【正文】 趨勢 56 上海甲級(jí)寫字樓入住率分析 57 上海甲級(jí)寫字樓市場租金分析與預(yù)測 58 截至 2022年第四季度 上海各區(qū)域甲級(jí)寫字樓平均租金叫價(jià) 59 上海甲級(jí)寫字樓入駐率分析 截至 2022年第四季度 比照美國紐約、中國香港、新加坡和日本東京的甲級(jí)寫字樓市場，上海甲級(jí)寫字樓的入駐率相對(duì)令人滿意 60 上海寫字樓售價(jià)與租金回報(bào)率分析 目前寫字樓租金回報(bào)率呈穩(wěn)中上升趨勢，保持在 9~10%之間這同樣是市場接受的租金回報(bào)率范圍，可作為本項(xiàng)目定價(jià)提供參考依據(jù)。 在這些高素質(zhì)的甲級(jí)寫字樓互相輝映下，靜安區(qū)已成為上海最成功的核心商務(wù)區(qū)之一。 隨著這些項(xiàng)目的交付使用，靜安區(qū)將成為上海的核心 CBD之一。 1991年以來 ， 上海經(jīng)濟(jì)已連續(xù) 10年保持兩位數(shù)增長 。 83 (第三產(chǎn)業(yè)比重增加 )將導(dǎo)致寫字樓需求結(jié)構(gòu)性增加！ 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)構(gòu)性調(diào)整 84 原有寫字樓客戶企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大對(duì)寫字樓的需求增加 1998年 GE China Shartex Center 2022年 GE Lighting Nan Zheng Building GE Medical International Trade Center GE Plastics GE Engines GE Turbo Systems GE Special Materials GE Industrial United Plaza GE Corporate GE Capital Plaza 66 85 370萬平方米 上海 750萬平方米 1900萬平方米 2600萬平方米 547萬平方米 新加坡 倫敦 東京 2900萬平方米 紐約 香港 上海甲級(jí)寫字樓擁有 廣闊的市場發(fā)展空間 86 宏觀政策分析 寫字樓市場分析 項(xiàng)目競爭分析 項(xiàng)目定位分析 客戶定位分析 項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目競爭分析 主力競爭 分析 潛在競爭 分析 優(yōu)劣勢分析 87 項(xiàng)目競爭分析 主力競爭分析 88 晶采世紀(jì)大廈 ? 交付日期 : 2022 年第 一 季度 ? 總面積 : 36190 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 26層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 11201200 平方米建筑面積 ? 凈層高 : 待確認(rèn) ? 地板 : 待確認(rèn) ? 電梯數(shù) : 6 ? 停車位 : 待確認(rèn) ? 實(shí)用率 : 70% 發(fā)展商 臺(tái)灣鼎 — 集團(tuán)。 89 設(shè)計(jì)理念 美國 F+A建筑事務(wù)所在中國沒有其他設(shè)計(jì)案例。 90 營銷策略 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)參照臺(tái)灣的通用概念，中央?yún)^(qū)域分布大量承重柱，對(duì)整層或大型租戶的空間設(shè)計(jì)布局帶來嚴(yán)重障礙。以賣住宅的老思想來賣寫字樓。 市場總經(jīng)理是何志康 ， 到任該項(xiàng)目之前主理新鴻基的中環(huán)廣場的市場推廣 。 天安中心 93 營銷策略 寫字樓標(biāo)準(zhǔn)房型設(shè)計(jì)為弧型，承重柱大。而且沒有固定的市場營銷策劃和項(xiàng)目現(xiàn)場代理團(tuán)隊(duì)。 該公司擁有自己的物業(yè)管理公司 。 ? 宣傳賣點(diǎn)上主打 “ 眼光 ” 主題 ， 意在突出 “ 有投資眼光的人就會(huì)看準(zhǔn)本案投資機(jī)會(huì) ” 的主題 ， 通過 “ 拉 ” 的方式展開一系列的營銷宣傳 。 ?