【正文】 執(zhí)行時間：平面設(shè)計定稿：DM單印刷出圖：DM單直投：執(zhí)行配合：乙方銷售人員、文案策劃、平面設(shè)計、印刷公司要求：DM制作精美信息全面（30000份）直投到戶、郵寄到人思考：話術(shù)的制定？費(fèi)用：設(shè)計費(fèi)用：印刷費(fèi)用：合計：B短信發(fā)放執(zhí)行范圍：黃驊港、黃驊、海興、滄州市區(qū)？定點(diǎn)選?。阂苿勇?lián)通電信用戶執(zhí)行時間：8月1日8月30日（每周一次）要求：通過短信公司選取月消費(fèi)額50~100以上人群。時段：上午9點(diǎn)以后內(nèi)容：產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、售賣信息執(zhí)行配合：文案策劃、短信公司費(fèi)用：合計：C戶外圍擋營銷動作：現(xiàn)場制作圍擋執(zhí)行時間：確定尺寸：設(shè)計定稿：圍擋建立：圍擋出圖：圍擋安裝：8月20日前安裝完成費(fèi) 用：噴繪印刷：6元/平米，支架焊接：支架安裝：合計：執(zhí)行配合：平面設(shè)計、策劃文案、印刷公司要求：戶外制作精美、符合項目調(diào)性、印有項目LOGOD 公交站牌營銷動作：在黃驊港優(yōu)勢地段設(shè)立公交站牌廣告內(nèi)容：項目品牌推廣，售賣信息備選位置：一、國營車站（海防路） 西側(cè)：1座二、神華小區(qū)（1號路） 北側(cè)：1座三、建行（307路） 南側(cè)：1座（LED大屏）四、管委會（802路過） 西側(cè)：1座合計：4座執(zhí)行時間：平面出圖：制作安裝：費(fèi)用： 7000元/年（個）七、 銷售策略時間：7月26日，正式開始內(nèi)部認(rèn)購。認(rèn)購方式： 內(nèi)部認(rèn)購期間，不簽訂認(rèn)購合同，不認(rèn)購房號，不公布某一具體房號的價格，只公布一期總體均價 認(rèn)購期間優(yōu)惠2號樓合計150套房源 客戶購買優(yōu)先購房卡——VIP卡及簽訂誠意金確認(rèn)單享受優(yōu)惠活動， VIP卡為優(yōu)先購房及優(yōu)惠購房卡。 該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書及身份證原件。 一次性付款客戶開盤當(dāng)天交款享受當(dāng)前優(yōu)惠后再給予99折優(yōu)惠 VIP卡登記時須注明身份證號，防止VIP卡冒領(lǐng) VIP卡認(rèn)購金為分別20000元、50000元、100000元、150000元及200000元。 持有該VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊搶購權(quán)；購房時可以享受優(yōu)惠為：誠意金金額20000元50000元100000元150000元200000元優(yōu)惠/平米80元/平米160元/平米240元/平米320元/平米400元/平米惠后價格/平米2970/平米2890/平米2810/平米2730/平米2650/平米 認(rèn)籌活動為內(nèi)部執(zhí)行，如有變動認(rèn)籌立即停止，最終解釋權(quán)歸柒元地產(chǎn)所有。八、 銷售話術(shù)銷售說辭第一階段 進(jìn)門 開場白：了解客戶情況：您好！是過來看房子嗎？請問您之前來過嗎？（您是住在附近嗎？之前對我們的項目了解嗎？）您是哪個單位的？（單位真好?。┫胭I個多大面積的？（太有實(shí)力了，像我們只能買八九十平米的，您真厲害?。┛茨@么年輕結(jié)婚用么，您幾口人住呀？跟老人住么？推面積：那您買個110平米的面積不錯！