【正文】 提出全新 SVO服務(wù)式寫字樓服務(wù)理念：百兆到戶寬帶，非接觸式 IC卡，滿足 SOHU族在辦公室生活辦公的需要，形成網(wǎng)絡(luò)生活及 2。 ? 服務(wù)中心：設(shè)立公務(wù)秘書間，翻譯服務(wù)，秘書服務(wù)，律師服務(wù)、會(huì)計(jì)服務(wù)，辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù)。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page85 產(chǎn)品附加值創(chuàng)造建議 硬件配置 外 立 面： 玻璃幕墻、燈光工程 公共空間裝修標(biāo)準(zhǔn) : 電 梯： 轎廂尺寸、電梯品牌、設(shè)計(jì)等候時(shí)間 空 調(diào)： 系統(tǒng)類型、運(yùn)營(yíng)方式、計(jì)量方式 網(wǎng)絡(luò)地板： 地板類型、離地面高度、實(shí)用性 配套設(shè)施： 會(huì)議室、商務(wù)中心、餐飲、必要辦公生活配套商店 軟件配置 物業(yè)服務(wù)： 管理服務(wù)方式、物業(yè)管理公司、特色服務(wù) 智能化系統(tǒng)： 智能化 大堂 電梯間 衛(wèi)生間 甲級(jí)樓宇要素 客戶“埋單”的原因，也是項(xiàng)目賣點(diǎn)的來(lái)源 物業(yè)形象關(guān)鍵詞 如今寫字樓租客越來(lái)越注重物業(yè)管理和附加價(jià)值，所以應(yīng)本著尊重客戶價(jià)值為要?jiǎng)?wù)。 以區(qū)域內(nèi)最近的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 —— 華商時(shí)代廣場(chǎng)辦公物業(yè)客源結(jié)構(gòu)作為參考，其自住型需求達(dá)到 72%，但由于本案軌道交通尚處規(guī)劃建設(shè)中，周邊商業(yè)商務(wù)氛圍較差，所以投資性需求應(yīng)比華商要高。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page80 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page81 以國(guó)內(nèi)、本地、外地私營(yíng)企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模小，知名度低 資產(chǎn) 規(guī)模 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 偏低 200平米以下 大連路 南橋 不夜城 南方商城 莘莊 小區(qū)域性的企業(yè)，依附于產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，廣告類、科技類、貿(mào)易類、物流業(yè) 行業(yè) 低端客戶 以國(guó)內(nèi)中型私營(yíng)企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模中等，知名度一般 資產(chǎn) 規(guī)模 一般 適中 適中 中等 中等 中等 中等 200 500平米 張江高科五角場(chǎng) 肇家浜路 吳中路 等 金橋 漕河徑 區(qū)域性加工貿(mào)易類、咨詢顧問(wèn)類公司分部，市級(jí)機(jī)構(gòu)、地區(qū)性中型企業(yè)辦事處、代表處 行業(yè) 中級(jí)客戶 以中外合資、港臺(tái)資、國(guó)內(nèi)股份制企業(yè)為主 資本 來(lái)源 規(guī)模中等偏大，知名度較高。 ?通過(guò)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的挖掘和提升，規(guī)避市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page78 ? 細(xì)分市場(chǎng)： 明確目前市場(chǎng)的所有客戶，并找尋客戶對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品特點(diǎn) ? 尋找機(jī)會(huì)： 針對(duì) CBD區(qū)和區(qū)域內(nèi)寫字樓的特點(diǎn)，篩選第五類工作需求，尋找他們需要是什么 ? 明確目標(biāo)： 明確第五類客戶的需求特征，打造產(chǎn)品，創(chuàng)造附加值，補(bǔ)充市場(chǎng)空隙 ? 挖掘客戶： 尋找產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、周邊成熟商務(wù)區(qū)及周邊原業(yè)態(tài)的影響，挖掘事實(shí)存在的客戶，了解其產(chǎn)品和服務(wù)要求 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新： 針對(duì)客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品和服務(wù)，補(bǔ)充市場(chǎng)需求 尋找突破： 細(xì)分市場(chǎng)客戶及產(chǎn)品，打造第五類工作空間，以差異化的產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)需求 ?較晚進(jìn)入市場(chǎng) ?細(xì)分市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)需求 ?目標(biāo)明確，挖掘客戶 ?創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 補(bǔ)缺者 補(bǔ)缺型競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略分析 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page79 發(fā)展戰(zhàn)略 ?