【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 柔和，舒適愜意。設(shè)置電視、空調(diào)、電腦、落地臺(tái)燈等插座（不少于4組）。5. 陽臺(tái)：設(shè)置吸頂燈、防潮插座。6. 公共部分：聲光控開光。7. 其它：空調(diào)設(shè)置單獨(dú)的插座。居室內(nèi)所有插座均有漏電保護(hù)裝置。（三）配表方式每戶室內(nèi)設(shè)置用戶配電箱一只，內(nèi)設(shè)總開關(guān)，漏電保護(hù)器和多組斷路器，位置在進(jìn)戶門的兩側(cè)，供電回路數(shù)量按面積區(qū)別，160平方米以下6－7調(diào)回路，160平方米以上可設(shè)8－9調(diào)回路。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位（一樓側(cè)墻）集中設(shè)置。住宅和商鋪均設(shè)置一戶一表。公共部位根據(jù)功能設(shè)置的不同，電表配置應(yīng)考慮分別計(jì)量。（四）路燈小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內(nèi)路燈盞數(shù)多，單靠一個(gè)配電點(diǎn)送電往往因送電半徑大引起末端壓降損失過大，應(yīng)采用多點(diǎn)送電的方式，既解決壓降損失，又簡(jiǎn)化管線網(wǎng)絡(luò)，有利于今后管線維護(hù)。各配電點(diǎn)以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干道照明、支路照明、綠化景點(diǎn)照明可采用獨(dú)立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對(duì)主干道及部分路燈及綠化景點(diǎn)內(nèi)的路燈實(shí)行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時(shí)段小區(qū)環(huán)境的功能需求?？膳c智能化系統(tǒng)連接，實(shí)現(xiàn)定時(shí)、按需控制。（五）其它在地下車庫、疏散走道、公共空間出入口等部位應(yīng)根據(jù)功能設(shè)置，考慮通風(fēng)換氣、消防等配置，還應(yīng)設(shè)置應(yīng)急照明和疏散照明系統(tǒng)。弱電系統(tǒng)（一）通訊及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨著網(wǎng)民隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，從網(wǎng)上獲取信息已成為趨勢(shì)。要充分考慮項(xiàng)目客戶群體對(duì)網(wǎng)絡(luò)的需求。鑒于網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)手段已經(jīng)發(fā)展到可以不專設(shè)線路的階段，因此，電話線路只要每戶一門即可。建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對(duì)網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡(luò)的管理要作一定的預(yù)留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機(jī)房、設(shè)備電源及機(jī)器位置等。戶內(nèi)接口配置如下：接口種類客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間電話預(yù)留預(yù)留網(wǎng)絡(luò)預(yù)留預(yù)留（二）有線電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡(luò)建議按一般住宅園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。有關(guān)增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的趨勢(shì)，屆時(shí)在網(wǎng)上自然就會(huì)解決。有線電視接口應(yīng)在客廳及每個(gè)臥室內(nèi)設(shè)置。（三）安保智能系統(tǒng) 作為當(dāng)?shù)囟ㄎ恢袡n的一個(gè)住宅園區(qū)，會(huì)有一定程度的安全隱患。我們?cè)诎踩婪扼w系上應(yīng)盡可能考慮人防和技防相結(jié)合的方式，以防為主，快速反應(yīng)，建議如下：園區(qū)出入口保安崗勤詢查；每戶人家設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)；沿園區(qū)周界設(shè)紅外線報(bào)警裝置；地下車庫和其它公共部位設(shè)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；園區(qū)周邊及園區(qū)關(guān)鍵部位設(shè)保安電子巡更管理；小區(qū)大門設(shè)置對(duì)講系統(tǒng)，可與住戶實(shí)現(xiàn)直接對(duì)講；每戶設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)，與物管控制中心聯(lián)網(wǎng)；保安人員定時(shí)巡邏。（四）三表自動(dòng)采集系統(tǒng) 建議三表出戶，IC卡收費(fèi)制。（五）背景音響系統(tǒng) 建議在會(huì)所、商業(yè)街區(qū)、中心廣場(chǎng)、綠化景觀、公共活動(dòng)場(chǎng)地等部位設(shè)置背景音響系統(tǒng)。（六）公共照明自動(dòng)控制系統(tǒng)項(xiàng)目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營(yíng)造氛圍的有效手段。建議沿小區(qū)周邊設(shè)置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。公建配套照明公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點(diǎn)，人為裝飾的景觀密度較高，理應(yīng)成為樓盤夜生活的亮點(diǎn)，其夜間照明應(yīng)較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。中心服務(wù)會(huì)所在夜間應(yīng)有比較明亮的燈光，在起到明示作用的同時(shí)，又能夠吸引人們的視線。會(huì)所服務(wù)中心應(yīng)體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為本案奪目的一個(gè)亮點(diǎn)，其光源主要有室內(nèi)熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。入口照明作為園區(qū)夜間的主要入口標(biāo)識(shí)，要讓過往園區(qū)業(yè)主和外來訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認(rèn)，需要較亮的光度和明顯標(biāo)識(shí)，其色彩應(yīng)選擇柔和、明快的格調(diào)。可考慮局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。周邊綠地上設(shè)一精致光源，與綠地景觀相呼應(yīng)，形成一道景觀。道路照明項(xiàng)目周圍的環(huán)境屬于郊外，在晚上的光線非常暗。