(shí)用率及業(yè)主個(gè)性化需求，部分大戶型考慮彈性間隔的可能性 ； 考慮北方生活習(xí)慣及室內(nèi)的通風(fēng)、采光，戶型全明處理； 采用低臺(tái)凸窗的處理； ５ 、充分考慮玄關(guān)和衣帽間的設(shè)置。 （二）外立面 建筑外立面用材主要為釉面磚，局部用涂料； 第 29 頁(yè) 共 51 頁(yè) 采用飄窗、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)（生活陽(yáng)臺(tái)和觀景陽(yáng)臺(tái)）； 統(tǒng)一安排空調(diào)機(jī)位，隱蔽處理，保證外立面的統(tǒng)一與美觀。 （三 ）屋頂 復(fù)式住宅頂樓作退臺(tái)處理，設(shè)屋頂花園； 屋頂采用簡(jiǎn)潔明快的現(xiàn)代構(gòu)架處理。 （四）精裝修 本項(xiàng)目建議以“精裝修房” （部分四房、復(fù)式除外）概念 入市。 以精裝修房入市， 對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō) ， 能做到省事、省時(shí)、省心、省力、省錢(qián) ； 對(duì)太極公司 來(lái)說(shuō)， 首先 有利于 帶動(dòng)屬下的裝飾裝修公司經(jīng)濟(jì)效益 ，其次 有利于毛坯房售后裝修的規(guī)范化服務(wù)，裝修質(zhì)量能得到全過(guò)程、全方位的控制和保證 。 １、市場(chǎng)分析 （１）住宅裝修最快也需用 30 天，要消費(fèi)者投入大量的時(shí)間和精力； 第 30 頁(yè) 共 51 頁(yè) （２）選擇何家裝修公司以及采用何種裝修材料，直接關(guān)系到房屋裝修質(zhì)量 的好壞。 如何選擇家裝， 令消費(fèi)者感到很頭痛； （３）目前鄭州精裝修房處于空白，大部分的發(fā)展商對(duì)于是否采用精裝修房持觀望態(tài)度；若本項(xiàng)目以精裝修房入市，既可展示公司高瞻遠(yuǎn)矚的戰(zhàn)略目標(biāo) —— “鄭州第一家”，又可顯示公司雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還可彰顯樓盤(pán)高貴品質(zhì)； （４）建設(shè)部在《 關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[1999]72 號(hào)）中要求，加強(qiáng)住宅裝修的管理，推行一次裝修模式，規(guī)范住宅裝修市場(chǎng)行為，提高住宅裝修集約化水平，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，引導(dǎo)住宅建設(shè)健康發(fā)展， 提倡精裝修房入市。另外，為推進(jìn)精裝修住 宅開(kāi)發(fā)進(jìn)程并規(guī)范管理辦法，近日建設(shè)部頒布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》，為住宅精裝修提供了權(quán)威而詳細(xì)的參考標(biāo)準(zhǔn)。 ２、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 精裝修房入市，本項(xiàng)目是作為一種嘗試，不可避免存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，在處理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避環(huán)節(jié)上應(yīng)慎之又慎。風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提示如下： 第 31 頁(yè) 共 51 頁(yè) ○市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)引導(dǎo)消費(fèi)者，激發(fā)需求增量，達(dá)到預(yù)期的銷(xiāo)售目標(biāo)。 ○投資風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)展商增加成本投入情況下，應(yīng)要求購(gòu)房者先簽約付款和法律認(rèn)可，才進(jìn)行裝修，達(dá)到減輕發(fā)展商投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。 ○競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。因價(jià)格比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)偏高，通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)策略的訴求和引導(dǎo)，引發(fā)消費(fèi)者利益共鳴 ，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額。 ○法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)。在裝修的流程中要妥善處理好各種問(wèn)題（如裝修質(zhì)量）。在購(gòu)房