科技設(shè)計(jì)有新意，獨(dú)創(chuàng)有 萬兆光纖 ?5000平方米豪華共享大堂，風(fēng)格獨(dú)特 ?住宅銷售理念，會(huì)有相當(dāng)大的媒體廣告投放 ?充分利用原住宅的會(huì)所提供服務(wù) ?比元海早取得預(yù)售證，有時(shí)間優(yōu)勢 華敏翰尊國際 ?延安路高架影響難以避免 ?地理位置難顯標(biāo)志性 ?管理層懷疑下屬能力、內(nèi)部 “ 派系 ” 斗爭不斷 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 97 發(fā)展商 臺(tái)灣地產(chǎn)商，在上海的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在保持與人民廣場的空間連續(xù)性同時(shí)，兼顧與南側(cè)工人文化宮協(xié)調(diào)性。 歷久彌新 為使用者提供物理的舒適性基礎(chǔ)上，確保對(duì)四周建筑物擁有開闊的眺望性，將合理的自然光引入辦公空間內(nèi)部，提高使用者的精神舒適性。 主入口：符合整層或大型用戶的空間至今未委托任何物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的市場推廣，租售和價(jià)格策略一直不明朗。出售成交價(jià)約為美金 22002400/平方米建筑面積，現(xiàn)有租約的租金水平大概在美金 ，投資回報(bào)率不夠吸引投資客戶。該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)參照香港長江中心，是上海第一個(gè)嘗試地板送風(fēng)系統(tǒng)的寫字樓。 現(xiàn)已由人民集團(tuán)股權(quán)置換下此項(xiàng)目公司。 寫字樓的主入口在吳江路，進(jìn)出不太方便。 沒有任何寫字樓發(fā)展經(jīng)驗(yàn) 。 ?該項(xiàng)目的 “ 風(fēng)水 ” 在業(yè)內(nèi)人士看來也是有比較大的問題。 ? 項(xiàng)目所處區(qū)域人文環(huán)境良好，為項(xiàng)目的品質(zhì)提供支持。 ? 上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)大量企業(yè)對(duì)寫字樓擴(kuò)租的需求。 ? 對(duì)辦公環(huán)境要求高的廣告、設(shè)計(jì)、文化類公司及外資辦事處將在未來幾年大量增加，這將使本項(xiàng)目的優(yōu)勢得以發(fā)揮。 ? 上海未來 3~5年甲級(jí)寫字樓的集中大量供應(yīng)將使市場競爭更為激烈。 ?大量同類型供應(yīng) ?政策風(fēng)險(xiǎn) ?價(jià)格 SWOT 分析 112 項(xiàng)目競爭分析 案例分析 113 華夏銀行大廈（原名京銀大廈） 發(fā)展商 上海京銀大廈建設(shè)發(fā)展有限公司，中方為中國華能集團(tuán)，外方為韓國漢拿能源集團(tuán)。 挑戰(zhàn) 京銀大廈在 2022年曾經(jīng)整棟銷售給一家投資機(jī)構(gòu)。全力調(diào)動(dòng)戴德梁行本身資源被并作大批量郵遞、特別開幕儀式和各類研討軟性推廣活動(dòng)。 114 圣愛大廈 發(fā)展商 中房集團(tuán)、上海基督教協(xié)會(huì)和一家港資公司。 挑戰(zhàn) 但因各種原因，業(yè)主的建設(shè)資金一直存在問題，原計(jì)劃 2022年落成的物業(yè)因資金原因沒有完工，并分拆出售。是長寧區(qū)規(guī)劃的商業(yè)和交通集散樞紐中心地區(qū)。 解決方案 為了爭取到足夠的投資者和市場注意力，邀請高力房地產(chǎn)顧問作為聯(lián)合獨(dú)家代理作市場推廣。在 2022年落成并對(duì)外銷售。 解決方案 以低價(jià)和于徐家匯中心地區(qū)新的寫字樓物業(yè)的唯一性作市場推廣， 成果 吸引到上海外商服務(wù)中心等有影響力的機(jī)構(gòu)， 王經(jīng)理 115 兆豐數(shù)碼廣場 發(fā)展商 新長寧集團(tuán)。是少有的以售為主的甲級(jí)寫字樓。推廣期間，戴德梁行與業(yè)主事先確認(rèn)階段售價(jià)底線并有充分授權(quán)，業(yè)主只負(fù)責(zé)對(duì)銷售面積的控制。外界對(duì)此間情況不明確。