【正文】 e70 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 ?虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃面積達 26平方公里，將京滬高速鐵路站、城際軌道交通站、虹橋機場新航站樓等多種交通方式匯集于一體。 ?上海為構(gòu)建世界級國際大都市發(fā)展框架，需要在市域甚至更大的范圍內(nèi)思考未來大都市區(qū)功能布局，在空間戰(zhàn)略上形成“多心多核”的發(fā)展格局 。 ?本著服務(wù)全國、服務(wù)長江流域、服務(wù)長三角的原則，上海將在對外交通設(shè)施、資源、功能服務(wù)等諸方面起到核心城市的輻射作用。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page71 虹橋綜合交通樞紐是城市交通建設(shè)上的一大創(chuàng)新，它包括將航空、高速鐵路、磁浮、地鐵等多種交通方式結(jié)合在一起，不管是匯集的交通方式的數(shù)量還是規(guī)模，在國際上都是前所未有的。 它的重要性不僅體現(xiàn)在交通本身，更體現(xiàn)在服務(wù)功能上： 1)上海城市發(fā)展的需要； 2)服務(wù)長三角區(qū)域經(jīng)濟的需要 ； 3)可持續(xù)發(fā)展的需要 ； 4)適應(yīng)現(xiàn)代化交通發(fā)展的戰(zhàn)略需要 ； 5)為世博服務(wù)的需要 ； 6)發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page72 目前圍繞虹橋綜合交通樞紐，閔行區(qū)規(guī)劃了約、辦公、賓館等服務(wù)業(yè)。 其中有距機場 2－ 3公里的中春路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū) 80公頃，占地 600畝的萬科總部經(jīng)濟，占地 500畝外環(huán)林帶服務(wù)業(yè)園區(qū)和占地 500畝九星商務(wù)區(qū)，并將莘莊原規(guī)劃 80公頃用于政府用地調(diào)整為商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)用地； 且又在紀王、華漕、諸翟三地預(yù)留 20平方公里的發(fā)展備用地。 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 虹橋交通樞紐的發(fā)展成熟，是僅次于長江三峽的中國第二大交通樞紐，投資 2200億，將是上海乃至長三角的又一個經(jīng)濟中心，七寶處于虹橋交通樞紐輻射范圍的極佳位置，距離世界規(guī)模最大的虹橋交通樞紐換乘中心僅 700米。日均人流量最大將達到 120萬，而物流、信息流、資金流，也給七寶商務(wù)商業(yè)發(fā)展帶來巨大的助推力。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page73 資源整合 科技 研發(fā)產(chǎn)業(yè) 電 子 產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 現(xiàn)代裝備業(yè) 貿(mào) 易、物流 咨 詢業(yè) 產(chǎn)業(yè) 人文旅游 資 源 人口大量 導(dǎo) 入 及 產(chǎn)業(yè) 承接 商 業(yè) 配套 資 源 核心 資 源 虹 橋樞紐 建 設(shè) z 軌 道交通建 設(shè) 規(guī)劃 七 寶 生 態(tài) 商 務(wù) 圈 定位 大虹橋板塊是未來幾年上海市重金打造的又一品牌商圈，雖然短時間內(nèi)大虹橋無法達到徐家匯、陸家嘴那樣的高度，在周邊配套上也有一定差距，但市政規(guī)劃讓該區(qū)域有望成為繼陸家嘴之后第二個城市發(fā)展的質(zhì)變區(qū)域 . 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page74 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page75 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 地塊稀缺，溢價空間強勁 2. 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位 3. 良好的商務(wù)經(jīng)濟效應(yīng)，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對周邊形成一定影響 4. 項目地塊位置處于干道，與軌交相接，交通便利，商業(yè)價值較高 5. 產(chǎn)品有較強的組合拆分空間 1. 周邊商務(wù)氛圍欠佳，租金水平低，投資收益較差 2. 項目總體量偏大，與新興商圈寫字樓需求偏低存在矛盾 機會 Opportunity 威脅 Threaten 1. 投資型購買力拉動市場需求 2. 虹橋樞紐帶來的資金流、信息流和人流 3. 七寶缺乏高端寫字樓項目 4. 兩岸三通，閔行作為臺商推薦投資區(qū)域?qū)@得一定的拉動作用 1. 金融危機，企業(yè)縮小投資規(guī)模 2. 市區(qū)寫字樓放量較大，周邊寫字樓項目拋盤嚴重 3. 附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒有形成。主要是低檔次，排布零星的社區(qū)型商業(yè)，形象不好 SWOT分析 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page76 項目核心問題 項目核心問題 —— 如何挖掘項目地塊價值，形成差異化競爭，塑立區(qū)域地標(biāo)形象 ?