【文章內容簡介】 周邊寫字樓承租客戶一般為中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布以貿易、物流、制造業(yè)、咨詢業(yè)為主。需求辦公面積段在 100300平米左右。 本項目建成后有望分流上述商務圈部分中小型企業(yè)客源。 美國旭升房地產集團 Page33 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結 美國旭升房地產集團 Page34 吳中商務大廈 炫潤國際大廈 燎申國際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點區(qū)域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線區(qū)域辦公樓分布圖 競爭板塊 —— 吳中路商務圈 項目名稱 地址 兆豐環(huán)球大廈 中山西路 1800號 新概念大廈 吳中路 39號 海螺大廈 中山西路 1277號 吳中商務大廈 吳中路 1099號 永騰大廈 吳中路 1065號 炫潤國際大廈 吳中路 1100號 燎申國際大廈 吳中路 1068號 虹橋富群大廈 合川路 3089號 兆豐環(huán)球大廈 美國旭升房地產集團 Page35 項目名稱 總建面 （㎡） 標準層面積 物業(yè)品質 開盤時間 出租率 租金 (元 /㎡ /天 ) 物業(yè)管理費 (元 /㎡ /月 ) 兆豐環(huán)球大廈 58603 2093 甲級 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 18 海螺大廈 10000 1500 商務樓 06年 55% 18 吳中商務大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 6 永騰大廈 22022 2022 商辦 04年 90% 8 炫潤國際大廈 20220 2022 乙級 05年 60% 9 燎申國際大廈 15000 1600 乙級 07年 70% 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務樓 05年 88% 3 — 總計 182103 88% ? 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 10000～ 50000㎡ 區(qū)間段。 ? 從標準層面積來看，辦公樓標準層面積主要集中在 1500～ 2022㎡ 之間，有少數物業(yè)標準層面積在 1000㎡ 以下。 ? 從物業(yè)品質來看，辦公樓主要以商務樓、乙級寫字樓為主，輔以少量甲級寫字樓。 ? 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 3元 /㎡ /天 均線上下波動，部分物業(yè)租金已達到 4元 /㎡ /天以上。 ? 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數項目已達 80％以上，空置率較低。 ? 從物業(yè)管理費來看，辦公樓物管費基本處于 6～ 10(元 /㎡ /月 )和 15～ 20(元 /㎡ /月 )兩個范圍段。物業(yè)品質的高低以及物業(yè)管理的配套服務的好壞，是導致物管費差距的關鍵因素之一。 ? 物業(yè)運營時間的長短直接反映了物業(yè)管理及各項配套服務的完善程度。從物業(yè)運營時間來看，沿線多數物業(yè)運營時間在三年以上，較長的運營時間，在提升租金水平的同時也保證了較為穩(wěn)定的出租率。 吳中路寫字樓市場表現 美國旭升房地產集團 Page36 吳中路寫字樓客群分析 項目名稱 入駐企業(yè)類型 新概念大廈 軟件、科技、網絡、貿易類中大型企業(yè) 虹橋富群大廈 物流、貿易類中小型企業(yè) 炫潤國際大廈 外資貿易、科技、咨詢類中小型企業(yè) 燎申國際大廈 軟件、貿易、教育、咨詢類中小型企業(yè) 吳中商務大廈 教育、咨詢、廣告類小型企業(yè) ? 從入駐企業(yè)類型來看，入駐企業(yè)類型較為豐富，涵蓋了貿易、科技、網絡、咨詢等類別；這些類型的公司租金承受能力較強，退租率相對較低。 ? 從入駐企業(yè)規(guī)模來看，以中小企業(yè)為主，部分物業(yè)有大型企業(yè)入駐。 美國旭升房地產集團 Page37 東方國際大廈 新虹橋中心大廈 萬都中心 遠東國際廣場 國際貿易中心 世界貿易商城 太陽廣場 安泰大廈 協泰中心 仲盛金融中心 虹橋上海城 辦公樓布點區(qū)域 項目名稱 地址 萬都中心 興義路 8號 遠東國際廣場 仙霞路 317號 國際貿易中心 延安西路 2201號 世界貿易商城 延安西路 2299號 新虹橋中心大廈 婁山關路 83號 虹橋上海城 遵義路 100號 仲盛金融中心 仙霞路 8號 協泰中心 遵義南路 88號 安泰大廈 遵義路 107號 東方國際大廈 婁山關路 85號 太陽廣場 仙霞路 88號 競爭板塊 —— 虹橋商務圈 美國旭升房地產集團 Page38 物業(yè)名稱 總建面 （㎡） 標準層面積 物業(yè)品質 開盤時間 出租率 租金（元 /平米 /天） 物業(yè)管理費 （元 /平米 /月） 萬都中心 9 1800 甲級 2022年 85% 遠東國際廣場 10 1500 甲級 1999年 90% 23 國際貿易中心 1400 甲級 1993年 100% 27 世界貿易商城 7 2022 甲級 1999年 95% 7 31 新虹橋中心大廈 1588 甲級 1999年 95% 29 虹橋上海城 8 1050 甲級 2022年 95% 25 仲盛金融中心 1100 甲級 1996年 95% 18 協泰中心 954 乙級 1992年 95% 26 安泰大廈 1350 乙級 1998年 95% 30 東方國際大廈 1050 乙級 1997年 95% 4 25 太陽廣場 1035 乙級 1995年 95% 16 總計 % 虹橋地區(qū)寫字樓市場表現 ? 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 3～ 10萬㎡區(qū)間段。 ? 從標準層面積來看，辦公樓標準層面積主要集中在 1000～ 2022㎡ 之間，有少數物業(yè)標準層面積在 1000㎡ 以下。 ? 從物業(yè)品質來看，辦公樓主要以甲級寫字樓為主，輔以部分乙級寫字樓。 ? 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 /㎡ /天 均線上下波動，部分物業(yè)租金已達到 8元 /㎡ /天以上。由于浦東機場建成和其他區(qū)域的快速發(fā)展，虹橋 CBD地位嚴重下滑，甲級寫字樓租金明顯低于全市平均水平。 ? 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數項目已達 95％以上，空置率較低。 ? 從物業(yè)管理費來看，辦公樓物管費基本處于 20～ 25(元 /㎡ /月 ) 的范圍段，物管水平差距不大。 美國旭升房地產集團 Page39 虹橋地區(qū)寫字樓客戶比例%%% %%%% %%%%%%%%%%綜合/ 其他 物流/ 商貿 高科技 能源/ 化工 咨詢服務 建筑/ 地產 金融/ 投資 文化/ 傳媒? 通過虹橋開發(fā)區(qū)客戶所屬行業(yè)對比圖 ， 我們可以看出 ， 咨詢服務和文化 /傳媒等行業(yè)選擇虹橋開發(fā)區(qū)的比重會低于全市水平 ， 主要是由于該類行業(yè)對物業(yè)品質要求較高 ， 而虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓品質難以滿足其要求 。 ? 物流商貿等行業(yè)更多看重性價比而樂于選擇虹橋開發(fā)區(qū) ， 并形成一定的聚集效應 。 另外 ， 值得一提的是 ， 虹橋開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)以及港澳臺企業(yè)占據了很大的份額 ， 其中日本 、 韓國企業(yè)居多 ，這與虹橋開發(fā)區(qū)以及古北新區(qū)的日本人 、 韓國人聚居有著息息相關的聯系 ， 而這一格局 ， 勢必支撐日后虹橋開發(fā)區(qū)的穩(wěn)定健康發(fā)展 。 虹橋地區(qū)寫字樓客群分析 美國旭升房地產集團 Page40 競爭板塊總結 ? 