【正文】 來了需求不能實(shí)現(xiàn)的矛盾。、生活期望值與生活配套的矛盾 鳳嶺片區(qū)經(jīng)過這幾年的規(guī)劃建設(shè)發(fā)展，已經(jīng)是大部分南寧人甚至是廣西人認(rèn)可的、所期望的居住之地。但是區(qū)域的高房價(jià)將很大一部分人拒絕在外。同時(shí)目前區(qū)域內(nèi)的相關(guān)生活配套并未完善，交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市等生活配套設(shè)施都基本處于在建或者規(guī)劃的階段，生活不方便顯而易見，這與選擇本區(qū)域的客戶的期望值形成矛盾。項(xiàng)目發(fā)展對(duì)策對(duì)于項(xiàng)目存在的主要矛盾及沖突，經(jīng)過綜合分析，寶資通提出如下的應(yīng)對(duì)策略，以求最大限度地平衡項(xiàng)目的沖突，最有效地發(fā)揮項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)，回避項(xiàng)目的劣勢(shì)，找到項(xiàng)目發(fā)展的最佳方向與路徑。 以城市普通住宅為標(biāo)準(zhǔn)寶資通研究認(rèn)為，本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以城市普通住宅為標(biāo)準(zhǔn)，以獲得政府、金融等相關(guān)部門的支持，使項(xiàng)目具備優(yōu)越的金融支持條件，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造良好的條件。 產(chǎn)品細(xì)分與客戶群體細(xì)分 為化解區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量與容量的矛盾，尋找項(xiàng)目的生存的生存空間，寶資通研究認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行專業(yè)的產(chǎn)品細(xì)分及目標(biāo)客戶群體的細(xì)分。 產(chǎn)品細(xì)分：通過前面系列的分析，本項(xiàng)目的產(chǎn)品應(yīng)該是填補(bǔ)區(qū)域空白點(diǎn)的中小戶型，建議主力戶型面積設(shè)置在110平方米以內(nèi)，總價(jià)控制在35萬以下。 客戶群體：項(xiàng)目對(duì)接的客戶群體，需要從鳳嶺所有項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體再做細(xì)分。綜合項(xiàng)目的資源條件，本項(xiàng)目的客戶群體應(yīng)定位于正在成長中的年輕城市中產(chǎn)階層。他們的年齡在2535之間，收入穩(wěn)定，年收入為510萬元，對(duì)工作前景充滿信心、對(duì)鳳嶺區(qū)域的居住生活充滿向往。 及早入市為化解銷售周期后移與資金壓力之間的矛盾，寶資通認(rèn)為：應(yīng)加快項(xiàng)目的啟動(dòng)速度，并同時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)等前期作業(yè)，盡快動(dòng)工建設(shè)，爭取在目前市場環(huán)境較好的階段盡早入市，以應(yīng)對(duì)后面不可知的政策、市場環(huán)境變化。 中、高單價(jià)，低總價(jià)的策略對(duì)于化解市場結(jié)構(gòu)失衡與項(xiàng)目定位、居民收入水平跟不上房價(jià)漲幅之間的矛盾，寶資通分析認(rèn)為：在房地產(chǎn)行業(yè)低總價(jià)是硬道理。通過市場調(diào)研，在鳳嶺片區(qū)低總價(jià)的住宅物業(yè)的市場空間較大。 高性價(jià)比物業(yè)綜合本項(xiàng)目的資源稟賦，為更好的對(duì)接項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，寶資通分析認(rèn)為：產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)上應(yīng)參照更高的標(biāo)準(zhǔn)，戶型的創(chuàng)新、園藝新元素的融入等等，以提高產(chǎn)品的質(zhì)量；在銷售價(jià)格上以區(qū)域房價(jià)普通水平對(duì)接市場。將項(xiàng)目做成一個(gè)高性價(jià)比的物業(yè)。