【正文】 預(yù)售許可證》前須交付全額土地使用權(quán)出讓金，才能取得土地使用權(quán)證書，并要求投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程總投資的25%以上；國內(nèi)部分城市原要求待售商品房至少完成兩層建設(shè)才允許預(yù)售，現(xiàn)在要求商品房必須完全竣工才可開始進行預(yù)售活動。隨著南寧城市價值的不斷提高，各種利好條件的影響，城市的房產(chǎn)價格還存在一定的上升空間。 產(chǎn)品細(xì)分與客戶群體細(xì)分 為化解區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量與容量的矛盾，尋找項目的生存的生存空間，寶資通研究認(rèn)為，本項目應(yīng)該進行專業(yè)的產(chǎn)品細(xì)分及目標(biāo)客戶群體的細(xì)分。 高性價比物業(yè)綜合本項目的資源稟賦，為更好的對接項目的目標(biāo)客戶群體，寶資通分析認(rèn)為：產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)上應(yīng)參照更高的標(biāo)準(zhǔn)，戶型的創(chuàng)新、園藝新元素的融入等等，以提高產(chǎn)品的質(zhì)量；在銷售價格上以區(qū)域房價普通水平對接市場。八、價值構(gòu)建定位基礎(chǔ)價值本項目將充分利用自身的資源優(yōu)勢，通過專業(yè)化、差異化、個性化、互補化、彈性化的高度把控建設(shè)，向市場提供合理、精品的住宅物業(yè)和配套商業(yè)物業(yè)等產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場消費者對這些類別的物業(yè)基本空間使用要求，是為本項目的基礎(chǔ)價值。十、項目運營目標(biāo)通過對本項目的發(fā)展定位及建筑指標(biāo)的估測，結(jié)合南寧市的市場發(fā)展?fàn)顩r，寶資通初步設(shè)定提出本項目的運營目標(biāo)體系。二級目標(biāo)體系 彰顯項目特征通過本項目在建筑風(fēng)格的營造、建筑文化理念的融入、目標(biāo)客戶的定位上與區(qū)域內(nèi)其他項目所形成的差異化，顯示項目的個性化特征，成為區(qū)域住宅項目的典范。作為市場理性的利潤目標(biāo)。、停車場——地下除滿足人防、設(shè)備用房外，均為停車空間，同時設(shè)置部分地面停車位，建議停車位數(shù)量略高于總戶數(shù)的60%。房地產(chǎn)項目的運動全過程，其本質(zhì)上一個價值各個環(huán)節(jié)流動的過程，其源頭在于項目價值的構(gòu)建，終端于客戶的使用價值實現(xiàn)。 中、高單價，低總價的策略對于化解市場結(jié)構(gòu)失衡與項目定位、居民收入水平跟不上房價漲幅之間的矛盾，寶資通分析認(rèn)為：在房地產(chǎn)行業(yè)低總價是硬道理。項目發(fā)展對策對于項目存在的主要矛盾及沖突，經(jīng)過綜合分析，寶資通提出如下的應(yīng)對策略，以求最大限度地平衡項目的沖突，最有效地發(fā)揮項目的資源優(yōu)勢，回避項目的劣勢，找到項目發(fā)展的最佳方向與路徑。項目市場調(diào)研報告部分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，鳳嶺片區(qū)在今后5年內(nèi)，平均每年的住宅產(chǎn)品市場供應(yīng)量為100萬平方米，占了南寧市住宅需求量的1/3，而鳳嶺片區(qū)每年的住宅產(chǎn)品市場消化量預(yù)計約為60萬平方米，這就意味著鳳嶺區(qū)域?qū)⑻幱诠┐笥谇蟮臓顩r。 通過本項目的開發(fā)，樹立發(fā)展商的品牌形象；形勢、資源、目標(biāo)、市場，都是權(quán)衡一個房地產(chǎn)項目發(fā)展的坐標(biāo)視角。由于項目地塊占據(jù)區(qū)域內(nèi)地理位置最高點，視野開闊。 商務(wù)物業(yè)供量已基本顯現(xiàn)，但需求未完全顯現(xiàn)； 商業(yè)物業(yè)的潛在需求量存在，但市場需求未顯現(xiàn)；風(fēng)嶺片區(qū)房地產(chǎn)競爭容量空間判斷未來五年各檔次物業(yè)在鳳嶺片區(qū)的年均預(yù)測容量約為86萬平方米；其中，各類物業(yè)的年均預(yù)測容量為：住宅約60萬平方米、商業(yè)約6萬平方米、商務(wù)約20萬平方米。中國經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)域不平衡性及地產(chǎn)業(yè)的不動產(chǎn)特征，決定了城市的中觀經(jīng)濟、社會環(huán)境對項目的過程影響是直接的，我們把城市經(jīng)濟社會發(fā)展的態(tài)勢，包括城市經(jīng)濟總量、人口、區(qū)域空間格局等方面，定義為項目的持力層，它決定了項目的市場邊際界定及項目的目標(biāo)生長空間。