虹橋、吳中路商務圈辦公樓老化 虹橋商圈的寫字樓開業(yè)時間大多在上個世紀 90年代，吳中路商務圈寫字樓平均使用時間也有 5年左右，外觀和設備老化已成不爭的事實。 ? 租金低于市區(qū)其他 CBD區(qū) 虹橋商圈的租金只有 /平米 天，遠遠低于陸家嘴、淮海中路、南京西路等 CBD板塊，這與虹橋片區(qū)的地位下降有關。吳中路商務圈的租金只有 3元 /平米 天，只相當于全市乙級水平。 ? 客源以對外貿易、物流、制造業(yè)、綜合服務業(yè)為主 虹橋、吳中路商圈寫字樓承租客源行業(yè)分布以貿易、物流、制造業(yè)、咨詢業(yè)為主。 美國旭升房地產集團 Page41 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結 美國旭升房地產集團 Page42 市場總結 金融危機影響 美國 臺灣 澳大利亞 韓國 上海 房價下跌 30% 房價下跌 20% 房價下跌 40% 房價下跌 45% 上海房價依然堅挺 此次金融危機為百年一遇，其影響仍未見底，未來走勢將呈L型，何時反彈尚不可預測。 此前上海房地產所有的表現將在金融危機的影響下歸零，市場將重新尋求平衡。 世界范圍內，房地產價格嚴重縮水，熱錢可能會加劇流入跌幅較深的地區(qū)抄底，上海跌幅較少，也意味著上漲的空間和抄底的機會較小，所以上海未來吸引熱錢的能力將有所下降。 美國旭升房地產集團 Page43 市場總結 寫字樓客群購房動機一般分布比例投資55%自用45%受金融危機影響，自用型客戶觀望現象嚴重，觀望比例高達70%，雖然已經好于 08年 10月80%以上的觀望比例，但未來2年仍不樂觀。 金融危機深不可測，投資者預期下降，信心受到巨大打擊，投資客可能在一定時期內淡出。 上海在金融危機之前的市場表現將歸零，房地產復蘇將依賴于信心和投資預期的轉好，鑒于此，本案入市的時機和售價將顯得更加重要，期望不可過高。 美國旭升房地產集團 Page44 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結 美國旭升房地產集團 Page45 總體規(guī)劃 總建筑面積 95895㎡ 地上建筑面積 78535㎡ 裙房面積 25284㎡ 主樓面積 53251㎡ 地下建筑面積 17360㎡ (2層 ) 樓層高度 主樓 南樓 27層 北樓 26層及設備轉換層（ ） 裙房 5層（ 24米） 機動車位 620個 地上車位 356個（機械） 地下車位 264個（地下 2層） 非機動車停放面積 1130㎡ 項目位于上海市閔行區(qū)七莘路 1835號，項目位置基本處于莘莊鎮(zhèn)和七寶鎮(zhèn)之間，東臨七莘路，西至用地紅線，北臨華中路，南至規(guī)劃道路。 項目由商業(yè)裙房和兩棟高層組成。裙房為五層，主要功能為商業(yè)和娛樂設施，南樓二十七層。北樓二十六層及設備轉換層一層，性質為小戶型辦公樓。 美國旭升房地產集團 Page46 整體建筑外形： 由玻璃幕墻和實體墻面搭配設計。 設計的主題： 簡約、精致、科技、節(jié)能。突顯整體建筑的現代感與時代要求的一致性。 建筑色調： 以淡灰色為主，配以高級幕墻和外裝飾材料，使建筑效果與大廈的使用性質相匹配。 雙塔的形體結構與精致、簡約的建筑形象，力圖形成七寶地區(qū)標志性建筑的形象。 建筑外觀 美國旭升房地產集團 Page47 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結 美國旭升房地產集團 Page48 裙房功能 ?裙房空間布置規(guī)正，跨距為 ，每層約 5000㎡ ，底層層高為 ，其余各層凈高可達，適合多種商業(yè)運營的空間需求。 ?凹字形的布局，形成一個約 900㎡ 的廣場空間，方便舉辦大型的商業(yè)宣傳、推廣和互動活動。 ?裙房與銀七星滑雪場互相連通，方便兩者人流的互通，對雙方的商業(yè)經營有一定的互補作用。 ?裙房內設有 8臺自動扶梯和 4臺電梯，滿足商業(yè)運營的多功能和便捷性。 ?裙房空調與塔樓分別獨立控制，在裙房部分已預留充足的電量和煤氣供應，便于裙房不同商業(yè)模式的經營需求。 美國旭升房地產集團 Page49 塔樓功能 ? 南塔樓為 27