【正文】 優(yōu)先選房權。2003年11月18日，位于世紀金融大廈一樓的售樓處正式對外接待。價格分析該案一期銷售均價為4800元/平米，目前屬于一期銷售后期，其出售價格在5000元/平米左右。就戶型而言，主打房型均較為通透，其中三房房型中臥室為2南1北，其中北房一半建議為書房使用。周邊規(guī)劃有紅楓園、會展中心、文化水廊、F城商業(yè)中心等，目前都已經(jīng)開始施工，部分已經(jīng)竣工，前景比較看好。玲瓏灣東湖大郡東湖春之韻二期湖畔天城都市花園天域蘇繡路北、星漢街西位于湖西，南臨園區(qū)CBD地塊。現(xiàn)湖西樓盤分布密集，且規(guī)模大多在１０萬以下，金雞湖周邊各樓盤為了最大程度的利用景觀資源均在規(guī)劃上用足心思，但能看到湖景的房源比例依然不高。湖東地區(qū)生活配套設施目前相對湖西不太完善，但隨著政府對湖東的一系列開發(fā)、改造，未來將有很大改觀。湖畔天城45%內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃上，小區(qū)內(nèi)三條綠地主軸，構成小區(qū)核心綠化。是為數(shù)不多的臨湖住宅區(qū)。其中，主軸綠化帶長400米、最寬處85米，內(nèi)設水池、溪流、噴泉、坡地，是整個小區(qū)主要的活動休閉空間。湖畔天城“國際T－PARK”中央公園生態(tài)社區(qū)都市花園其中明顯也看出湖東的樓盤規(guī)模明顯較湖西要大，因此樓盤設計和規(guī)劃思路上顯得更為大手筆。2004年當園區(qū)的樓盤單價逐個突破5000元/平方米大關后，銷售火暴的趨勢明顯有所降溫。但隨著房價日益上漲，經(jīng)濟型的二、三房將成為市場的主力。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了2番多，園區(qū)的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。玲瓏灣目前以園區(qū)當?shù)毓ぷ魅巳簽橹?，也有部分外來投資者，未來推出南塊湖景房源，投資比例將更加高。湖左岸三期以蘇州本地客居多，多為中高收入群體，金水灣以蘇州本地客居多，多為高收入群體，這類消費者對居住地的自然環(huán)境要求較高。圖16 蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)人口總量 數(shù)據(jù)來源：蘇州統(tǒng)計年鑒2003（單位：個）7萬從業(yè)人員34％大專以上學歷，2000年至今，蘇州工業(yè)園區(qū)的就業(yè)人口一直保持著30%40%的增長率。比起蘇州市區(qū)居民去年10617元的人均可支配收入，園區(qū)職工的收入顯然要高出一大塊。園區(qū)十年來堅持以人為本，協(xié)調(diào)發(fā)展，開發(fā)建設中切實維護好了農(nóng)民利益?？驮醇羞x擇品質(zhì)社區(qū)的現(xiàn)象將越發(fā)明顯。他們主要包括祖籍在蘇州，現(xiàn)在周邊城市工作的成功人士，還有對蘇州的歷史文化環(huán)境有偏好的江浙滬人士以及蘇州周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的農(nóng)村人口。園區(qū)薪資狀況調(diào)查顯示，1996年到2000年，園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。此外，自用客戶主要有兩大人群構成，一部分是園區(qū)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員，另一部分是蘇州周遍用于買房自住的人群，下面將對該部分人群以及投資客作一詳細說明；另外，值得一提的是目標客源當中的租賃客戶，該部分人群主要是工業(yè)園區(qū)內(nèi)外資企業(yè)的高級主管，他們享有公司給他們的較高的住房津貼，但他們更多是臨時性或者中短期居住在工作生活在園區(qū)內(nèi)，對購房置業(yè)的愿望不強烈，但對物業(yè)的租賃需求卻相當?shù)膹娏?，該部分人群將成為租賃客戶當中層次最高的人群。天域主要為園區(qū)的私營業(yè)主、高級白領，園區(qū)客源大約在80％左右，還有部分外地客源和周邊其他區(qū)域客源。因為不同的價位空間留給開發(fā)商雕琢和想象的空間是不同的，同樣開發(fā)商要保持產(chǎn)品高價必須講求與之相匹配的品質(zhì)，而精彩的產(chǎn)品往往也只有在價格提升的基礎上才能實現(xiàn)。