【正文】 9 17 7% 16 94% 154168 9 4% 9 100% 172186 6 3% 6 100% 合計 229 183 80% ?華商時代廣場累計推案 229套，其中主力面積為 60—120㎡ ，占推案總套數(shù)的 77%。 ?二期待建工程（即南地塊）為高星級生態(tài)化景觀涉外酒店，預(yù)計在 2022年底建成，建成后將成為區(qū)域內(nèi)星級最高、規(guī)模最大的涉外酒店。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page18 華商時代廣場 — 項目概況 ?華商時代商業(yè)廣場位于七莘路 3535號（星站路路口），項目到虹橋綜合交通樞紐的直線距離僅數(shù)百米遠。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page17 七寶寫字樓租賃客群分析 七寶寫字樓承租客源行業(yè)分布比例%%%%%%%%%%%%%%%貿(mào)易、物流業(yè)建筑裝潢服裝電子科技咨詢業(yè)化工及制造業(yè)其它?七寶寫字樓租賃客戶以貿(mào)易物流、服裝、化工制造業(yè)為主，三大產(chǎn)業(yè)承租比例達到 62%。其他則是一些小型物業(yè)整棟對外租賃，參考意義不大。與此同時，寫字樓租金環(huán)比下降明顯，四季度平均租金下跌至 /平方米 /天，環(huán)比下降 %，浦東環(huán)比下降幅度更是高達 %。 上海寫字樓客戶行業(yè)分布%%%%%%%%%%%%%%綜合/ 其他 物流/ 商貿(mào) 高科技 能源/ 化工 咨詢服務(wù) 建筑/ 地產(chǎn) 金融/ 投資 文化/ 傳媒美國旭升房地產(chǎn)集團 Page13 09年寫字樓市場預(yù)測 ? 成交量將出現(xiàn)下跌 受到金融危機影響 ,諸多企業(yè)擱置搬遷計劃或減少租用面積。 ?而租金的增長幅度已經(jīng)在 06年以后趨緩，空置率也出現(xiàn)了拐點，所以，我們預(yù)測：租金下滑、空置率上升將是 09年上海寫字樓租賃市場的主基調(diào)。 按購買資金來源劃分客戶比例35%30%9%26%外資、合資企業(yè) 內(nèi)資企業(yè) 管理公司自購 個人?外資、合資企業(yè)置業(yè)比例最高 ?開發(fā)商也加大持有比例，期以穩(wěn)定的租金收入 0608年出售型甲級寫字樓客源分析 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page9 6% 12% 17% 13% 13% 39% 小陸家嘴 人民廣場 徐家匯 虹橋開發(fā)區(qū) Total: 4,862,287 m2 本案 租賃型甲級寫字樓供應(yīng)分布 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page10 9 8 0 8 年上海甲級寫字樓供應(yīng)及空置情況10917025127830234340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%60%新增供應(yīng)量 累計供應(yīng)量 空置率?98年亞洲金融危機時，上海甲級寫字樓空置率高達 50%，此后經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，空置率一直呈下降趨勢，直到2022年，空置率降低為歷史性的最低點 —— %。 ?而 09年寫字樓空置率上升、租金下調(diào)，投資收益率下降已不可避免，市場將會承受拋盤壓力及收益降低的雙重打擊，所以寫字樓售價降低也是大勢所趨。 按購買主體劃分客戶比列38%36%26%大型企業(yè)總部 中小型企業(yè) 個人?大型企業(yè)集團偏向于整棟或整層購買 ?中小型企業(yè)因租金上漲改為購買寫字樓 ?個人投資積極性提高，投資欲望強烈 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page7 ?0608年隨著寫字樓租金上漲 ,投資性需求比例逐漸上升，且超過了 50%。匯豐銀行斥資購買上海國金中心二十層樓面，并將其中國總部一并遷入這一陸家嘴未來地標建筑。二則受虹橋、吳中路商務(wù)圈的制約，自身優(yōu)勢很難凸顯。金山黃浦松江嘉定 ?內(nèi)環(huán)內(nèi)成交面積： ，占 % ?內(nèi)外環(huán)間成交面積： ，占 % ?外環(huán)外成交面積： ，占 % 寫字樓主力成交已于內(nèi)環(huán)內(nèi)轉(zhuǎn)向內(nèi)外環(huán)間 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page5 0 8 年上海各區(qū)域?qū)懽謽浅山痪鶅r01234浦東 08年寫字樓供求形勢 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page4 08年各區(qū)域?qū)懽謽浅山环植? ?