【文章內容簡介】 體的素質。 組團 D： 該地塊緊臨東明路，具備一定的商業(yè)價值，但項目商業(yè)對東明路商業(yè)會形成分散人流的現(xiàn)象，所以用來建設學校或公交車站，提升 B地塊的商業(yè)價值； 組團 C： 地塊相對位于區(qū)域內側，發(fā)展空間相對局限性較大，商業(yè)價值相對較差，該地塊用于安臵村民。 ?A組團規(guī)劃總建筑面積約 ㎡，綜合容積率約為。 ?分布鑫苑路以北，地塊方正，體量較小，利于整體開發(fā)。 ?整個組團的居住價值較高，易于形成高品質的風情居住區(qū)。 北地塊價值分析 —— 地塊完整、規(guī)模小、均好性強，利于整體布局和環(huán)境規(guī)劃，南部臨近公園及東風渠綠化帶、生活氛圍優(yōu)越，有發(fā)展 高尚風情住區(qū) 的機會 沿鑫苑路和天府路打造臨街底商作為社區(qū)配套，層數(shù)建議為 12層，提升小區(qū)品質和價值。 沿鑫苑路，臨近東風渠綠化帶部分可打造小高層產品，提升整個住區(qū)的品質。 風情居住區(qū)的中央景觀帶，結合水景打造別具風景的景觀，提升小區(qū)的居住舒適性。 啟示： 地塊 A適合整體開發(fā)，在形象推廣及后期營銷上建議與南邊地塊相對獨立，但建筑形象保持統(tǒng)一，這樣既能保證北地塊的產品銷售速度，實現(xiàn)資金回籠，又能兼顧整個社區(qū)規(guī)劃的形象統(tǒng)一性。 項目地塊價值 主題商業(yè)街 高尚風情居住區(qū) 城市綜合體 高尚都市住區(qū) 項目地塊價值發(fā)展機會 —— 城市綜合體 +風情居住區(qū) A 特色風情商業(yè)街 B C 結合板塊“ 規(guī)劃市場 ”的發(fā)展方向，項目在整合區(qū)域資源，提升區(qū)域綜合居住價值的基礎上，將具備 特色、品質 發(fā)展特點 城市綜合體+風情居住區(qū) 現(xiàn)狀 ?鄭州“自助型” 房地產區(qū)域； ?市政配套、商服氛圍檔次較高 ； ?“區(qū)域級商圈”的商業(yè)功能帶動了 商業(yè)商務及生活配套的發(fā)展； ?綜合居住功能仍有提升的空間。 未來 ?改善型城市生活領域； ?對未來周邊城市群的輻射引導作用； ?配套功能完善、綜合居住功能強大； ?新城市生活組團； ?多功能復合物業(yè)的發(fā)展空間。 居住功能 消費功能 商務功能 休閑功能 投資功能 ?品質性居住 ?改善性居住 ?服務性居住 ?配套式商業(yè) ?特色化商業(yè) ?服務性商務 ?發(fā)展型商務 ?區(qū)域性休閑 ?服務性休閑 ?投資升級 ?投資服務 項目地塊價值 同致行思考 綜合以上內容： 在道路交通方面：項目目前僅東風路與東明路兩條道路交通情況較好，西側與南側未來規(guī)劃道路的打通將會大大提升項目整體的商業(yè)價值； 在道路價值方面：目前東風路、東明路的價值巨大，所以在未來一定要利用其實現(xiàn)項目的高利潤、形象塑； 在地塊周邊環(huán)境方面：南地塊道路北側及東側均有亮點，而西側及南側相對受原住宅小區(qū)的影響發(fā)展相對有限，所以未來東風路與東明路的價值核心明顯；而北地塊周邊居住環(huán)境相對較好，易于形成品質性住宅； 由于項目自身地塊條件優(yōu)越，但交通、規(guī)劃等條件受限，在建立?選擇專門化?發(fā)展模式的前提下，應著重考慮按?區(qū)域功能領導者和補缺者?的方向發(fā)展。 