【文章內容簡介】 公寓式度假酒店 待建 榮華時代廣場 四星級酒店 即將面世 泰達城 五星級酒店 待建 又一城 商務度假酒店 待建 海河水上運動大世界 約 5萬平方米的五星級酒店 待建 古文化街 四星級以上酒店 待建 天津未來酒店式公寓及星級酒店項目 項目分析 ? 項目概述： ? ① 地塊位置概述： ? 本項目位于友誼路東側，西至規(guī)劃路；北眺銀河廣場，南臨平江道。是友誼路的核心地段，具備了交通、景觀等優(yōu)勢。 ? ② 地塊周邊配套描述： ? 周邊商務配套齊全，星級酒店林立，天津賓館、水晶宮飯店、津利華大酒店、帝城酒店、喜來登大酒店等均坐落于此；一些高檔購物中心，比如：加宜家居購物中心、家世界購物廣場、友誼商廈也咫尺之臨；天津博物館、國展中心、銀河廣場、天津樂園、酒吧街更是舉步之遙。 ? 項目地塊現狀： ? 本項目位于未來金融街核心位置，友誼路與平江道交口，地處河西涉外關系密集區(qū)域。地理位置明顯，交通便利，周邊生活配套設施齊全。 ? 項目產品描述： ? ①經濟技術指標描述 名稱 單位 數量 備注 總用地面積 hm2 A座： ㎡ B座： ㎡ 地下 :㎡ 總建筑面積 m2 建筑基底面積 hm2 道路廣場面積 hm2 綠化面積 hm2 容積率 建筑密度 % 綠化率 % 機動車停車位 266 地下 232,地上 34 自行車停車位 1330 ? ② 產品分析： ? 本項目為兩座塔樓，總建筑高度 。其中 A座地上 36層， B座地上 35層，地下 3層， B座附帶 4層裙樓。 結構層高： ? A座： 1層高 ， 2— 36層高 。 ? B座： 13層， 5— 35層高 。 ? 178。 結構功能： ? A座：首層為大堂及附屬區(qū)域 ， ? 寫字間： 2— 14層 、 16— 25層 、 27— 35層 ， ? 設備及避難層： 15層 、 26層 、 36層 。 ? 配備 5部客梯和 1部貨梯。 ? B座：首層為大堂及配套商業(yè) ， 裙房為商業(yè) 。 ? 配套商業(yè)： 2— 5層 ， ? 設備及避難層： 14— 25層 。 ? 停車場： B1層和 B2層 ， B3層 (部分面積：設備用房 )。 ? 配備 4部客梯和 1部消防梯，裙樓配備 2部客梯和 2部扶梯。 縱橫觀點 ： ? 項目綜合素質高，商務辦公及配套服務公寓類產品應是其發(fā)展主方向 ? 項目成本相對較低，價值價格比具備競爭優(yōu)勢 ? 周邊商務辦公類產品整體形象感較差，本項目絕佳的地理位置使其本身具備了發(fā)展區(qū)域地標類產品的價值基礎 ? 周邊酒店林立，但酒店式服務型公寓產品匱乏，存在市場空白 ? 當前酒店式服務型公寓產品稀缺但未來上市規(guī)模較大，未來市場競爭激烈 ? 較高的投資回報率是服務類投資產品的引力點 天津高端項目代表的對比競爭分析 ? ICTC 天津國際經濟貿易大廈 ? 高 100米，總建筑面積為 91686平方米，地上 29層，地下 2層， 358個車位。 ? 天宏基金、津投期貨、永泰保險、南星海運、振華物流、五礦鋼鐵、中捷國貿、興亞船務、華威利（天津）國際貿易有限公司等企業(yè)進駐。 發(fā)展商 天津萬順置業(yè)有限公司 設計單位 普瑞思（法國）有限公司公司 施工單位 天津一建建筑工程有限公司 物業(yè)管理 天津君怡物業(yè)管理公司 銷售代理 天津萬順置業(yè)有限公司 總建筑面積 標準層面積 1662平米 樓高 100米 車位數量 300 層高 租金 /售價 銷售均價 7500元 /平米 車位租金 800元左右 公共區(qū)域裝修 大堂內部地面和墻體選取高級石材鋪砌，公共區(qū)域的公共走廊以黑色木制網格吊頂，花崗巖地磚、壁磚。