【正文】 建議要點(diǎn)： ?設(shè)置商務(wù)會(huì)議室，提供多功能商務(wù)會(huì)議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會(huì)務(wù)安排。 個(gè)人投資為主 企業(yè)投資為輔 需求面積在 50200平米 客源結(jié)構(gòu) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page83 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page84 產(chǎn)品定位及建議 戶型 面積 (m2) 套數(shù) 配比 平層 37 60 % 5254 434 % 6370 77 % 104107 193 % 復(fù)式 104 6 % 126 1 % 140 2 % 209 7 % 我司認(rèn)為：現(xiàn)行產(chǎn)品分割比較合理，主要是 50平米和 100平米兩個(gè)面積段產(chǎn)品，戶型組合相對(duì)靈活，兼顧投資型和自用型需求，所以不對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行修改。 ?通過走平價(jià)路線，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，以平價(jià)快速變現(xiàn)的方式迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。主要是低檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好 SWOT分析 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page76 項(xiàng)目核心問題 項(xiàng)目核心問題 —— 如何挖掘項(xiàng)目地塊價(jià)值，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，塑立區(qū)域地標(biāo)形象 ?問題 1：如何在非主流商圈挖掘地塊價(jià)值提升核心競(jìng)爭(zhēng)力 ?問題 2：如何形成差異化競(jìng)爭(zhēng) ?問題 3：如何尋找項(xiàng)目核心定位 ?問題 4：如何提升項(xiàng)目形象 ?市場(chǎng)低迷、一二手市場(chǎng)拋盤壓力 ?項(xiàng)目處于非主流商圈 市場(chǎng)現(xiàn)實(shí) 所以我們必須要明確自己的站位、制定出詳細(xì)的開發(fā)戰(zhàn)略 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page77 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析 ?最先進(jìn)入市場(chǎng) ?壟斷價(jià)格 ?產(chǎn)品有不可重復(fù)性 領(lǐng)導(dǎo)者 傳統(tǒng)商務(wù)圈 虹橋 吳中 ?第二個(gè)進(jìn)入市場(chǎng) ?改變游戲規(guī)則 ?強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) ?強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 挑戰(zhàn)者 綠地 華商 ?較晚進(jìn)入市場(chǎng) ?搭便車，借勢(shì) ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價(jià)格戰(zhàn)的制造者 追隨者 華友 萬兆 莘莊、七寶核心商務(wù)圈 七星路新興商圈 ?較晚進(jìn)入市場(chǎng) ?細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)縫隙 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 補(bǔ)缺者 ?周邊的虹橋、吳中路商圈，以傳統(tǒng) CBD區(qū)的核心影響力，理所當(dāng)然的成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 ?莘莊、七寶另有部分后起樓盤，一方面滿足當(dāng)?shù)厣虅?wù)需求，另外也分流了傳統(tǒng)商圈的客源，成為了市場(chǎng)的挑戰(zhàn)者 ?七星路部分樓盤，由于體量小，以租金低、售價(jià)低迅速搶占市場(chǎng)成為了追隨者 ?本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，形象昭示性強(qiáng)，完全可以成為市場(chǎng)的主導(dǎo)者，但由于較晚進(jìn)入市場(chǎng)，因此， 我們的戰(zhàn)略應(yīng)該竭力塑立項(xiàng)目區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象，以補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)去審視市場(chǎng)，尋找突破 。 其中有距機(jī)場(chǎng) 2－ 3公里的中春路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū) 80公頃，占地 600畝的萬科總部經(jīng)濟(jì)，占地 500畝外環(huán)林帶服務(wù)業(yè)園區(qū)和占地 500畝九星商務(wù)區(qū)，并將莘莊原規(guī)劃 80公頃用于政府用地調(diào)整為商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)用地； 且又在紀(jì)王、華漕、諸翟三地預(yù)留 20平方公里的發(fā)展備用地。 ?上海為構(gòu)建世界級(jí)國(guó)際大都市發(fā)展框架，需要在市域甚至更大的范圍內(nèi)思考未來大都市區(qū)功能布局，在空間戰(zhàn)略上形成“多心多核”的發(fā)展格局 。 整個(gè)閔行區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展，先進(jìn)制造業(yè)不斷“升級(jí)”的態(tài)勢(shì)。 