【正文】 圍：A、即本章第四節(jié)第1款《公共服務(wù)項(xiàng)目》中所列，所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。C、泊車費(fèi)、供暖費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)另定。 九、 營銷推廣策略 產(chǎn)品定位推出時(shí)機(jī) 推出方式項(xiàng)目總體營銷戰(zhàn)略形象高度——虛線 21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地七星家園身份象征 ? 打造港口絕版高尚人文社區(qū)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ? 該形象便于項(xiàng)目后期社區(qū)文化、品牌的建立及推廣； ? 21世紀(jì)多層居住理念的世紀(jì)，“富人住多層”的時(shí)代。二期主線：炒作升值? 低開高走的價(jià)位? 真正的好盤，在于能以好的項(xiàng)目外在品質(zhì)為基礎(chǔ)，為業(yè)主提供一個(gè)良好的居住氛圍，創(chuàng)造社區(qū)品牌，在物質(zhì)與精神上雙重滿足業(yè)主居住需求，體現(xiàn)“21世紀(jì)人居理念”；? 從二期開始，建立“業(yè)主會(huì)” ——見老帶新方案。 入市時(shí)機(jī)? 幾個(gè)基本思考問題:? 開盤能否熱銷是項(xiàng)目后期是否可以實(shí)現(xiàn)順暢銷售的重要條件。而客戶的積累緣自客戶對(duì)項(xiàng)目某個(gè)方面的認(rèn)同。 ? 本項(xiàng)目在9月26日前，需要將現(xiàn)場(chǎng)售樓部裝修完畢并入住，工地戶外圍擋提前進(jìn)入；? 提前銷售,減少渤海新城及海天雅居對(duì)于本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性入市時(shí)機(jī)策略安排 ? 7月26日，開始內(nèi)部認(rèn)購,主要以戶外及DM單、短信作為宣傳方式。 ? 現(xiàn)場(chǎng)售樓部廣場(chǎng)舉行活動(dòng)，攔截客戶。 ? 暫定9月26日，正式開盤銷售。? 時(shí)間：2010年8月1日－8月31日。 ? 效果控制：與政府規(guī)劃部門聯(lián)合炒作，增強(qiáng)宣傳可信性。? 詳細(xì)方案在開發(fā)商認(rèn)同后另行提供。 B、時(shí)間：8月1日－8月6日C、操作思路： ? 8月1日－8月6日：短信發(fā)放，炒作21世紀(jì)居住理念8大生活主張，與項(xiàng)目“21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地”相呼應(yīng)；? 8月7日－8月9日，以“城市向南”的名義，進(jìn)行短信渲染，并輔以夾報(bào)宣傳；? 8月9日－8月11日，宣傳“七星佳園”作為“21世紀(jì)”理想居住地的優(yōu)勢(shì)所在； 注：詳案在發(fā)展商認(rèn)同思路后另行提供。 ? 時(shí)間：2010年9月23日? 地點(diǎn)：銷售部現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)? 與會(huì)：公司，政府，合作單位，潛在客戶，媒體記者。 ? 廣告宣傳：9月23日發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)信息，9月28日、29日以新聞形式在各電視臺(tái)、報(bào)紙上。系列活動(dòng)之四：開盤活動(dòng)（開盤強(qiáng)銷期） ? 意義：營造現(xiàn)場(chǎng)氣氛、調(diào)動(dòng)客戶購房情緒，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷。? 限時(shí)搶購：1，開盤前兩天，只對(duì)VIP卡客戶銷售；2，9月26日當(dāng)天，從早上8點(diǎn)半，限時(shí)搶購正式開始，根據(jù)排隊(duì)順序依次選房，每人限制時(shí)間15分鐘，超過15分鐘視為自動(dòng)放棄，售樓部開放時(shí)間到晚上6點(diǎn)整；3，9月26日當(dāng)天，每?jī)蓚€(gè)小時(shí)銷售價(jià)格上調(diào)一次，9月27日，價(jià)格統(tǒng)一，但仍低于整體均價(jià)100元，9月28日，價(jià)格恢復(fù)到3050元，同時(shí)購房不再限制于VIP卡客戶。 