【文章內(nèi)容簡介】 客戶關注：自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理及區(qū)內(nèi)生活配套。 （三）公務 員 購買用途：居家、休閑 客戶特征：以金水區(qū)政府官員為主。隨著住房制度的改革，年輕的政府官員福利分房的機會越來越少，而隨著公務員的薪水不斷上升和他們職務的上升、灰色收入的增加，他們的購買力越來越強，高品質(zhì)的社區(qū)將成為他們的首選。 客戶關注：地段、自然生態(tài)的環(huán)境、良好的物業(yè)管理。 （四）城市外來高收入群體 購買用途：居家、休閑、投資 客戶特征：在鄭州做生意較成功的外地人或外地駐鄭州機構的外地人士，他們第 23 頁 共 51 頁 人在鄭州，思想、生活方式上已基本融于鄭州，然而不想再回到他們原來生活地方，希望找一處相對理想的居所安定下來。 客戶關注：他們會選擇在配套齊全、交通便捷的地方安家，價格、教育、物業(yè)管理是他們關注較多的。 二、目標客戶群的年齡 本項目的目標客戶群為 30～ 55 歲為主，估計占 70%， 55 歲以上的占 15%以上。30 歲以下的，由于收入的原因，其在目標客戶群中所占比重在 15%左右。 三、目標客戶群區(qū)域分布 本案目標客戶輻射鄭州全市，包括下轄縣市、周邊地市，其中以市區(qū)的金水區(qū)、管城區(qū)的客戶為主。 第 24 頁 共 51 頁 第六部分 產(chǎn)品定位 項目建筑規(guī)劃的目的，在于通過充分市場需求研究，依靠科學的規(guī)劃布局、別具一格的建筑風格、環(huán)境設計，注入創(chuàng)新 理念，從而提升產(chǎn)品附加值，并將產(chǎn)品價值最大化。 （ 1）考慮到城市總體規(guī)劃、土地成本、建筑工程成本、開發(fā)企業(yè)利于預期及市場可承受范圍，盡量在可能范圍內(nèi)將容積率做足； （ 2）在規(guī)劃設計時，依據(jù)目前房地產(chǎn)市場發(fā)展大趨勢，充分考慮消費群體在物質(zhì)層面和精神層面的需求，“天人合一，人與自然共生” ； （ 3）建筑外形、建筑功能的定位適度超前 ； （４） 戶型設計上有所創(chuàng)新； （５）社區(qū)環(huán)境、街區(qū)環(huán)境設計創(chuàng)新； （６）車位設計創(chuàng)新； （７）推廣“精裝修商品房”。 第 25 頁 共 51 頁 一、建筑風格 從本項目目標客戶消費心理來看，大多希望自己購買的 物業(yè)保值增值，在建筑風格上能體現(xiàn)其高檔之處。建議 “銀河灣太極國際公館” 采用清新明快的色調(diào)、簡約的線條、營造優(yōu)雅的視覺效果，體現(xiàn)現(xiàn)代簡約濱水建筑風格。 二、建筑功能與形態(tài) （一）住宅建筑 考慮及依據(jù)項目市場研究成果，項目占地 畝，近 萬㎡，要開發(fā)近 30萬㎡的建筑面積，容積率近 ，考慮地塊因素，結合對鄭州房地產(chǎn)市場的研究，建議“銀河灣太極國際公館”住宅產(chǎn)品以小高層、高層為主。小高層為（ 11＋ 1）形式，高層住宅設計在 18 層左右，部分可做到 24 層。在合理控制樓間距、保證居住者視野開闊的前 提下，盡可能將容積率做足，以保證開發(fā)企業(yè)利益最大化。 第 26 頁 共 51 頁 （二）公共建筑 １、商業(yè)建筑 作為整個社區(qū)的配套，建議本項目一期商業(yè)配套設施建設 7000 ㎡左右。從社區(qū)東南角始，至小區(qū)主入口，做沿街商業(yè)。在東南角開發(fā)一總建筑面積約 5000 ㎡的三層商業(yè)用房，主要用于品牌超市經(jīng)營，用于休閑、娛樂經(jīng)營；并以其為龍頭，沿街至主入口，建設一層“國際水岸風情街”，總建筑面積 2020 ㎡左右；并通過集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的互動，構成銀河灣太極國際公館“社區(qū) SHOPPING MALL”。 ２、會所 本項目地塊狹長、居住人口近萬人，一 個會所不能夠完全滿足社區(qū)居民便利地生活，建議本項目建設雙會所。在地塊中段主入口處設一建筑面積約 3000 ㎡的“太極會所”，半地下處理，地面一層，地下一層；在地塊北部設一建筑面積 3000 ㎡的二層生活會所。 