核心詞 —— 條件優(yōu)越，規(guī)劃受限 領導者 —壟斷價格 —產品有不可重復性 —過河拆橋 追隨者 —搭便車，借勢 —以小博大，殺傷戰(zhàn)術 —價格戰(zhàn)的制造者 補缺者 —目標明確，挖掘客戶 —瞄準市場縫隙 —創(chuàng)新產品和需求點 挑戰(zhàn)者 —改變游戲規(guī)則 —強調新的評估標準 —強調產品的特色和價值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大 次 /非主流市場 敏銳的機會主義者 競爭定位分析 四種競爭策略簡析 北地塊住宅產品 南地塊打造區(qū)域商業(yè)龍頭 通過公寓產品實現(xiàn)競爭力 南地塊住宅產品 南地塊商務辦公 商業(yè)業(yè)態(tài)個性化 區(qū)域再認識 區(qū)域商務圈再認識、區(qū)域商業(yè)圈再認識、區(qū)域生活圈再認識 地塊再認識 地塊交通情況再認識、地塊價值再認識 項目客戶再認識 項目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項目定位再認識 項目屬性定位、各類產品定位、 項目規(guī)劃思路及建議 項目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項目投資測算分析及開發(fā)節(jié)奏 項目的整體利潤情況、開發(fā)節(jié)奏情況 項目面臨的風險 項目所面臨的風險及解決的方案 本次匯報溝通的目標 4 5 6 1 2 3 7 項目客戶分析 啟示 —— 結合 CLD板塊未來發(fā)展等諸多因素，板塊未來的客戶構成范圍廣泛，而目前板塊所形成的客戶圈層，將成為未來客戶進駐的重要發(fā)展源，客戶之間的紐帶關系也將日益加劇。 匯總調研果 —— 板塊客戶 35%為外地客戶，主要來源地是新密、新鄭、滎陽、許昌、周口、信陽等地。 板塊內私營企業(yè)主及專業(yè)市場商戶臵業(yè)比例約為20%，購買力極強！ 東南部樓盤外地客戶和商戶比例尤其突出，如曼哈頓、升龍鳳凰城等項目。 北部客戶則以區(qū)域內政府單位、事業(yè)單位、大型國有企業(yè)等工作的高收入人群為主，外地客戶比例相對較低，如圣菲城 〃 銀堤漫步等樓盤。 項目客戶分析：通過在售項目調研，板塊客戶目前表現(xiàn)出以 “片區(qū)及市內為主”，“外地客戶本地化” 的特征，下一步將隨著客戶圈層的穩(wěn)定，向更廣泛的 “外向型” 空間輻射。 ?藍堡灣： 鄭州周邊地市、縣城客戶購買人群主力購買，如滎陽、新密、周口、信陽等地！ ?圣菲城： 金水區(qū)行政企事業(yè)單位、私營業(yè)主以及地市客戶為主！ ?正弘數(shù)碼公寓： 以科技市場業(yè)主、項目周邊商業(yè)從業(yè)人員及行政事業(yè)單位客戶！ ?嘉辰時代公寓： 周邊中小企業(yè)客戶、以及經三路、花園路區(qū)域商戶投資臵業(yè)客戶。 消費者類別 年齡 階段 級別 比例 客 戶 來 源 需求物業(yè) 說 明 企業(yè)高管 25 至 60 核心 15% 周邊商務圈、行政單位 公寓、二房、三房 各大金融、商場高管人員 游離 5% 金水區(qū)金融機構、商場、知名企業(yè) 公寓、二房、三房 作為第二、三次臵業(yè)自住型 游離 5% 周邊市縣的企業(yè)主 ,主要為：新密、新鄭、滎陽、許昌、周口、信陽等地 公寓、二房、三房 作為第二、三次臵業(yè)度假、投資型 個體經營者 核心 10% 科技市場、花園路 —— 經三路商圈商戶 公寓、二房、三房 作為首次次臵業(yè)自住、改善常住型 政府公職人員 核心 10% 金水區(qū)企事業(yè)單位、中大型企業(yè)高管 公寓、三房 企事業(yè)單位全體員工 城市白領階層 