【正文】 二個(gè)城市發(fā)展的質(zhì)變區(qū)域 . 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page74 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page75 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 1. 地塊稀缺，溢價(jià)空間強(qiáng)勁 2. 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位 3. 良好的商務(wù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對(duì)周邊形成一定影響 4. 項(xiàng)目地塊位置處于干道，與軌交相接，交通便利，商業(yè)價(jià)值較高 5. 產(chǎn)品有較強(qiáng)的組合拆分空間 1. 周邊商務(wù)氛圍欠佳，租金水平低，投資收益較差 2. 項(xiàng)目總體量偏大，與新興商圈寫(xiě)字樓需求偏低存在矛盾 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten 1. 投資型購(gòu)買力拉動(dòng)市場(chǎng)需求 2. 虹橋樞紐帶來(lái)的資金流、信息流和人流 3. 七寶缺乏高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目 4. 兩岸三通，閔行作為臺(tái)商推薦投資區(qū)域?qū)@得一定的拉動(dòng)作用 1. 金融危機(jī)，企業(yè)縮小投資規(guī)模 2. 市區(qū)寫(xiě)字樓放量較大，周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目拋盤(pán)嚴(yán)重 3. 附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒(méi)有形成。 以區(qū)域內(nèi)最近的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —— 華商時(shí)代廣場(chǎng)辦公物業(yè)客源結(jié)構(gòu)作為參考，其自住型需求達(dá)到 72%，但由于本案軌道交通尚處規(guī)劃建設(shè)中，周邊商業(yè)商務(wù)氛圍較差，所以投資性需求應(yīng)比華商要高。 提出全新 SVO服務(wù)式寫(xiě)字樓服務(wù)理念：百兆到戶寬帶，非接觸式 IC卡，滿足 SOHU族在辦公室生活辦公的需要，形成網(wǎng)絡(luò)生活及 2。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page80 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page81 以國(guó)內(nèi)、本地、外地私營(yíng)企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模小，知名度低 資產(chǎn) 規(guī)模 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 200平米以下 大連路 南橋 不夜城 南方商城 莘莊 小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，廣告類、科技類、貿(mào)易類、物流業(yè) 行業(yè) 低端客戶 以國(guó)內(nèi)中型私營(yíng)企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模中等，知名度一般 資產(chǎn) 規(guī)模 一般 適中 適中 中等 中等 中等 中等 200 500平米 張江高科五角場(chǎng) 肇家浜路 吳中路 等 金橋 漕河徑 區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問(wèn)類公司分部，市級(jí)機(jī)構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處 行業(yè) 中級(jí)客戶 以中外合資、港臺(tái)資、國(guó)內(nèi)股份制企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模中等偏大，知名度較高。 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 虹橋交通樞紐的發(fā)展成熟，是僅次于長(zhǎng)江三峽的中國(guó)第二大交通樞紐，投資 2200億，將是上海乃至長(zhǎng)三角的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，七寶處于虹橋交通樞紐輻射范圍的極佳位置，距離世界規(guī)模最大的虹橋交通樞紐換乘中心僅 700米。目前在閔行開(kāi)發(fā)區(qū)，同一集團(tuán)投資兩個(gè)以上項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)集群已占到了項(xiàng)目總量的 1/3，先進(jìn)制造業(yè) “集群” 發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯。而虹橋機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、京滬高速鐵路、滬杭磁懸浮及多條軌道交通的相繼規(guī)劃建設(shè)，將形成上海西南地區(qū)的重要“門(mén)戶”，未來(lái)發(fā)展空間巨大。教育配套方面，有七寶中心幼兒園、啟英幼兒園、七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、七寶中心小學(xué)、明強(qiáng)小學(xué)、七寶中學(xué)、上寶中學(xué)、交通大學(xué)農(nóng)學(xué)院等一系列學(xué)校，其中的一些學(xué)校甚至是很多購(gòu)房者選擇七寶的重要原因。本項(xiàng)目設(shè)有站點(diǎn)。