湖畔天城50006873都市花園湖畔天城二房：99三房：110155%%都市花園天域60%二批2004/6/20湖左岸三期20%2004/06金水灣90%2003/06/11高爾夫花園70%2004/04/18單價5000元/平方米為界點，園區(qū)房價上漲遇到瓶頸。天域11萬二期700戶湖左岸三期9萬700戶金水灣13萬199戶高爾夫花園32萬2000戶各項目中最大的項目為南都表14：樓盤主力賣點項目名稱主力賣點南都高爾夫花園景致優(yōu)美、人文薈萃的高爾夫花園特聘美國貝爾高林，將三面環(huán)湖無可復制的地形與自然充分結合，締造具有蘇州水城風采、風格高雅的居住環(huán)境。建筑形態(tài)上看小區(qū)整體南低北高，北端房型可觀看到湖景。小區(qū)水系較為豐富，形成部分島嶼區(qū)。目前已建成的鄰里中心有“新城”鄰里中心、“貴都”鄰里中心，“師惠坊”鄰里中心，“湖東”鄰里中心，接近3萬平方米的“湖東”鄰里中心面積是目前三家鄰里中心中最大的，本項目西面規(guī)劃中也有鄰里中心配套。金雞湖形狀不規(guī)則，其中湖東的水岸線略長，較曲折，可享有豐富的湖景資源。湖畔天城金雞湖東鐘園路南、津梁路西位于湖東第二個兩萬人組團，小區(qū)位于湖東第二個2萬人生活區(qū)，南面有湖東小學、湖東中學。玲瓏灣等，分析角度包含對地理位置環(huán)境、主力賣點、小區(qū)規(guī)劃環(huán)境、去化情況、面積配比、主力總價、規(guī)模容積率、客源等的綜合分析。結論位于湖北緊靠金雞湖，觀景角度比較好。房型分析玲瓏灣本次推出房源戶型多樣。產(chǎn)品分析該案總體預計將分為三期開發(fā)，房型面積范圍在46－500平方米之間，主力面積為130140平方米左右的三房兩廳兩衛(wèi)，還有極少量的頂層復式公寓，面積高達400500平方米左右。l 距離本項目地塊最近的85萬平方米規(guī)模大盤：南都玲瓏灣。除享受嘉賓會員的優(yōu)惠外，若再次購置建屋的地產(chǎn)時，享受購房準備金特別優(yōu)惠，同時享受貴賓會員特別優(yōu)惠價格。其會員共分為三種：嘉賓會員，貴賓會員，禮遇會員。該案二期三批價格的上揚，一來其位于該小區(qū)中心綠化位置，可以說是以景觀房出售，二來是周邊市場房價基本達到5000元/平方米，由此以4800元的售價入場，不僅可以提高利潤率，同時依然保持低價入市的品牌特征?；ハ啻龠M，共同發(fā)展。玲瓏灣384000270000596700東湖大郡1100002000040000順馳中心城區(qū)為3414元/平方米(其中定銷房為1987元/平方米，其他商品住宅為3628元/平方米)，高新區(qū)為4489元/平方米，吳中區(qū)為2953元/平方米，相城區(qū)為3073元/平方米。由于園區(qū)房地產(chǎn)的品牌效應，自1999年起園區(qū)房地產(chǎn)價格在蘇州市區(qū)一直處于領漲地位。蘇州園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來的，非蘇州本地，不熟知的開發(fā)商品牌，無論開發(fā)實力大小，均有一定的抵制情緒。這一方面說明園區(qū)世界一流的規(guī)劃，理想的居住環(huán)境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業(yè)園區(qū)特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區(qū)域性公積金制度，目前已為萬名以上園區(qū)內(nèi)工作人士提供了完備的公積金貸款，且目前公積金會員仍以每半年將近5000人的數(shù)量遞增。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業(yè)等諸多國內(nèi)著名房地產(chǎn)企業(yè)“逐鹿”湖東的原因。但也因現(xiàn)已開發(fā)較多樓盤，使得該地區(qū)土地儲備量較為稀缺，下一輪發(fā)展將以湖東為開發(fā)重點。分析表明，2002年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過85％，2003年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區(qū)住宅總體入住情況尚屬正常。