【正文】 0/1030 80/130/300/500 1100/1600 最小 120 120/130/175 176293 主力產品間隔 (㎡ ) 150/300 470/560 80/130/300 1100/1600 —— 120/175 176/200/280/293 標準層高 1038層： 3943層： m 標準層凈高 m m 大堂層高 12m 18m —— 1號樓 2號樓 —— 電梯品牌 進口富士達 進口三菱 進口三菱 原裝日立 芬蘭通力 芬蘭通力 原裝日立 電梯數量 客用 13臺， 2臺消防電梯 ,3臺商業(yè)電梯 客用 12臺， 2臺消防用梯 客用 16臺， 2臺消防電梯 ,群樓 7臺 —— 客梯 16臺 消防電梯 2臺 14臺 7臺客梯， 2臺消防梯， 1臺無機房梯 電梯速度 空調系統(tǒng) 分戶式中央空調 集中式中央空調 分戶式中央空調 獨立計量變頻中央 空調 分戶式中央空調 1號樓為中央空調 分戶中央空調 運行方式 24小時供冷 限時供冷：周一至周五 8:0018:00 24小時供應 24小時 24小時供應 24小時供應 24小時供應 停車位 400 413 500 1100 470 500 188 物管公司 香港仲量量行（顧 問） 第一太平戴維斯 （顧問） 榮超物業(yè)管理 第一太平戴維斯（ 顧問） 發(fā)展商 第一太平戴維斯（ 顧問） 戴德梁行顧問 管理費 （元 /㎡ ?由兩座建筑實體和中庭構成，其中中庭為 150米，上下貫穿，產生豎向氣流帶動空氣流通，與室外自然空間相融，形成獨特的建筑“肺”空間。 ?項目位置：中心區(qū) ?占地面積： ?建筑面積： ?綠化率： 20 % ?樓層狀況： 35層 ?總 戶 數： 207 通過花園，將一層分割為 1/4 雙衛(wèi)生間 高區(qū)空中花園 通過花園，將一層 分割為 1/2，各自獨享 中低區(qū)空中花園 ?典型案例：安聯(lián)大廈 “肺空間”、人性化生態(tài)化辦公 贈送空中花園，各單元獨立辦公 以綠色辦公、“肺空間”、城市文脈、環(huán)保節(jié)能及陽光辦公等五大設計理念 ?綠色辦公。 ?3）空調裝備： VRV空調 +新風系統(tǒng) ?4）無線網絡 信息化基礎設施齊備，無線網絡覆蓋大堂等公共區(qū)域。 專屬服務顧問世邦魏理仕，聯(lián)合綠景集團打造“翡翠”物業(yè)服務，為 NEO企業(yè)大道度身打造高端物業(yè)管理服務、頂尖的全球化軟性支撐平臺； TowerA將以 273m的高度成為深南大道沿線下一個商務地標。 ?區(qū)域類似項目：標志 〃 商務中心 37 戶型面積 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 在售面積合計 ㎡ 戶型配比 25%， 5套 25%， 5套 25%， 5套 25%， 5套 套數合計 20套 售價 6900元 /㎡ （如若送公寓按 7600元 / ㎡ 計） ?區(qū)域類似項目： 標志 〃 商務中心 ?寫字樓物業(yè)構成情況 38 ? 行政公館物業(yè)構成情況 312層平面圖 1318層平面圖 戶型面積 A戶型 ㎡ B戶型 ㎡ C戶型 ㎡ D戶型 ㎡ E戶型 ㎡ ㎡ ㎡ 可銷面積 ㎡ 戶型配比 % 40套 % 40套 % 40套 % 16套 % 16套 % 24套 % 12套 套數合計 188套 售價 均價 6000元 /㎡ ，優(yōu)惠： 95折或直接返祖三年即 76折 ?區(qū)域類似項目： 標志 〃 商務中心 39 ?區(qū)域類似項目：標志 〃 商務中心 ? 標志 C座： ㎡ CEO行政公館 50110㎡ 靈活多變戶型設計，五星級酒店豪華裝修標準，品質卓越。 ?集公寓、辦公、酒店、商業(yè)于一體的省府標志性建筑 A座： ㎡五星級酒店及寫字樓 1層至 4層： 華天藝術主題酒店大堂及配套商業(yè)； 5至 16層： A區(qū) /甲級五星級酒店寫字樓 B區(qū) /華天藝術主題酒店客房。商務中心 無 佳天國際 無 豪庭大廈 無 湘域中央 無 華美歐國際 每兩層一空中花園 中天廣場 空中廊橋商務會所 運達國際廣場 第六層全架空，使用功能為花園會所 順天財富 無 ?休憩空間等軟環(huán)境目前市場上產品配置較少；新近商務樓產品多設置了休憩空間 33 ?