供應(yīng)管理政策現(xiàn)有市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)以中高檔商品房為主，中央政府要求地方政府加強經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。稅收杠桿通過稅收杠桿的作用，加強了住房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，對住房投資者和投機者(炒房者)進行抑制。一、項目宏觀背景寶資通經(jīng)過對目前國家房地產(chǎn)新政現(xiàn)狀及走勢的研判，認(rèn)為如下方面要素將會對項目的發(fā)展進程產(chǎn)生影響。l 區(qū)域內(nèi)在售項目戶型及面積配比：戶型配比量樓中樓8%四房30%三房50%二房10%一房2%面積范圍配比量140平方米以上30%120140平方米50%90120平方米15%90平方米以下5% 數(shù)據(jù)顯示：鳳嶺片區(qū)內(nèi)項目的戶型面積都呈現(xiàn)偏大態(tài)勢，占總量的80%；而120平方米以下的戶型僅僅占市場份額的20%。鳳嶺住宅市場大致可以分為幾類供應(yīng)市場：一是“榮和山水美地”、“翡翠園”、“大自然花園”為等為代表，小區(qū)規(guī)模已經(jīng)顯現(xiàn)，項目配套已經(jīng)逐步完善，具備較高檔次、部分業(yè)主已經(jīng)入住，產(chǎn)品價格對接中、高等收入階級客戶的項目供應(yīng)市場；二是以“保利2005年居民可支配收入與04年基本持平，但是商品房均價已經(jīng)達到2946元/平方米，需求實現(xiàn)更加困難。表明市場目前已經(jīng)出現(xiàn)供略大于求。經(jīng)過2003至2005年購房消費需求的快速釋放，加上預(yù)計06年市場的供應(yīng)量將會達到一個高峰期，我們預(yù)測在未來1－2年內(nèi)南寧房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)供過于求的局面，商品房的價格和銷售量的增速都會減緩。資料來源：寶資通聯(lián)行【寶資通觀點】新政的調(diào)控政策主要有以下幾個手段：一是加強土地供應(yīng)管理；二是規(guī)劃調(diào)控，控制城市建設(shè)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；三是稅收杠桿，加強了住房交易環(huán)節(jié)的稅收管理，對住房投資者和投機者(炒房者)進行抑制；四是銀行信貸管理政策，中央銀行和銀監(jiān)會加強了銀行住房信貸規(guī)模和風(fēng)險管理；五是需求管理，設(shè)置交易障礙和增加各種稅率等穩(wěn)定房價，抑制購房者的非理性預(yù)期，打擊住房投資和投機；六是供應(yīng)管理政策。l 土地政策變動2003年以來，在嚴(yán)控“土地”的呼聲中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的另一關(guān)鍵因素——土地也被納入宏觀調(diào)控范圍并實施了一系列緊縮“地根”的政策（見表22）。10月18日銀監(jiān)會發(fā)布《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法》對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險控制、處罰等方面作出詳盡規(guī)定。如圖所示：附表：2005年13季度國內(nèi)生產(chǎn)總值絕對額（億元）比去年同期增長（%）國內(nèi)生產(chǎn)總值106275第一產(chǎn)業(yè)13510第二產(chǎn)業(yè)60440第三產(chǎn)業(yè)3232 固定資產(chǎn)投資需求增長一直是中國經(jīng)濟快速增長的主要拉動力，近年呈現(xiàn)出固定資產(chǎn)投資增長過快、投資結(jié)構(gòu)不合理等問題。同時，由于近幾年來全社會固定資產(chǎn)投資過快，投資結(jié)構(gòu)不合理的問題，國家正在通過一系列的政策措施對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，國家對房產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的支持力度在減弱。4月18日房貸逾期不還，不但對逾期款收罰息，還將對其中利息部分收復(fù)利。2004年10月為切實保護耕地特別是保護基本農(nóng)田，國土資源部頒發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于基本農(nóng)田保護中有關(guān)問題的整改意見〉的通知》。城市地產(chǎn)行業(yè)分析、南寧市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況l 房地產(chǎn)行業(yè)主要的經(jīng)濟指標(biāo)表3－1 南寧市主要的房地產(chǎn)指標(biāo)（2000－2005年上半年）項目單位200020012002200320042005上半年投資額億元住宅23總計銷售額億元住宅51總計施工面積萬㎡住宅