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上海明泉銀七星國際大廈市場定位報告_92ppt_2009年(留存版)

2025-03-04 12:23上一頁面

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【正文】 部型寫字樓,同時還設(shè)計出滿足上下游企業(yè)辦公的寫字樓收效顯著 。奉賢美國旭升房地產(chǎn)集團 Page1 明泉 松江匯豐銀行斥資購買上海國金中心二十層樓面,并將其中國總部一并遷入這一陸家嘴未來地標建筑。 ?而租金的增長幅度已經(jīng)在 06年以后趨緩,空置率也出現(xiàn)了拐點,所以,我們預(yù)測:租金下滑、空置率上升將是 09年上海寫字樓租賃市場的主基調(diào)。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page17 七寶寫字樓租賃客群分析 七寶寫字樓承租客源行業(yè)分布比例%%%%%%%%%%%%%%%貿(mào)易、物流業(yè)建筑裝潢服裝電子科技咨詢業(yè)化工及制造業(yè)其它?七寶寫字樓租賃客戶以貿(mào)易物流、服裝、化工制造業(yè)為主,三大產(chǎn)業(yè)承租比例達到 62%。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page23 戶型特色 ?5米層高,主力面積 60— 120㎡ ,戶型方正簡潔,人性化空間設(shè)計,全框架單位,靈動空間自由組合; ?大面積景觀空間,視線寬闊,辦公之余欣賞窗外風(fēng)景; ?商務(wù)樓各設(shè)獨立入口大堂,局部底層架空近 10米; ?超大面積景觀露臺,延伸商務(wù)功能區(qū)域; ?9米柱間距,空間可多重組合改造,極大程度實現(xiàn)室內(nèi)功能多元化; ?360度通透全景幕墻,全新釋義“光合”辦公理念; ?獨立衛(wèi)生間設(shè)置,充分體現(xiàn)設(shè)計的人性化。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page27 綠地科技島 — 項目概況 ?綠地科技島位于閔行區(qū)政府南廣場,近軌道交通 1號線和 5號線。 ?客源主要為商業(yè)服務(wù)業(yè)、投資及科技咨詢業(yè),所占比例 %,電子科技行業(yè)入住較多,所占比例在 21%以上,制造業(yè)、貿(mào)易物流比例相當,目前承租客鮮有 IT行業(yè)。 ? 從租金來看,辦公物業(yè)租金主要圍繞 3元 /㎡ /天 均線上下波動,部分物業(yè)租金已達到 4元 /㎡ /天以上。 ? 物流商貿(mào)等行業(yè)更多看重性價比而樂于選擇虹橋開發(fā)區(qū) , 并形成一定的聚集效應(yīng) 。裙房為五層,主要功能為商業(yè)和娛樂設(shè)施,南樓二十七層。 ? 電梯廳均采用鏡面西班牙米黃大理石墻地面,不銹鋼電梯門套,穹隆式石膏板造型吊頂,走道為高級地毯,符合現(xiàn)代辦公的環(huán)境要求。 鐘樓廣場、南北大街、蒲匯塘橋、天主教堂、斗姆閣、七寶教寺、七寶塔、東西石橋、吊腳樓、張充仁紀念館、棉織坊、典當鋪、微雕館、蟋蟀館、寶墨堂等極具歷史文化內(nèi)涵的景點,以及占地 1200畝的閔行區(qū)體育公園、亞洲最大的銀七星室內(nèi)滑雪場、熱帶風(fēng)暴水上世界、龍通生活休閑廣場、諾寶中心等現(xiàn)代化娛樂設(shè)施。 上海 20大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page68 七寶周邊區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 莘莊工業(yè)區(qū)里 微電子通訊、機械和汽車零部件、新材料新能源及精細化工 等支柱產(chǎn)業(yè)已形成產(chǎn)業(yè)鏈雛形 漕河涇開發(fā)區(qū)已集國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)三種功能于一體,擁有 信息、新材料、航天航空、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 五大產(chǎn)業(yè)集群,并正培育形成汽車零部件研發(fā)、環(huán)保新能源、移動通訊三大新的產(chǎn)業(yè)亮點。主要是低檔次,排布零星的社區(qū)型商業(yè),形象不好 SWOT分析 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page76 項目核心問題 項目核心問題 —— 如何挖掘項目地塊價值,形成差異化競爭,塑立區(qū)域地標形象 ?問題 1:如何在非主流商圈挖掘地塊價值提升核心競爭力 ?問題 2:如何形成差異化競爭 ?問題 3:如何尋找項目核心定位 ?問題 4:如何提升項目形象 ?市場低迷、一二手市場拋盤壓力 ?項目處于非主流商圈 市場現(xiàn)實 所以我們必須要明確自己的站位、制定出詳細的開發(fā)戰(zhàn)略 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page77 市場競爭戰(zhàn)略分析 ?最先進入市場 ?壟斷價格 ?產(chǎn)品有不可重復(fù)性 領(lǐng)導(dǎo)者 傳統(tǒng)商務(wù)圈 虹橋 吳中 ?第二個進入市場 ?