是少有的以售為主的甲級(jí)寫字樓。 ? 大量銷售型寫字樓過度營銷將對(duì)寫字樓市場造成多方面的負(fù)面影響。 ?大型買客的時(shí)機(jī)。 ? 大量外資、外地企業(yè)進(jìn)滬發(fā)展產(chǎn)生了對(duì)寫字樓的新生需求。 ? 項(xiàng)目所處地區(qū)非傳統(tǒng) CBD地區(qū)，辦公聚集效應(yīng)不明顯。 ? 依托人民廣場地區(qū)的發(fā)展，周邊商業(yè)設(shè)施齊全，有著良好的商務(wù)環(huán)境。 ?亞洲金融危機(jī)對(duì)其的影響比較大，增加了不少財(cái)務(wù)融資成本并因此停工數(shù)年。由于使用不便等因素日益體現(xiàn)，預(yù)計(jì)在附近新的寫字樓落成后大多會(huì)搬離此地。 該項(xiàng)目的地理位置比較優(yōu)越，地處 “ 梅泰恒 ” 地區(qū)，并享有地鐵 2號(hào)線石門路站上蓋的優(yōu)勢。 104 華爾登廣場二期 （ THE CENTRE） 層數(shù) 40層 建筑結(jié)構(gòu) 核心筒外框架結(jié)構(gòu) 外墻 玻璃幕墻 樓面面積 約 2200平方米 實(shí)用率 約 72% 外墻至墻間距離 約 樓面承載能力 300公斤 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)樓板與樓板間高度 高架地板高度 500毫米 客用電梯 18部可載 21人 (1650公斤）的高速電梯分布 4個(gè)使用區(qū)域 消防 /載貨用電梯 2部消防 /載貨用電梯服務(wù)于各個(gè)樓層 暖氣，通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng) 空調(diào)均采用四管式地臺(tái)送風(fēng)，同時(shí)每層配備直接數(shù)控式可變風(fēng)量系統(tǒng)。為盡快出手，在下半年不排除和記黃埔下調(diào)成交價(jià)格的可能性。由于其創(chuàng)始人在幾年前過世，后人沒有能力打理上海的業(yè)務(wù)，因此將三個(gè)項(xiàng)目公司賣給香港和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)。為該項(xiàng)目內(nèi)部使用者和由外部眺望的人們提供莊重厚實(shí)和安全感。根據(jù)不同歷史階段的需求變化提供靈活的平面形式。 都市總部大樓（黃浦 104地塊） ?預(yù)計(jì)交付日期 : 2022 年第 二 季度 ?總面積 : 40950 平方米建筑面積 ?總樓層 : 22 層 ?標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2022 平方米建筑面積 ?凈層高 : ?地板 : 架空地板 ?電梯數(shù) : 待確認(rèn) ?停車位 : 138 ?實(shí)用率 : 75% 98 設(shè)計(jì)理念 由世界著名的日本丹下都市建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。 目前擁有自己的近 30個(gè)人的銷售隊(duì)伍。 公司治理有濃厚的家族管理風(fēng)格 。 天安中心 ?發(fā)展商回報(bào)期望值太高 ?房型落后，實(shí)用率較低 ?缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)的支持與配合，難有良好形象 ?地理位置優(yōu)越，交通便利 ?周圍環(huán)境和景觀理想，視野開闊 ?附近市級(jí)商業(yè)、文化設(shè)施完備 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 94 華敏翰尊國際 ? 預(yù)計(jì)交付日期 : 2022 年第 二 季度 ? 總面積 : 127， 900 平方米建筑面積 ? 總樓層 : 28 層 ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積 : 2500 平方米建筑面積 ? 凈層高 : ? 地板 : 水泥地 ? 電梯數(shù) : 16+2 ? 停車位 : 500 ? 實(shí)用率 : 75% 發(fā)展商 臺(tái)灣蔡 家族 ， 發(fā)展過長寧區(qū)住宅項(xiàng)目 — 華敏世紀(jì)廣場 。 