【正文】 4 % 6370 77 % 104107 193 % 復(fù)式 104 6 % 126 1 % 140 2 % 209 7 % 總戶(hù)型配比 ?南北塔樓總面積： 53251平米 ?總套數(shù)： 740套 ?主力戶(hù)型面積： 5254平米，所占比例為 % 備注：以上數(shù)據(jù)就平面圖測(cè)算，誤差 177。 ? 除常規(guī)的建筑公共設(shè)備配置外，每戶(hù)均配置獨(dú)立的電表箱、智能用戶(hù)箱和獨(dú)立計(jì)量的 VRV空調(diào)設(shè)施， 北塔樓還設(shè)有每戶(hù)獨(dú)立的衛(wèi)生間 ,配置高級(jí)衛(wèi)浴用品和獨(dú)立的電熱水設(shè)施，室內(nèi)配置成品德國(guó)阿爾諾櫥柜、西門(mén)子的電磁爐和油煙機(jī)，形成辦公與公寓的多用途設(shè)計(jì)， 方便后期的項(xiàng)目推廣和客戶(hù)的多用途使用。 ? 塔樓標(biāo)準(zhǔn)層約 1250㎡ ，均為小戶(hù)型辦公空間，建筑使用面積在3780㎡ 之間，并配置 5臺(tái)高速電梯。 ? 兩棟塔樓的主入口分別位于北向華中路和南向規(guī)劃道路，方便物業(yè)管理、人流分布和交通組織。 ?裙房空調(diào)與塔樓分別獨(dú)立控制，在裙房部分已預(yù)留充足的電量和煤氣供應(yīng)，便于裙房不同商業(yè)模式的經(jīng)營(yíng)需求。 ?裙房與銀七星滑雪場(chǎng)互相連通，方便兩者人流的互通，對(duì)雙方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定的互補(bǔ)作用。 建筑外觀(guān) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page47 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶(hù)型 特色分析 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page48 裙房功能 ?裙房空間布置規(guī)正，跨距為 ，每層約 5000㎡ ，底層層高為 ，其余各層凈高可達(dá)，適合多種商業(yè)運(yùn)營(yíng)的空間需求。 建筑色調(diào)： 以淡灰色為主，配以高級(jí)幕墻和外裝飾材料，使建筑效果與大廈的使用性質(zhì)相匹配。 設(shè)計(jì)的主題： 簡(jiǎn)約、精致、科技、節(jié)能。北樓二十六層及設(shè)備轉(zhuǎn)換層一層，性質(zhì)為小戶(hù)型辦公樓。 項(xiàng)目由商業(yè)裙房和兩棟高層組成。 上海在金融危機(jī)之前的市場(chǎng)表現(xiàn)將歸零，房地產(chǎn)復(fù)蘇將依賴(lài)于信心和投資預(yù)期的轉(zhuǎn)好，鑒于此，本案入市的時(shí)機(jī)和售價(jià)將顯得更加重要，期望不可過(guò)高。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page43 市場(chǎng)總結(jié) 寫(xiě)字樓客群購(gòu)房動(dòng)機(jī)一般分布比例投資55%自用45%受金融危機(jī)影響，自用型客戶(hù)觀(guān)望現(xiàn)象嚴(yán)重，觀(guān)望比例高達(dá)70%，雖然已經(jīng)好于 08年 10月80%以上的觀(guān)望比例，但未來(lái)2年仍不樂(lè)觀(guān)。 此前上海房地產(chǎn)所有的表現(xiàn)將在金融危機(jī)的影響下歸零，市場(chǎng)將重新尋求平衡。 ? 客源以對(duì)外貿(mào)易、物流、制造業(yè)、綜合服務(wù)業(yè)為主 虹橋、吳中路商圈寫(xiě)字樓承租客源行業(yè)分布以貿(mào)易、物流、制造業(yè)、咨詢(xún)業(yè)為主。吳中路商務(wù)圈的租金只有 3元 /平米 ? 租金低于市區(qū)其他 CBD區(qū) 虹橋商圈的租金只有 /平米 另外 ， 值得一提的是 ， 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的外資企業(yè)以及港澳臺(tái)企業(yè)占據(jù)了很大的份額 ， 其中日本 、 韓國(guó)企業(yè)居多 ，這與虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)以及古北新區(qū)的日本人 、 韓國(guó)人聚居有著息息相關(guān)的聯(lián)系 ， 而這一格局 ， 勢(shì)必支撐日后虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的穩(wěn)定健康發(fā)展 。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page39 虹橋地區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)比例%%% %%%% %%%%%%%%%%綜合/ 其他 物流/ 商貿(mào) 高科技 能源/ 化工 咨詢(xún)服務(wù) 建筑/ 地產(chǎn) 金融/ 投資 文化/ 傳媒? 