以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段； ?通過(guò)打造七寶高端寫字樓，塑立區(qū)域商務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者形象，結(jié)合周邊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和寫字樓項(xiàng)目稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page73 資源整合 科技 研發(fā)產(chǎn)業(yè) 電 子 產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 現(xiàn)代裝備業(yè) 貿(mào) 易、物流 咨 詢業(yè) 產(chǎn)業(yè) 人文旅游 資 源 人口大量 導(dǎo) 入 及 產(chǎn)業(yè) 承接 商 業(yè) 配套 資 源 核心 資 源 虹 橋樞紐 建 設(shè) z 軌 道交通建 設(shè) 規(guī)劃 七 寶 生 態(tài) 商 務(wù) 圈 定位 大虹橋板塊是未來(lái)幾年上海市重金打造的又一品牌商圈，雖然短時(shí)間內(nèi)大虹橋無(wú)法達(dá)到徐家匯、陸家嘴那樣的高度，在周邊配套上也有一定差距，但市政規(guī)劃讓該區(qū)域有望成為繼陸家嘴之后第二個(gè)城市發(fā)展的質(zhì)變區(qū)域 . 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page74 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page75 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 1. 地塊稀缺，溢價(jià)空間強(qiáng)勁 2. 商務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、旅游區(qū)黃金三角區(qū)位 3. 良好的商務(wù)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，成熟高檔居住社區(qū)，極佳的環(huán)境資源，原業(yè)態(tài)對(duì)周邊形成一定影響 4. 項(xiàng)目地塊位置處于干道，與軌交相接，交通便利，商業(yè)價(jià)值較高 5. 產(chǎn)品有較強(qiáng)的組合拆分空間 1. 周邊商務(wù)氛圍欠佳，租金水平低，投資收益較差 2. 項(xiàng)目總體量偏大，與新興商圈寫字樓需求偏低存在矛盾 機(jī)會(huì) Opportunity 威脅 Threaten 1. 投資型購(gòu)買力拉動(dòng)市場(chǎng)需求 2. 虹橋樞紐帶來(lái)的資金流、信息流和人流 3. 七寶缺乏高端寫字樓項(xiàng)目 4. 兩岸三通，閔行作為臺(tái)商推薦投資區(qū)域?qū)@得一定的拉動(dòng)作用 1. 金融危機(jī)，企業(yè)縮小投資規(guī)模 2. 市區(qū)寫字樓放量較大，周邊寫字樓項(xiàng)目拋盤嚴(yán)重 3. 附近有大型集中商業(yè)，但周邊的商業(yè)氛圍沒(méi)有形成。 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 虹橋交通樞紐的發(fā)展成熟，是僅次于長(zhǎng)江三峽的中國(guó)第二大交通樞紐，投資 2200億，將是上海乃至長(zhǎng)三角的又一個(gè)經(jīng)濟(jì)中心，七寶處于虹橋交通樞紐輻射范圍的極佳位置，距離世界規(guī)模最大的虹橋交通樞紐換乘中心僅 700米。 它的重要性不僅體現(xiàn)在交通本身，更體現(xiàn)在服務(wù)功能上： 1)上海城市發(fā)展的需要； 2)服務(wù)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的需要 ； 3)可持續(xù)發(fā)展的需要 ； 4)適應(yīng)現(xiàn)代化交通發(fā)展的戰(zhàn)略需要 ； 5)為世博服務(wù)的需要 ； 6)發(fā)展現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的需要 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page72 目前圍繞虹橋綜合交通樞紐，閔行區(qū)規(guī)劃了約、辦公、賓館等服務(wù)業(yè)。 ?本著服務(wù)全國(guó)、服務(wù)長(zhǎng)江流域、服務(wù)長(zhǎng)三角的原則，上海將在對(duì)外交通設(shè)施、資源、功能服務(wù)等諸方面起到核心城市的輻射作用。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page69 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page70 外部資源 — 虹橋綜合交通樞紐 ?虹橋綜合交通樞紐規(guī)劃面積達(dá) 26平方公里，將京滬高速鐵路站、城際軌道交通站、虹橋機(jī)場(chǎng)新航站樓等多種交通方式匯集于一體。目前在閔行開發(fā)區(qū)，同一集團(tuán)投資兩個(gè)以上項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)集群已占到了項(xiàng)目總量的 1/3，先進(jìn)制造業(yè) “集群” 發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯。目前，以生物保健、服裝創(chuàng)意、電子信息為主的支柱產(chǎn)業(yè)迅速向這里集聚。 松江通過(guò)全方位承接世界加工制造業(yè)轉(zhuǎn)移，近年來(lái)已成為世界重要的“加工廠”之一，形成了 電子信息、現(xiàn)代裝備、精細(xì)化工等先進(jìn)制造業(yè) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)將進(jìn)一步加大吸引國(guó)際資本和民營(yíng)資本的力度，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，建設(shè)七寶新興生態(tài)商務(wù)區(qū)。