推進環(huán)湖商業(yè)、文化設施建設把發(fā)展大商業(yè)、推進大旅游作為今后發(fā)展的重要的新增長點和新亮點。金雞湖是小家碧玉的蘇州人大氣的一面。金雞湖的存在并沒有影響交通以及規(guī)劃，正因為它是未來的城中湖，規(guī)劃師才有了用武之地，打造模范城的雛形。蘇州工業(yè)園區(qū)（三區(qū)）三區(qū)，該區(qū)域在二區(qū)以東，目前還未開發(fā)，今后以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)聯(lián)成一片，三區(qū)工業(yè)土地的比重有上升。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖東、二區(qū)）：湖西之后，城市崛起的下一個新板塊。蘇州工業(yè)園區(qū)（湖西、一區(qū)）： 園區(qū)規(guī)劃、建造融合新加坡國際化理念與蘇州文化底蘊于一體工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積260平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積70平方公里（含6平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口60萬，位于古城區(qū)的東邊，美麗的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。古城區(qū)雖然商業(yè)繁榮，配套設施齊全，但由于保護歷史建筑及開發(fā)限制，決定了老城區(qū)不可能有大規(guī)模的城市改造，未來住宅供應也不會很多，且古城區(qū)樓盤多為多層住宅小區(qū)，～6層的范圍之內(nèi)，其中，底層大多作為車庫，頂層為閣樓。一個地方住房價格的明顯下降不僅影響其經(jīng)濟的健康發(fā)展，而且會引發(fā)擁有房產(chǎn)的絕大多數(shù)民眾的不滿情緒，因此政府一定會支持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，消除部分地區(qū)、部分樓盤的房產(chǎn)泡沫并不會影響整個房產(chǎn)價格的穩(wěn)步上升，更何況政府近幾年大量基礎設施的建設不僅支持了房地產(chǎn)的發(fā)展，還指望房地產(chǎn)價格的提高拉動土地出讓金的提高以償還前期基礎設施投資的債務。從需求方面來分析：買房者可分為兩類。這些因素意味著短期內(nèi)房產(chǎn)供給將有大幅增加，房價下降的壓力是客觀存在的。目前蘇州每年有近10億外資進入，加上近年來舊城改造力度的加強，市場需求持續(xù)上漲，最直接的表現(xiàn)是房價的飛速上漲。當前新開工面積也就是未來的潛在供應，以此趨勢判斷，未來一兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)市場的供應量將趨于逐漸放大的發(fā)展態(tài)勢。這種情況主要因為國家金融緊縮政策正在產(chǎn)生影響，項目開發(fā)貸款的自有資金最近剛剛提高至３５％，使地產(chǎn)商在舉牌競拍地塊時更謹慎?！?在進行商品房買賣的同時，買方須按購房款的2%交納契稅，‰的印花稅和房地產(chǎn)交易綜合服務等費用400元。2．4蘇州市20002003年社會消費品零售總額及漲幅表4：蘇州20002003年社會消費品零售總額及漲幅（單位：萬元）年份2000年2001年2002年2003年社會消費品零售總額漲幅/%%%，從2000～2003年中穩(wěn)定上升，％，表現(xiàn)出蘇州社會消費品零售市場的消費能力在逐年上升。蘇州市宏觀經(jīng)濟運行狀況2．1蘇州市20002003年全市GDP及漲幅2003年，蘇州全市國內(nèi)生產(chǎn)總值2802億元，%，%，保持較高的增長率。■蘇州文化的過去時——“上有天堂下有蘇杭”蘇州物產(chǎn)豐富，山川秀美，人杰地靈。■ 人口,。我們將通過競爭個案、在售樓盤的產(chǎn)品力研究，為本項目的產(chǎn)品塑造和策劃提供依據(jù)。由此我們在項目啟動前期對整個的市場作出一個比較深入的調(diào)查分析，為項目的開發(fā)作好前期的準備工作。且本地塊是距金雞湖較近，景觀資源最好的一塊地，因此在開發(fā)上需對于整個園區(qū)市場的現(xiàn)狀及未來發(fā)展走勢有一個比較深入的了解。