衛(wèi)生間內地面和墻體均采用高級瓷磚。辦公區(qū)室內墻面套白，頂部毛坯房狀態(tài)，地面智能化網絡布線地板。 硬件配套 通訊系統：預留衛(wèi)星天線接收、兩路光纖接入和寬帶網絡連接系統 綜合布線系統： 300毫米 25毫米三間隔線槽，鋪設光纖骨干系統 空調系統：采用兩管制中央空調，空氣新風系統 電梯系統：按照高、低區(qū)域劃分分別提供 3部客梯和 1部貨梯 四、理解客戶 高端商務辦公客戶分析 商務辦公型客戶需求行為分析： ? （ 1）商務辦公型客戶的需求分析： ? 需求方式 四、理解客戶 選擇租用辦公地點的客戶為 %,明顯多于選擇購買辦公地點的客戶。 ? 需求價格 （租賃、售賣） ? 租賃價格方面的需求 租用價格需求10%15%52%20%3%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%1 . 5 元以下1 . 5 ～23 ～45 ～78 以上? 售賣價格方面的需求 購買價格需求16%18%32%20%15%5%2%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%5000元以下5001元～6000元6001元～7000元7001元～8500元8501元～10000元10000元～12022元12022元以上? 需求面積 對面積需求情況11%45%18%11%9%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%1 0 0 ㎡以下1 0 0 ～3 0 0 ㎡3 0 1 ～5 0 0 ㎡5 0 1 ～8 0 0 ㎡8 0 1 ～1 0 0 0 ㎡1 0 0 0 ㎡以上? 硬件配套需求標準 ? 市內甲級寫字樓客戶對現有寫字樓的滿意度狀況：目前約有 %的客戶對于所入住寫字樓的認可程度是滿意，可以看出天津市內甲級寫字樓各方面水準在一定程度上基本能夠滿足入住商戶的要求。認可度為一般的客群為 %，不難看出，甲級寫字樓的同質化嚴重，一些狀況有待進一步的提高、改善。 ? 不滿意的因素 ? 主要集中在：車位 、 電梯 、 物業(yè)管理 、交通等其他方面 。 其中停車位不足是最為突出的問題 。 在其他項中存在著空調（ 新風量不足 ） 、 商業(yè)配套 （ 員工餐廳 ）等問題 。 ? 車位問題： ? 寫字樓停車位配備的不足加上個人與企業(yè)對汽車需求的逐年增長所引發(fā)的寫字樓停車難問題日益突出，調研中我們發(fā)現：寫字樓內對車位需求是很突出的， %的客戶需求車位。 車位需求16%26%14%26%18%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%1個2個3個4個更多車位問題將成為寫字樓市場競爭勝負的重要籌碼。 ? 電梯問題： ? 作為寫字樓內部的運輸工具，電梯關系到樓內垂直交通是否高效，是提高公司工作效率的重要因素之一。電梯也是客戶選擇寫字樓時非常關注的因素。電梯的速度是關系寫字樓品質的重要指標之一。根據對市內寫字樓客戶對于電梯等候時間的調研： 62%的人選擇 1分鐘以下，以此才能滿足他們日常的辦公效率。 ? 物業(yè)問題： ? 建筑外形不是很重要，主要看重物業(yè)質量和內部軟、硬件配套設施。 ? （ 2）高端商務辦公型客戶的購買需求分析： ? 選址要求 商務中心區(qū) ? 商務氛圍是高端商務辦公型客戶的首選要求，隨著天津經濟的