而虹橋機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、京滬高速鐵路、滬杭磁懸浮及多條軌道交通的相繼規(guī)劃建設(shè)，將形成上海西南地區(qū)的重要“門戶”，未來(lái)發(fā)展空間巨大。 ?九星商業(yè)規(guī)劃，對(duì)目前的市場(chǎng)進(jìn)行較大幅度的調(diào)整，提升商業(yè)品位，使九星村的商業(yè)檔次和村民的居住環(huán)境得到同步改善。 ?吳寶路兩側(cè)規(guī)劃，位于外環(huán)生態(tài)商務(wù)區(qū)和七莘路景觀道路之間，規(guī)劃成以開發(fā)中心、企業(yè)總部大樓為主的科技研發(fā)園區(qū)。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page64 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page65 七寶整體規(guī)劃 ?中春路滬松公路以北段約 1平方公里將規(guī)劃成京滬高速鐵路樞紐站及賓館和商業(yè)服務(wù)設(shè)施。教育配套方面，有七寶中心幼兒園、啟英幼兒園、七寶外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、七寶中心小學(xué)、明強(qiáng)小學(xué)、七寶中學(xué)、上寶中學(xué)、交通大學(xué)農(nóng)學(xué)院等一系列學(xué)校，其中的一些學(xué)校甚至是很多購(gòu)房者選擇七寶的重要原因。 ?板塊內(nèi)還有三個(gè)大賣場(chǎng)，包括易初蓮花、家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)，足以滿足居民日常需要。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page62 配套 — 商業(yè)生活 ?七寶的基本生活配套已經(jīng)比較成熟，菜場(chǎng)、便利店、郵局、銀行、餐飲等生活基本配套應(yīng)有盡有，檔次一般。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page61 人文旅游資源 七寶人文旅游資源十分豐富 作為距離市中心最近的千年古鎮(zhèn)，七寶老街已成為上海人周末休閑觀光的好去處。本項(xiàng)目設(shè)有站點(diǎn)。 12號(hào)線 線路走向：從顧戴路中春路到浦東曹路，主要換乘站有漕寶路、陜西南路、漢中路（換 1號(hào)線）、石門一路（換 2號(hào)線）、龍漕路（換 3號(hào)線）、大木橋路、大連路（換 4號(hào)線），計(jì)劃2022年開工， 2022年竣工。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page60 區(qū)域交通 9號(hào)線一期 線路走向：一期從松江新城經(jīng)七寶通到桂林路，已于 2022年底通車；二期從桂林路經(jīng)徐家匯通到浦東民生路，已于 2022年底通車。 ?從上世紀(jì) 90年代開始，七寶出現(xiàn)了第一個(gè)商品房小區(qū)，隨后，在萬(wàn)科、萬(wàn)兆等一些大品牌開發(fā)商帶動(dòng)下，七寶逐漸由一個(gè)古鎮(zhèn)發(fā)展成一個(gè)大型的居住區(qū)。與之相鄰的板塊包括華漕板塊、虹橋靜安新城板塊、古美板塊及莘莊板塊。 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page50 整體市場(chǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)位價(jià)值 規(guī)劃前景 產(chǎn)業(yè)分析 資源分析 項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目功能 項(xiàng)目戶型 特色分析 項(xiàng)目定位 開發(fā)戰(zhàn)略 客戶定位 產(chǎn)品定位 形象定位 整體市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)板塊 市場(chǎng)總結(jié) 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page51 南塔樓布局 725F為平層 2627F為復(fù)式 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page52 戶型 開間 井深 實(shí)際使用面積 公攤面積 建筑面積 得房率 單層套數(shù) 總套數(shù) 戶型配比 A1 % 7 133 % A2 % 2 38 % A3 % 6 114 % A4 % 1 19 % 復(fù)式 A1 % 7 7 % 復(fù)式 A2 % 2 2 % 復(fù)式 A3 % 6 6 % 復(fù)式 A4 % 1 1 % 南樓總套數(shù) 320套，總面積 26267平米 南塔樓戶型面積及配比 南塔樓戶型配比 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page53 北塔樓布局 37 726F均為平層 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page54 北塔樓戶型配比 戶型 開間 井深 實(shí)際使用面積 公攤面積 建筑面積 得房率 單層套數(shù) 總套數(shù) 戶型配比 B1 % 3 60 % B2 % 1 20 % B3 % 16 320 % B4 % 1 20 % 北樓總套數(shù) 420套，總面積 25728平米 北塔樓戶型面積及配比 美國(guó)旭升房地產(chǎn)集團(tuán) Page55 戶型 面積 (m2) 套數(shù) 配比 平層 37 20 % 5254 43