通過(guò)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)所屬行業(yè)對(duì)比圖 ， 我們可以看出 ， 咨詢(xún)服務(wù)和文化 /傳媒等行業(yè)選擇虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的比重會(huì)低于全市水平 ， 主要是由于該類(lèi)行業(yè)對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高 ， 而虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)的寫(xiě)字樓品質(zhì)難以滿(mǎn)足其要求 。 ? 從出租率來(lái)看，辦公樓出租情況較為樂(lè)觀(guān)，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 95％以上，空置率較低。 ? 從租金來(lái)看，辦公物業(yè)租金主要圍繞 /㎡ /天 均線(xiàn)上下波動(dòng)，部分物業(yè)租金已達(dá)到 8元 /㎡ /天以上。 ? 從標(biāo)準(zhǔn)層面積來(lái)看，辦公樓標(biāo)準(zhǔn)層面積主要集中在 1000～ 2022㎡ 之間，有少數(shù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層面積在 1000㎡ 以下。 ? 從入駐企業(yè)規(guī)模來(lái)看，以中小企業(yè)為主，部分物業(yè)有大型企業(yè)入駐。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間來(lái)看，沿線(xiàn)多數(shù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間在三年以上，較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，在提升租金水平的同時(shí)也保證了較為穩(wěn)定的出租率。物業(yè)品質(zhì)的高低以及物業(yè)管理的配套服務(wù)的好壞，是導(dǎo)致物管費(fèi)差距的關(guān)鍵因素之一。 ? 從出租率來(lái)看，辦公樓出租情況較為樂(lè)觀(guān)，多數(shù)項(xiàng)目已達(dá) 80％以上，空置率較低。 ? 從物業(yè)品質(zhì)來(lái)看，辦公樓主要以商務(wù)樓、乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，輔以少量甲級(jí)寫(xiě)字樓。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page33 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶(hù)型 特色分析 項(xiàng)目定位 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略 客戶(hù)定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page34 吳中商務(wù)大廈 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 燎申國(guó)際大廈 新概念大廈 海螺大廈 辦公樓布點(diǎn)區(qū)域 永騰大廈 富群大廈 吳中路沿線(xiàn)區(qū)域辦公樓分布圖 競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 吳中路商務(wù)圈 項(xiàng)目名稱(chēng) 地址 兆豐環(huán)球大廈 中山西路 1800號(hào) 新概念大廈 吳中路 39號(hào) 海螺大廈 中山西路 1277號(hào) 吳中商務(wù)大廈 吳中路 1099號(hào) 永騰大廈 吳中路 1065號(hào) 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 吳中路 1100號(hào) 燎申國(guó)際大廈 吳中路 1068號(hào) 虹橋富群大廈 合川路 3089號(hào) 兆豐環(huán)球大廈 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page35 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建面 （㎡） 標(biāo)準(zhǔn)層面積 物業(yè)品質(zhì) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 出租率 租金 (元 /㎡ /天 ) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /㎡ /月 ) 兆豐環(huán)球大廈 58603 2093 甲級(jí) 98年 85% 4 20 新概念大廈 20500 788 5A 05年 90% 18 海螺大廈 10000 1500 商務(wù)樓 06年 55% 18 吳中商務(wù)大廈 27000 2500 商辦 03年 80% 6 永騰大廈 22022 2022 商辦 04年 90% 8 炫潤(rùn)國(guó)際大廈 20220 2022 乙級(jí) 05年 60% 9 燎申國(guó)際大廈 15000 1600 乙級(jí) 07年 70% 8 虹橋富群大廈 9000 880 商務(wù)樓 05年 88% 3 — 總計(jì) 182103 88% ? 從物業(yè)規(guī)模來(lái)看，區(qū)域辦公樓體量基本在 10000～ 50000㎡ 區(qū)間段。需求辦公面積段在 100300平米左右。天，租賃情況不佳。月。區(qū)域租金水平維持在 /平米 以上 2個(gè)樓盤(pán)均為金融風(fēng)暴前入市，受其影響較小，所以本項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期不能不降低。 綠地科技島承租客戶(hù)行業(yè)分布%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%制造業(yè)貿(mào)易、物流商業(yè)、咨詢(xún)服務(wù)能源化工 電子科技其他美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page32 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié) ? 區(qū)域內(nèi)在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少 目前七寶周邊在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，只有七星路、星站路上的華商時(shí)代廣場(chǎng)部分尾盤(pán)在售，均價(jià)在 2萬(wàn)左右。 置業(yè)客源 ?該案目前入駐企業(yè)約 104家，出租率只有 30%。 價(jià)格及成交量走勢(shì)02022400060008000100001202238991 39022 39052 39083 39114 39142 39173 39203 39234 39264 392950500010000150002022025000成交面積（平方米） 成交均價(jià)（元/ ㎡） 07. 1 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page31 客源分析 29%53%18%自用 投資 投資兼自用?該案由于戶(hù)型面積分割較小，產(chǎn)品也有創(chuàng)新，吸引了一批投資者，其投資比例高達(dá) 53%，自用比例偏低。 ?目前該案房源在二手房市場(chǎng)的價(jià)格甚至已經(jīng)超過(guò)了 /㎡ 左右，租金也有 /平米 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page30 價(jià)格走勢(shì) 成交時(shí)間 成交面積（平方米） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 2022年 10月 2022年 11月 2022年 12月 2022年 1月 2022年 2月 2022年 3月 2022年 4月 2022年 5月 2022年 6月 2022年 7月 606 2022年 8月 ?綠地科技島于 06年 10月正式開(kāi)盤(pán)，由于定位精準(zhǔn)（小戶(hù)型辦公、其中 2幢 LOFT產(chǎn)品），開(kāi)盤(pán)時(shí)間較早，受到自用與投資者追捧，項(xiàng)目已于 08年 3月售罄。 ?在所有推戶(hù)型中，面積幾乎集中在了 130㎡ 以下，最小的僅為 36㎡ 。 “ 品 ” 字形高層間設(shè)集中綠化廣場(chǎng)，在商業(yè)裙房二樓建造了 “ 空中花園 ” ，采用了太陽(yáng)能燈具、雙層中空玻璃幕墻等節(jié)能設(shè)計(jì)。 ?項(xiàng)目本身的創(chuàng)新性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，通過(guò)材料構(gòu)造變化及 “ 品 ”形塔樓組合，造成強(qiáng)烈的動(dòng)態(tài)視覺(jué)感受；商業(yè)裙房通過(guò)曲折的內(nèi)街、放大的公共庭院和中心地帶地下廣場(chǎng)，營(yíng)造出舒適、豐富以及極具能量的的空間效果；立面上采用了兩種幕墻紋理，營(yíng)造了良好的商業(yè)氣氛。 ?