第三部分：競爭個案研究問題5： 競爭還是互動？ 對于本項目所在的區(qū)域，我們將尋找項目主要的競爭樓盤。蘇州工業(yè)園區(qū)目前建成區(qū)為金雞湖西岸8平方公里。它延續(xù)著一個城市發(fā)展的歷史文脈，不僅是一個城市文化的象征，更是一個城市的寶貴財富。我們[盼望蘇州的未來將興起一場文化復興運動，不單單在城市文化的硬件建設上，也在于地方文化的軟件營建上，使古城的文化將發(fā)揮出真實作用，從而創(chuàng)造新的更燦爛的城市文化。從人均可支配收入來看，2003年達到12361元，％，從20002003年長期發(fā)展態(tài)勢來看，％，雖然2002年漲幅在10％以下，但2003年的上漲幅度高過15％，呈現(xiàn)加速增長態(tài)勢。針對蘇州大規(guī)模的城市規(guī)劃，隨著大量拆遷戶的進入，使當?shù)氐娜巳簶嫵梢约俺鞘幸?guī)劃從鄉(xiāng)鎮(zhèn)向都市居住區(qū)轉換。蘇州市2004年第二次土地拍賣會上，18宗地塊中兩塊土地因無人問津而流拍。2. 2001年至2002年，其上漲趨勢不斷。3. 到2003年，蘇州市中心區(qū)域的預售單價已經(jīng)超過3500元/平方米，％。從供給方面來分析，可歸納為以下幾點：1. 政府為了穩(wěn)定房價，也為了其土地批租收益，加大土地供應量是在情理之中的；2. 前幾年蘇州房價的飆生吸引了大量的開發(fā)商來蘇州淘金，大量新樓盤（例如湖東、相城等地）同時面市也是在所難免；3. 受房產(chǎn)市場行情和銀行貸款政策變化影響，一些房產(chǎn)投機者紛紛拋售存貨；4. 大批定銷房的上市；5. 二手房拍賣的興起，消除了房產(chǎn)買賣過程中的信息不對稱和一些不法房產(chǎn)中介的暴利，無形中提高了二手房的成交數(shù)量。由此可見，從長遠來看房價下跌的可能性幾乎是微乎其微。值得一提的是，在中國，政府的作用是至關重要的。古城區(qū)以文化旅游、商業(yè)貿(mào)易為主體功能的發(fā)展格局，圍繞其產(chǎn)業(yè)定位，在整體規(guī)劃中，新建筑與原有建筑物形成統(tǒng)一的建筑風格，商品房外立面基本為粉墻黛瓦這種較為單一古典的建筑風格。由于其檔次不是非常高，整個物業(yè)分布較為零散，缺乏統(tǒng)一集中的開發(fā)；目前高新區(qū)內(nèi)常住人口230,000，居民住宅小區(qū)有20余個。但從規(guī)劃用地上看出，一區(qū)工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下湖西（一區(qū)）是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，湖西，其工業(yè)、居住、CBD商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的物業(yè)混雜并非最理想的居住環(huán)境。其居住用地面積之大，完全可塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際性行政設施、生活娛樂設施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準。金雞湖將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園金雞湖及環(huán)湖地區(qū)將成為中國最大的具有國際水準的現(xiàn)代城市湖泊公園。(遠期)環(huán)金雞湖地區(qū)建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所園區(qū)將高起點、高標準把環(huán)金雞湖地區(qū)建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。據(jù)統(tǒng)計，目前中新合作區(qū)內(nèi)已竣工交付使用住宅14075戶，實際居住為11325戶，入住率為80．46％；已裝修未入住的為869戶，％，其余未裝修戶為1881戶，％。湖西有園區(qū)的“高起點規(guī)劃”，又依托老城區(qū)發(fā)展起來，樓盤眾多，已進入一個“比規(guī)劃、比實力、比品牌、比特色”的競爭階段。而且，根據(jù)規(guī)劃，湖東房產(chǎn)的總量將是湖西的五倍以上。 近年來蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