與之相鄰的板塊包括華漕板塊、虹橋靜安新城板塊、古美板塊及莘莊板塊。 ? 兩棟塔樓的主入口分別位于北向華中路和南向規(guī)劃道路，方便物業(yè)管理、人流分布和交通組織。 建筑色調(diào)： 以淡灰色為主，配以高級(jí)幕墻和外裝飾材料，使建筑效果與大廈的使用性質(zhì)相匹配。 上海在金融危機(jī)之前的市場(chǎng)表現(xiàn)將歸零，房地產(chǎn)復(fù)蘇將依賴于信心和投資預(yù)期的轉(zhuǎn)好，鑒于此，本案入市的時(shí)機(jī)和售價(jià)將顯得更加重要，期望不可過(guò)高。吳中路商務(wù)圈的租金只有 3元 /平米 ? 從出租率來(lái)看，辦公樓出租情況較為樂(lè)觀，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 95％以上，空置率較低。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間來(lái)看，沿線多數(shù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間在三年以上，較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，在提升租金水平的同時(shí)也保證了較為穩(wěn)定的出租率。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page33 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page34 吳中商務(wù)大廈 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 燎申國(guó)際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線區(qū)域辦公樓分布圖 競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 吳中路商務(wù)圈 項(xiàng)目名稱 地址 兆豐環(huán)球大廈 中山西路 1800號(hào) 新概念大廈 吳中路 39號(hào) 海螺大廈 中山西路 1277號(hào) 吳中商務(wù)大廈 吳中路 1099號(hào) 永騰大廈 吳中路 1065號(hào) 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 吳中路 1100號(hào) 燎申國(guó)際大廈 吳中路 1068號(hào) 虹橋富群大廈 合川路 3089號(hào) 兆豐環(huán)球大廈 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page35 項(xiàng)目名稱 總建面 （㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 出租率 租金 (元 /㎡ /天 ) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) 兆豐環(huán)球大廈 58603 2093 甲級(jí) 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 18 海螺大廈 10000 1500 商務(wù)樓 06年 55% 18 吳中商務(wù)大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 6 永騰大廈 22022 2022 商辦 04年 90% 8 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 20220 2022 乙級(jí) 05年 60% 9 燎申國(guó)際大廈 15000 1600 乙級(jí) 07年 70% 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務(wù)樓 05年 88% 3 — 總計(jì) 182103 88% ? 從物業(yè)規(guī)模來(lái)看，區(qū)域辦公樓體量基本在 10000～ 50000㎡ 區(qū)間段。區(qū)域租金水平維持在 /平米 價(jià)格及成交量走勢(shì)02022400060008000100001202238991 39022 39052 39083 39114 39142 39173 39203 39234 39264 392950500010000150002022025000成交面積（平方米） 成交均價(jià)（元/ ㎡） 07. 1 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page31 客源分析 29%53%18%自用 投資 投資兼自用?該案由于戶型面積分割較小，產(chǎn)品也有創(chuàng)新，吸引了一批投資者，其投資比例高達(dá) 53%，自用比例偏低。 “ 品 ” 字形高層間設(shè)集中綠化廣場(chǎng)，在商業(yè)裙房二樓建造了 “ 空中花園 ” ，采用了太陽(yáng)能燈具、雙層中空玻璃幕墻等節(jié)能設(shè)計(jì)。 ?戶型面積較小，易于分割，可滿足自用與投資。 ? 項(xiàng)目整體均價(jià)在 20220元 /平方米左右，目前月均去化量為 25套，銷售狀況很好。 ?150以上的大面積戶型，推案套數(shù)只有 15套，但卻銷售一空。 ?規(guī)劃用地 ，總建筑面積近 13萬(wàn)平方米，其總業(yè)態(tài)涵括商業(yè)、酒店、商務(wù)三大功能。 ? 從租金水平來(lái)看，區(qū)域辦公樓租金在 ㎡ ∕ 天，低于吳中路商務(wù)圈 ，低于虹橋商務(wù)圈 。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，浦東寫(xiě)字樓租金約回落 15%，浦西下降 10%；今年三、四季度成交量同比下降 50%。 ?在 9808年這十年間，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量增長(zhǎng)了 ，龐大的市場(chǎng)供應(yīng)引發(fā)了消化不良，寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)疲軟，空置率在 06年以后便出現(xiàn)了拐點(diǎn)， 08年第四季度空置率已經(jīng)上升至 %，浦東更是超過(guò)了 11%。