贊美:看您氣質(zhì)特別好。您一看談吐就不同。一看您身份地位就不同。您的包或手表或其他裝飾品真漂亮！您真是個好老公(好老婆)您真孝順！舉例子：剛才來了個跟您一樣氣質(zhì)特別好的人，就路過我們售樓部，三十來歲，過來看了一下，坐了沒15分鐘，覺得是多層的房子就定下來了，他覺得這個小區(qū)起碼是多層，而且周邊以后發(fā)展?jié)摿Υ?，說就是不住，回頭賣了也升值！您要覺得行您就直接定！這邊請，我先給您介紹一下我們的項目吧！小區(qū)優(yōu)勢闡述：1. 您來我們這來對了，我們小區(qū)現(xiàn)在是黃驊港獨(dú)一無二的絕版多層住宅，以后在黃驊港不再批6層的房子。6層的房子容積率低，公攤面積小，得房率比高層至少多10來平米；2. 而且我們小區(qū)的地理位置在海興那條路上，過了新村橋就是我們的項目，目前是政府大力扶持的項目。整個項目周邊以后發(fā)展肯定非?？欤侵攸c(diǎn)的商貿(mào)中心！3. 咱們小區(qū)緊鄰著黃驊港唯一的公園，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，也是最大的公園凈水湖公園，兩湖一園超大園林景觀，讓您在茶余飯后可以帶著孩子遛彎散步，享受天倫之樂！4. 小區(qū)配置專屬商業(yè)街，以后會有超市、門診、美容美發(fā)等，為咱們小區(qū)的老百姓提供便利生活！5. 獨(dú)立凈水入戶，地源熱采暖，開發(fā)商考慮您的生活方方面面，為您節(jié)約每一分錢6. 最重要的是我們的價格合適!黃驊港容易停電，高層越來越多，容積率大，您就不如買多層！7. 遠(yuǎn)離黃驊港工業(yè)污染區(qū)！逼定：如果覺得合適，您今天就定下來吧！第二階段：沙盤講解：七星佳園項目是海興縣人民政府招商引資，實(shí)施海興臨港開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)項目之一，是集酒店、商業(yè)、休閑、娛樂、居住于一體的綜合性建筑社區(qū)。這是我們小區(qū)的整體規(guī)劃圖，小區(qū)總占地面積為160畝，總建筑面積106720平方米，規(guī)模很大，已經(jīng)趕上一個鎮(zhèn)的人口居住量了，一共建11棟6+1層住宅。整體七層，一層車庫，沿街商業(yè)規(guī)劃為兩層。計劃分兩期開發(fā)。一期擬開發(fā)商業(yè)住宅用地80畝，，目前在售的是14號樓，面積從80平米130平米的都有！這四棟樓是目前位置最好，戶型最好的4棟，并且緊鄰小區(qū)大門口，出行方便！我公司已于2010年3月份進(jìn)入工地現(xiàn)場，項目計劃分兩期完成，力爭于2011年3月完成一期工程，于2013年8月份全部項目竣工。其中地塊A商業(yè)住宅用地80畝 建筑基地面積14834平方米 總建筑面積：83775平方米住宅部分為多層建筑 ，建筑面積：68875平方米商鋪建筑面積： 8500平方米 酒店建筑面積：6400平方米地塊B倉儲用地80畝 建筑基地面積14792平方米主要建筑：倉儲及其它車間6棟，五層辦公樓一棟、公寓兩棟 、停車場一處。項目定位于倉儲、物流、辦公等項目于一體的綜合性建筑群體，預(yù)計打造未來商業(yè)中心區(qū)！小區(qū)坐落于在渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，也是臨港開發(fā)區(qū)在建重點(diǎn)項目之一，是渤海新區(qū)規(guī)劃中的臨港生活區(qū)中心位置，周邊配套設(shè)施完善、功能齊全、交通便利：北臨石黃高速、東靠沿海公路、南望旋轉(zhuǎn)的風(fēng)車、西依優(yōu)美秀麗的凈水湖公園。