【正文】 ％ 3080 平米以及別墅占比 20％ 在售樓盤戶型一般以三房為主，面積在 105130 不等。為擴大銷售面積，幾乎所有的戶型都是封閉陽臺，算整面積出售。 項目名稱（理念） 多以景觀、建筑風(fēng)格命名，很少有人文精神層面的提煉 園林規(guī)劃、 目前市場在售項目的景觀設(shè)計基本停留在傳統(tǒng)栽花種草概念上，在借勢自然、結(jié)合樓盤風(fēng)格以及景觀塑造還很欠缺。 七、項目分析 項目概況 → 項目位于運城市北城國糧街，南北銜接條山街、中銀 大道、學(xué)苑路、北環(huán)路等城市主干道環(huán)繞，項目總占地 面積 1000 畝，地貌平整。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 → 外部優(yōu)勢 項目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利；周邊市政管網(wǎng)成熟，未來管線連接方便位居北城核心區(qū)域中心位置， 市場條件成熟；同區(qū)域項目熱銷代表區(qū)域購買力強勁 → 內(nèi)部優(yōu)勢 1000 畝的占地規(guī)模， 總建筑面積也在 50 萬平米以上，超大規(guī)模的城市綜合體，恒生基業(yè)的行業(yè)品牌及成熟的開發(fā)經(jīng)驗都足以成為項目本身的絕對優(yōu)勢。在購房習(xí)慣上人們更注重于人氣聚集的大型社區(qū)。 機會 → 城市向北，城市綜合規(guī)劃的方向?qū)Q定北城為居民區(qū)的大環(huán)境，未來購房將只能選擇北城。我們將充挖 掘大規(guī)模、大社區(qū)概念，利用如此大規(guī)模的面積建造北城最大的城市綜合體。 → 北城尚未有標(biāo)志性的房地產(chǎn)項目，項目可塑性強。 機會的利用： 項目區(qū)位定位要融入并強化城北發(fā)展區(qū)概念。 威脅 周邊項目價格影響項目銷售策略； 北區(qū)待開發(fā)項目較多，將分流項目關(guān)注率 競爭對手的開發(fā)理念和營銷手法同樣進步較快； 金融政策的彈性調(diào)整影響項目的銷售進度。 細分戰(zhàn)略 運城市房地產(chǎn)的競爭發(fā)展到今天，不僅是產(chǎn)品賣點的競爭、 更是 營銷手段的競爭，品牌的競爭；不僅是一時一地某個項目的競爭，更是企業(yè)的競爭、企業(yè)全局的戰(zhàn)略思路與經(jīng)營模式的競爭，歸根結(jié)底是戰(zhàn)略理念和開發(fā)策略的競爭。 總結(jié)： 2020 運城市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售龍頭目標(biāo)， 2020 我們將轟動整個運城，取得最好的開發(fā)目標(biāo)、銷售目標(biāo)、最好的市場口碑，最轟動的人際傳播效應(yīng)。精確的定位是一切營銷行為的基礎(chǔ)。 定位背景綜述 要將市場內(nèi)的潛在需求達至最大化有效需求，是需要清晰明確項目所面對的市場范疇，充分了解目標(biāo)客戶群的消費取向、心理特征、生活形態(tài)，并以此作為項目的開發(fā)基礎(chǔ)，才能準(zhǔn)確尋找到“密碼正確”的定位。 （ 1）項目整體定位分析 → 定位思考之一 —— 地段 北城 區(qū)核心地段物業(yè) ★ 根據(jù)運城市 向北發(fā)展為主，遠景適度向西發(fā)展。本項目周邊的 綠美、橡樹灣，星河城，錦繡花園 等成功開發(fā)先例為本案提供了一個絕好的居住環(huán)境與氛圍。 ★ 本項目開發(fā) 商 恒生基業(yè) 具多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，引進名牌規(guī)劃設(shè)計院及其他相關(guān)伙伴公司，理應(yīng)做成精品式物業(yè)。而緊貼大自然，崇尚健康的生活指向，則在本項目的每一絲細節(jié)中充分得以體現(xiàn)。每個人都有理想，每個階段也都有不同的階段性理想。而立之年的理想是有個屬 于自己的房子，有個屬于自己的專乖座駕。人之一生都會擁有理想。我們賦予項目理想，理想的房子會吸引更多有理想者的關(guān)注和購買。 ★ 新古典主義風(fēng)格，更像是一種多元化的思考方式，將懷古的浪漫情懷與現(xiàn)代人對生活的需求相結(jié)合，高雅而和諧是新古典風(fēng)格的代名詞。 （ 6） 定位思考之六 —— 生活 享受多元化高雅浪漫生活 ★ 集居家、 娛樂、度假、商業(yè)、投資多種功能于一體，給人們提供多樣的居家選擇。 （ 7） 定位思考之七 —— 建筑 運 城純板式小高層社區(qū)標(biāo)桿樓盤 ★ 項目做成純板式小高層社區(qū)，一方面可以形成項目的賣點，同時也符合項目整體形象。 ★ 有利于項目景觀 打造，更多的提高社區(qū)的綠化率，也是未來 運 城樓市的發(fā)展方向。他們在消費動機、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點，現(xiàn)分述如下： ★ 中高收 入階層： 指政府機構(gòu)及各類公司中高層管理及技術(shù)人員，這類客戶具以下特點和需求： 特點： 以首次置業(yè)為主； 以中青年層面為主，年齡結(jié)構(gòu)在 2635 歲之間； 家庭結(jié)構(gòu)： 23 人； 文化素質(zhì)較高，月收入較高； 工作年限較短，積蓄不多，一般采用銀行按揭付款； 主要購買中小戶型（ 2 房或 3 房）住宅，面積為 80110 平方米； 希望滿足心理需求，要求物業(yè)綜合素質(zhì)高； 對物業(yè)景觀有強烈的向往和追求。 ★ 白領(lǐng)階層： 指全市各類企業(yè)中高級管理階層及金融證券界從業(yè)人員，有車一族占相當(dāng)比例。 需求： 追求個性、品味、檔次； 追求健康的身體與時尚的生活方式； 環(huán)境綠化程度； 室外空間的大小； 小區(qū)內(nèi)住戶普遍身份地位的認同感； 外觀設(shè)計及室內(nèi)設(shè)計； 物業(yè)的管理水平； 會所設(shè)施。此類客戶具有以下特點與需求： 特點： 以二次置業(yè)為主，首次置業(yè)為輔； 屬守業(yè)者一族，年齡結(jié)構(gòu)在 3545 歲之間； 家庭結(jié)構(gòu)： 34 人； 經(jīng)過一番創(chuàng)業(yè)并取得一定的成就； 希望改善居住環(huán)境與質(zhì)素； 主要購買中大戶型（ 3 房以上）住宅，面積為 110160 平方米。 運城制版廠各駐外機構(gòu)回流人員 根據(jù)以上對客戶群體的分析，結(jié)合本項目的實際區(qū)位條件，將目標(biāo)客戶的比例大致定位如下： （ 3）功能及物業(yè)組合 小高層 60％ 別墅 10％ 商業(yè) 30％ 90130 平米 50％ 130180 平米 10％ 6090 平米 40％ 地下車庫，人車分流是必須的 （ 4） 景觀規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析 一心 —— 中心景觀綠地為整個社區(qū)視線焦點。 一帶 —— 小區(qū)外部沿道路商業(yè)步行帶整體結(jié)構(gòu)圍合式，特點主要構(gòu)成部分。 景觀功能分區(qū) 結(jié)合整體規(guī)劃布局，把景觀分為四個不同功能的區(qū)塊 。營造空間層次豐富功 能結(jié)構(gòu)合理的人性化小區(qū)。 中心景觀區(qū)以一個林蔭環(huán)道環(huán)繞 ,形成簡潔主要的人行系統(tǒng)有機聯(lián)系各個景觀節(jié)點。 項目案名定位 案名定位 三條主線 （ 1） 以園林景觀命名 （ 2） 以建筑風(fēng)格命名 （ 3） 以人文理念命名（ 0359 榮譽理想智慧） 恒生基業(yè) 0359 0359尚 品國際 北城首席理想大社區(qū)，尊居領(lǐng)地 恒生基業(yè)在運城北區(qū)的新領(lǐng)地、樹立的新地標(biāo) 賣完房子比蓋完房子更重要。為項目后期銷售提供更多的賣點。理想城 。理想城 同一個城市，同一個理想 形象推廣期，提高 恒生基業(yè)理想城 大北城，理想社區(qū) 產(chǎn)品賣點導(dǎo)入期，提高 恒生基業(yè)理想城 恒生基業(yè)理想城 理想，點燃城市的激情 2020 城市向理想看齊