上海 20大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page68 七寶周邊區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 莘莊工業(yè)區(qū)里 微電子通訊、機(jī)械和汽車零部件、新材料新能源及精細(xì)化工 等支柱產(chǎn)業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)鏈雛形 漕河涇開發(fā)區(qū)已集國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)三種功能于一體，擁有 信息、新材料、航天航空、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 五大產(chǎn)業(yè)集群，并正培育形成汽車零部件研發(fā)、環(huán)保新能源、移動(dòng)通訊三大新的產(chǎn)業(yè)亮點(diǎn)。 七寶發(fā)展定位是“一個(gè)樞紐、三個(gè)副中心”即上海市一個(gè)重要的交通樞紐、城市副中心、商業(yè)副中心、娛樂服務(wù)副中心。 ?外環(huán)大型綠地規(guī)劃，分成生態(tài)綠地，動(dòng)遷安置基地和生態(tài)商務(wù)開發(fā)區(qū)； ?七莘路兩側(cè)規(guī)劃，將建成以大型商業(yè)、賓館、會(huì)展、精品屋、專賣店、餐飲娛樂和中高檔房產(chǎn)為主的閔行區(qū)景觀道路。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page63 配套 — 教育休閑 ?在教育、休閑配套方面七寶的優(yōu)勢(shì)非常突出。 鐘樓廣場(chǎng)、南北大街、蒲匯塘橋、天主教堂、斗姆閣、七寶教寺、七寶塔、東西石橋、吊腳樓、張充仁紀(jì)念館、棉織坊、典當(dāng)鋪、微雕館、蟋蟀館、寶墨堂等極具歷史文化內(nèi)涵的景點(diǎn)，以及占地 1200畝的閔行區(qū)體育公園、亞洲最大的銀七星室內(nèi)滑雪場(chǎng)、熱帶風(fēng)暴水上世界、龍通生活休閑廣場(chǎng)、諾寶中心等現(xiàn)代化娛樂設(shè)施。 5號(hào)線北延伸段（莘莊 — 虹橋樞紐） 線路走向：從莘莊起沿七莘路向北延伸至虹橋樞紐，具體開工日期未定。隨著人口導(dǎo)入不斷增多，生活、商業(yè)配套等不斷升級(jí)，七寶吸引了越來越多的人群關(guān)注，成為近幾年來最有特點(diǎn)也最具人氣的板塊之一。 1‰ 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page56 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page57 產(chǎn)品特色 ?雙子塔、地標(biāo)性建筑 —— 具有強(qiáng)烈的昭示性 ?外立面以淡灰色為主，配高級(jí)幕墻和外裝飾材料 —— 外觀富有現(xiàn)代特色 ?裙樓地下與軌道交通對(duì)接 —— 出行便捷性 ?商業(yè)、商務(wù)、休閑業(yè)態(tài) —— 功能互補(bǔ)、互為支撐 ?層高 、跨距 —— 可隨意組合分割，具有很強(qiáng)的靈活性 ?戶型方正、面積小 —— 投資自用皆可 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page58 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page59 七寶簡(jiǎn)介 ?七寶位于閔行區(qū)的西北角，具體是指滬青平公路以南、外環(huán)以外、顧戴路以北的區(qū)域。 ? 電梯廳均采用鏡面西班牙米黃大理石墻地面，不銹鋼電梯門套，穹隆式石膏板造型吊頂，走道為高級(jí)地毯，符合現(xiàn)代辦公的環(huán)境要求。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page49 塔樓功能 ? 南塔樓為 27層，北塔樓為 26層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層，總建筑高度 米。 ?凹字形的布局，形成一個(gè)約 900㎡ 的廣場(chǎng)空間，方便舉辦大型的商業(yè)宣傳、推廣和互動(dòng)活動(dòng)。突顯整體建筑的現(xiàn)代感與時(shí)代要求的一致性。裙房為五層，主要功能為商業(yè)和娛樂設(shè)施，南樓二十七層。 金融危機(jī)深不可測(cè)，投資者預(yù)期下降，信心受到巨大打擊，投資客可能在一定時(shí)期內(nèi)淡出。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page41 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page42 市場(chǎng)總結(jié) 金融危機(jī)影響 美國(guó) 臺(tái)灣 澳大利亞 韓國(guó) 上海 房?jī)r(jià)下跌 30% 房?jī)r(jià)下跌 20% 房?jī)r(jià)下跌 40% 房?jī)r(jià)下跌 45% 上海房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺 此次金融危機(jī)為百年一遇，其影響仍未見底，未來走勢(shì)將呈L型，何時(shí)反彈尚不可預(yù)測(cè)。天，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于陸家嘴、淮海中路、南京西路等 CBD板塊，這與虹橋片區(qū)的地位下降有關(guān)。 ? 物流商貿(mào)等行業(yè)更多看重性價(jià)比而樂于選擇虹橋開發(fā)區(qū) ， 并形成一定的聚集效應(yīng) 。由于浦東機(jī)場(chǎng)建成和其他區(qū)域的快速發(fā)展，虹橋 CBD地位嚴(yán)重下滑，甲級(jí)寫字樓租金明顯低于全市平均水平。