因此，園區(qū)內(nèi)部道路的照明應(yīng)體現(xiàn)安全、溫馨、舒適的特點(diǎn)，與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。具體的布局上，就是在保持足夠亮度的同時(shí)，在空間布置和造型上安排一些變化，緩解和柔化人們歸家的情緒。路燈照明系統(tǒng)采用自動(dòng)控制方式，視時(shí)間和天色明暗可自動(dòng)調(diào)節(jié)。可考慮在燈桿的高度設(shè)置上分高、低兩個(gè)層次，并在道路邊緣設(shè)置地?zé)?，下半夜關(guān)掉高的路燈，形成相對(duì)較暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對(duì)周邊住戶的干擾，也節(jié)省用電，在宅前小路可使用地?zé)艋虿萜簾簦龑?dǎo)照明，同時(shí)不影響低層住戶的生活。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設(shè)燈，既便于看清道路，又便于辨認(rèn)各標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。戶外公共活動(dòng)區(qū)域照明主要為中心廣場(chǎng)。可根據(jù)高低錯(cuò)落的規(guī)劃設(shè)計(jì)布置不同功能的動(dòng)、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地?zé)簦m當(dāng)配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。節(jié)日時(shí)可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。商業(yè)設(shè)施照明櫥窗燈光和照明燈光結(jié)合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，烘托商業(yè)氛圍，在相對(duì)幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。門頭可統(tǒng)一設(shè)置小型霓虹燈裝飾。其它消防系統(tǒng)消防設(shè)施和管理非常重要，在設(shè)計(jì)中應(yīng)以滿足國家有關(guān)消防規(guī)范要求為前提，保障安全。園區(qū)應(yīng)設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，采用控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)裝置。園區(qū)內(nèi)在會(huì)所等處設(shè)置消防栓，消防栓的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過120米。消防系統(tǒng)總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。設(shè)計(jì)足夠的消防登高面。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。建筑 建筑構(gòu)件滿足相應(yīng)的消防等級(jí)要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風(fēng)。消防給水 園區(qū)內(nèi)室外消火栓間距不大于120米。各建筑均設(shè)置室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)。地下車庫和會(huì)所等設(shè)置自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)。消防電氣 園區(qū)內(nèi)建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設(shè)置消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在會(huì)所大樓底層。在地下室、會(huì)所、營(yíng)業(yè)房、公共通道等處設(shè)置煙感或溫感等自動(dòng)報(bào)警裝置，并安裝疏散標(biāo)志燈、應(yīng)急照明燈。環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施（一）廢氣排放方式 u 衛(wèi)生間：無外窗的衛(wèi)生間，設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，從屋頂排至室外，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。u 廚房：設(shè)置出屋面的垂直煙道，并應(yīng)有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設(shè)局部排氣設(shè)備。廚房不宜設(shè)計(jì)地漏，以利于減少蟲害的滋生和廢氣的污染。 u 陽臺(tái)：雨水應(yīng)自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過陽臺(tái)進(jìn)入室內(nèi)。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調(diào)安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內(nèi)分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內(nèi)的安靜。（三）其它 u 垃圾收集點(diǎn)應(yīng)妥善處理，設(shè)專用通道，并將其設(shè)置在隱蔽處的半封閉小間內(nèi)。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。u 小區(qū)內(nèi)的景觀水體設(shè)置循環(huán)過濾系統(tǒng)、定期清潔。u 小區(qū)主要道路及公共場(chǎng)所均設(shè)置廢物箱，其間距小于80米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。八、 會(huì) 所 設(shè) 計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則：u 會(huì)所首先要保證業(yè)主活動(dòng)的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時(shí)，應(yīng)提供良好的社交場(chǎng)所，一般采取封閉型管理。u 會(huì)所必須具備檔次高、功能全、經(jīng)營(yíng)性和個(gè)性化的特征。其中個(gè)性化直接與社區(qū)定位關(guān)聯(lián)，在會(huì)所功能設(shè)計(jì)上應(yīng)根據(jù)業(yè)主或訪客的需求設(shè)置運(yùn)動(dòng)設(shè)施、休閑服務(wù)等。多功能中心服務(wù)會(huì)所位于基地 部位置，朝向社區(qū)主入口。占地面積1000平方米，建筑面積2500平方米，突出功能全的服務(wù)特征，強(qiáng)化社區(qū)生活氛圍。二、會(huì)所應(yīng)有功能：多功能中心服務(wù)會(huì)所 可作為銷售中心使用，當(dāng)整個(gè)樓盤銷售完畢，銷售中心再改為商業(yè)用途；u 首層羽毛球館等運(yùn)動(dòng)服務(wù)設(shè)施等；u 設(shè)置物業(yè)公司辦公室；u 設(shè)置超市；u 設(shè)置看樓候車室；u 備用發(fā)電機(jī)房。