改變游戲規(guī)則 ?強調(diào)新的評估標準 ?強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值 挑戰(zhàn)者 綠地 華商 ?較晚進入市場 ?搭便車,借勢 ?以小博大,殺傷戰(zhàn)術(shù) ?價格戰(zhàn)的制造者 追隨者 華友 萬兆 莘莊、七寶核心商務(wù)圈 七星路新興商圈 ?較晚進入市場 ?細分市場,瞄準縫隙 ?目標明確,挖掘客戶 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點 補缺者 ?周邊的虹橋、吳中路商圈,以傳統(tǒng) CBD區(qū)的核心影響力,理所當然的成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者 ?莘莊、七寶另有部分后起樓盤,一方面滿足當?shù)厣虅?wù)需求,另外也分流了傳統(tǒng)商圈的客源,成為了市場的挑戰(zhàn)者 ?七星路部分樓盤,由于體量小,以租金低、售價低迅速搶占市場成為了追隨者 ?本項目地段優(yōu)勢明顯,形象昭示性強,完全可以成為市場的主導(dǎo)者,但由于較晚進入市場,因此, 我們的戰(zhàn)略應(yīng)該竭力塑立項目區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者形象,以補缺型競爭態(tài)勢去審視市場,尋找突破 。 建議要點: ?設(shè)置商務(wù)會議室,提供多功能商務(wù)會議室、 洽談室、培訓(xùn)室租賃服務(wù)、會務(wù)安排。 其中有距機場 2- 3公里的中春路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)園區(qū) 80公頃,占地 600畝的萬科總部經(jīng)濟,占地 500畝外環(huán)林帶服務(wù)業(yè)園區(qū)和占地 500畝九星商務(wù)區(qū),并將莘莊原規(guī)劃 80公頃用于政府用地調(diào)整為商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)用地; 且又在紀王、華漕、諸翟三地預(yù)留 20平方公里的發(fā)展備用地。 七寶發(fā)展定位是“一個樞紐、三個副中心”即上海市一個重要的交通樞紐、城市副中心、商業(yè)副中心、娛樂服務(wù)副中心。 5號線北延伸段(莘莊 — 虹橋樞紐) 線路走向:從莘莊起沿七莘路向北延伸至虹橋樞紐,具體開工日期未定。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page49 塔樓功能 ? 南塔樓為 27層,北塔樓為 26層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層,總建筑高度 米。 金融危機深不可測,投資者預(yù)期下降,信心受到巨大打擊,投資客可能在一定時期內(nèi)淡出。由于浦東機場建成和其他區(qū)域的快速發(fā)展,虹橋 CBD地位嚴重下滑,甲級寫字樓租金明顯低于全市平均水平。 本項目建成后有望分流上述商務(wù)圈部分中小型企業(yè)客源。天。 ?第四代 SOFT柔性辦公主義提升產(chǎn)品新穎度。 商務(wù)商業(yè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計理念 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page22 戶型配比 面積段(平米) 推案套數(shù) 推案比例 銷售套數(shù) 銷售比例 5785 62 27% 53 85% 100118 115 50% 83 72% 123128 11 5% 8 73% 132139 9 4% 8 89% 141149 17 7% 16 94% 154168 9 4% 9 100% 172186 6 3% 6 100% 合計 229 183 80% ?華商時代廣場累計推案 229套,其中主力面積為 60—120㎡ ,占推案總套數(shù)的 77%。其他則是一些小型物業(yè)整棟對外租賃,參考意義不大。 按購買資金來源劃分客戶比例35%30%9%26%外資、合資企業(yè) 內(nèi)資企業(yè) 管理公司自購 個人?外資、合資企業(yè)置業(yè)比例最高 ?開發(fā)商也加大持有比例,期以穩(wěn)定的租金收入 0608年出售型甲級寫字樓客源分析 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page9 6% 12% 17% 13% 13% 39% 小陸家嘴 人民廣場 徐家匯 虹橋開發(fā)區(qū) Total: 4,862,287 m2 本案 租賃型甲級寫字樓供應(yīng)分布 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page10 9 8 0 8 年上海甲級寫字樓供應(yīng)及空置情況10917025127830234340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%60%新增供應(yīng)量 累計供應(yīng)量 空置率?98年亞洲金融危機時,上海甲級寫字樓空置率高達 50%,此后經(jīng)濟好轉(zhuǎn),空置率一直呈下降趨勢,直到2022年,空置率降低為歷史性的最低點 —— %。