【正文】 面積僅為 952平方米，且全部是市場(chǎng)上空置率最高的平層設(shè)計(jì)。 ?成本高 由于架空層利用不夠， 公建比例過大（地下車庫(kù)面積過大） ，造成項(xiàng)目 成本高 ，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算效果差。 項(xiàng)目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 65 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） 以目前的規(guī)劃設(shè)計(jì)上來看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價(jià)格呈現(xiàn)下降走勢(shì)， 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)較少 。 項(xiàng)目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 66 四、問題點(diǎn)（ Threat） 綜上分析，在項(xiàng)目現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，會(huì)帶來以下方面的影響。 ? 工程造價(jià)高 ? 工程周期長(zhǎng) ? 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高 ? 銷售周期長(zhǎng) ? 盈利指標(biāo)低 項(xiàng)目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 67 第四部分 項(xiàng)目再定位建議 ?市場(chǎng)定位 ?消費(fèi)者定位 ?規(guī)劃理念 ?戶型定位 20211 APEXIMC 68 一、市場(chǎng)定位 ? 對(duì)成都河居文化的再認(rèn)識(shí)。成都人強(qiáng)烈的戀河居河的情結(jié)，使府南河邊的房?jī)r(jià)居高不下。 ? 產(chǎn)品本身的價(jià)值與河景的融合程度是項(xiàng)目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。 ? 產(chǎn)品特色程度是在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝獲勝的關(guān)鍵。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 69 二、消費(fèi)者定位 目標(biāo)客戶群描述 ? 公司的中高級(jí)職員、個(gè)體私營(yíng)的小老板。 ? 學(xué)歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。 ? 自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。 ? 需要居家有都市的感覺，又能與都市的喧鬧保持一定的距離 。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 70 目標(biāo)客戶群分析 ?二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對(duì)現(xiàn)有住房不滿意。 ?更注重房屋的品位，以及對(duì)位置 、面積、套型等功能更新的要求。 ?其選擇置業(yè)的理念為 “ 物超所值、體現(xiàn)個(gè)性 ” 。 ?房屋總價(jià)要在其承受范圍內(nèi)，應(yīng)控制在 30— 60萬之間。 ?中小私營(yíng)公司的老板、大公司與大單位的中高級(jí)白領(lǐng)階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目標(biāo)消費(fèi)者。 ?需要滿足個(gè)性以及人性需要的二次置業(yè)者。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 71 三、規(guī)劃理念 ?時(shí)尚而不高檔、實(shí)用而不奢華； ?獨(dú)特而不怪異、人性而不局促； ?物超所值、價(jià)值明顯。 ?與周邊抗性樓盤相比，有明顯的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。 ?面對(duì)理性消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 72 四、戶型定位 ?前衛(wèi)、時(shí)尚、個(gè)性空間 ?實(shí)用、實(shí)惠、物超所值 ?采用躍層布局， ， 輔助空間附送，使用戶的得房率在 140%以上 ?在同區(qū)位，給用戶更小的面積更多使用空間與使用功能的印象 ?戶型面積控制在 90至 160平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)從三室三廳至六室三廳 項(xiàng) 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 73 第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議 ?APEX對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的建議 ?兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 20211 APEXIMC 74 一、 APEX建議： 對(duì)目前項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，以增加項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體建議如下： ?不改變項(xiàng)目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項(xiàng)目的開工要求。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 75 ?對(duì)于住宅部分在保持單體面積變化不大的前提下增加單體的使用功能，在同等條件下與抗性樓盤產(chǎn)生更加強(qiáng)烈的差異性，保持更加明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 ?在成本提升不多的前提下，通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變，給予消費(fèi)者更大的實(shí)惠與利益，同時(shí)滿足其對(duì)居住空間的要求以及精神上的要求。全面提升產(chǎn)品的附加價(jià)值，從而帶動(dòng)產(chǎn)品價(jià)格的全面提升，提高項(xiàng)目的贏利能力，達(dá)到開發(fā)商與住戶雙贏的戰(zhàn)略構(gòu)想。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 76 ?通過項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，全面提升項(xiàng)目的品位與檔次，以達(dá)到全面提升產(chǎn)品價(jià)位、提高開發(fā)商知名度和企業(yè)形象的目的，為開發(fā)商進(jìn)行其他項(xiàng)目的開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 ?增加項(xiàng)目的可售建筑面積，從而增加項(xiàng)目的贏利能力；降低項(xiàng)目的公建面積，從而節(jié)約項(xiàng)目的開發(fā)成本 ； 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 77 ?注意各個(gè)房間的采光通透，以及房屋的均好性。 ?通過規(guī)劃設(shè)計(jì)的調(diào)整，制造市場(chǎng)亮點(diǎn)，產(chǎn)生差異化市場(chǎng)，進(jìn)入產(chǎn)品真空地帶，避開同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，以達(dá)到避實(shí)就虛、爭(zhēng)取戰(zhàn)略主動(dòng)、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 78 二、兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比 項(xiàng)目 建筑面積 開發(fā)成本 銷售金額 利潤(rùn) 地下車庫(kù) 5260 1951 728 1223 底層營(yíng)業(yè)房 1378 361 696 335 2層營(yíng)業(yè)房 1378 338 396 58 3~5層營(yíng)業(yè)房 4134 1069 1637 568 6~25層住宅 20555 4966 6372 1406 小計(jì) 32705 8686 9829 1143 備注：營(yíng)業(yè)用房盈利總額為 961萬元 原方案經(jīng)濟(jì)成本概算 （單位：萬元） 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 79 兩種方案 【 住宅 】 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比表： 單位：元 單方成本 施工面積 總成本 銷售面積 銷售單價(jià) 銷售總額 盈利 舊方案 2416 20555 4966萬 20555 3100 6372萬 1406萬 新方案 3116 13000 4050萬 16000 3500 5600萬 1550萬 備注：兩種方案的標(biāo)高均按 85米計(jì)算，新方案單層面積為 1000 平米，共十三層，挑高 700元 /平米。 新方案里，購(gòu)房者實(shí)得面積為 22400平米。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 80 兩種方案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比： （單位：萬元） 地下車庫(kù)盈利 營(yíng)業(yè)用房盈利 住宅盈利 總盈利 舊方案 1223 961 1406 1143 新方案 961 1550 備注：新方案地下車庫(kù)減為一層，地面車位盈利未計(jì)在內(nèi)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 81 兩種方案優(yōu)劣對(duì)表： 新方案 舊方案 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 低 — 產(chǎn)品創(chuàng)新，迎合潮流。 高 — 產(chǎn)品落伍，無競(jìng)爭(zhēng)力。 工程造價(jià) 低 — 高 — 開發(fā)總成本為 8686萬元 盈利指標(biāo) 高 — 低 — 1143萬元 銷售周期 短 — 戶數(shù)少、套型新 長(zhǎng) — 戶數(shù)多，套型老 工程周期 短 — 施工量小 長(zhǎng) 施工量大 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 20211 APEXIMC 82 附：合作模式建議 ? 按照雙方商定的新方案實(shí)施，方案規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為 10元 /平方米； ? 雙方商定一個(gè)銷售底價(jià)，高出部分作為被委托方銷售所得； ? 被委托方定期按銷售進(jìn)度向委托方支付銷售進(jìn)度款； ? 委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目樣板間以及售樓中心的施工、裝修與布置費(fèi)用（標(biāo)準(zhǔn)雙方商定）； ? 被委托方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的廣告宣傳、銷售人員工資提成以及服裝等相關(guān)銷售費(fèi)用；