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正文內(nèi)容

某房地產(chǎn)項(xiàng)目定位思考(編輯修改稿)

2025-01-20 08:20 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑類別:小高層 住宅及公寓戶數(shù): 約 2023戶 商 鋪 : 商業(yè)面積 2萬(wàn)平米,單間間隔 30100 ㎡ ,層高 , 13000元 / ㎡ 消化情況: 05年 10月推售一期公寓,當(dāng)月售罄 借鑒意義: 萬(wàn)科主動(dòng)倡導(dǎo)老城文化的回歸,引發(fā) 人們對(duì)區(qū)域居住情結(jié)的共鳴, 住宅市場(chǎng)啟示: 短期內(nèi)區(qū)域住宅市場(chǎng)中小戶型需求旺盛。 整體供應(yīng)量大,但該片區(qū)內(nèi)商品房短期內(nèi)的供應(yīng)量較少。 目前在售的樓盤(pán)都是舊城改造項(xiàng)目,拉開(kāi)莞城改造的序幕。舊城改造將逐步推動(dòng)老城中心的復(fù)興。 舊城改造使得大批量原著居民需求量增大,中大戶型具有較大挖掘空間。 —— 特定區(qū)域 第二部分:地塊解析 地塊情況 ◇ 項(xiàng)目地塊位于莞城區(qū),西面是運(yùn)河和運(yùn)河路,南面是創(chuàng) 業(yè)路,北靠可園南路,東靠創(chuàng)業(yè)社區(qū)。 ◇ 地塊內(nèi)部東高西低,有一定原生植物風(fēng)景,東北面可見(jiàn)金源大廈。 ◇ 本項(xiàng)目總占地約 12萬(wàn) ㎡,運(yùn)河沿街約 300m,創(chuàng)業(yè)沿街約300米 創(chuàng)業(yè)路 果菜大廈 運(yùn)河路 金源大廈 創(chuàng)業(yè)社區(qū) 創(chuàng)業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目四至 項(xiàng)目 SWOT分析及應(yīng)對(duì)策略 W O T ?借助舊城改造之勢(shì) ?產(chǎn)品創(chuàng)新、科學(xué)規(guī)劃 ?注重內(nèi)部景觀營(yíng)造 ?多元化產(chǎn)品線 ?稀缺性 ?全新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念 利用機(jī)會(huì),克服劣勢(shì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì),搶占機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì),轉(zhuǎn)化威脅 ?多元化產(chǎn)品線 ?差異化產(chǎn)品 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?內(nèi)部景觀營(yíng)造 ?形象包裝 ?客戶細(xì)分 減小劣勢(shì),避免威脅 S S項(xiàng)目規(guī)模大 S周邊配套非常完善; S地塊有高差,層次感強(qiáng)。 S 地塊認(rèn)知度高 W運(yùn)河兩側(cè)居住氛圍差 W運(yùn)河污染影響 W單行道的影響 O東莞整體經(jīng)濟(jì)向好; O東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升階段; O運(yùn)河的治理; O片區(qū)的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā) O可塑性強(qiáng),易于形成地標(biāo)性建筑 T板塊內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈,客戶分流較為嚴(yán)重; T新政下房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。 本項(xiàng)目應(yīng)盡可能發(fā)揮地塊優(yōu)勢(shì),注重對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新和景觀的營(yíng)造,以一個(gè)較高的市場(chǎng)形象,打造一個(gè)全新的換代產(chǎn)品。 —— 特定人群 缺乏東莞歸屬感的外來(lái)人員 外來(lái)打工及 初次置業(yè)者 中低收入消費(fèi)群 公務(wù)員及企業(yè)高職 投資 從東莞人口購(gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)的變化看, 東莞中小戶型在未來(lái)幾年 有很大的挖掘空間。 東莞購(gòu)買(mǎi)力結(jié)構(gòu)分析 原居民及高收入人群 客戶戶籍 東莞籍本土居民 東莞以外廣東籍人士 外省人士 境外人士 職業(yè)構(gòu)成 私營(yíng)企業(yè)主、自由 職業(yè)者、公務(wù)員 企業(yè)管理、技術(shù)研發(fā) 個(gè)體戶、工商業(yè) 經(jīng)營(yíng)者、白領(lǐng) 私營(yíng)企業(yè)主、外 企中高層職員 東莞本土居民仍是中心城區(qū)購(gòu)房客戶的主力群體 政府公務(wù)員,私營(yíng)企業(yè)主、工商業(yè)主仍然是購(gòu)房置業(yè)的中堅(jiān)力量 企事業(yè)單位中高層管理及技術(shù)人員開(kāi)始融入中高端消費(fèi)群體 近年中心城區(qū)購(gòu)房客戶構(gòu)成 雍華庭 雍華庭客戶構(gòu)成情況35%25%6%10%15%9%莞城居民東城居民南城萬(wàn)江鎮(zhèn)區(qū)其他地王廣場(chǎng) 地王廣場(chǎng)客戶構(gòu)成情況50%25%15%15%莞城區(qū)居民莞城區(qū)以外的本土居民鎮(zhèn)區(qū)其他本項(xiàng)目 城市星座客戶構(gòu)成情況35%20%28%17% 莞城居民莞城以外的本土居民外來(lái)白領(lǐng)階層其他城市星座 東湖花園 東湖花園客戶構(gòu)成情況35%10%20%30%5% 公務(wù)員中高層職員白領(lǐng)階層城區(qū)居民其他—— 客戶定位 第三部分:項(xiàng)目定位 莞城 萬(wàn)江 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域分布及構(gòu)成 以莞城、萬(wàn)江、為核心區(qū)域;以中堂、高
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