【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 體的素質(zhì)。 組團(tuán) D： 該地塊緊臨東明路，具備一定的商業(yè)價(jià)值，但項(xiàng)目商業(yè)對(duì)東明路商業(yè)會(huì)形成分散人流的現(xiàn)象，所以用來(lái)建設(shè)學(xué)?；蚬卉囌?，提升 B地塊的商業(yè)價(jià)值； 組團(tuán) C： 地塊相對(duì)位于區(qū)域內(nèi)側(cè)，發(fā)展空間相對(duì)局限性較大，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較差，該地塊用于安臵村民。 ?A組團(tuán)規(guī)劃總建筑面積約 ㎡，綜合容積率約為。 ?分布鑫苑路以北，地塊方正，體量較小，利于整體開(kāi)發(fā)。 ?整個(gè)組團(tuán)的居住價(jià)值較高，易于形成高品質(zhì)的風(fēng)情居住區(qū)。 北地塊價(jià)值分析 —— 地塊完整、規(guī)模小、均好性強(qiáng)，利于整體布局和環(huán)境規(guī)劃，南部臨近公園及東風(fēng)渠綠化帶、生活氛圍優(yōu)越，有發(fā)展 高尚風(fēng)情住區(qū) 的機(jī)會(huì) 沿鑫苑路和天府路打造臨街底商作為社區(qū)配套，層數(shù)建議為 12層，提升小區(qū)品質(zhì)和價(jià)值。 沿鑫苑路，臨近東風(fēng)渠綠化帶部分可打造小高層產(chǎn)品，提升整個(gè)住區(qū)的品質(zhì)。 風(fēng)情居住區(qū)的中央景觀帶，結(jié)合水景打造別具風(fēng)景的景觀，提升小區(qū)的居住舒適性。 啟示： 地塊 A適合整體開(kāi)發(fā)，在形象推廣及后期營(yíng)銷上建議與南邊地塊相對(duì)獨(dú)立，但建筑形象保持統(tǒng)一，這樣既能保證北地塊的產(chǎn)品銷售速度，實(shí)現(xiàn)資金回籠，又能兼顧整個(gè)社區(qū)規(guī)劃的形象統(tǒng)一性。 項(xiàng)目地塊價(jià)值 主題商業(yè)街 高尚風(fēng)情居住區(qū) 城市綜合體 高尚都市住區(qū) 項(xiàng)目地塊價(jià)值發(fā)展機(jī)會(huì) —— 城市綜合體 +風(fēng)情居住區(qū) A 特色風(fēng)情商業(yè)街 B C 結(jié)合板塊“ 規(guī)劃市場(chǎng) ”的發(fā)展方向，項(xiàng)目在整合區(qū)域資源，提升區(qū)域綜合居住價(jià)值的基礎(chǔ)上，將具備 特色、品質(zhì) 發(fā)展特點(diǎn) 城市綜合體+風(fēng)情居住區(qū) 現(xiàn)狀 ?鄭州“自助型” 房地產(chǎn)區(qū)域； ?市政配套、商服氛圍檔次較高 ； ?“區(qū)域級(jí)商圈”的商業(yè)功能帶動(dòng)了 商業(yè)商務(wù)及生活配套的發(fā)展； ?綜合居住功能仍有提升的空間。 未來(lái) ?改善型城市生活領(lǐng)域； ?對(duì)未來(lái)周邊城市群的輻射引導(dǎo)作用； ?配套功能完善、綜合居住功能強(qiáng)大； ?新城市生活組團(tuán)； ?多功能復(fù)合物業(yè)的發(fā)展空間。 居住功能 消費(fèi)功能 商務(wù)功能 休閑功能 投資功能 ?品質(zhì)性居住 ?改善性居住 ?服務(wù)性居住 ?配套式商業(yè) ?特色化商業(yè) ?服務(wù)性商務(wù) ?發(fā)展型商務(wù) ?區(qū)域性休閑 ?服務(wù)性休閑 ?投資升級(jí) ?投資服務(wù) 項(xiàng)目地塊價(jià)值 同致行思考 綜合以上內(nèi)容： 在道路交通方面：項(xiàng)目目前僅東風(fēng)路與東明路兩條道路交通情況較好，西側(cè)與南側(cè)未來(lái)規(guī)劃道路的打通將會(huì)大大提升項(xiàng)目整體的商業(yè)價(jià)值； 在道路價(jià)值方面：目前東風(fēng)路、東明路的價(jià)值巨大，所以在未來(lái)一定要利用其實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高利潤(rùn)、形象塑； 在地塊周邊環(huán)境方面：南地塊道路北側(cè)及東側(cè)均有亮點(diǎn)，而西側(cè)及南側(cè)相對(duì)受原住宅小區(qū)的影響發(fā)展相對(duì)有限，所以未來(lái)東風(fēng)路與東明路的價(jià)值核心明顯；而北地塊周邊居住環(huán)境相對(duì)較好，易于形成品質(zhì)性住宅； 由于項(xiàng)目自身地塊條件優(yōu)越，但交通、規(guī)劃等條件受限，在建立?選擇專門化?發(fā)展模式的前提下，應(yīng)著重考慮按?區(qū)域功能領(lǐng)導(dǎo)者和補(bǔ)缺者?的方向發(fā)展。 核心詞 —— 條件優(yōu)越，規(guī)劃受限 領(lǐng)導(dǎo)者 —壟斷價(jià)格 —產(chǎn)品有不可重復(fù)性 —過(guò)河拆橋 追隨者 —搭便車，借勢(shì) —以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) —價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 —目標(biāo)明確，挖掘客戶 —瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 —?