為不可多得的風(fēng)水寶地。北臨石黃高速2公里，距工業(yè)開發(fā)區(qū)《中鐵、中港》3公里，距在建中的凈水湖公園1公里，南臨沿海高速《環(huán)港高速》，東至沿海公路23米，相鄰港區(qū)規(guī)劃中的休閑服務(wù)區(qū)1公里。該樓盤雄居寶地，獨(dú)具格致，燎原宏闊，完全符合樓盤的設(shè)計功用。本樓盤景觀優(yōu)美，設(shè)計合理。從風(fēng)水角度來看，四角化煞，玉帶環(huán)腰，青龍白虎相偎，朱雀玄武鼎對，中日勾陳和潤，將使樓盤關(guān)長俯伏，四鄰交融，星辰尚旺，參真潤蘊(yùn)，玄關(guān)通煥而室氣暢勻，可謂，屈曲仙逸。可保使用者文理博達(dá)，財亨家倡。(大吉)該名寓意樓盤獨(dú)具格致，燎原宏闊，完全符合樓盤的設(shè)計功用，將使樓盤關(guān)長俯伏，四鄰交融，星辰尚旺，參真潤蘊(yùn)，玄關(guān)通煥而室氣暢勻，大吉之名，請放心使用！七星佳園整合了渤海新區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢，以前瞻的眼光、創(chuàng)新的理念、超前的思維組織著名專家設(shè)計團(tuán)隊，規(guī)劃了“三街、五景、七星”的現(xiàn)代小區(qū)，改變了兵營式排排樓的傳統(tǒng)模式。外觀建筑結(jié)合現(xiàn)代的超前風(fēng)格，簡潔、現(xiàn)代新穎；戶型空間方正、通透、實(shí)用；。園區(qū)內(nèi)交通布局獨(dú)特，人車分流。優(yōu)美的花園景觀，完善的配套設(shè)施，整體布局合理、舒適、先進(jìn)，達(dá)到設(shè)計的極致，把居住、餐飲、購物、休閑、娛樂融為一體，是成功人士的理想家園。七星佳園 以期達(dá)到“超星級的品味、創(chuàng)維星級佳園、領(lǐng)域渤海之星。三街：銀河大街、王府大街、七星大街五景：福星廣場、吉星廣場、德勝廣場、朝陽廣場 前門廣場 七星：七星、新星、雙星、三星、五星、福星、吉星渲染房地產(chǎn)公司實(shí)力雄厚，老百姓買的放心！滄州柒元地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是及投資房地產(chǎn)、物流及鋼結(jié)構(gòu)大型廠房、高科技園區(qū)規(guī)劃等產(chǎn)業(yè)于一體的多元化的大型企業(yè)。擁有滄州柒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，北京市大興鋼結(jié)構(gòu)廠房設(shè)施安裝公司、黃驊港物流公司等，現(xiàn)有管理及技術(shù)員工六百余人，資產(chǎn)已超過數(shù)億元人民幣，所以您買我們公司開發(fā)的房子，您盡可放心！我看您也非常喜歡咱們的房子，覺得合適就定下來吧！逼定說辭： 黃驊港內(nèi)的樓盤價格上升速度很快，外來人口較多，租房人數(shù)與日俱增，使得黃驊港租金普遍較高，因此像您一樣投資買房的人特別多！ 尤其我們小區(qū)是絕版的多層住宅，老百姓投資的更多，以后政府不再批建多層住宅小區(qū)，因此絕版的東西是未來升值潛力最大的！ 更何況未來的發(fā)展方向就在項目所在地，現(xiàn)在房價是最低的時候，也是發(fā)展初期，過不了兩年，這里發(fā)展起來，房價漲到四五千都屬于正常現(xiàn)象！ 再者說，咱們小區(qū)緊鄰著黃驊港唯一的“凈水湖公園”，居住在我們小區(qū)，享受的生活品質(zhì)是不一樣的，工作一天后，回到家里，帶著孩子、老人、愛人去公園遛彎散步，享受不同的生活，那種生活是非常愜意的！您不要小看這個公園，等您住進(jìn)來了，您就知道什么是不一樣的生活！ 