列活動(dòng)之五：高層論壇（持銷期） ? 意義：體現(xiàn)項(xiàng)目高素質(zhì)及企業(yè)的專業(yè)化形象；? 時(shí)間：10月1日? 地點(diǎn)：售樓部現(xiàn)場(chǎng)廣場(chǎng)? 與會(huì)：多層建筑知識(shí)講師，潛在客戶及成交老客戶，電視臺(tái)、報(bào)社等媒體記者。注：具體方案在活動(dòng)前1個(gè)月提供。? VIP卡為優(yōu)先購房及優(yōu)惠購房卡。? VIP卡認(rèn)購金為20000元；? 持有該VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購權(quán)；購房時(shí)可以享受正常優(yōu)惠外額外1％的折扣；該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書。開盤強(qiáng)銷期－限時(shí)搶購? 9月26日8：30正式開盤銷售，但9月26日、27日只對(duì)VIP卡客戶。? 9月26日，以3050均價(jià)，每20人價(jià)格上調(diào)50元，當(dāng)天限100個(gè)單位；每批10人，限時(shí)15分鐘，否則視為自動(dòng)放棄限時(shí)搶購活動(dòng)。? 9月30日后，項(xiàng)目均價(jià)3150。持銷期? 根據(jù)銷售情況適時(shí)提升價(jià)格。尾盤消化期? 通過促銷促進(jìn)一期銷售。 滄州黃驊港項(xiàng)目認(rèn)籌前工作梳理謹(jǐn) 呈：柒元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1. 計(jì)劃預(yù)期216。 項(xiàng)目戶型調(diào)整后，小三室可售面積大增；216。2. 整體目標(biāo)216。 保本的同時(shí)，盡最大限度實(shí)現(xiàn)高價(jià)值；216。3. 整體營銷思路堅(jiān)持兩條腿走路：通過逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)收籌熱銷，保證項(xiàng)目系統(tǒng)性成功；通過給銷售終端足夠的工具支持實(shí)現(xiàn)收款目標(biāo)。 工作目標(biāo)：進(jìn)入項(xiàng)目營銷籌備期，開始進(jìn)行原始客戶積累216。 工作內(nèi)容：營銷價(jià)值進(jìn)一步梳理，總結(jié)七大核心賣點(diǎn)；銷售人員上崗培訓(xùn)；尋找原始客戶，開始客戶卡辦理；制訂全年媒體計(jì)劃； 2010年8月份216。 工作主題：配套、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、品牌，四大賣點(diǎn)滿足城市居住理想；216。 以老客戶維護(hù)為主，加強(qiáng)項(xiàng)目具體信息傳遞，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，重點(diǎn)提升購卡客戶心理預(yù)期，實(shí)現(xiàn)開盤成功熱銷；216。 加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳力度，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)影響力； 2010年9月份216。 工作主題：公園樣板社區(qū)；216。 工作目標(biāo)：通過組織客戶活動(dòng)，有效維系客戶感情及項(xiàng)目忠誠度，同時(shí)向客戶傳遞項(xiàng)目信息，在活動(dòng)中增強(qiáng)客戶的購買信心；216。 工作內(nèi)容：港口釣魚體驗(yàn)會(huì)；優(yōu)化老帶新方案；社區(qū)網(wǎng)站建設(shè)； 2010年11月份216。 工作主題：產(chǎn)品信息傳遞216。 工作目標(biāo)：通過在活動(dòng)中引入國際知名消費(fèi)品牌，與項(xiàng)目品牌形成價(jià)值鏈接，提升項(xiàng)目形象和客戶心理預(yù)期，同時(shí)進(jìn)行客戶維護(hù)，提高客戶忠誠度；216。 工作內(nèi)容：禮遇醇醉中秋節(jié)客戶維系活動(dòng)；金卡銷售；加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)展示；概念樓書制作；花園洋房手冊(cè)設(shè)計(jì)制作； 2011年1月份216。 工作主題：名車名酒公爵人，滿足生活對(duì)身份的渴望；216。 