【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 會所把實用和形式結(jié)合起來，滿足高檔小區(qū)物質(zhì)和形象要求 會所和商業(yè) —— 89 項目價值鏈構(gòu)成 主力客群 主力產(chǎn)品 整盤概念 形象傳播的作用即是將產(chǎn)品的價值清晰的傳遞給消費者 高品質(zhì) 高品位 中高等消費人群有較高品質(zhì)追求 地段 環(huán)境 休閑 人生觀 配套 教育 運動 事業(yè)觀 戶型 藝術(shù) 自然觀 居住 ——生活 ——時尚 ——理念 90 項目價值構(gòu)造 四大支撐點 建筑品質(zhì) 園林景觀 主題社區(qū) 區(qū)域價值 項目價值鏈構(gòu)成 說明 貴公司給本案操作時間太短，因此盡我們所能，提供盡可能全的市場分析，并提出初步的產(chǎn)品建議，不足之處敬請諒解 92 謝 謝 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 70 產(chǎn)品定位 ——建筑單體建議 ——特別戶型 ?應(yīng)考慮新需求的增長 建議： 將三室兩廳主要是 30—50歲購房消費者，照顧老人的需求，在房屋隔壁設(shè)計一室一廳或兩室一廳的小面積房屋，對老人既方便照顧，又相對獨立。區(qū)域內(nèi)消費者對本地段認知度較高。 板塊代表樓盤 項目核心賣點：品牌、 綠化、公園 關(guān)鍵二：公園 ?項目西面即為郁洲公園，出門就可以去公園散步等 49 本項目未來的競爭態(tài)勢 ——三國演義 +群雄逐鹿 直接競爭樓盤： 御景龍灣未推出房源 2— 5期，面積約 50萬平方米 香溢江南未推出 2期高層住宅房源面積約： 16萬平米 注：直接競爭項目未來 3年可能推出面積約為 66萬，加之本項目 21萬平方米，共 87萬平米 狹小區(qū)域?qū)⑸涎?“ 三國演義 ” 其他區(qū)域間接競爭項目： 平高府邸未銷售面積 金海東郡項目未來可售面積約 40萬平米（ 2年內(nèi)可能加入競爭） 加之其他如中央華府未推出部分，明珠皇冠未推出部分等等 未來 2—5年期間，新浦東區(qū)同品質(zhì)樓盤至少推出 138萬平米，市場競爭可想而知 （南部鳳凰新城亦是潛在競爭者，本案不做展開） 50 第二部分 思路創(chuàng)新 港匯項目定位分析 51 港匯項目基地概述 —— 經(jīng)濟指標 占地面積： 建筑面積：約 21萬平方米 容積率： 建筑密度： 22% 綠化率： 30% 主城東部新區(qū)的大中型住宅樓盤 52 基地概述 ——地理特征 地塊位于連云港市新浦區(qū)郁州南路與海寧大道交叉口。 關(guān)鍵三：景觀綠化 ?項目在建設(shè)初期就花費上百萬做了景觀綠化樣板， ?其對老百姓吸引力大 板塊代表樓盤 項目核心賣點：品牌、學(xué)區(qū)、景觀綠化 景觀效果 直接競爭樓盤 35 直接競爭樓盤 香益江南圖片 36 直接競爭樓盤 香益江南圖片 37 項目概況 開發(fā)商 金泰房地產(chǎn)有限公司 總建面 約 ㎡ 規(guī)劃 8棟高層，共 670戶 地段 北臨朝陽路，西臨郁洲路 戶型配比 148 ㎡ 左右約占 2%， 170 ㎡ 左右約占 58%， 180 ㎡ 左右約占 10% ,196 ㎡ 左右約占 30%. 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 9月 19日 推出量 萬㎡ 銷售價格 歷史均價 5200， 5400， 5600，目前 5800元 / ㎡ 去化狀況 已去化 16%，約 21500 ㎡ 客戶構(gòu)成 客戶基本都是自主，生意人占比例大，其余部分為公務(wù)員 板塊代表樓盤 平高府邸 項目一二期 間接競爭樓盤 38 關(guān)鍵一：超高綠化率 ?