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 —改變游戲規(guī)則 —強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) —強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大 次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 競(jìng)爭(zhēng)定位分析 四種競(jìng)爭(zhēng)策略簡(jiǎn)析 北地塊住宅產(chǎn)品 南地塊打造區(qū)域商業(yè)龍頭 通過(guò)公寓產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)力 南地塊住宅產(chǎn)品 南地塊商務(wù)辦公 商業(yè)業(yè)態(tài)個(gè)性化 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商務(wù)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域商業(yè)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域生活圈再認(rèn)識(shí) 地塊再認(rèn)識(shí) 地塊交通情況再認(rèn)識(shí)、地塊價(jià)值再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目客戶再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項(xiàng)目定位再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目屬性定位、各類產(chǎn)品定位、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及建議 項(xiàng)目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項(xiàng)目投資測(cè)算分析及開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目的整體利潤(rùn)情況、開(kāi)發(fā)節(jié)奏情況 項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及解決的方案 本次匯報(bào)溝通的目標(biāo) 4 5 6 1 2 3 7 項(xiàng)目客戶分析 啟示 —— 結(jié)合 CLD板塊未來(lái)發(fā)展等諸多因素，板塊未來(lái)的客戶構(gòu)成范圍廣泛，而目前板塊所形成的客戶圈層，將成為未來(lái)客戶進(jìn)駐的重要發(fā)展源，客戶之間的紐帶關(guān)系也將日益加劇。 匯總調(diào)研果 —— 板塊客戶 35%為外地客戶，主要來(lái)源地是新密、新鄭、滎陽(yáng)、許昌、周口、信陽(yáng)等地。 板塊內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主及專業(yè)市場(chǎng)商戶臵業(yè)比例約為20%，購(gòu)買力極強(qiáng)！ 東南部樓盤外地客戶和商戶比例尤其突出，如曼哈頓、升龍鳳凰城等項(xiàng)目。 北部客戶則以區(qū)域內(nèi)政府單位、事業(yè)單位、大型國(guó)有企業(yè)等工作的高收入人群為主，外地客戶比例相對(duì)較低，如圣菲城 〃 銀堤漫步等樓盤。 項(xiàng)目客戶分析：通過(guò)在售項(xiàng)目調(diào)研，板塊客戶目前表現(xiàn)出以 “片區(qū)及市內(nèi)為主”，“外地客戶本地化” 的特征，下一步將隨著客戶圈層的穩(wěn)定，向更廣泛的 “外向型” 空間輻射。 ?藍(lán)堡灣： 鄭州周邊地市、縣城客戶購(gòu)買人群主力購(gòu)買，如滎陽(yáng)、新密、周口、信陽(yáng)等地！ ?圣菲城： 金水區(qū)行政企事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主以及地市客戶為主！ ?正弘數(shù)碼公寓： 以科技市場(chǎng)業(yè)主、項(xiàng)目周邊商業(yè)從業(yè)人員及行政事業(yè)單位客戶！ ?嘉辰時(shí)代公寓： 周邊中小企業(yè)客戶、以及經(jīng)三路、花園路區(qū)域商戶投資臵業(yè)客戶。 消費(fèi)者類別 年齡 階段 級(jí)別 比例 客 戶 來(lái) 源 需求物業(yè) 說(shuō) 明 企業(yè)高管 25 至 60 核心 15% 周邊商務(wù)圈、行政單位 公寓、二房、三房 各大金融、商場(chǎng)高管人員 游離 5% 金水區(qū)金融機(jī)構(gòu)、商場(chǎng)、知名企業(yè) 公寓、二房、三房 作為第二、三次臵業(yè)自住型 游離 5% 周邊市縣的企業(yè)主 ,主要為：新密、新鄭、滎陽(yáng)、許昌、周口、信陽(yáng)等地 公寓、二房、三房 作為第二、三次臵業(yè)度假、投資型 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者 核心 10% 科技市場(chǎng)、花園路 —— 經(jīng)三路商圈商戶 公寓、二房、三房 作為首次次臵業(yè)自住、改善常住型 政府公職人員 核心 10% 金水區(qū)企事業(yè)單位、中大型企業(yè)高管 公寓、三房 企事業(yè)單位全體員工 城市白領(lǐng)階層 核心 30% 區(qū)域商務(wù)圈內(nèi)的各個(gè)公司 區(qū)域周邊原住民 公寓、二房、三房 主要為：金融、 IT、商鋪經(jīng)營(yíng)、小型企業(yè)主 游離 5% 各行業(yè)精英群體，來(lái)自金水區(qū)為主 公寓、二房 主要為：金融、咨詢及服務(wù)行業(yè) 游離 5% 金水區(qū)各類中小企業(yè) 公寓、二房 教育從業(yè)人員，接近工作地點(diǎn) 投資階層 核心 15% 可爭(zhēng)取到的以投資或投機(jī)為主要臵業(yè)目的的專 職人員，企業(yè)主、政府權(quán)力人員， 商業(yè)、小戶型 主要投資：公寓、商業(yè) 項(xiàng)目客戶分析 項(xiàng)目目標(biāo)客戶圈層鎖定 核心客戶 省內(nèi)及市區(qū)的中高收入者、投資者 來(lái)源：省內(nèi)各地 