產品研判：高端寫字樓的亮點打造 項目名稱 亮點 中天廣場 大面積落地玻璃 空中連廊的商務會所 架空網絡地板系統(tǒng) 雙層中空 LOWE玻璃幕墻窗 寫字樓品牌企業(yè)優(yōu)化進駐 華美歐國際 創(chuàng)意 LOFT空間設計 直飲水系統(tǒng) 雙層空中花園 順天財富中心 入市時，長沙高端寫字樓引領者 一流的客戶 深圳中行 品質物管 亞大時代 空中會所 直燃中央空調 人機聯(lián)防安保系統(tǒng) IDD直撥電話 直飲水 高速電梯系統(tǒng) 中隆國際 電子巡更系統(tǒng) 大堂舒適的裝修風格 寬景式開間布局，光線充足 湘域中央 蒂森克虜伯電梯 大幅中空深色玻璃幕墻 消防栓滅火系統(tǒng) 大幅度開間設計利用率高 標志 商務中心 thyssenkrupp 佳天國際 三菱 豪庭大廈 thyssenkrupp 湘域中央 thyssenkrupp 中天廣場 OTIS 順天財富 三菱 ?長沙高檔寫字樓一般采用進口品牌電梯，但轎廂裝修無檔次。商務中心 佳天國際 豪庭大廈 8m 湘域中央 3m 中天廣場 15m 華美歐國際 12m 順天財富 7m 樓盤 裝修標準 地面 墻面 頂部 裝修檔 次 標志 ?客戶 研判：中原華都寫字樓成交客戶研判 ? 在中原成交的寫字樓客戶中因為 地段和升值 買單的居于成交敏感點的首位； ? 對于入住辦公的關注點相對均衡，對景觀配套、裝丟、大堂的要求均較高！ 入住辦公關注點 Product Market 產品市場 29 ?產品研判： 高端寫字樓 外立面 1 2 3 4 5 6 標志 亞大時代 中隆國際 25 中天廣場：招商銀行 標志長沙商務中心：中國工商銀行、有色金屬集團等 豪庭大廈：中國石油、國家開發(fā)銀行等； ?客戶 研判：長沙重點寫字樓 客戶研判 ? 從各寫字樓主要客戶群體來看，主要以實業(yè)公司、貿易、金融、咨詢、物流和高科技類企業(yè)為主，行業(yè)種類豐富； ? 整體客戶規(guī)模仍以中小企業(yè)為主， 中大型企業(yè)辦事處居多； ? 外資企業(yè)或國內頂級企業(yè)客戶有限，但對寫字樓配置要求較高，多選擇酒店寫字樓或金融性機構進行辦公。 ?典型客戶：夏普、和黃、西門子等 ?客戶 研判：長沙重點寫字樓 客戶研判 ? 中隆國際大廈客戶多集中于兩個行業(yè)， 投資 /策劃和貿易流通 ，比例分別為 22%和18%。 Customer 客戶 21 運達喜來登 21 長有期貨 22 浦發(fā)行 23 恒大地產 25 中糧地產 長沙觀音谷房地產公司 中糧地產 北緯 28度營銷中心 26 湖南鼎泰環(huán)境景觀工程有限公司 湖南華辰信息技術有限公司 27 長沙水清木華物業(yè)管理有限公司 湖南洪明投資有限公司 湖南佳兆房地產有限公司 28 長沙北辰房地產 29 湖南合和投資有限公司 湖南恒豐萬駿房地產有限公司 30 東芝電腦 3M中國長沙分公司 31 運達房地產公司 32 運達實業(yè)有限公司 ? 入駐的公司基本上以投資、信息技術、房地產開發(fā)、銀行等外向型公司為主 ?客戶研判：長沙重點寫字樓 客戶研判 22 ?客戶 研判：長沙重點寫字樓 客戶研判 湖南國際金融大廈 中國銀行湖南分行 茂華置業(yè) 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 華菱財務公司 長沙市中小企業(yè)信用擔保有限公司 中銀保險湖南分公司 湖南新化水電 恒源公司 中國東方資產管理公司長沙辦事處 鑫豐集團 眾信資產 湖南中科智工貿發(fā)展有限公司 12F 湖南大眾原料中心市場、商事株式會社長沙自行 車事務所 13F 伊來克斯、湖南愛建通信有限公司、遠東租賃、 中英人壽 14F 長沙湘海時尚之旅商務有限公司、三星電子 15F 索尼有限公司長沙辦事處、?？松梨谥袊顿Y 有限公司 16F 英美煙草中國公司長沙辦事處、湖南神斧集團、 長沙房地產開發(fā)有限公司 17F 湖南長株高速公路開發(fā)有限公司、湖南龍湖國際 高爾夫俱樂部有限公司 18F 匯豐銀行、 摩托羅拉電子有限公司長沙分公司 19F20F 恒信證卷 通城大酒店 23 順天國際財富中心 ? 順天財富為芙蓉路板塊空置率最低項目； ? 入駐企業(yè)以 廣告文化，投資咨詢，貿易流通 為主； ?典型客戶： TCL、聯(lián)想、金浩茶油、順天集團等 ?客戶 研判：長沙重點寫字樓 客戶研判 湘域中央 ? 湘域中央為五一路沿線入駐相對較高的項目； ? 入駐企業(yè)以 電子科技，貿易流通 為主； ?典型企業(yè)：陽光保險、南方建材、深圳康佳、佳能中國、大漢物流等 24 ? 企業(yè)行業(yè)超過一半集中于 貿易流通領域 ，其次為電子、科技類，占 20%。但是近幾年內，經濟發(fā)展帶動長沙商務服務體系的升級和需求仍然有待時期，周期發(fā)酵還需等待。 ?片區(qū)商務處在起步階段，整體品質不高 ? 當前，長沙頂級寫字樓處于稀缺狀態(tài)，他是長沙經濟的發(fā)展階段使然； ? 位居省