【正文】 高 — 產(chǎn)品落伍，無競爭力。 項目規(guī)劃設(shè)計建議 20211 APEXIMC 78 二、兩種方案的經(jīng)濟指標對比 項目 建筑面積 開發(fā)成本 銷售金額 利潤 地下車庫 5260 1951 728 1223 底層營業(yè)房 1378 361 696 335 2層營業(yè)房 1378 338 396 58 3~5層營業(yè)房 4134 1069 1637 568 6~25層住宅 20555 4966 6372 1406 小計 32705 8686 9829 1143 備注：營業(yè)用房盈利總額為 961萬元 原方案經(jīng)濟成本概算 （單位：萬元） 項目規(guī)劃設(shè)計建議 20211 APEXIMC 79 兩種方案 【 住宅 】 經(jīng)濟指標對比表： 單位：元 單方成本 施工面積 總成本 銷售面積 銷售單價 銷售總額 盈利 舊方案 2416 20555 4966萬 20555 3100 6372萬 1406萬 新方案 3116 13000 4050萬 16000 3500 5600萬 1550萬 備注：兩種方案的標高均按 85米計算，新方案單層面積為 1000 平米，共十三層，挑高 700元 /平米。全面提升產(chǎn)品的附加價值，從而帶動產(chǎn)品價格的全面提升，提高項目的贏利能力，達到開發(fā)商與住戶雙贏的戰(zhàn)略構(gòu)想。 項 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 72 四、戶型定位 ?前衛(wèi)、時尚、個性空間 ?實用、實惠、物超所值 ?采用躍層布局， ， 輔助空間附送，使用戶的得房率在 140%以上 ?在同區(qū)位，給用戶更小的面積更多使用空間與使用功能的印象 ?戶型面積控制在 90至 160平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)從三室三廳至六室三廳 項 目 再 定 位 建 議 20211 APEXIMC 73 第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議 ?APEX對項目規(guī)劃的建議 ?兩種方案的經(jīng)濟指標對比 20211 APEXIMC 74 一、 APEX建議： 對目前項目的規(guī)劃設(shè)計方案進行調(diào)整，以增加項目的市場競爭力，降低項目的市場風(fēng)險。 ?需要滿足個性以及人性需要的二次置業(yè)者。 ?更注重房屋的品位，以及對位置 、面積、套型等功能更新的要求。 ? 學(xué)歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。成都人強烈的戀河居河的情結(jié)，使府南河邊的房價居高不下。 ?成本高 由于架空層利用不夠， 公建比例過大（地下車庫面積過大） ，造成項目 成本高 ，經(jīng)濟指標測算效果差。 項目 S W O T 分析 20211 APEXIMC 63 ?與本區(qū)域市場缺乏聯(lián)系 項目目前的規(guī)劃設(shè)計方案未根據(jù)當前周邊抗性樓盤以及項目自身條件進行詳盡的市場定位，消費者心理把握不準確，規(guī)劃本身對項目的優(yōu)勢以及特點把握不夠、挖掘不夠，進而在規(guī)劃中表現(xiàn)不夠，與區(qū)域市場缺乏聯(lián)系。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 58 第三部分 項目 SWOT分析 ?優(yōu)勢（ Strength） ?劣勢（ Weakness） ?機會（ Opportunity） ?問題點（ Threat） 20211 APEXIMC 59 一、優(yōu)勢（ Strength） 地理位置（略） 施工管理 ? 開發(fā)商有較深的建筑施工背景，可以對本項目的施工質(zhì)量、進度以及項目的工程成本都有較好的控制。理想的住宅是“又好又便宜”。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 56 關(guān)于價格： ? 本區(qū)域單價高于府河沿線房價的平均水平。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 55 關(guān)于戶型： ? 140~200平米的戶型在市場中的反映最佳。 ? 對大戶型有較大的需求，主要決定于目標消費者的消費形態(tài)（購買力較高、輕度價格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 B、較具競爭力的特色吸引了眾多消費者的關(guān)注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 B、從戶型上看，設(shè)計較差，存在較多的異型房。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽度。 C、 三期電梯公寓單位面積價格的競爭力不明顯。 商 場：無商場，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型： 110~310 ㎡ 18種戶型 主力戶型為 140~200 ㎡ （錯層及躍式） 條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計較為合理、規(guī)則，但 無創(chuàng)新，比較平庸。 ? 【 長富花園 】 由 415F、 225F構(gòu)成圍合式社區(qū)。 ? 區(qū)域需求逐漸升溫，售價在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。 ? 低糜的房市為項目準備了充足的持幣觀望的消費群，但其消費習(xí)慣更加理性和謹慎。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 28 各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況： Q季度 單位：元 時期 地域 2021Q1 2021Q2 2021Q3 近期 內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 3002 2995 2926 2923 府南河沿線 3068 3097 3126 3104 城南高檔社區(qū) 2834 2807 2789 2767 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶 2644 2662 2631 2616 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 29 結(jié)論： ? 從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。 區(qū) 域 市 場 分 析 20211 APEXIMC 27 ? 大石西路 浣花風(fēng)景區(qū)一帶，高檔物業(yè)發(fā)展型片區(qū)： A、綜合全市各局部區(qū)域住宅開發(fā)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢來看，該區(qū)域是最具條件成為繼城南之后的第二個高檔時尚片區(qū)。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項目市場價值帶來較多的負面影響。 C、市區(qū)內(nèi)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場反應(yīng)。難以引起買家興趣。 WTO與西部大開發(fā)對成都經(jīng)濟的影響在短期內(nèi)不明顯。 ? 而對位于該區(qū)域中心位置的 【 福華苑 】 來說，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項 目 周 邊 環(huán) 境 分 析 20211 APEXIMC 21 第二部分 區(qū)域市場分析 ?成都市房地產(chǎn)概況 ?區(qū)域市場概況 ?區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓） ?抗性樓盤概況 ?區(qū)域市場供需關(guān)系的重要結(jié)論 20211 APEXIMC 22 一、成都房地產(chǎn)市場概況 2021年成都高檔物業(yè)的價格走勢 ? 從位置分布來看，成都市的高當物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū) 、 府南河沿線 、 城南社區(qū) 、 城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶 及其延伸區(qū)域等幾個主題開發(fā)片區(qū) 。 項 目 周 邊 環(huán) 境 分 析 20211 APEXIMC 18 四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ? 購物場所 ：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商