核心 30% 區(qū)域商務圈內的各個公司 區(qū)域周邊原住民 公寓、二房、三房 主要為：金融、 IT、商鋪經營、小型企業(yè)主 游離 5% 各行業(yè)精英群體，來自金水區(qū)為主 公寓、二房 主要為：金融、咨詢及服務行業(yè) 游離 5% 金水區(qū)各類中小企業(yè) 公寓、二房 教育從業(yè)人員，接近工作地點 投資階層 核心 15% 可爭取到的以投資或投機為主要臵業(yè)目的的專 職人員，企業(yè)主、政府權力人員， 商業(yè)、小戶型 主要投資：公寓、商業(yè) 項目客戶分析 項目目標客戶圈層鎖定 核心客戶 省內及市區(qū)的中高收入者、投資者 來源：省內各地 一級市場客戶 二級市場客戶 教育、 IT產業(yè)、原住民 來源：周邊政府單位、教育機構、各類科硎單位工作人員、電腦城商戶、周邊希望改善居住的客群體 核心客戶：板塊內金融機構、企事業(yè)單位及行政單位白領階層、中高管、原區(qū)域住民中經濟實力較強者 來源：片區(qū)周邊 項目客戶定位 —— 核心為板塊內 金融機構、企事業(yè)單位及行政單位白領階層、中高管、原區(qū)域住民中經濟實力較強者 項目客戶分析 三級市場客戶 愛好公寓居住方式的 及有投資需求的客戶 來源：鄭州、省內各地 客戶臵業(yè)趨向描述 ?投資趨向： 不再一味追求短期回報，而是將物業(yè)作為一種資產長期持有，更看重物業(yè)復合特性以及自身的升值與保值特性，在很大程度上是對于城市資源的占有。 ?居住趨向： 改善性住房，追求更高品質的生活，需求更大面積戶型，強調產品的稀缺性。 ?支付趨向： 擁有較強的支付能力，能夠承受較高的單價與總價，愿為產品及服務買單。 ?購買特征： 注重圈層感與標簽感，看重居住在周邊人群，更愿意居住在現(xiàn)有居住區(qū)域。 ?產品要求： 符合“環(huán)保、智能、低碳”標準，外觀（表現(xiàn)形式）獨具個性，包裝有品質和使用價值良好，質量和工藝獨特，情感附加值高。在滿足日常生活的基礎上需要足夠舒適，能夠體現(xiàn)身份，希望得到合理的空間，更好的社區(qū)配套。 ?配套、服務要求： 體現(xiàn)尊貴舒適的都市生活，要求提供的服務在高品質的同時，盡可能的復合與完善。同時保證自身生活的私密。 項目客戶分析 區(qū)域再認識 區(qū)域商務圈再認識、區(qū)域商業(yè)圈再認識、區(qū)域生活圈再認識 地塊再認識 地塊交通情況再認識、地塊價值再認識 項目客戶再認識 項目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項目定位再認識 項目屬性定位、各類產品定位、 項目規(guī)劃思路及建議 項目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項目投資測算分析及開發(fā)節(jié)奏 項目的整體利潤情況、開發(fā)節(jié)奏情況 項目面臨的風險 項目所面臨的風險及解決的方案 本次匯報溝通的目標 4 5 6 1 2 3 7 優(yōu)勢（ Strength） 1. 成熟區(qū)域，價值突出； 2. 一線濱水，稀缺資源； 3. 交通便利，通達四方； 4. 商業(yè)繁華，生活便利； 5. 金融中心，形象名片； 劣勢（ Weakness） 1. 距離經三路尚有距離限制寫字樓物業(yè)發(fā)展； 2. 東向人氣暫不旺； 3. 南側安臵區(qū)與西側老社區(qū)，形象受影響； 機會（ Opportunity） 1. 區(qū)域土地日益稀缺； 2. 片區(qū)居住形象受追捧； 3. 