【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 周邊寫字樓承租客戶一般為中小型企業(yè)為主，行業(yè)分布以貿(mào)易、物流、制造業(yè)、咨詢業(yè)為主。需求辦公面積段在 100300平米左右。 本項(xiàng)目建成后有望分流上述商務(wù)圈部分中小型企業(yè)客源。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page33 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page34 吳中商務(wù)大廈 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 燎申國(guó)際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線區(qū)域辦公樓分布圖 競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 吳中路商務(wù)圈 項(xiàng)目名稱 地址 兆豐環(huán)球大廈 中山西路 1800號(hào) 新概念大廈 吳中路 39號(hào) 海螺大廈 中山西路 1277號(hào) 吳中商務(wù)大廈 吳中路 1099號(hào) 永騰大廈 吳中路 1065號(hào) 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 吳中路 1100號(hào) 燎申國(guó)際大廈 吳中路 1068號(hào) 虹橋富群大廈 合川路 3089號(hào) 兆豐環(huán)球大廈 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page35 項(xiàng)目名稱 總建面 （㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開盤時(shí)間 出租率 租金 (元 /㎡ /天 ) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) 兆豐環(huán)球大廈 58603 2093 甲級(jí) 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 18 海螺大廈 10000 1500 商務(wù)樓 06年 55% 18 吳中商務(wù)大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 6 永騰大廈 22022 2022 商辦 04年 90% 8 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 20220 2022 乙級(jí) 05年 60% 9 燎申國(guó)際大廈 15000 1600 乙級(jí) 07年 70% 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務(wù)樓 05年 88% 3 — 總計(jì) 182103 88% ? 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 10000～ 50000㎡ 區(qū)間段。 ? 從標(biāo)準(zhǔn)層面積來看，辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 1500～ 2022㎡ 之間，有少數(shù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000㎡ 以下。 ? 從物業(yè)品質(zhì)來看，辦公樓主要以商務(wù)樓、乙級(jí)寫字樓為主，輔以少量甲級(jí)寫字樓。 ? 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 3元 /㎡ /天 均線上下波動(dòng)，部分物業(yè)租金已達(dá)到 4元 /㎡ /天以上。 ? 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 80％以上，空置率較低。 ? 從物業(yè)管理費(fèi)來看，辦公樓物管費(fèi)基本處于 6～ 10(元 /㎡ /月 )和 15～ 20(元 /㎡ /月 )兩個(gè)范圍段。物業(yè)品質(zhì)的高低以及物業(yè)管理的配套服務(wù)的好壞，是導(dǎo)致物管費(fèi)差距的關(guān)鍵因素之一。 ? 物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短直接反映了物業(yè)管理及各項(xiàng)配套服務(wù)的完善程度。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間來看，沿線多數(shù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間在三年以上，較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，在提升租金水平的同時(shí)也保證了較為穩(wěn)定的出租率。 吳中路寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page36 吳中路寫字樓客群分析 項(xiàng)目名稱 入駐企業(yè)類型 新概念大廈 軟件、科技、網(wǎng)絡(luò)、貿(mào)易類中大型企業(yè) 虹橋富群大廈 物流、貿(mào)易類中小型企業(yè) 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 外資貿(mào)易、科技、咨詢類中小型企業(yè) 燎申國(guó)際大廈 軟件、貿(mào)易、教育、咨詢類中小型企業(yè) 吳中商務(wù)大廈 教育、咨詢、廣告類小型企業(yè) ? 從入駐企業(yè)類型來看，入駐企業(yè)類型較為豐富，涵蓋了貿(mào)易、科技、網(wǎng)絡(luò)、咨詢等類別；這些類型的公司租金承受能力較強(qiáng)，退租率相對(duì)較低。 ? 從入駐企業(yè)規(guī)模來看，以中小企業(yè)為主，部分物業(yè)有大型企業(yè)入駐。