工作目標(biāo)：極致現(xiàn)場(chǎng)價(jià)值傳遞，提升客戶預(yù)期，為開盤蓄勢(shì)；216。 工作內(nèi)容：新公爵產(chǎn)品規(guī)劃展；項(xiàng)目系列手冊(cè)設(shè)計(jì)制作：園林、建材；項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)；一線媒體密集投放；項(xiàng)目均價(jià)釋放； 2011年3月份216。 工作主題：盛大開盤；216。 工作目標(biāo)：持續(xù)熱銷；216。 工作內(nèi)容：除舊迎新優(yōu)惠活動(dòng)；6. 同策提交報(bào)告計(jì)劃216。 2010年10月，確定價(jià)格策略；216。 2010年11月，制訂并提交價(jià)格表；216。七星佳園認(rèn)籌方案一、 銷售周期7月26日—8月26日二、 銷售范圍一期2號(hào)樓合計(jì)150套房源三、 銷售目的 搶占有限的客戶 加快公司品牌推廣速度 迅速回籠資金四、 銷售任務(wù)目標(biāo)任務(wù)2000萬，達(dá)成目標(biāo)任務(wù)80%以上（1600萬）視為完成任務(wù)。 項(xiàng)目策劃組：甲方銷售部人員、乙方文案、設(shè)計(jì)人員組成臨時(shí)策劃小組，完成整體項(xiàng)目的全部廣告文案及平面設(shè)計(jì)。時(shí)段：上午9點(diǎn)以后內(nèi)容：產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、售賣信息執(zhí)行配合：文案策劃、短信公司費(fèi)用：合計(jì)：C戶外圍擋營銷動(dòng)作：現(xiàn)場(chǎng)制作圍擋執(zhí)行時(shí)間：確定尺寸：設(shè)計(jì)定稿：圍擋建立：圍擋出圖：圍擋安裝：8月20日前安裝完成費(fèi) 用：噴繪印刷：6元/平米，支架焊接：支架安裝：合計(jì)：執(zhí)行配合：平面設(shè)計(jì)、策劃文案、印刷公司要求：戶外制作精美、符合項(xiàng)目調(diào)性、印有項(xiàng)目LOGOD 公交站牌營銷動(dòng)作：在黃驊港優(yōu)勢(shì)地段設(shè)立公交站牌廣告內(nèi)容：項(xiàng)目品牌推廣，售賣信息備選位置：一、國營車站（海防路） 西側(cè)：1座二、神華小區(qū)（1號(hào)路） 北側(cè)：1座三、建行（307路） 南側(cè)：1座（LED大屏）四、管委會(huì)（802路過） 西側(cè)：1座合計(jì)：4座執(zhí)行時(shí)間：平面出圖：制作安裝：費(fèi)用： 7000元/年（個(gè)）七、 銷售策略時(shí)間：7月26日，正式開始內(nèi)部認(rèn)購。 該VIP卡可自由轉(zhuǎn)讓，但為防止客戶丟失，轉(zhuǎn)讓接收人必須持有原購卡人的轉(zhuǎn)讓說明書及身份證原件。 持有該VIP卡的客戶，享有正式開盤當(dāng)天的排隊(duì)搶購權(quán)；購房時(shí)可以享受優(yōu)惠為：誠意金金額20000元50000元100000元150000元200000元優(yōu)惠/平米80元/平米160元/平米240元/平米320元/平米400元/平米惠后價(jià)格/平米2970/平米2890/平米2810/平米2730/平米2650/平米 認(rèn)籌活動(dòng)為內(nèi)部執(zhí)行，如有變動(dòng)認(rèn)籌立即停止，最終解釋權(quán)歸柒元地產(chǎn)所有。您一看談吐就不同。您的包或手表或其他裝飾品真漂亮！您真是個(gè)好老公(好老婆)您真孝順！舉例子：剛才來了個(gè)跟您一樣氣質(zhì)特別好的人，就路過我們售樓部，三十來歲，過來看了一下，坐了沒15分鐘，覺得是多層的房子就定下來了，他覺得這個(gè)小區(qū)起碼是多層，而且周邊以后發(fā)展?jié)摿Υ?，說就是不住，回頭賣了也升值！您要覺得行您就直接定！這邊請(qǐng)，我先給您介紹一下我們的項(xiàng)目吧！小區(qū)優(yōu)勢(shì)闡述：1. 您來我們這來對(duì)了，我們小區(qū)現(xiàn)在是黃驊港獨(dú)一無二的絕版多層住宅，以后在黃驊港不再批6層的房子。整個(gè)項(xiàng)目周邊以后發(fā)展肯定非?？?，是重點(diǎn)的商貿(mào)中心！3. 咱們小區(qū)緊鄰著黃驊港唯一的公園，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，也是最大的公園凈水湖公園，兩湖一園超大園林景觀，讓您在茶余飯后可以帶著孩子遛彎散步，享受天倫之樂！4. 