浦東：成交主要集中在陸家嘴金融板塊、金橋和張江板塊。美國旭升房地產(chǎn)集團 Page1 明泉 ?普陀：成交主要集中在長風和長征板塊。普陀閔行奉賢靜安崇明 ?同區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r相對與住宅均價要低 20%左右，在不考慮空置率的情況下，辦公類物業(yè)投資價值優(yōu)于住宅。 ?位于普陀的北岸長風、匯銀名尊也設(shè)計了總部型寫字樓，同時還設(shè)計出滿足上下游企業(yè)辦公的寫字樓收效顯著 。市場上越是高端的寫字樓自用型買家比例越小，無論是個人還是企業(yè)購買后均委托物業(yè)出租以作收租型投資用途。 按購買動機劃分客戶比列46%40%14%自用 投資 投資兼自用?自用型需求占據(jù)市場主流 ?投資性需求比例上升 0608年出售型甲級寫字樓客源分析 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page8 ?外資和合資企業(yè)在上海購買寫字樓比例超過了內(nèi)資企業(yè)，隨著金融危機的加劇和“限外措施”影響，未來外資購買會大幅消減，內(nèi)資購買和開發(fā)公司自持比例會出現(xiàn)較大的增長。 ?在 9808年這十年間，上海甲級寫字樓供應(yīng)量增長了 ，龐大的市場供應(yīng)引發(fā)了消化不良，寫字樓市場開始出現(xiàn)疲軟，空置率在 06年以后便出現(xiàn)了拐點， 08年第四季度空置率已經(jīng)上升至 %，浦東更是超過了 11%。 9808年租賃類甲級寫字樓租金狀況 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page12 寫字樓租賃客源分析 ?上海市寫字樓客戶整體分布：綜合類、商貿(mào)物流業(yè)、金融投資業(yè)為寫字樓主要承租客戶，所占比例達到 %。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，浦東寫字樓租金約回落 15%，浦西下降 10%；今年三、四季度成交量同比下降 50%。 ? 總部型辦公需求下降、小戶型辦公將成市場成交主流 境外資金撤離，整棟或整層辦公物業(yè)需求下降，內(nèi)資企業(yè)及個人購房比例將會上升。 ? 從租金水平來看，區(qū)域辦公樓租金在 ㎡ ∕ 天，低于吳中路商務(wù)圈 ，低于虹橋商務(wù)圈 。 ?電子科技、咨詢類、建筑裝潢類所占比例在 31%。 ?規(guī)劃用地 ，總建筑面積近 13萬平方米，其總業(yè)態(tài)涵括商業(yè)、酒店、商務(wù)三大功能。 1期 2期 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page20 華商時代廣場引入總建筑面積近 5萬㎡的洲際假日酒店，該酒店是閔行區(qū)迄今為止品質(zhì)最高、規(guī)模最大、環(huán)境最好的涉外酒店之一，也是洲際酒店在上海僅有的幾家涉外星級酒店之一，及填補了區(qū)域市場高端酒店的緊缺局面，同時也為項目的辦公和商業(yè)帶來了穩(wěn)定的高端人流保證。 ?150以上的大面積戶型，推案套數(shù)只有 15套，但卻銷售一空。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page24 成交時間 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 成交總價（萬元） 成交均價（元 /㎡ ） 2022年 6月 54 11620 2022年 7月 21 4397 2022年 8月 14 3529 2022年 9月 2 384 2022年 10月 17 3939 2022年 11月 23 5317 2022年 12月 43 8934 合計 174 38120 成交明細 ?華商時代廣場總計推案 229套，目前已經(jīng)去化 183套，銷售率達 80%。 ? 項目整體均價在 20220元 /平方米左右，目前月均去化量為 25套，銷售狀況很好。 投資 自用 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page26 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ?周邊在售寫字樓項目較少，項目稀缺性顯現(xiàn)。 ?戶型面積較小，易于分割，可滿足自用與投資。 ?總建筑面積近 10萬平方米，總投資約 8億元，項目建設(shè)為集“準甲標準寫字樓、復式 LOFT創(chuàng)意辦公樓、特色商業(yè)街”等功能為一體的綜合性大型商業(yè)地產(chǎn)項目，項目已經(jīng)于 2022年年底竣工。 “ 品 ” 字形高層間設(shè)集中綠化廣場，在商業(yè)裙房二樓建造了 “ 空中花園 ” ，采用了太陽能燈具、雙層中空玻璃幕墻等節(jié)能設(shè)計。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page30 價格走勢 成交時間 成交面積（平方米） 成交均價（元 /㎡ ） 2022年 10月 2022年 11月 2022年 12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月 606 2022年 8月 ?綠地科技島于 06年 10月正式開盤，由于定位精準（小戶型辦公、其中 2幢 LOFT產(chǎn)品），開盤時間較早，受到自用與投資者追捧，項目已于 08年 3月售罄。 價格及成交量走勢02022400060008000100001202238991 39022 39052 39083 39114 39142 39173 39203 39234 39264 392950500010000150002022025000成交面積（平方米） 成交均價（元/ ㎡） 07. 1 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page31 客源分析 29%53%18%自用 投資 投資兼自用?該案由于戶型面積分割較小，產(chǎn)品也有創(chuàng)新，吸引了一批投資者，其投資比例高達 53%，自用比例偏低。 綠地科技島承租客戶行業(yè)分布%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%制造業(yè)貿(mào)易、物流商業(yè)、咨詢服務(wù)能源化工 電子科技其他美國旭升房地產(chǎn)集團 Page32 區(qū)域市場總結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)在售寫字樓項目較少 目前七寶周邊在售寫字樓項目較少，只有七星路、星站路上的華商時代廣場部分尾盤在售，均價在 2萬左右。區(qū)域租金水平維持在 /平米 天，租賃情況不佳。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page33 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page34 吳中商務(wù)大廈 炫潤國際大廈 燎申國際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點區(qū)域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線區(qū)域辦公樓分布圖 競爭板塊 —— 吳中路商務(wù)圈 項目名稱 地址 兆豐環(huán)球大廈 中山西路 1800號 新概念大廈 吳中路 39號 海螺大廈 中山西路 1277號 吳中商務(wù)大廈 吳中路 1099號 永騰大廈 吳中路 1065號 炫潤國際大廈 吳中路 1100號 燎申國際大廈 吳中路 1068號 虹橋富群大廈 合川路 3089號 兆豐環(huán)球大廈 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page35 項目名稱 總建面 （㎡） 標準層面積 物業(yè)品質(zhì) 開盤時間 出租率 租金 (元 /㎡ /天 ) 物業(yè)管理費 (元 /㎡ /月 ) 兆豐環(huán)球大廈 58603 2093 甲級 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 18 海螺大廈 10000 1500 商務(wù)樓 06年 55% 18 吳中商務(wù)大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 6 永騰大廈 22022 2022 商辦 04年 90% 8 炫潤國際大廈 20220 2022 乙級 05年 60% 9 燎申國際大廈 15000 1600 乙級 07年 70% 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務(wù)樓 05年 88% 3 — 總計 182103 88% ? 從物業(yè)規(guī)模來看，區(qū)域辦公樓體量基本在 10000～ 50000㎡ 區(qū)間段。 ? 從出租率來看，辦公樓出租情況較為樂觀，多數(shù)項目已達 80％以上，空置率較低。從物業(yè)運營時間來看，沿線多數(shù)物業(yè)運營時間在三年以上，較長的運營時間，在提升租金水平的同時也保證了較為穩(wěn)定的出租率。 ? 從標準層面積來看，辦公樓標準層面積主要集中在 1000～ 2022㎡ 之間，有少數(shù)物業(yè)標準層面積在 1000㎡