九、 物 業(yè) 管 理（一）、委托物業(yè)管理1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務(wù)，項(xiàng)目擬請(qǐng)具有一級(jí)資質(zhì)等級(jí)、通過IS09002質(zhì)量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗(yàn)或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。2. 委托管理時(shí)間：自項(xiàng)目正式啟動(dòng)至項(xiàng)目竣工交付業(yè)主，并成立業(yè)主委員會(huì)止。3. 業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定聘請(qǐng)一家物業(yè)管理公司實(shí)施物業(yè)管理。（二）、管理服務(wù)及要求1. 為保障將來為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，向開發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見和建議。2. 在項(xiàng)目開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。3. 項(xiàng)目開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。4. 在樓盤交付之后，向業(yè)主提供： A．公共服務(wù)； B．免費(fèi)代辦服務(wù)； C．專項(xiàng)有償服務(wù)； D．配套有償服務(wù)。5. 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)，爭(zhēng)取獲區(qū)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲黃驊港優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)。二年之后爭(zhēng)取獲得更高的榮譽(yù)稱號(hào)。 （三）、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質(zhì)的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎(chǔ)設(shè)施及生活配套服務(wù)設(shè)施（含經(jīng)營(yíng)用房）。管理用房： A．辦公用房； B．檔案資料室； C．值班室；D．倉庫、工具間等?；A(chǔ)設(shè)施： A．配電房；B．生活水池及變頻水泵房；C．公共車位、車庫及管理系統(tǒng)；D．安防智能系統(tǒng)（包括報(bào)警監(jiān)控中心）；E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)；F．背景音樂系統(tǒng)；G．垃圾中轉(zhuǎn)房。生活服務(wù)設(shè)施；； 、乒乓球室、棋牌室等；； ； ；；（四）、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 公共服務(wù)（費(fèi)用已含入物業(yè)管理費(fèi)）A．24小時(shí)保安值班、巡邏、消防和車輛管理；B．公共場(chǎng)所保潔；C．公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；D．住宅區(qū)生活垃圾收集和傾倒；E．公共設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。免費(fèi)代辦服務(wù)A．代收代繳水電費(fèi)；B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費(fèi)；C．代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)；D．代叫出租車；E．代為搬運(yùn)單件貨物；F．代請(qǐng)保姆；G．代請(qǐng)私人保健醫(yī)生；H．代辦暫住證；I．私宅報(bào)警器日常檢查；J．代訂生日蛋糕、花籃；K．代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；L．代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；M．組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動(dòng)；N．電話及訪客留言轉(zhuǎn)告。配套有償服務(wù)：A．健身、娛樂活動(dòng)；B．餐飲、酒吧；C．保健、醫(yī)療；D．美發(fā)美容；E．小超市。（五）、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂原則：A、根據(jù)黃驊港政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況制定；B、在保本經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上略有盈余；C、入住期間，由物管公司根據(jù)區(qū)塊內(nèi)同類住宅、市場(chǎng)承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)與物管公司協(xié)商制訂。 物管費(fèi)支出范圍：A、即本章第四節(jié)第1款《公共服務(wù)項(xiàng)目》中所列，所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。B、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：待物業(yè)管理方案確定后參考。C、泊車費(fèi)、供暖費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另定。建議物業(yè)公司在項(xiàng)目前期就介入項(xiàng)目，這樣對(duì)各類管線、預(yù)埋管道清楚明白，才能在日后的工作中順利排除各類問題。 九、 營(yíng)銷推廣策略 產(chǎn)品定位推出時(shí)機(jī) 推出方式項(xiàng)目總體營(yíng)銷戰(zhàn)略形象高度——虛線 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地七星家園身份象征 ? 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 該形象便于項(xiàng)目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； ? 21世紀(jì)多層居住理念的世紀(jì)，“富人住多層”的時(shí)代。? 鋪墊期發(fā)起“21高尚住宅標(biāo)準(zhǔn)”，提高同等檔次樓盤的競(jìng)爭(zhēng)門檻；后期在通過“絕版成規(guī)模多層社區(qū)”導(dǎo)向項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，再次驗(yàn)證項(xiàng)目的高尚素質(zhì)； 一期主線：賣價(jià)位，多層的稀缺，讓客戶接受海興地理位置? 以項(xiàng)目未來發(fā)展方向?yàn)樾麄髑腥朦c(diǎn)，并渲染項(xiàng)目是港口重點(diǎn)扶持項(xiàng)目,提升項(xiàng)目投資潛力； ? 通過賣場(chǎng)周圍的圍擋等，實(shí)景展示項(xiàng)目品質(zhì)，促成銷售；? 通過銷售員的宣傳及客戶的口碑宣傳，讓客戶對(duì)項(xiàng)目社區(qū)環(huán)境