【正文】 居住在周邊人群，更愿意居住在現(xiàn)有居住區(qū)域。打造與區(qū)位相適宜的產(chǎn)品是本案價(jià)值體現(xiàn)的關(guān)鍵。商業(yè)島部分，以日式、韓式、意式等西式餐飲為主。 通過(guò)高舒適度突出產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 住宅物業(yè)發(fā)展建議 注：陽(yáng)臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積一半計(jì)算，其數(shù)值單列并計(jì)如地塊容積率。 物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新 ——入戶大堂 /公共空間 贈(zèng)送衣柜 —— 實(shí)用的功能空間、客戶易感知 ?利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于 ，作為內(nèi)臵衣柜贈(zèng)送給業(yè)主； ?雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知。 戶型 面積段 建面配 比 計(jì)算面 積 建筑面 積 建面匯總 套數(shù) 套數(shù)合 計(jì) 一房 3545 % 40 92400 2310 2970 二房 5565 % 60 39600 660 物業(yè)發(fā)展建議 公寓 —— 平層布臵示意與產(chǎn)品配臵建議 公寓案例借鑒： ? 總平面約 1000平米， 米開(kāi)間； ? 功能上設(shè)置洗手間和廚 房，滿足后期客戶群體需求；標(biāo)注商務(wù)辦公。 物業(yè)發(fā)展建議 商品住宅景觀、綠化建議 ——“一字型 ”景觀帶設(shè)計(jì)，通過(guò)點(diǎn)式水景等的打造，創(chuàng)造住區(qū)健康、休閑的生活氛圍 物業(yè)發(fā)展建議 ? 充分運(yùn)用小品元素，柱廊、雕塑、日光草坪、并結(jié)合休憩器具布局等錯(cuò)落有致，營(yíng)造一體現(xiàn)自然、舒適的生活格調(diào)， 增加健康休閑的生活氛圍。另外可以在“地源熱泵供熱”，“中央新風(fēng)系統(tǒng)”“直飲水”、垃圾處理等方面做文章。 物業(yè)發(fā)展建議 公交站 安置區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 公寓 SOHO 辦公 住宅 公寓 商品房區(qū) 總平面布局方案 B （含公交車(chē)站） 4F 2F 公寓 住宅 方案 B 綜合容積率（不含公交車(chē)站用地），商業(yè)面積可做到 6萬(wàn)平米，公寓約 ，商品住宅約 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中商業(yè) 地塊西北角 4層 2500 10000 商業(yè)街 商品區(qū)四周 2層 — 30000 商品住宅 商品區(qū) 16畝地 33層 — 166320 SOHO 16畝地 26層 10001100 26000 公寓 商品區(qū) 16畝地 26層 800900 62400 安臵住宅 安臵區(qū) 31層 — 267840 安臵商鋪 安臵區(qū) 2層 20230 合計(jì) 582560 產(chǎn)品配比建議二 安置區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 公寓 公寓 公寓 公寓 住宅 住宅 住宅 住宅 寫(xiě)字樓 總平面布局方案 C （含公交車(chē)站） 4F 2F 公交站 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中商業(yè) 地塊西北角 4層 2500 10000 商業(yè)街 商品區(qū)四周 2層 — 30000 商品住宅 商品區(qū) 16畝地 33層 — 138600 商務(wù)寫(xiě)字樓 商品區(qū) 26層 1500 39000 公寓 商品區(qū) 16畝地 30層 800900 72023 安臵住宅 安臵區(qū) 31層 — 267840 安臵商鋪 安臵區(qū) 2層 20230 合計(jì) 577400 綜合容積率 （不含公交車(chē)站用地），商業(yè)面積可做到 6萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓約 ，公寓約 ，住宅約 11萬(wàn)平米 產(chǎn)品配比建議三 方案 C 總平面布局方案（含學(xué)校） 方案 A 方案 B 方案 C 安置區(qū) 學(xué)校 公寓 SOHU 辦公 公寓 公寓 公寓 住宅 商品房區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 小高層公寓 總平面布局方案 A （含學(xué)校） 住宅 安置公寓 學(xué)校 住宅 