一級(jí)市場(chǎng)客戶 二級(jí)市場(chǎng)客戶 教育、 IT產(chǎn)業(yè)、原住民 來(lái)源：周邊政府單位、教育機(jī)構(gòu)、各類科硎單位工作人員、電腦城商戶、周邊希望改善居住的客群體 核心客戶：板塊內(nèi)金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位及行政單位白領(lǐng)階層、中高管、原區(qū)域住民中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)者 來(lái)源：片區(qū)周邊 項(xiàng)目客戶定位 —— 核心為板塊內(nèi) 金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位及行政單位白領(lǐng)階層、中高管、原區(qū)域住民中經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)者 項(xiàng)目客戶分析 三級(jí)市場(chǎng)客戶 愛(ài)好公寓居住方式的 及有投資需求的客戶 來(lái)源：鄭州、省內(nèi)各地 客戶臵業(yè)趨向描述 ?投資趨向： 不再一味追求短期回報(bào)，而是將物業(yè)作為一種資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，更看重物業(yè)復(fù)合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對(duì)于城市資源的占有。 ?居住趨向： 改善性住房，追求更高品質(zhì)的生活，需求更大面積戶型，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的稀缺性。 ?支付趨向： 擁有較強(qiáng)的支付能力，能夠承受較高的單價(jià)與總價(jià)，愿為產(chǎn)品及服務(wù)買單。 ?購(gòu)買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看重居住在周邊人群，更愿意居住在現(xiàn)有居住區(qū)域。 ?產(chǎn)品要求： 符合“環(huán)保、智能、低碳”標(biāo)準(zhǔn)，外觀（表現(xiàn)形式）獨(dú)具個(gè)性，包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎(chǔ)上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，更好的社區(qū)配套。 ?配套、服務(wù)要求： 體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務(wù)在高品質(zhì)的同時(shí)，盡可能的復(fù)合與完善。同時(shí)保證自身生活的私密。 項(xiàng)目客戶分析 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商務(wù)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域商業(yè)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域生活圈再認(rèn)識(shí) 地塊再認(rèn)識(shí) 地塊交通情況再認(rèn)識(shí)、地塊價(jià)值再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目客戶再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項(xiàng)目定位再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目屬性定位、各類產(chǎn)品定位、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及建議 項(xiàng)目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項(xiàng)目投資測(cè)算分析及開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目的整體利潤(rùn)情況、開(kāi)發(fā)節(jié)奏情況 項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及解決的方案 本次匯報(bào)溝通的目標(biāo) 4 5 6 1 2 3 7 優(yōu)勢(shì)（ Strength） 1. 成熟區(qū)域，價(jià)值突出； 2. 一線濱水，稀缺資源； 3. 交通便利，通達(dá)四方； 4. 商業(yè)繁華，生活便利； 5. 金融中心，形象名片； 劣勢(shì)（ Weakness） 1. 距離經(jīng)三路尚有距離限制寫字樓物業(yè)發(fā)展； 2. 東向人氣暫不旺； 3. 南側(cè)安臵區(qū)與西側(cè)老社區(qū)，形象受影響； 機(jī)會(huì)（ Opportunity） 1. 區(qū)域土地日益稀缺； 2. 片區(qū)居住形象受追捧； 3. 交通升級(jí)，升值在即； 4. 片區(qū)面臨商業(yè)、辦公、居住多種發(fā)展利好 威脅（ Threaten） 1. 調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)后市不明朗； 2. 周邊及沿東風(fēng)路在售項(xiàng)目、潛在土地供應(yīng)對(duì)項(xiàng)目存在一定的沖擊。