總建筑面積近 10萬(wàn)平方米，總投資約 8億元，項(xiàng)目建設(shè)為集“準(zhǔn)甲標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓、復(fù)式 LOFT創(chuàng)意辦公樓、特色商業(yè)街”等功能為一體的綜合性大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)于 2022年年底竣工。 ?商業(yè)區(qū)與商務(wù)區(qū)獨(dú)立性不夠，動(dòng)線(xiàn)較差。 ?戶(hù)型面積較小，易于分割，可滿(mǎn)足自用與投資。 ?大華品牌優(yōu)勢(shì) ?商務(wù)、商業(yè)及酒店區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)提高項(xiàng)目品質(zhì)，擴(kuò)大了項(xiàng)目知名度。 投資 自用 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page26 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ?周邊在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，項(xiàng)目稀缺性顯現(xiàn)。華商時(shí)代廣場(chǎng)及時(shí)的填補(bǔ)了這個(gè)空缺，可以說(shuō)華商時(shí)代廣場(chǎng)是虹橋交通樞紐建成后的第一批“受益者”。 ? 項(xiàng)目整體均價(jià)在 20220元 /平方米左右，目前月均去化量為 25套，銷(xiāo)售狀況很好。 ?而在 7月 27日推出的第二批房源目前也已經(jīng)銷(xiāo)售完畢。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page24 成交時(shí)間 成交套數(shù)（套） 成交面積（平方米） 成交總價(jià)（萬(wàn)元） 成交均價(jià)（元 /㎡ ） 2022年 6月 54 11620 2022年 7月 21 4397 2022年 8月 14 3529 2022年 9月 2 384 2022年 10月 17 3939 2022年 11月 23 5317 2022年 12月 43 8934 合計(jì) 174 38120 成交明細(xì) ?華商時(shí)代廣場(chǎng)總計(jì)推案 229套，目前已經(jīng)去化 183套，銷(xiāo)售率達(dá) 80%。 ?另?yè)?jù)調(diào)查，大部分購(gòu)買(mǎi) 5080平米小戶(hù)型的客戶(hù)也是一次性購(gòu)買(mǎi) 2套以上，由此可見(jiàn)該區(qū)域面積段在 120180平米左右的產(chǎn)品比較受市場(chǎng)歡迎。 ?150以上的大面積戶(hù)型，推案套數(shù)只有 15套，但卻銷(xiāo)售一空。 ?商業(yè)部分則建成為匯聚國(guó)際化、科技化、人性化等多重元素于其中，并集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等各種新興業(yè)態(tài)于一體的全程化、一站式、潮流時(shí)尚的商業(yè)體驗(yàn)消費(fèi)空間。 1期 2期 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page20 華商時(shí)代廣場(chǎng)引入總建筑面積近 5萬(wàn)㎡的洲際假日酒店，該酒店是閔行區(qū)迄今為止品質(zhì)最高、規(guī)模最大、環(huán)境最好的涉外酒店之一，也是洲際酒店在上海僅有的幾家涉外星級(jí)酒店之一，及填補(bǔ)了區(qū)域市場(chǎng)高端酒店的緊缺局面，同時(shí)也為項(xiàng)目的辦公和商業(yè)帶來(lái)了穩(wěn)定的高端人流保證。360度全透明設(shè)計(jì)，全景觀(guān)生態(tài)化環(huán)境設(shè)計(jì)，部分單元還附有大面積景觀(guān)露臺(tái)，有效拓展使用功能區(qū)域的同時(shí)，也能得到足夠的采光，充分體現(xiàn)了 SOHO+LOFT的第四代 SOFT柔性辦公理念。 ?規(guī)劃用地 ，總建筑面積近 13萬(wàn)平方米，其總業(yè)態(tài)涵括商業(yè)、酒店、商務(wù)三大功能。 ?隨著虹橋樞紐中心和軌道交通的建設(shè)七寶的商務(wù)氛圍將得到明顯改善，屆時(shí)將吸引市區(qū)其他 CBD區(qū)的客源。 ?電子科技、咨詢(xún)類(lèi)、建筑裝潢類(lèi)所占比例在 31%。 ? 從入住率來(lái)看，由于七寶辦公氛圍尚未形成，新建項(xiàng)目入住率普遍較低，租客基本以小型、創(chuàng)業(yè)型公司為主。 ? 從租金水平來(lái)看，區(qū)域辦公樓租金在 ㎡ ∕ 天，低于吳中路商務(wù)圈 ，低于虹橋商務(wù)圈 。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page14 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析