中國是一個政策性國家，政策傾斜到哪里，就發(fā)展那里，黃驊港好比當(dāng)時的深圳，政策一傾斜，這里的發(fā)展勢必突飛猛進(jìn)，更何況咱們小區(qū)是政府重點(diǎn)扶持的項目，您更應(yīng)該投資一套！ 買房子本身就是人民幣保值、升值的最穩(wěn)定途徑，畢竟“買金、買銀不如買土買地”，當(dāng)?shù)匕傩帐掷镏辽俣加?套房子以上，說明我們這里的人思想意識超前。再加上老百姓都知道錢不值錢了，這個時候買房子是最可靠的！房子可以出租，可以買賣，都是活錢。一套130平米左右的房子，每年租金1300015000之間，夠老百姓一年的生活費(fèi)用了，比您把錢放銀行強(qiáng)多了！ 黃驊港的租金比其他地方租費(fèi)高，而且一交一年，省心！買房子對于老百姓來講就是變相的存錢罐。銷售問題： 多層與高層的優(yōu)劣勢：（1）高層公攤在20%以上，多層10%，凈差10平米。（2）停電后爬樓梯，老百姓承受不了！（3）高層造價高，房價高！多層價格便宜（4）高層戶型差，管道多。（5）高層容積率高，住的人多！ 位置偏：（1）我們承認(rèn)現(xiàn)在位置偏（先認(rèn)可客戶說法后反駁），但是我們是政府重點(diǎn)扶持的項目，用不了一年周邊就發(fā)展起來了，但時候您肯定買不上了，而且現(xiàn)在的價格您更買不上?。?）現(xiàn)在好多政府里的人知道這里是未來環(huán)境最好的小區(qū)，都在我們這里買了?。?）再說了，我們小區(qū)離工業(yè)污染區(qū)很遠(yuǎn)，我們選擇的是住的地方，是未來生活的地方，不是買商鋪，所以周邊沒有污染區(qū)非常重要?。?）我們臨凈水湖公園又近，以后您享受的生活品質(zhì)不同，所以我覺得憑這幾點(diǎn)您也會買的！定下來吧！九、 獎懲措施十、 認(rèn)購方案經(jīng)甲乙雙方討論確認(rèn)執(zhí)行，經(jīng)雙方簽字執(zhí)行。 預(yù)計銷售周期預(yù)計：12個月銷售完畢案前準(zhǔn)備期2010年7月20日2010年7月25日內(nèi)部認(rèn)購期2010年7月26日2010年9月25日開盤銷售期2010年9月26日2010年3月25日強(qiáng)銷攻勢期2010年3月26日2010年5月25日持續(xù)攻擊期2010年5月26日2010年6月25日收盤期2010年6月26日2010年7月26日 銷售計劃按照均價（價格）計算，實(shí)現(xiàn)總銷售額（金額）第九部分 廣告推廣策略一、 廣告定位二、 廣告宣傳主要賣點(diǎn) 建筑風(fēng)格 發(fā)展?jié)摿^(qū)位解讀城市價值：新城區(qū)/未來商圈/臨凈水湖公園/絕版多層/無工業(yè)污染未來價值：城市副中心/升值空間/高速設(shè)立/無限生活/都市新城區(qū)規(guī)劃解讀產(chǎn)品價值：現(xiàn)代時尚/80㎡120 ㎡精致戶型/較高品質(zhì)/開放型商業(yè)未來價值：同城市和諧共生/都市無限生活建筑解讀建筑價值：與時代共生/與客群共生/與商業(yè)共生/與發(fā)展共生未來價值：都市有機(jī)生活空間附加價值：七星品牌/個性產(chǎn)品/高品質(zhì)生活/高質(zhì)物業(yè)服務(wù)三、 包裝方案案名標(biāo)識四、 廣告形式 平面廣告 多維廣告五、 媒體組合建議 媒體投放目標(biāo)提升產(chǎn)品價值，擴(kuò)大品牌影響， 媒體投放原則 主流媒體 非主流媒體六、 銷售道具準(zhǔn)備 銷售中心包裝策略 樣板間裝飾及風(fēng)格 工地現(xiàn)場包裝 產(chǎn)品說明書 樓書 DM直投 沙盤及展板展示 動畫制作 客戶通訊