小區(qū)配置專屬商業(yè)街，以后會(huì)有超市、門診、美容美發(fā)等，為咱們小區(qū)的老百姓提供便利生活！5. 獨(dú)立凈水入戶，地源熱采暖，開發(fā)商考慮您的生活方方面面，為您節(jié)約每一分錢6. 最重要的是我們的價(jià)格合適!黃驊港容易停電，高層越來越多，容積率大，您就不如買多層！7. 遠(yuǎn)離黃驊港工業(yè)污染區(qū)！逼定：如果覺得合適，您今天就定下來吧！第二階段：沙盤講解：七星佳園項(xiàng)目是海興縣人民政府招商引資，實(shí)施海興臨港開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是集酒店、商業(yè)、休閑、娛樂、居住于一體的綜合性建筑社區(qū)。整體七層，一層車庫，沿街商業(yè)規(guī)劃為兩層。一期擬開發(fā)商業(yè)住宅用地80畝，目前在售的是14號(hào)樓，面積從80平米130平米的都有！這四棟樓是目前位置最好，戶型最好的4棟，并且緊鄰小區(qū)大門口，出行方便！我公司已于2010年3月份進(jìn)入工地現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目計(jì)劃分兩期完成，力爭(zhēng)于2011年3月完成一期工程，于2013年8月份全部項(xiàng)目竣工。項(xiàng)目定位于倉儲(chǔ)、物流、辦公等項(xiàng)目于一體的綜合性建筑群體，預(yù)計(jì)打造未來商業(yè)中心區(qū)！小區(qū)坐落于在渤海新區(qū)規(guī)劃中的商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，也是臨港開發(fā)區(qū)在建重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是渤海新區(qū)規(guī)劃中的臨港生活區(qū)中心位置，周邊配套設(shè)施完善、功能齊全、交通便利：北臨石黃高速、東靠沿海公路、南望旋轉(zhuǎn)的風(fēng)車、西依優(yōu)美秀麗的凈水湖公園。北臨石黃高速2公里，距工業(yè)開發(fā)區(qū)《中鐵、中港》3公里，距在建中的凈水湖公園1公里，南臨沿海高速《環(huán)港高速》，東至沿海公路23米，相鄰港區(qū)規(guī)劃中的休閑服務(wù)區(qū)1公里。本樓盤景觀優(yōu)美，設(shè)計(jì)合理?？杀Ｊ褂谜呶睦聿┻_(dá)，財(cái)亨家倡。外觀建筑結(jié)合現(xiàn)代的超前風(fēng)格，簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代新穎；戶型空間方正、通透、實(shí)用；。優(yōu)美的花園景觀，完善的配套設(shè)施，整體布局合理、舒適、先進(jìn)，達(dá)到設(shè)計(jì)的極致，把居住、餐飲、購物、休閑、娛樂融為一體，是成功人士的理想家園。三街：銀河大街、王府大街、七星大街五景：福星廣場(chǎng)、吉星廣場(chǎng)、德勝廣場(chǎng)、朝陽廣場(chǎng) 前門廣場(chǎng) 七星：七星、新星、雙星、三星、五星、福星、吉星渲染房地產(chǎn)公司實(shí)力雄厚，老百姓買的放心！滄州柒元地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：是及投資房地產(chǎn)、物流及鋼結(jié)構(gòu)大型廠房、高科技園區(qū)規(guī)劃等產(chǎn)業(yè)于一體的多元化的大型企業(yè)。再加上老百姓都知道錢不值錢了，這個(gè)時(shí)候買房子是最可靠的！房子可以出租，可以買賣，都是活錢。銷售問題： 多層與高層的優(yōu)劣勢(shì)：（1）高層公攤在20%以上，多層10%，凈差10平米。（5）高層容積率高，住的人多！ 位置偏：（1）我們承認(rèn)現(xiàn)在位置偏（先認(rèn)可客戶說法后反駁），但是我們是政府重點(diǎn)扶持的項(xiàng)目，用不了一年周邊就發(fā)展起來了，但時(shí)候您肯定買不上了，而且現(xiàn)在的價(jià)格您更買不上?。?）現(xiàn)在好多政府里的人知道這里是未來環(huán)境最好的小區(qū)，都在我們這里買了！（3）再說了，我們小區(qū)離工業(yè)污染區(qū)很遠(yuǎn)，我們選擇的是住的地方，是未來生活的地方，不是買商鋪，所以周邊沒有污染區(qū)非常重要?。?）我們臨凈水湖公園又近，以后您享受的生活品質(zhì)不同，所以我覺得憑這幾點(diǎn)您也會(huì)買的！定下來吧！九、 獎(jiǎng)懲措施十、 認(rèn)購方案經(jīng)甲乙雙方討論確認(rèn)執(zhí)行，經(jīng)雙方簽字執(zhí)行