【正文】 彩版120000文匯半版彩版11300010/12周五新民晚報(bào)半版彩版11500010/9 周五新民晚報(bào)半版彩版11500010/26周五新民晚報(bào)半版彩版11500011/1 周四新民晚報(bào)通欄彩版5500011/8 周四新民晚報(bào)通欄彩版5500011/8 周四解放日報(bào)半版彩版12000011/15周四新民晚報(bào)通欄彩版55000文匯報(bào)半版彩版11300011/22 周四新民晚報(bào)通欄彩版5500011/29 周四新民晚報(bào)通欄彩版5500011/29 周四解放日報(bào)半版彩版120000第四階段：持續(xù)期（2001年12－2002年2月）――廣告費(fèi)用：時(shí) 間媒體名稱規(guī) 格版 面價(jià)格（元）12/7 周五新民晚報(bào)通欄彩版5750012/14 周五新民晚報(bào)通欄彩版5750012/14 周五文匯半版彩版11300012/21 周五新民晚報(bào)通欄彩版5750012/28 周五新民晚報(bào)通欄彩版5750002/1上旬新民晚報(bào)通欄彩版5750002/1中旬新民晚報(bào)通欄彩版5750002/1下旬新民晚報(bào)通欄彩版57500文匯通欄彩版11300002/1上旬新民晚報(bào)通欄彩版5750002/2中旬新民晚報(bào)通欄彩版5750002/2下旬新民晚報(bào)通欄彩版57500 錦繡江南電視投放策略廣告預(yù)算： 120萬元廣告規(guī)格：5秒、15秒（1）第一階段：2001年9月1日—9月19日廣告目的：反復(fù)提示品牌，期望在短時(shí)間內(nèi)迅速建立品牌知名度。廣告規(guī)格： 15秒廣告安排：上視8頻道 《紅茶坊》片中插播 20，160元/次8次=161，280元 上視8頻道 《五星獎(jiǎng)和成大擂臺》片中插播 5，400元/次7次=37，800元 上視8頻道 《智力大沖浪》片中插播 30，000元/次4次=120，000元 上視14頻道 雙休日套裝B+C 36，000元/周3周=108，000元 東視20頻道 《老娘舅》片中插播 25，200元/次3次=75，600元 東視33頻道 雙休日套裝 34，680元/周4周=138，720元 有線影視頻道 雙休日套裝 17，880元/周7周=125，160元 廣告費(fèi)用：766，560元 （3）第三階段：2001年11月1日—11月19日廣告目的：鞏固品牌忠誠度，再次提升品牌知名度。廣告規(guī)格：15秒廣告安排：上視8頻道插播 20，160元/次2次=40，320元 上視8頻道 《五星獎(jiǎng)和成大擂臺》片中插播 5，400元/次3次=16，200元 上視14頻道 雙休日套裝B+C 36，000元/周3周=108， 000元 東視20頻道插播 25，200元/次3次=75，600元 東視33頻道 雙休日套裝 34，680元/周3周=104，040元廣告費(fèi)用：344，160元附件一：物業(yè)管理建議物業(yè)管理提示 經(jīng)過多年的市場教育，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走到“買房重物業(yè)管理”的階段，消費(fèi)者講究住的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。 “買房買環(huán)境、買房買服務(wù)、買房買享受”成為購房人的首選目標(biāo)。物業(yè)管理公司品牌的選擇 消費(fèi)者對于物業(yè)管理已經(jīng)有了很深的了解，物管公司的品牌也成為判斷物業(yè)成熟度的標(biāo)志之一。 在此，我們建議對物管公司的確定可以有以下兩種選擇：（1） 品牌優(yōu)先第一太平洋戴維斯、怡高、戴德梁行等知名公司的品牌在消費(fèi)者中有一定的號召力，其品牌將可以成為產(chǎn)品宣傳推廣中一個(gè)頗具“噸位”的賣點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)物管業(yè)務(wù)提示銷售期：（1） 市內(nèi)售樓中心售樓中心派駐一名保安，于門口配合迎賓小姐，迎賓接客，展示形象，并且做好安全工作；由市內(nèi)售樓中心至案場的看房班車，可以由物管公司管理，具體與業(yè)務(wù)員協(xié)調(diào)；看房車內(nèi)安排一名服務(wù)小姐，兼講解員，沿途介紹周邊環(huán)境，注意描述地段預(yù)期前景；車內(nèi)最好有VCD播放裝置，便于影像材料的展示。（3） 樣板區(qū)本案景觀可參與性強(qiáng)，作為景觀樣板段同樣不能與此特征沖突。（4） 樣板房樣板房要求安排專人負(fù)責(zé)，進(jìn)出進(jìn)行登記，體現(xiàn)嚴(yán)謹(jǐn)性。