發(fā)展導(dǎo)向綜述綜合本項(xiàng)目所面臨的中國房地產(chǎn)新政、南寧市房地產(chǎn)發(fā)展空間、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)競爭態(tài)勢(shì)、基地的資源優(yōu)劣評(píng)價(jià)、企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)訴求等方面要素分析，結(jié)合所歸納的本項(xiàng)目發(fā)展面對(duì)的主要矛盾與沖突后提出的路徑指向，寶資通提出本項(xiàng)目的發(fā)展導(dǎo)向?yàn)椋?住宅產(chǎn)品：中、小戶型精品住宅，以填補(bǔ)區(qū)域此類產(chǎn)品的空白。 商業(yè)產(chǎn)品：部分底層商業(yè)，滿足業(yè)主的日常生活商業(yè)配套，建議沿楓林路配置； 物業(yè)空間：住宅、商業(yè)、環(huán)藝設(shè)計(jì)等空間構(gòu)筑了一個(gè)高品質(zhì)的、充滿活力的、休閑的城市空間，也是年輕的城市中產(chǎn)人群交流的場所； 綜述：一個(gè)以住宅為主、商業(yè)為配套的、滿足中產(chǎn)階層和正在成長的中產(chǎn)階層群體所需求的精品居住小區(qū)在確立項(xiàng)目的發(fā)展導(dǎo)向基礎(chǔ)上，一個(gè)更加清晰的項(xiàng)目輪廓需要描述，使發(fā)展導(dǎo)向通過建筑的意向初步成型，這是一個(gè)創(chuàng)意與構(gòu)思的過程，在項(xiàng)目發(fā)展導(dǎo)向的指引下引入理念、文化、主題等提升要素，為項(xiàng)目的建筑策劃提供明確的思路。七、項(xiàng)目創(chuàng)意構(gòu)思案名暫定案名：楓灣荔景項(xiàng)目主旨項(xiàng)目主旨：依托區(qū)域資源、填補(bǔ)區(qū)域產(chǎn)品空白服務(wù)年輕中產(chǎn)精英、超越城市夢(mèng)想。發(fā)展理念一個(gè)以營造“年輕中產(chǎn)精英生活空間”為發(fā)展理念，引領(lǐng)城市住宅產(chǎn)品發(fā)展方向，填補(bǔ)區(qū)域普通住宅產(chǎn)品空白，塑造區(qū)域具有活力與吸引力、最富感性張力的特色現(xiàn)代都市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)全過程，其本質(zhì)上一個(gè)價(jià)值各個(gè)環(huán)節(jié)流動(dòng)的過程，其源頭在于項(xiàng)目價(jià)值的構(gòu)建，終端于客戶的使用價(jià)值實(shí)現(xiàn)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值構(gòu)建，可從基礎(chǔ)價(jià)值、提升價(jià)值、附加價(jià)值三個(gè)層面著手，形成完善的項(xiàng)目價(jià)值體系。八、價(jià)值構(gòu)建定位基礎(chǔ)價(jià)值本項(xiàng)目將充分利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，通過專業(yè)化、差異化、個(gè)性化、互補(bǔ)化、彈性化的高度把控建設(shè)，向市場提供合理、精品的住宅物業(yè)和配套商業(yè)物業(yè)等產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場消費(fèi)者對(duì)這些類別的物業(yè)基本空間使用要求，是為本項(xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)值。提升價(jià)值“楓灣荔景”項(xiàng)目通過產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展和提升，使項(xiàng)目發(fā)展成區(qū)域優(yōu)秀和特色的居住空間，形成區(qū)域新的居住物業(yè)品牌，代言區(qū)域的形象，達(dá)到本項(xiàng)目物業(yè)的不斷升值，是本項(xiàng)目的提升價(jià)值。附加價(jià)值“楓灣荔景”項(xiàng)目依托鳳嶺片區(qū)得天獨(dú)厚的居住資源優(yōu)勢(shì)，打造一個(gè)滿足城市中等收入、符合年輕人需求特征的居住場所，進(jìn)一步提高區(qū)域板塊在南寧市中的地位，是為項(xiàng)目的附加價(jià)值。