二則受虹橋、吳中路商務(wù)圈的制約,自身優(yōu)勢很難凸顯。嘉定 ?普陀:成交主要集中在長風(fēng)和長征板塊。靜安市場上越是高端的寫字樓自用型買家比例越小,無論是個人還是企業(yè)購買后均委托物業(yè)出租以作收租型投資用途。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,與去年相比,浦東寫字樓租金約回落 15%,浦西下降 10%;今年三、四季度成交量同比下降 50%。 ?規(guī)劃用地 ,總建筑面積近 13萬平方米,其總業(yè)態(tài)涵括商業(yè)、酒店、商務(wù)三大功能。 ? 項目整體均價在 20220元 /平方米左右,目前月均去化量為 25套,銷售狀況很好。 “ 品 ” 字形高層間設(shè)集中綠化廣場,在商業(yè)裙房二樓建造了 “ 空中花園 ” ,采用了太陽能燈具、雙層中空玻璃幕墻等節(jié)能設(shè)計。區(qū)域租金水平維持在 /平米 從物業(yè)運營時間來看,沿線多數(shù)物業(yè)運營時間在三年以上,較長的運營時間,在提升租金水平的同時也保證了較為穩(wěn)定的出租率。吳中路商務(wù)圈的租金只有 3元 /平米 建筑色調(diào): 以淡灰色為主,配以高級幕墻和外裝飾材料,使建筑效果與大廈的使用性質(zhì)相匹配。與之相鄰的板塊包括華漕板塊、虹橋靜安新城板塊、古美板塊及莘莊板塊。教育配套方面,有七寶中心幼兒園、啟英幼兒園、七寶外國語小學(xué)、七寶中心小學(xué)、明強小學(xué)、七寶中學(xué)、上寶中學(xué)、交通大學(xué)農(nóng)學(xué)院等一系列學(xué)校,其中的一些學(xué)校甚至是很多購房者選擇七寶的重要原因。目前在閔行開發(fā)區(qū),同一集團投資兩個以上項目的產(chǎn)業(yè)集群已占到了項目總量的 1/3,先進制造業(yè) “集群” 發(fā)展態(tài)勢明顯。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page80 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page81 以國內(nèi)、本地、外地私營企業(yè)為主 資本 來源 規(guī)模小,知名度低 資產(chǎn) 規(guī)模 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 200平米以下 大連路 南橋 不夜城 南方商城 莘莊 小區(qū)域性的企業(yè),依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng),廣告類、科技類、貿(mào)易類、物流業(yè) 行業(yè) 低端客戶 以國內(nèi)中型私營企業(yè)為主 資本 來源 規(guī)模中等,知名度一般 資產(chǎn) 規(guī)模 一般 適中 適中 中等 中等 中等 中等 200 500平米 張江高科五角場 肇家浜路 吳中路 等 金橋 漕河徑 區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問類公司分部,市級機構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處 行業(yè) 中級客戶 以中外合資、港臺資、國內(nèi)股份制企業(yè)為主 資本 來源 規(guī)模中等偏大,知名度較高。 以區(qū)域內(nèi)最近的競爭項目 —— 華商時代廣場辦公物業(yè)客源結(jié)構(gòu)作為參考,其自住型需求達到 72%,但由于本案軌道交通尚處規(guī)劃建設(shè)中,周邊商業(yè)商務(wù)氛圍較差,所以投資性需求應(yīng)比華商要高。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page69 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page70 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 ?虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃面積達 26平方公里,將京滬高速鐵路站、城際軌道交通站、虹橋機場新航站樓等多種交通方式匯集于一體。 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page64 整體市場 項目簡介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項目規(guī)劃 項目功能 項目戶型 特色分析 項目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場 區(qū)域市場 競爭板塊 市場總結(jié) 美國旭升房地產(chǎn)集團 Page65 七寶整體規(guī)劃 ?中春路滬松公路以北段約 1平方公里將規(guī)劃成京滬高速鐵路樞紐站及賓館和商業(yè)服務(wù)設(shè)施。 ?從上世紀 90年代開始,七寶出現(xiàn)了第一個商品房小區(qū),隨后,在萬科、萬兆等一些大品牌開發(fā)商帶動下,七寶逐漸由一個古鎮(zhèn)發(fā)展成一個大型的居住區(qū)。 建筑外觀 美國旭升房地產(chǎn)集團
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