問題 1：如何在非主流商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力 ?問題 2：如何形成差異化競爭 ?問題 3：如何尋找項目核心定位 ?問題 4：如何提升項目形象 ?市場低迷、一二手市場拋盤壓力 ?項目處于非主流商圈 市場現(xiàn)實 所以我們必須要明確自己的站位、制定出詳細的開發(fā)戰(zhàn)略 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page77 市場競爭戰(zhàn)略分析 ?最先進入市場 ?壟斷價格 ?產(chǎn)品有不可重復(fù)性 領(lǐng)導(dǎo)者 傳統(tǒng)商務(wù)圈 虹橋 吳中 ?第二個進入市場 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 挑戰(zhàn)者 綠地 華商 ?較晚進入市場 ?搭便車，借勢 ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 追隨者 華友 萬兆 莘莊、七寶核心商務(wù)圈 七星路新興商圈 ?較晚進入市場 ?細分市場，瞄準(zhǔn)縫隙 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 補缺者 ?周邊的虹橋、吳中路商圈，以傳統(tǒng) CBD區(qū)的核心影響力，理所當(dāng)然的成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 ?莘莊、七寶另有部分后起樓盤，一方面滿足當(dāng)?shù)厣虅?wù)需求，另外也分流了傳統(tǒng)商圈的客源，成為了市場的挑戰(zhàn)者 ?七星路部分樓盤，由于體量小，以租金低、售價低迅速搶占市場成為了追隨者 ?本項目地段優(yōu)勢明顯，形象昭示性強，完全可以成為市場的主導(dǎo)者，但由于較晚進入市場，因此， 我們的戰(zhàn)略應(yīng)該竭力塑立項目區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象，以補缺型競爭態(tài)勢去審視市場，尋找突破 。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page78 ? 細分市場： 明確目前市場的所有客戶，并找尋客戶對應(yīng)的產(chǎn)品特點 ? 尋找機會： 針對 CBD區(qū)和區(qū)域內(nèi)寫字樓的特點，篩選第五類工作需求，尋找他們需要是什么 ? 明確目標(biāo)： 明確第五類客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，創(chuàng)造附加值，補充市場空隙 ? 挖掘客戶： 尋找產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、周邊成熟商務(wù)區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實存在的客戶，了解其產(chǎn)品和服務(wù)要求 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新： 針對客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品和服務(wù)，補充市場需求 尋找突破： 細分市場客戶及產(chǎn)品，打造第五類工作空間，以差異化的產(chǎn)品補充市場需求 ?較晚進入市場 ?細分市場，瞄準(zhǔn)需求 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 補缺者 補缺型競爭戰(zhàn)略分析 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page79 發(fā)展戰(zhàn)略 ?以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機會抓住市場為核心手段； ?通過打造七寶高端寫字樓，塑立區(qū)域商務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者形象，結(jié)合周邊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和寫字樓項目稀缺性的特點，形成項目核心競爭力。 ?規(guī)避項目劣勢，抓住市場機遇為核心策略，通過差異化路線，打造高檔次平價產(chǎn)品，提供全方位服務(wù)。 ?通過項目整體優(yōu)勢的挖掘和提升，規(guī)避市場對項目的威脅，降低風(fēng)險。 ?通過走平價路線，規(guī)避競爭，以平價快速變現(xiàn)的方式迅速實現(xiàn)項目價值。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page80 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page81 以國內(nèi)、本地、外地私營企業(yè)為主 資本 來源 規(guī)模小，知名度低 資產(chǎn) 規(guī)模 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 200平米以下 大連路 南橋 不夜城 南方商城 莘莊 小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，廣告類、科技類、貿(mào)易類、物流業(yè) 行業(yè) 低端客戶 以國內(nèi)中型私營企業(yè)為主 資本 來源 規(guī)模中等，知名度一般 資產(chǎn) 規(guī)模 一般 適中 適中 中等 中等 中等 中等 200 500平米 張江高科五角場 肇家浜路 吳中路 等 金橋 漕河徑 區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問類公司分部，市級機構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處 行業(yè) 中級客戶 以中外合資、港臺資、國內(nèi)股份制企業(yè)為主 資本 來源 規(guī)模中等偏大，知名度較高。 