含項目自身周邊的綠化，可以達到近 70%的綠化率 關(guān)鍵二：下沉式廣場 ?港城首創(chuàng) 2200㎡ 集中下沉式商業(yè)配套廣場 關(guān)鍵三： 酒店式大堂 ?酒店式挑高大堂，給住戶尊貴身份的感覺 板塊代表樓盤 項目核心賣點：超高綠化率、下沉式廣場、酒店式大堂 39 項目概況 開發(fā)商 連云港市 陽光海灣置業(yè)有限公司 總建面 約 24萬㎡ 規(guī)劃 22棟高層， 14棟排屋，共約 1578套 地段 東臨學(xué)院路，南臨海寧路，西臨科苑路，北臨建設(shè)路 戶型配比 100 ㎡ 左右的二房占 30%， 130 ㎡ 左右的三房占 60%，140 ㎡ 以上面積占 10%（含陽光排屋） 開發(fā)節(jié)奏 開盤時間 2023年 1月 30日 推出量 項目已推出三期共約 1170套，約 17萬㎡ 銷售價格 歷史均價 3800、 4200、 5500，目前 5700元 / ㎡ ；排屋歷史均價 5300元 / ㎡ 去化狀況 推出房源已基本去化完 客戶構(gòu)成 公務(wù)員約占 50%，教師等好點單位的約占 25%，其它生意人等占 25%。 本案 博威江南明珠苑 28 樓盤 住宅已推總量及價格 已推產(chǎn)品余量 御景龍灣 一期推 600戶住宅，約 ㎡，目前均價5500元 / ㎡ 445 ㎡ 香溢江南 一期 408戶住宅，三期 40戶排屋， ㎡； 目前均價 5650元 / ㎡ 7800 ㎡ 平高府邸 總推 8棟高層 670戶約 ㎡，目前均價 5800元 / ㎡ 124500㎡ 中央華府 已推 17萬 ㎡； 5700元 / ㎡ 推出部分已基本售完，余約 1000 ㎡ 東瑞花園 總推 10棟洋房， 6棟高層，共 ㎡，推出 ㎡，高層 5500元 / ㎡ ，洋房8500— 11000元 / ㎡ 22386 ㎡ 君悅財富廣場 共 4棟高層約 14萬 ㎡，推出 ㎡ ，6000元 / ㎡ 24000 ㎡ 明珠皇冠花園 共 24棟，已推 4棟 ㎡， 5500元 / ㎡ 0 博威江南明珠苑 13期共推 665套， ㎡， 5800元 / ㎡ 2300 合計 住宅 ㎡ 住宅余 182431 ㎡ 區(qū)域在售個案推案情況 區(qū)域目前供應(yīng)與未來供應(yīng)都以高層產(chǎn)品為主 直接競爭樓盤每個項目平均銷售 /年 29 項目概況 開發(fā)商 連云港德源泰置業(yè)有限公司 總建面 58萬㎡ 規(guī)劃 總規(guī)劃 3900戶， 22棟高層、 23棟小高層、 12棟多層；共分五期開發(fā) 地段 東臨東鹽河路，南臨海寧路，西臨巨龍路，北臨建設(shè)路 戶型配比 9095㎡ ，占 50%； 147 ㎡ 左右占 50%。 ?新浦區(qū)上市量和銷售量在未來均穩(wěn)步增長，處于供銷兩旺。 16 房地產(chǎn)投資占固定投資比重走勢 —— 比例適中 5 8 4 . 7 27 7 7 . 6 81 0 0 0 . 17 9 . 3 81 1 2 . 8 8 1 1 0 . 8 11 3 . 5 81 4 . 5 11 1 . 0 80200400600800100012002023年 2023年 2023年0246810121416固定資產(chǎn)投資 億元 房地產(chǎn)投資 億元 房地產(chǎn)占固定總投資比重 %?2023年固定資產(chǎn)投資顯著擴大。 7 著眼連云港全局，探求連云港房地產(chǎn) 市場戰(zhàn)略和形象的制高點 在連云港的房地產(chǎn)開發(fā)水平正逐步朝著現(xiàn)代化接軌的基礎(chǔ)上 ， 在同質(zhì)樓盤各有特色 、 市場競爭加劇的情況下 ， 【 港匯項目 】 應(yīng)該站得高 、 看得遠 ， 定位準 ， 更進一步體現(xiàn)新港城新魅力 ， 才能在連云港市場占領(lǐng)戰(zhàn)略制高點 ， 形成營銷勢能 。