獨(dú)家銷售代理為第一太平。 92 設(shè)計(jì)理念 該大廈的建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方安在亞洲金融危機(jī)前已完成，因此在很多方面顯得比較落后，包括承重柱的分布，弧型的外立面設(shè)計(jì)等。 天安中心是其在上海的第一個(gè)寫字樓項(xiàng)目 。 發(fā)展商對(duì)寫字樓營銷比較陌生，市場推廣的態(tài)度不夠積極，非常保守。 晶采世紀(jì)大廈 大堂設(shè)計(jì) 用挑高 3層空間吸納南向陽光，將地下一層的咖啡吧和二樓的藝術(shù)展示廳相連接。晶采世紀(jì)大廈是鼎 —集團(tuán)在上海的第二個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 伴隨著上海經(jīng)濟(jì)的騰飛 ， 人民生活也已步入小康生活 。 69 金融機(jī)構(gòu) 專業(yè)咨詢 部分知名企業(yè)客戶 70 制藥業(yè) 律師行 部分知名企業(yè)客戶 71 傳統(tǒng)制造業(yè) 廣告業(yè) 部分知名企業(yè)客戶 72 資訊科技業(yè) CNC 中國網(wǎng)通 消費(fèi)品、貨運(yùn)業(yè) 部分知名企業(yè)客戶 73 日資企業(yè) 部分知名企業(yè)客戶 74 租賃面積在 3001400平方米建筑面積的中型租戶，平均占所有前述現(xiàn)有六幢寫字樓可租賃面積的 44%，在五年內(nèi)，加入 WTO對(duì)中國特別是上海經(jīng)濟(jì)的正面刺激作用將發(fā)揮至最大，這些在亞洲和大中國地區(qū)的業(yè)務(wù)也將會(huì)有良好的發(fā)展，人員編制將會(huì)大幅擴(kuò)充。 所有在規(guī)劃的國際甲級(jí)寫字樓都是由知名發(fā)展商參與，并會(huì)按國際先進(jìn)水準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。 恒隆廣場、中信泰富廣場和嘉里中心在業(yè)界被譽(yù)為上海浦西地區(qū)最成功的甲級(jí)寫字樓。 ? 北外灘、世博園區(qū)將成為新興 CBD地區(qū) ? 樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)于區(qū)域財(cái)政及經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作 用導(dǎo)致閘北、普陀、楊浦、虹口、閔行 等區(qū)紛紛啟動(dòng)寫字樓項(xiàng)目，這些新興區(qū) 域?qū)懽謽菍⑽齾^(qū)域型客戶的入駐，形 成不同規(guī)模的 “ 區(qū)域商務(wù)中心 ” — DBC(District Bussiness Centre) ? 今后 3~5年上海寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)如下局面： “ 時(shí)間集中、地區(qū)分散、主體多元 ” 市場風(fēng)險(xiǎn)加劇。 2022 虹橋上海城一期 中國電信大廈 仙樂斯廣場 2022 中欣大廈 外灘中心 海洋大廈 虹橋上海城二期 浦發(fā)大廈 萬都中心 海通證券大廈 香港新世界大廈 47 2022年供應(yīng)量 編號(hào) 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 寫字樓建面 等級(jí) 1 航新大廈 徐匯區(qū) 29,279 A 2 萬泰大廈 靜安區(qū) 21,000 A 3 中商大廈 陸家嘴 55,000 A 4 海通證券大廈 黃浦區(qū) 61,000 A 5 長春藤大廈 靜安區(qū) 14,704 A 6 均瑤大廈 徐匯區(qū) 60,000 A 7 震旦大廈 陸家嘴 66,000 A 8 來福士大廈 黃浦區(qū) 87,733 A+ 9 兆豐大廈 長寧區(qū) 55,000 A 10 輕科大廈 徐匯區(qū) 11,000 A 11 白渡路商辦樓 黃浦區(qū) 20,000 A 12 埃力生國際大廈 黃浦區(qū) 19,502 A 13 企業(yè)大道 盧灣區(qū) 77,000 A 總計(jì) 577， 218 由于市場的不確定性，以上數(shù)據(jù)僅供參考 1 8 6 7