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 (ST) 成熟商圈物業(yè)的稀缺性， 快速進(jìn)行市場(chǎng)占位 減小劣勢(shì)，避免威脅(WT) 利用規(guī)劃變通， 將劣勢(shì)分散轉(zhuǎn)化 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì) (SO) 利用區(qū)域占位， 強(qiáng)調(diào)多向發(fā)展可能 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) (WO) 精工化運(yùn)作模式， 重點(diǎn)鎖定客群，快打快銷 項(xiàng)目發(fā)展方向 —— 通過(guò)“ 形象再造、價(jià)值附加、區(qū)域借力、強(qiáng)勢(shì)占位 ”策略，重點(diǎn)打造項(xiàng)目建筑于成熟區(qū)域核心之上的 “標(biāo)志性特色稀缺綜合體”的特色， 以項(xiàng)目的 “稀缺精品” 概念快速開(kāi)發(fā)銷售 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng) —— 項(xiàng)目的成功源自外部及內(nèi)部?jī)r(jià)值的構(gòu)建，項(xiàng)目的核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的成功起到關(guān)鍵性的作用， 本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)在于各物業(yè)檔次的提升來(lái)拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 稀缺區(qū)位 資源整合 產(chǎn)品突破 項(xiàng)目地處金水區(qū)核心區(qū)域，商務(wù)、商業(yè)、居住功能成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度強(qiáng)，具備發(fā)展多種物業(yè)的潛力。打造與區(qū)位相適宜的產(chǎn)品是本案價(jià)值體現(xiàn)的關(guān)鍵。 項(xiàng)目周邊外部配套資源完善，包括餐飲、金融、教育、醫(yī)療等，對(duì)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)價(jià)值較高，項(xiàng)目應(yīng)借助“巨人的肩膀”，依靠產(chǎn)品規(guī)模及后發(fā)優(yōu)勢(shì)，充分吸納外部資源，提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 本案地處稀缺板塊，未來(lái)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較小，項(xiàng)目應(yīng)跳出區(qū)域限制，站在更高的平臺(tái)上看待產(chǎn)品的打造。 區(qū)域板塊商業(yè)、商務(wù)條件基礎(chǔ)良好，與經(jīng)三路沿線商業(yè)項(xiàng)目相比，本案不具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但本案應(yīng)充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，以合理的商業(yè)定位，承載區(qū)域商業(yè)地標(biāo)的轉(zhuǎn)移。 綜合功能 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系實(shí)現(xiàn) ———— 構(gòu)建項(xiàng)目自身價(jià)值體系，意義在于整合內(nèi)外部資源，對(duì)區(qū)域商業(yè)價(jià)值的 造勢(shì) 及外部資源的 借勢(shì) 運(yùn)用到項(xiàng)目 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng) 住宅創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì) 配套競(jìng)爭(zhēng)力 教育、醫(yī)療、金融、廣場(chǎng)等生活資源豐富 優(yōu)勢(shì)資源競(jìng)爭(zhēng)力 東風(fēng)渠沿線稀缺景觀資源 整合商業(yè)資源，打造高端項(xiàng)目形象 地段競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)三路、東風(fēng)路四通八達(dá)交通體系 整合競(jìng)爭(zhēng)力 舒適性居住規(guī)劃 與城市發(fā)展戰(zhàn)略高度結(jié)合 片區(qū)高端形象 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 新一代科技智能化應(yīng)用 行政事業(yè)單位、酒店等商務(wù)資源價(jià)值較多 周邊成熟商業(yè)業(yè)態(tài)組合 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模體量 開(kāi)發(fā)難度的要求 城市發(fā)展的要求 項(xiàng)目的價(jià)值資源 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)已經(jīng)超越了常規(guī) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的范疇，而帶有 濃厚的運(yùn)營(yíng)城市空間的色彩 借助城市資源，運(yùn)營(yíng)城市價(jià)值， 城市綜合體發(fā)展模式的升級(jí)演繹。 項(xiàng)目整體發(fā)展方向 發(fā)展價(jià)值思考 —— 基于項(xiàng)目自身的發(fā)展方向，結(jié)合未來(lái)區(qū)域的變化特征、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征等諸多因素，項(xiàng)目整體在開(kāi)發(fā)定位方面將突出5大價(jià)值體系 價(jià)值① 對(duì)板塊未來(lái)城市核心資源占有的價(jià)值 創(chuàng)新產(chǎn)品