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中式商業(yè) 16畝地 3層 2500（合計(jì)） 7500 商品區(qū)街鋪 商品區(qū) 2層 20230 公寓 商品區(qū) + 16畝地 1830層 800— 900 110400 SOHO辦公 16畝地 26層 1000— 1100 26000 商品住宅 商品區(qū) 33層 — 110880 安臵住宅 安臵區(qū) 32層 — 219840 安臵公寓 安臵區(qū) 30層 1600 48000 安臵公寓底商 安臵區(qū) 3層 2200 6600 安臵街鋪 安臵區(qū) 2層 15000 合計(jì) 564220 綜合容積率 （不含學(xué)校用地），整個(gè)地塊建筑面積約，安臵區(qū) ，商品區(qū)住宅 11萬(wàn)平米，公寓 11萬(wàn)平米，商業(yè)（包括安臵區(qū)） ， SOHO辦公 產(chǎn)品配比建議一 方案 A 公交站 安置區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 公寓 SOHO 辦公 住宅 公寓 商品房區(qū) 總平面布局方案 B （含學(xué)校） 4F 2F 公寓 住宅 學(xué)校 方案 B 綜合容積率 （不含學(xué)校用地），商業(yè)面積可做到 米，公寓約 ，商品住宅約 。 向“低碳住宅”靠近，建筑低能耗 節(jié)能、環(huán)保。 建筑風(fēng)格建議 —— 采用 ARTDECO（新古典主義）建筑風(fēng)格，外立面以暖色調(diào)為主，呈現(xiàn)高貴大氣的建筑特色 引入古典屋頂元素并加以現(xiàn)代材料表達(dá) 繼承了古典主義遵循中心、對(duì)稱(chēng)、主從等設(shè)計(jì)原則，強(qiáng)調(diào)均衡、比例、節(jié)奏、尺度等構(gòu)圖邏輯與審美趣味。 物業(yè)發(fā)展建議 公寓產(chǎn)品 發(fā)展意向 ——以服務(wù)商業(yè)過(guò)度性居住為主導(dǎo)方向， “投資”和“自用”兼?zhèn)?，打?鄭州首席水景商務(wù)公寓 方案 A 公寓：提升形象，外向發(fā)展 ?作為提升項(xiàng)目形象價(jià)值的公寓產(chǎn)品，主要體現(xiàn)外向型特征； ?按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，配套齊全； ?功能上與項(xiàng)目商業(yè)形成互補(bǔ)，強(qiáng)調(diào)其高端服務(wù)特色； ?單間面積在 3860之間，總價(jià)低，利于客戶投資。 ?在提升大堂上采用高標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修： 大理石及金色燈光結(jié)合，共同營(yíng)造富麗堂皇的電梯間豪華和貴氣 藝術(shù)品溫馨裝飾，裝點(diǎn)高雅氛圍。面向主景觀的戶型考慮通過(guò)轉(zhuǎn)角凸窗、大陽(yáng)臺(tái)或步入式凸窗等提升戶型景觀價(jià)值和舒適度 戶型配比與設(shè)計(jì) 洋房、小高層、高層 住宅物業(yè)發(fā)展建議 戶型設(shè)計(jì)基本原則 ——穩(wěn)健為先，確保舒適度 原則一：穩(wěn)健策略 +適度贈(zèng)送 原則二：確保大戶型產(chǎn)品的舒適度 任何一個(gè)市場(chǎng)，大空間贈(zèng)送肯定比小空間贈(zèng)送更受歡迎，但是考慮政策約束，適度運(yùn)用 – 集中大空間贈(zèng)送更為實(shí)用，實(shí)惠更容易被消費(fèi)者感知（最大 6平米） – 大空間贈(zèng)送比市場(chǎng)主流的小空間贈(zèng)送更能突出差異化，形成特色產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 – 考慮政策風(fēng)險(xiǎn)，以觀景陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送為主，適度采用轉(zhuǎn)角窗、飄窗贈(zèng)送 130平米以上產(chǎn)品在贈(zèng)送基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照市場(chǎng)舒適度要求設(shè)計(jì) 130140平米的 3房客廳開(kāi)間要求在 米，主臥室在 。 