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page37 東方國(guó)際大廈 新虹橋中心大廈 萬都中心 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 國(guó)際貿(mào)易中心 世界貿(mào)易商城 太陽廣場(chǎng) 安泰大廈 協(xié)泰中心 仲盛金融中心 虹橋上海城 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 地址 萬都中心 興義路 8號(hào) 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 仙霞路 317號(hào) 國(guó)際貿(mào)易中心 延安西路 2201號(hào) 世界貿(mào)易商城 延安西路 2299號(hào) 新虹橋中心大廈 婁山關(guān)路 83號(hào) 虹橋上海城 遵義路 100號(hào) 仲盛金融中心 仙霞路 8號(hào) 協(xié)泰中心 遵義南路 88號(hào) 安泰大廈 遵義路 107號(hào) 東方國(guó)際大廈 婁山關(guān)路 85號(hào) 太陽廣場(chǎng) 仙霞路 88號(hào) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 虹橋商務(wù)圈 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page38 物業(yè)名稱 總建面 （㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開盤時(shí)間 出租率 租金（元 /平米 /天） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /平米 /月） 萬都中心 9 1800 甲級(jí) 2022年 85% 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 10 1500 甲級(jí) 1999年 90% 23 國(guó)際貿(mào)易中心 1400 甲級(jí) 1993年 100% 27 世界貿(mào)易商城 7 2022 甲級(jí) 1999年 95% 7 31 新虹橋中心大廈 1588 甲級(jí) 1999年 95% 29 虹橋上海城 8 1050 甲級(jí) 2022年 95% 25 仲盛金融中心 1100 甲級(jí) 1996年 95% 18 協(xié)泰中心 954 乙級(jí) 1992年 95% 26 安泰大廈 1350 乙級(jí) 1998年 95% 30 東方國(guó)際大廈 1050 乙級(jí) 1997年 95% 4 25 太陽廣場(chǎng) 1035 乙級(jí) 1995年 95% 16 總計(jì) % 虹橋地區(qū)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) ? 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 3～ 10萬㎡區(qū)間段。 ? 從標(biāo)準(zhǔn)層面積來看，辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 1000～ 2022㎡ 之間，有少數(shù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000㎡ 以下。 ? 從物業(yè)品質(zhì)來看，辦公樓主要以甲級(jí)寫字樓為主，輔以部分乙級(jí)寫字樓。 ? 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 /㎡ /天 均線上下波動(dòng)，部分物業(yè)租金已達(dá)到 8元 /㎡ /天以上。由于浦東機(jī)場(chǎng)建成和其他區(qū)域的快速發(fā)展，虹橋 CBD地位嚴(yán)重下滑，甲級(jí)寫字樓租金明顯低于全市平均水平。 ? 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 95％以上，空置率較低。 ? 從物業(yè)管理費(fèi)來看，辦公樓物管費(fèi)基本處于 20～ 25(元 /㎡ /月 ) 的范圍段，物管水平差距不大。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page39 虹橋地區(qū)寫字樓客戶比例%%% %%%% %%%%%%%%%%綜合/ 其他 物流/ 商貿(mào) 高科技 能源/ 化工 咨詢服務(wù) 建筑/ 地產(chǎn) 金融/ 投資 文化/ 傳媒? 通過虹橋開發(fā)區(qū)客戶所屬行業(yè)對(duì)比圖 ， 我們可以看出 ， 咨詢服務(wù)和文化 /傳媒等行業(yè)選擇虹橋開發(fā)區(qū)的比重會(huì)低于全市水平 ， 主要是由于該類行業(yè)對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高 ， 而虹橋開發(fā)區(qū)的寫字樓品質(zhì)難以滿足其要求 。 ? 物流商貿(mào)等行業(yè)更多看重性價(jià)比而樂于選擇虹橋開發(fā)區(qū) ， 并形成一定的聚集效應(yīng) 。 另外 ， 值得一提的是 ， 虹橋開發(fā)區(qū)的外資企業(yè)以及港澳臺(tái)企業(yè)占據(jù)了很大的份額 ， 其中日本 、 韓國(guó)企業(yè)居多 ，這與虹橋開發(fā)區(qū)以及古北新區(qū)的日本人 、 韓國(guó)人聚居有著息息相關(guān)的聯(lián)系 ， 而這一格局 ， 勢(shì)必支撐日后虹橋開發(fā)區(qū)的穩(wěn)定健康發(fā)展 。 虹橋地區(qū)寫字樓客群分析 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page40 競(jìng)爭(zhēng)板塊總結(jié) ? 虹橋、吳中路商務(wù)圈辦公樓老化 虹橋商圈的寫字樓開業(yè)時(shí)間大多在上個(gè)世紀(jì) 90年代，吳中路商務(wù)圈寫字樓平均使用時(shí)間也有 5年左右，外觀和設(shè)備老化已成不爭(zhēng)的事實(shí)。 ? 租金低于市區(qū)其他 CBD區(qū) 虹橋商圈的租金只有 /平米 天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于陸家嘴、淮海中路、南京西路等 CBD板塊，這與虹橋片區(qū)的地位下降有關(guān)。吳中路商務(wù)圈的租金只有 3元 /平米 天，只相當(dāng)于全市乙級(jí)水平。 ? 客源以對(duì)外貿(mào)易、物流、制造業(yè)、綜合服務(wù)業(yè)為主 虹橋、吳中路商圈寫字樓承租客源行業(yè)分布以貿(mào)易、物流、制造業(yè)、咨詢業(yè)為主。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page41 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page42 市場(chǎng)總結(jié) 金融危機(jī)影響 美國(guó) 臺(tái)灣 澳大利亞 韓國(guó) 上海 房?jī)r(jià)下跌 30% 房?jī)r(jià)下跌 20% 房?jī)r(jià)下跌 40% 房?jī)r(jià)下跌 45% 上海房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺 此次金融危機(jī)為百年一遇，其影響仍未見底，未來走勢(shì)將呈L型，何時(shí)反彈尚不可預(yù)測(cè)。 此前上海房地產(chǎn)所有的表現(xiàn)將在金融危機(jī)的影響下歸零，市場(chǎng)將重新尋求平衡。 世界范圍內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重縮水，熱錢可能會(huì)加劇流入跌幅較深的地區(qū)抄底，上海跌幅較少，也意味著上漲的空間和抄底的機(jī)會(huì)較小，所以上海未來吸引熱錢的能力將有所下降。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page43 市場(chǎng)總結(jié) 寫字樓客群購房動(dòng)機(jī)一般分布比例投資55%自用45%受金融危機(jī)影響，自用型客戶觀望現(xiàn)象嚴(yán)重，觀望比例高達(dá)70%，雖然已經(jīng)好于 08年 10月80%以上的觀望比例，但未來2年仍不樂觀。 金融危機(jī)深不可測(cè)，投資者預(yù)期下降，信心受到巨大打擊，投資客可能在一定時(shí)期內(nèi)淡出。 上海在金融危機(jī)之前的市場(chǎng)表現(xiàn)將歸零，房地產(chǎn)復(fù)蘇將依賴于信心和投資預(yù)期的轉(zhuǎn)好，鑒于此，本案入市的時(shí)機(jī)和售價(jià)將顯得更加重要，期望不可過高。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page44 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page45 總體規(guī)劃 總建筑面積 95895㎡ 地上建筑面積 78535㎡ 裙房面積 25284㎡ 主樓面積 53251㎡ 地下建筑面積 17360㎡ (2層 ) 樓層高度 主樓 南樓 27層 北樓 26層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層（ ） 裙房 5層（ 24米） 機(jī)動(dòng)車位 620個(gè) 地上車位 356個(gè)（機(jī)械） 地下車位 264個(gè)（地下 2層） 非機(jī)動(dòng)車停放面積 1130㎡ 項(xiàng)目位于上海市閔行區(qū)七莘路 1835號(hào)，項(xiàng)目位置基本處于莘莊鎮(zhèn)和七寶鎮(zhèn)之間，東臨七莘路，西至用地紅線，北臨華中路，南至規(guī)劃道路。 項(xiàng)目由商業(yè)裙房和兩棟高層組成。裙房為五層，主要功能為商業(yè)和娛樂設(shè)施，南樓二十七層。北樓二十六層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層一層，性質(zhì)為小戶型辦公樓。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page46 整體建筑外形： 由玻璃幕墻和實(shí)體墻面搭配設(shè)計(jì)。 設(shè)計(jì)的主題： 簡(jiǎn)約、精致、科技、節(jié)能。突顯整體建筑的現(xiàn)代感與時(shí)代要求的一致性。 建筑色調(diào)： 以淡灰色為主，配以高級(jí)幕墻和外裝飾材料，使建筑效果與大廈的使用性質(zhì)相匹配。 雙塔的形體結(jié)構(gòu)與精致、簡(jiǎn)約的建筑形象，力圖形成七寶地區(qū)標(biāo)志性建筑的形象。 建筑外觀 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page47 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page48 裙房功能 ?裙房空間布置規(guī)正，跨距為 ，每層約 5000㎡ ，底層層高為 ，其余各層凈高可達(dá)，適合多種商業(yè)運(yùn)營(yíng)的空間需求。 ?凹字形的布局，形成一個(gè)約 900㎡ 的廣場(chǎng)空間，方便舉辦大型的商業(yè)宣傳、推廣和互動(dòng)活動(dòng)。 ?裙房與銀七星滑雪場(chǎng)互相連通，方便兩者人流的互通，對(duì)雙方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定的互補(bǔ)作用。 ?裙房?jī)?nèi)設(shè)有 8臺(tái)自動(dòng)扶梯和 4臺(tái)電梯，滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)的多功能和便捷性。 ?裙房空調(diào)與塔樓分別獨(dú)立控制，在裙房部分已預(yù)留充足的電量和煤氣供應(yīng)，便于裙房不同商業(yè)模式的經(jīng)營(yíng)需求。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page49 塔樓功能 ? 南塔樓為 27