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page37 東方國(guó)際大廈 新虹橋中心大廈 萬都中心 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 國(guó)際貿(mào)易中心 世界貿(mào)易商城 太陽廣場(chǎng) 安泰大廈 協(xié)泰中心 仲盛金融中心 虹橋上海城 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 地址 萬都中心 興義路 8號(hào) 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 仙霞路 317號(hào) 國(guó)際貿(mào)易中心 延安西路 2201號(hào) 世界貿(mào)易商城 延安西路 2299號(hào) 新虹橋中心大廈 婁山關(guān)路 83號(hào) 虹橋上海城 遵義路 100號(hào) 仲盛金融中心 仙霞路 8號(hào) 協(xié)泰中心 遵義南路 88號(hào) 安泰大廈 遵義路 107號(hào) 東方國(guó)際大廈 婁山關(guān)路 85號(hào) 太陽廣場(chǎng) 仙霞路 88號(hào) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 虹橋商務(wù)圈 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page38 物業(yè)名稱 總建面 （㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開盤時(shí)間 出租率 租金（元 /平米 /天） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /平米 /月） 萬都中心 9 1800 甲級(jí) 2022年 85% 遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng) 10 1500 甲級(jí) 1999年 90% 23 國(guó)際貿(mào)易中心 1400 甲級(jí) 1993年 100% 27 世界貿(mào)易商城 7 2022 甲級(jí) 1999年 95% 7 31 新虹橋中心大廈 1588 甲級(jí) 1999年 95% 29 虹橋上海城 8 1050 甲級(jí) 2022年 95% 25 仲盛金融中心 1100 甲級(jí) 1996年 95% 18 協(xié)泰中心 954 乙級(jí) 1992年 95% 26 安泰大廈 1350 乙級(jí) 1998年 95% 30 東方國(guó)際大廈 1050 乙級(jí) 1997年 95% 4 25 太陽廣場(chǎng) 1035 乙級(jí) 1995年 95% 16 總計(jì) % 虹橋地區(qū)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn) ? 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 3～ 10萬㎡區(qū)間段。 ? 物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的長(zhǎng)短直接反映了物業(yè)管理及各項(xiàng)配套服務(wù)的完善程度。 ? 從租金來看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 3元 /㎡ /天 均線上下波動(dòng)，部分物業(yè)租金已達(dá)到 4元 /㎡ /天以上。 本項(xiàng)目建成后有望分流上述商務(wù)圈部分中小型企業(yè)客源。位于莘莊的綠地科技島租金要明顯要高于七寶，租金在 /平米 ? 區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況不佳、租金偏低 七寶商務(wù)辦公氛圍不佳，目前只有吳寶路上的力國(guó)大廈租賃情況較好，七星路上的華友大廈、萬兆東庭和其他零星辦公物業(yè)出租率均不高。 ?客源主要為商業(yè)服務(wù)業(yè)、投資及科技咨詢業(yè)，所占比例 %，電子科技行業(yè)入住較多，所占比例在 21%以上，制造業(yè)、貿(mào)易物流比例相當(dāng)，目前承租客鮮有 IT行業(yè)。天。 ?B、 C兩幢為 LOFT可自由組合戶型，投資自用皆宜。 ?第二，把多彩的商業(yè)辦公生活與生態(tài)、環(huán)保與節(jié)能緊密地結(jié)合。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page27 綠地科技島 — 項(xiàng)目概況 ?綠地科技島位于閔行區(qū)政府南廣場(chǎng)，近軌道交通 1號(hào)線和 5號(hào)線。 ?第四代 SOFT柔性辦公主義提升產(chǎn)品新穎度。 ?華商時(shí)代廣場(chǎng)客源所處行業(yè)涵蓋服裝、物流、貿(mào)易、法律等諸多行業(yè)，由于虹橋交通樞紐的輻射，華商客戶尤以物流、貿(mào)易為主。第三批房源將于今年年底推出。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page23 戶型特色 ?5米層高，主力面積 60— 120㎡ ，戶型方正簡(jiǎn)潔，人性化空間設(shè)計(jì)，全框架單位，靈動(dòng)空間自由組合； ?大面積景觀空間，視線寬闊，辦公之余欣賞窗外風(fēng)景； ?商務(wù)樓各設(shè)獨(dú)立入口大堂，局部底層架空近 10米； ?超大面積景觀露臺(tái)，延伸商務(wù)功能區(qū)域； ?9米柱間距，空間可多重組合改造，極大程度實(shí)現(xiàn)室內(nèi)功能多元化； ?360度通透全景幕墻，全新釋義“光合”辦公理念； ?獨(dú)立衛(wèi)生間設(shè)置，充分體現(xiàn)設(shè)計(jì)的人性化。 商務(wù)商業(yè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page22 戶型配比 面積段（平米） 推案套數(shù) 推案比例 銷售套數(shù) 銷售比例 5785 62 27% 53 85% 100118 115 50% 83 72% 123128 11 5% 8 73% 132139 9 4% 8 89% 14114