70萬(wàn)平米 中原新城市綜合體 項(xiàng)目屬性定位 作為營(yíng)銷(xiāo)人，我們認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)打造的形象是 —— 營(yíng)銷(xiāo)人對(duì)項(xiàng)目形象的理解 項(xiàng)目形象定位 中原財(cái)智階層的城市盛宴 定位支撐一：項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)豐富，資源整合能力強(qiáng) 定位支撐二：片區(qū)金融、商務(wù)氛圍濃厚，鄭州高端人群聚集地 定位支撐三：項(xiàng)目預(yù)期的高價(jià)格必須由片區(qū)主流高端人群支撐 項(xiàng)目物業(yè)形態(tài) —— 高尚住宅（生活盛宴） + 特色風(fēng)情商業(yè)（消費(fèi)盛宴） +商務(wù)公寓（價(jià)值盛宴） +SOHU辦公（商務(wù)盛宴） 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商務(wù)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域商業(yè)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域生活圈再認(rèn)識(shí) 地塊再認(rèn)識(shí) 地塊交通情況再認(rèn)識(shí)、地塊價(jià)值再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目客戶再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項(xiàng)目定位再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目屬性定位、各類(lèi)產(chǎn)品定位、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及建議 項(xiàng)目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項(xiàng)目投資測(cè)算分析及開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目的整體利潤(rùn)情況、開(kāi)發(fā)節(jié)奏情況 項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及解決的方案 本次匯報(bào)溝通的目標(biāo) 4 5 6 1 2 3 7 項(xiàng)目規(guī)劃布局原則 —— 一、商業(yè)價(jià)值最大化 利用項(xiàng)目緊臨的主干道，通過(guò)臨街商業(yè)、集中式商業(yè)，合理的將商業(yè)商業(yè)價(jià)值最大化； 二、提升項(xiàng)目商業(yè)吸納能力 以集中式商業(yè)為核心，結(jié)合多個(gè)入口、多個(gè)商業(yè)次級(jí)亮點(diǎn)的形式，將項(xiàng)目周邊人流，合理的引至項(xiàng)目商業(yè)； 三、住宅、公寓高容積率、高品質(zhì) 將住宅、公寓上蓋商業(yè)，減少占地面積的同時(shí)，增加商業(yè)面積的同時(shí)，提高項(xiàng)目豎向空間利用，提高項(xiàng)目土地利用率，實(shí)現(xiàn)住宅的高品質(zhì)； 項(xiàng)目規(guī)劃 總平面布局方案（含公交站） 方案 A 方案 B 方案 C 安置區(qū) 公交站 公寓 SOH0 辦公 公寓 公寓 公寓 公寓 住宅 住宅 商品房區(qū) 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 小高層公寓 集中式商業(yè) 總平面布局方案 A （含公交車(chē)站） 商業(yè)連廊， 1F架空，南向設(shè)計(jì)為公寓入口 4F 23F 23F 23F 3F 3F 23F 23F 23F 2F 2F 入口 入口 入口 商業(yè)規(guī)劃參考成功案例 ——鄭州某項(xiàng)目，采取商業(yè)島設(shè)計(jì)、商業(yè)內(nèi)街、多人流入口設(shè)計(jì)對(duì)本項(xiàng)目具有一定借鑒意義 方案 A 物業(yè)形態(tài) 區(qū)域位臵 層數(shù) 標(biāo)準(zhǔn)層建面 建面 集中商業(yè) 地塊西北角 4層 2023 8000 16畝地 3層 2500（合計(jì)） 7500 商品區(qū)街鋪 商品區(qū) 2層 21000 公寓 商品區(qū) + 16畝地 1830層 800— 900 132023 SOHO辦公 16畝地 26層 1000— 1100 26000 商品住宅 商品區(qū) 33層 — 110880 安臵住宅 安臵區(qū) 32層 — 267840 安臵街鋪 安臵區(qū) 2層 18000 合計(jì) 591220 綜合容積率 （不含公交車(chē)站用地）。