交通升級，升值在即； 4. 片區(qū)面臨商業(yè)、辦公、居住多種發(fā)展利好 威脅（ Threaten） 1. 調控政策出臺，房地產后市不明朗； 2. 周邊及沿東風路在售項目、潛在土地供應對項目存在一定的沖擊。 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 (ST) 成熟商圈物業(yè)的稀缺性， 快速進行市場占位 減小劣勢，避免威脅(WT) 利用規(guī)劃變通， 將劣勢分散轉化 發(fā)揮優(yōu)勢、利用機會 (SO) 利用區(qū)域占位， 強調多向發(fā)展可能 利用機會，克服劣勢 (WO) 精工化運作模式， 重點鎖定客群，快打快銷 項目發(fā)展方向 —— 通過“ 形象再造、價值附加、區(qū)域借力、強勢占位 ”策略，重點打造項目建筑于成熟區(qū)域核心之上的 “標志性特色稀缺綜合體”的特色， 以項目的 “稀缺精品” 概念快速開發(fā)銷售 項目發(fā)展方向 項目價值 項目發(fā)展的核心驅動 —— 項目的成功源自外部及內部價值的構建，項目的核心價值驅動對項目的成功起到關鍵性的作用， 本項目的核心驅動在于各物業(yè)檔次的提升來拔高項目價值。 稀缺區(qū)位 資源整合 產品突破 項目地處金水區(qū)核心區(qū)域，商務、商業(yè)、居住功能成熟，市場認知度強，具備發(fā)展多種物業(yè)的潛力。打造與區(qū)位相適宜的產品是本案價值體現(xiàn)的關鍵。 項目周邊外部配套資源完善，包括餐飲、金融、教育、醫(yī)療等，對項目的驅動價值較高，項目應借助“巨人的肩膀”，依靠產品規(guī)模及后發(fā)優(yōu)勢，充分吸納外部資源，提高項目價值。 本案地處稀缺板塊，未來區(qū)域內競爭較小，項目應跳出區(qū)域限制，站在更高的平臺上看待產品的打造。 區(qū)域板塊商業(yè)、商務條件基礎良好，與經三路沿線商業(yè)項目相比，本案不具備區(qū)位優(yōu)勢，但本案應充分發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，以合理的商業(yè)定位，承載區(qū)域商業(yè)地標的轉移。 綜合功能 項目價值 項目價值體系實現(xiàn) ———— 構建項目自身價值體系，意義在于整合內外部資源，對區(qū)域商業(yè)價值的 造勢 及外部資源的 借勢 運用到項目 產品競爭力 項目規(guī)模效應 住宅創(chuàng)新戶型設計 配套競爭力 教育、醫(yī)療、金融、廣場等生活資源豐富 優(yōu)勢資源競爭力 東風渠沿線稀缺景觀資源 整合商業(yè)資源，打造高端項目形象 地段競爭力 經三路、東風路四通八達交通體系 整合競爭力 舒適性居住規(guī)劃 與城市發(fā)展戰(zhàn)略高度結合 片區(qū)高端形象 項目價值體系 新一代科技智能化應用 行政事業(yè)單位、酒店等商務資源價值較多 周邊成熟商業(yè)業(yè)態(tài)組合 項目開發(fā)規(guī)模體量 開發(fā)難度的要求 城市發(fā)展的要求 項目的價值資源 項目的開發(fā)已經超越了常規(guī) 房地產開發(fā)的范疇，而帶有 濃厚的運營城市空間的色彩 借助城市資源，運營城市價值， 城市綜合體發(fā)展模式的升級演繹。 項目整體發(fā)展方向 發(fā)展價值思考 —— 基于項目自身的發(fā)展方向，結合未來區(qū)域的變化特征、市場競爭特征等諸多因素，項目整體在開發(fā)定位方面將突出5大價值體系 價值① 對板塊未來城市核心資源占有的價值 創(chuàng)新產品