資產(chǎn) 規(guī)模 基于第 2產(chǎn)業(yè)區(qū)域性公司營銷總部、研發(fā)、服務(wù)中心 偏高 適中 偏高 適中 偏高 高 高 偏高 中等 偏高 500平米以上為主 陸家嘴 人民廣場 南京西路 淮海中路 虹橋地區(qū) 區(qū)域性的純貿(mào)易類、資本投資類、咨詢顧問類公司地區(qū)總部，省級機構(gòu)、地區(qū)性大企業(yè)集團辦事處、代表處 行業(yè) 中 高 級 客 戶 景觀 要求 區(qū)行業(yè) 集中度 投資 回報 交通 停車 形象 檔次 配套 完善度 價格 承受 需求 面積 置業(yè)取向 目前主要 分布區(qū)域 具體描述 分 類 寫字樓客戶細分 主力客源 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page82 客戶定位 客戶定位50%50%投資自用自用型主力客源為區(qū)域內(nèi)中小型和處于創(chuàng)業(yè)發(fā)展期企業(yè) 其中，貿(mào)易、物流業(yè)、服裝行業(yè)為核心自用客源 科技業(yè)、制造業(yè)、咨詢業(yè)為次級客源 需求面積在 100300平米 根據(jù)目前七寶商務(wù)圈的定位和發(fā)展趨勢，以及項目本身小戶型辦公特色，我們將主要鎖定中小型企業(yè)和個人投資。 以區(qū)域內(nèi)最近的競爭項目 —— 華商時代廣場辦公物業(yè)客源結(jié)構(gòu)作為參考，其自住型需求達到 72%，但由于本案軌道交通尚處規(guī)劃建設(shè)中，周邊商業(yè)商務(wù)氛圍較差，所以投資性需求應(yīng)比華商要高。 個人投資為主 企業(yè)投資為輔 需求面積在 50200平米 客源結(jié)構(gòu) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page83 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page84 產(chǎn)品定位及建議 戶型 面積 (m2) 套數(shù) 配比 平層 37 60 % 5254 434 % 6370 77 % 104107 193 % 復(fù)式 104 6 % 126 1 % 140 2 % 209 7 % 我司認為：現(xiàn)行產(chǎn)品分割比較合理，主要是 50平米和 100平米兩個面積段產(chǎn)品，戶型組合相對靈活，兼顧投資型和自用型需求，所以不對產(chǎn)品進行修改。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page85 產(chǎn)品附加值創(chuàng)造建議 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻、燈光工程 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計等候時間 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運營方式、計量方式 網(wǎng)絡(luò)地板： 地板類型、離地面高度、實用性 配套設(shè)施： 會議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 智能化 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級樓宇要素 客戶“埋單”的原因，也是項目賣點的來源 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 如今寫字樓租客越來越注重物業(yè)管理和附加價值，所以應(yīng)本著尊重客戶價值為要務(wù)。故我司建議通過客戶需求強化設(shè)計要點： 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page86 硬件建議 大堂 電梯間 公共導(dǎo)視系統(tǒng) 衛(wèi)生間 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page87 軟件建議 ? 建議要點： ： ? 會客吧：在辦公場合不便接待時可與朋友上會客吧小坐，或獨自去飲一杯咖啡。 ? 服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會計服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動化服務(wù)。 建議要點： ?設(shè)置商務(wù)會議室，提供多功能商務(wù)會議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會務(wù)安排。 提出全新 SVO服務(wù)式寫字樓服務(wù)理念：百兆到戶寬帶，非接觸式 IC卡，滿足 SOHU族在辦公室生活辦公的需要，形成網(wǎng)絡(luò)生活