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 (ST) 成熟商圈物業(yè)的稀缺性， 快速進(jìn)行市場(chǎng)占位 減小劣勢(shì)，避免威脅(WT) 利用規(guī)劃變通， 將劣勢(shì)分散轉(zhuǎn)化 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì) (SO) 利用區(qū)域占位， 強(qiáng)調(diào)多向發(fā)展可能 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) (WO) 精工化運(yùn)作模式， 重點(diǎn)鎖定客群，快打快銷(xiāo) 項(xiàng)目發(fā)展方向 —— 通過(guò)“ 形象再造、價(jià)值附加、區(qū)域借力、強(qiáng)勢(shì)占位 ”策略，重點(diǎn)打造項(xiàng)目建筑于成熟區(qū)域核心之上的 “標(biāo)志性特色稀缺綜合體”的特色， 以項(xiàng)目的 “稀缺精品” 概念快速開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售 項(xiàng)目發(fā)展方向 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 項(xiàng)目發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng) —— 項(xiàng)目的成功源自外部及內(nèi)部?jī)r(jià)值的構(gòu)建，項(xiàng)目的核心價(jià)值驅(qū)動(dòng)對(duì)項(xiàng)目的成功起到關(guān)鍵性的作用， 本項(xiàng)目的核心驅(qū)動(dòng)在于各物業(yè)檔次的提升來(lái)拔高項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 ?居住趨向： 改善性住房，追求更高品質(zhì)的生活，需求更大面積戶型，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的稀缺性。 居住功能 消費(fèi)功能 商務(wù)功能 休閑功能 投資功能 ?品質(zhì)性居住 ?改善性居住 ?服務(wù)性居住 ?配套式商業(yè) ?特色化商業(yè) ?服務(wù)性商務(wù) ?發(fā)展型商務(wù) ?區(qū)域性休閑 ?服務(wù)性休閑 ?投資升級(jí) ?投資服務(wù) 項(xiàng)目地塊價(jià)值 同致行思考 綜合以上內(nèi)容： 在道路交通方面：項(xiàng)目目前僅東風(fēng)路與東明路兩條道路交通情況較好，西側(cè)與南側(cè)未來(lái)規(guī)劃道路的打通將會(huì)大大提升項(xiàng)目整體的商業(yè)價(jià)值； 在道路價(jià)值方面：目前東風(fēng)路、東明路的價(jià)值巨大，所以在未來(lái)一定要利用其實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高利潤(rùn)、形象塑； 在地塊周邊環(huán)境方面：南地塊道路北側(cè)及東側(cè)均有亮點(diǎn)，而西側(cè)及南側(cè)相對(duì)受原住宅小區(qū)的影響發(fā)展相對(duì)有限，所以未來(lái)東風(fēng)路與東明路的價(jià)值核心明顯；而北地塊周邊居住環(huán)境相對(duì)較好，易于形成品質(zhì)性住宅； 由于項(xiàng)目自身地塊條件優(yōu)越，但交通、規(guī)劃等條件受限，在建立?選擇專(zhuān)門(mén)化?發(fā)展模式的前提下，應(yīng)著重考慮按?區(qū)域功能領(lǐng)導(dǎo)者和補(bǔ)缺者?的方向發(fā)展。 ?分布鑫苑路以北，地塊方正，體量較小，利于整體開(kāi)發(fā)。 √ 同致行思考 借助區(qū)域發(fā)展定位的特殊性，針對(duì)不同客群的需求，采取專(zhuān)門(mén)化的產(chǎn)品配臵，并形成個(gè)性鮮明的物業(yè)組合模式和形象特征 區(qū)域再認(rèn)識(shí) 區(qū)域商務(wù)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域商業(yè)圈再認(rèn)識(shí)、區(qū)域生活圈再認(rèn)識(shí) 地塊再認(rèn)識(shí) 地塊交通情況再認(rèn)識(shí)、地塊價(jià)值再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目客戶再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目所涉及到的客戶群、主力客戶群 項(xiàng)目定位再認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目屬性定位、各類(lèi)產(chǎn)品定位、 項(xiàng)目規(guī)劃思路及建議 項(xiàng)目布局的原則、布局的思路、規(guī)劃建議 項(xiàng)目投資測(cè)算分析及開(kāi)發(fā)節(jié)奏 項(xiàng)目的整體利潤(rùn)情況、開(kāi)發(fā)節(jié)奏情況 項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)及解決的方案