九、建筑發(fā)展定位建筑主指標(biāo)系統(tǒng)根據(jù)前面章節(jié)的綜合分析以及引導(dǎo)結(jié)論，本項(xiàng)目最終落實(shí)到建筑發(fā)展上的主要指標(biāo)測(cè)算設(shè)定如下： 總建筑規(guī)模：約14萬平方米； 建筑層數(shù)：11層為主； 凈容積率：； 建筑密度：25%主要物業(yè)產(chǎn)品分類 住宅產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目的資源條件以及目標(biāo)客戶群體的特征，建議項(xiàng)目以兩房、三房戶型為主，四房、樓中樓戶型為輔的產(chǎn)品組合形式。 商業(yè)部分為滿足業(yè)主日常生活配套需要，結(jié)合地塊的資源條件，建議將商業(yè)部分設(shè)置在楓林路沿線上，以達(dá)到對(duì)內(nèi)（本小區(qū)業(yè)主）、對(duì)外（附近小區(qū)業(yè)主及路經(jīng)楓林路的顧客）雙服務(wù)的目的，從而提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。建議商業(yè)物業(yè)以較小開間（、）的劃分來對(duì)接市場。、停車場——地下除滿足人防、設(shè)備用房外，均為停車空間，同時(shí)設(shè)置部分地面停車位，建議停車位數(shù)量略高于總戶數(shù)的60%。、會(huì)所及運(yùn)動(dòng)場所為提升項(xiàng)目的品質(zhì)，同時(shí)考慮項(xiàng)目對(duì)接的客戶群體，小區(qū)應(yīng)設(shè)置會(huì)所及相關(guān)的運(yùn)動(dòng)場所，如網(wǎng)球場等。十、項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)通過對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展定位及建筑指標(biāo)的估測(cè)，結(jié)合南寧市的市場發(fā)展?fàn)顩r，寶資通初步設(shè)定提出本項(xiàng)目的運(yùn)營目標(biāo)體系。一級(jí)目標(biāo)體系 投資和成本目標(biāo)本項(xiàng)目用地目前已取得土地的使用權(quán)，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主提供的數(shù)據(jù)土地的資金投入約為8820萬元人民幣。本項(xiàng)目的投資分為二級(jí)：一級(jí)投資主要包括全部建筑的商品開發(fā)成本（含土地、土建、全部外裝、公共設(shè)施、戶外市政、環(huán)境園藝、規(guī)費(fèi)及設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、營銷等），（按照2000元/平方米計(jì)算）。二級(jí)投入主要包括業(yè)主保留物業(yè)的開業(yè)裝修及設(shè)備。（目前暫不計(jì)入） 財(cái)務(wù)平衡及利潤目標(biāo)本項(xiàng)目不含土地價(jià)款的最大流動(dòng)資金需要約5000萬元左右。按全部物業(yè)出售測(cè)算。作為市場理性的利潤目標(biāo)。 開發(fā)周期目標(biāo)本項(xiàng)目可采用滾動(dòng)開發(fā)安排，全部建設(shè)周期約為2～，主營銷周期設(shè)定為2年。二級(jí)目標(biāo)體系 彰顯項(xiàng)目特征通過本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格的營造、建筑文化理念的融入、目標(biāo)客戶的定位上與區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目所形成的差異化，顯示項(xiàng)目的個(gè)性化特征，成為區(qū)域住宅項(xiàng)目的典范。 提升企業(yè)形象通過本項(xiàng)目的發(fā)展，在獲取開發(fā)經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，在南寧市乃至廣西等區(qū)域內(nèi)，提升企業(yè)的社會(huì)形象，豐富和延展企業(yè)品牌。 營造持續(xù)發(fā)展空間通過特色建筑風(fēng)格空間的合理、創(chuàng)新設(shè)計(jì)，良好的后期物業(yè)管理體系，使項(xiàng)目獲得持續(xù)的使用發(fā)展，成為一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的具有獨(dú)特產(chǎn)品內(nèi)涵的現(xiàn)代建筑群，為項(xiàng)目各層次消費(fèi)者貢獻(xiàn)永恒的價(jià)值。33 /