第 27 頁 共 51 頁 ３、幼兒園 建議本項目在南北各設一幼兒園，以滿足 近萬人社區(qū)幼兒托管、教育的需要，總建筑面積約 2020 ㎡ 。 三、建筑布局 充分考慮“銀河灣太極國際公館”項目地塊因素及工程進度，建議分三個組團進行建筑布局，彼此既相互獨立，又相互依存。 地塊南部組團，點式與板式相結合，點式高層形成一線景觀，板式形成二線景 觀；中部組團及北部組團以行列式布局為主，局部半圍合； 項目一期設一個主入口，二、三期視屆時開發(fā)狀況再定出入口，原則上整個小區(qū)不少于出入口； ３、在 小區(qū)一期、二期銜接處的臨街一側設太極會所； ４、在小區(qū)北部組團臨街處設計一生活會所，以滿足北部區(qū)域社區(qū)居民生活的需要，同時通過會所帶動北部的人流，創(chuàng)造未來商業(yè)發(fā)展空間。 第 28 頁 共 51 頁 四、建筑單體設計提示 以提高居住質(zhì)素，提供經(jīng)典的住宅平面、建筑立面為設計原則，充分考慮鄭州當?shù)剌^高收入階層的居住習慣和消費需求，進行建筑單體設計。 （一）戶型 目前在鄭州市場上，小錯層住宅 市場供給較少，市場銷售狀況較好。據(jù)此，建議本項目在戶型設計上，采用“大開間、小進深”的設計手法，二房以平層為主，三房、四房考慮一部分小錯層處理 ； 為提高住宅的實用率及業(yè)主個性化需求，部分大戶型考慮彈性間隔的可能性 ； 考慮北方生活習慣及室內(nèi)的通風、采光，戶型全明處理； 采用低臺凸窗的處理； ５ 、充分考慮玄關和衣帽間的設置。 （二）外立面 建筑外立面用材主要為釉面磚，局部用涂料； 第 29 頁 共 51 頁 采用飄窗、雙陽臺設計（生活陽臺和觀景陽臺）； 統(tǒng)一安排空調(diào)機位，隱蔽處理，保證外立面的統(tǒng)一與美觀。 （三 ）屋頂 復式住宅頂樓作退臺處理，設屋頂花園； 屋頂采用簡潔明快的現(xiàn)代構架處理。 （四）精裝修 本項目建議以“精裝修房” （部分四房、復式除外）概念 入市。 以精裝修房入市， 對消費者來說 ， 能做到省事、省時、省心、省力、省錢 ； 對太極公司 來說， 首先 有利于 帶動屬下的裝飾裝修公司經(jīng)濟效益 ，其次 有利于毛坯房售后裝修的規(guī)范化服務，裝修質(zhì)量能得到全過程、全方位的控制和保證 。 １、市場分析 （１）住宅裝修最快也需用 30 天，要消費者投入大量的時間和精力； 第 30 頁 共 51 頁 （２）選擇何家裝修公司以及采用何種裝修材料，直接關系到房屋裝修質(zhì)量 的好壞。 如何選擇家裝， 令消費者感到很頭痛； （３）目前鄭州精裝修房處于空白，大部分的發(fā)展商對于是否采用精裝修房持觀望態(tài)度；若本項目以精裝修房入市，既可展示公司高瞻遠矚的戰(zhàn)略目標 —— “鄭州第一家”，又可顯示公司雄厚的經(jīng)濟實力，還可彰顯樓盤高貴品質(zhì)； （４）建設部在《 關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》（國辦發(fā)[1999]72 號）中要求，加強住宅裝修的管理，推行一次裝修模式，規(guī)范住宅裝修市場行為，提高住宅裝修集約化水平，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)化進程，引導住宅建設健康發(fā)展， 提倡精裝修房入市。另外，為推進精裝修住 宅開發(fā)進程并規(guī)范管理辦法，近日建設部頒布了《商品住宅裝修一次到位實施導則》，為住宅精裝修提供了權威而詳細的參考標準。 ２、風險規(guī)避 精裝修房入市，本項目是作為一種嘗試，不可避免存在一定的風險，在處理風險規(guī)避環(huán)節(jié)上應慎之又慎。風險規(guī)避提示如下： 第 31 頁 共 51 頁 ○市場需求風險。通過引導消費者，激發(fā)需求增量，達到預期的銷售目標。 ○投資風險。在發(fā)展商增加成本投入情況下，應要求購房者先簽約付款和法律認可，才進行裝修，達到減輕發(fā)展商投資風險的目的。 ○競爭風險。因價格比競爭樓盤偏高，通過加強營銷策略的訴求和引導，引發(fā)消費者利益共鳴 ，從而擴大市場份額。 ○法律糾紛風險。在裝修的流程中要妥善處理好各種問題（如裝修質(zhì)量）。在購房