市場(chǎng)上越是高端的寫(xiě)字樓自用型買家比例越小，無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)購(gòu)買后均委托物業(yè)出租以作收租型投資用途。 ?同區(qū)域?qū)懽謽蔷鶅r(jià)相對(duì)與住宅均價(jià)要低 20%左右，在不考慮空置率的情況下，辦公類物業(yè)投資價(jià)值優(yōu)于住宅。靜安閔行 ?普陀：成交主要集中在長(zhǎng)風(fēng)和長(zhǎng)征板塊。 08年寫(xiě)字樓供求形勢(shì) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page4 08年各區(qū)域?qū)懽謽浅山环植? ?浦東：成交主要集中在陸家嘴金融板塊、金橋和張江板塊。嘉定黃浦二則受虹橋、吳中路商務(wù)圈的制約，自身優(yōu)勢(shì)很難凸顯。 按購(gòu)買主體劃分客戶比列38%36%26%大型企業(yè)總部 中小型企業(yè) 個(gè)人?大型企業(yè)集團(tuán)偏向于整棟或整層購(gòu)買 ?中小型企業(yè)因租金上漲改為購(gòu)買寫(xiě)字樓 ?個(gè)人投資積極性提高，投資欲望強(qiáng)烈 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page7 ?0608年隨著寫(xiě)字樓租金上漲 ,投資性需求比例逐漸上升，且超過(guò)了 50%。 按購(gòu)買資金來(lái)源劃分客戶比例35%30%9%26%外資、合資企業(yè) 內(nèi)資企業(yè) 管理公司自購(gòu) 個(gè)人?外資、合資企業(yè)置業(yè)比例最高 ?開(kāi)發(fā)商也加大持有比例，期以穩(wěn)定的租金收入 0608年出售型甲級(jí)寫(xiě)字樓客源分析 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page9 6% 12% 17% 13% 13% 39% 小陸家嘴 人民廣場(chǎng) 徐家匯 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) Total: 4,862,287 m2 本案 租賃型甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)分布 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page10 9 8 0 8 年上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)及空置情況10917025127830234340343045148619250%36%23%15%13%11%8 . 5 0 %6 . 6 0 %2 . 6 3 %4 . 2 9 %9 . 4 0 %01002003004005006001998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0%10%20%30%40%50%60%新增供應(yīng)量 累計(jì)供應(yīng)量 空置率?98年亞洲金融危機(jī)時(shí)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率高達(dá) 50%，此后經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，空置率一直呈下降趨勢(shì)，直到2022年，空置率降低為歷史性的最低點(diǎn) —— %。 上海寫(xiě)字樓客戶行業(yè)分布%%%%%%%%%%%%%%綜合/ 其他 物流/ 商貿(mào) 高科技 能源/ 化工 咨詢服務(wù) 建筑/ 地產(chǎn) 金融/ 投資 文化/ 傳媒美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page13 09年寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)測(cè) ? 成交量將出現(xiàn)下跌 受到金融危機(jī)影響 ,諸多企業(yè)擱置搬遷計(jì)劃或減少租用面積。其他則是一些小型物業(yè)整棟對(duì)外租賃，參考意義不大。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page18 華商時(shí)代廣場(chǎng) — 項(xiàng)目概況 ?華商時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)位于七莘路 3535號(hào)（星站路路口），項(xiàng)目到虹橋綜合交通樞紐的直線距離僅數(shù)百米遠(yuǎn)。 商務(wù)商業(yè)區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page22 戶型配比 面積段（平米） 推案套數(shù) 推案比例 銷售套數(shù) 銷售比例 5785 62 27% 53 85% 100118 115 50% 83 72% 123128 11 5% 8 73% 132139 9 4% 8 89% 141149 17 7% 16 94% 154168 9 4% 9 100% 172186 6 3% 6 100% 合計(jì) 229 183 80% ?華商時(shí)代廣場(chǎng)累計(jì)推案 229套，其中主力面積為 60—120㎡ ，占推案總套數(shù)的 77%。第三批房源將于今年年底推出。 ?第四代 SOFT柔性辦公主義提升產(chǎn)品新穎度。 ?第二，把多彩的商業(yè)辦公生活與生態(tài)、環(huán)保與節(jié)能緊密地結(jié)合。天。 ? 區(qū)域?qū)懽謽亲赓U情況不佳、租金偏低 七寶商務(wù)辦公氛圍不佳，目前只有吳寶路上的力國(guó)大廈租賃情況較好，七星路上的華友大廈、萬(wàn)兆東庭和其他零星辦公物業(yè)出租率均不高。 本項(xiàng)目建成后有望分流上述商務(wù)圈部分中小型