（5） 綠化養(yǎng)護(hù)林專業(yè)園林技師養(yǎng)護(hù)。附件二：裝修房利弊分析一、裝修房對消費(fèi)者的好處 不需要為尋找和跟進(jìn)裝修公司而勞神費(fèi)力； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的裝修商蒙騙的可能； 減少受那些不講信用和低素質(zhì)的發(fā)展商蒙騙的可能； 不必長期受左鄰右舍裝修污染的影響； 方便將裝修與住房一次性進(jìn)行按揭貸款； 解決對室內(nèi)設(shè)計(jì)無知所帶來的負(fù)面影響（審美與品位局限）； 避免低水平的裝修帶來的不安全問題（結(jié)構(gòu)破壞、水災(zāi)和失竊等）； 避免因樣板房的夸張化所帶來的錯(cuò)覺； 裝修部分的性價(jià)比提高； 住宅的整體質(zhì)量提高；1 可享受到經(jīng)過專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)之后的裝修效果；1 買到真實(shí)完整的住宅，有明確的投訴對象；1 買房時(shí)已可知道產(chǎn)品的最終效果（實(shí)際樣板房）；1 由于工藝過程中少了一些交叉破壞，總成本與總售價(jià)應(yīng)更合理。四、對發(fā)展商的影響 資金壓力更大，每平方米的造價(jià)將提高500元以上； 投資風(fēng)險(xiǎn)加大，每積壓1平方米，將多積壓500元至2000元； 無法掩蓋毛坯房的缺陷； 無法將消費(fèi)者的投訴轉(zhuǎn)嫁于裝修商； 房屋的制造周期將增長三個(gè)月以上； 難于全部出售的“尾盤”形成更大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，今天的中國更加需要推行裝修房，以便讓消費(fèi)者面對一個(gè)完善的住宅產(chǎn)品 其實(shí)，對于一個(gè)負(fù)責(zé)任的發(fā)展商來說，裝修房肯定是利多于弊的，理由如下： 可促進(jìn)發(fā)展商綜合素質(zhì)的整體提高； 可形成住宅產(chǎn)品新的賣點(diǎn)； 發(fā)展商的審美追求可實(shí)現(xiàn)更深入的表達(dá)； 在“高門檻”淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準(zhǔn)的對手們可進(jìn)行更加有序的競爭； 住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值提高； 通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)； 住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新空間加大； 住宅與裝修統(tǒng)一化的按揭行為可以促進(jìn)購房； 發(fā)展商在新條件下要想生存發(fā)展必須更加努力變革和進(jìn)步。 二、室內(nèi)設(shè)計(jì)問題（1） 室內(nèi)設(shè)計(jì)是專門的，不應(yīng)當(dāng)簡單地由發(fā)展商或者建筑師代勞；（2） 美觀易現(xiàn)，品位難求；（3） 優(yōu)秀的設(shè)計(jì)不僅可帶來舒適，還可以節(jié)省成本；（4） 室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)從建筑設(shè)計(jì)開始，并貫穿于建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之始終。四、裝修程度問題不妨可將裝修程度分為以下幾種：（1） 初裝修：基本掩飾，可以入?。唬?） 精裝修：統(tǒng)一設(shè)計(jì)或菜單式設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)裝修；（3） 高級裝修：極富設(shè)計(jì)個(gè)性的高成本裝修；（4） 局部裝修：只裝廚房或廚、衛(wèi)；（5） 大部裝修：只余大廳或其它某局部不裝修。 針對本案，我們建議開發(fā)商采用“菜單式”向業(yè)主提供裝修服務(wù)。方案一、突出房型特點(diǎn)本案幾乎所有的房型都有儲藏室，2+1，3+1房又有功能房的概念，在制定“菜單模式”時(shí)，特別注意突出功能房的實(shí)用性，給予裝修建議。方案三、突出不同風(fēng)格中式：運(yùn)用現(xiàn)代手法、材質(zhì)表現(xiàn)傳統(tǒng)符號，注意協(xié)調(diào)，居住的舒適以及江南風(fēng)韻“神”的體現(xiàn)，但一定避免繁復(fù)，和符號的簡單堆砌；日式：日式建筑形態(tài)和內(nèi)部結(jié)構(gòu)和用材上與中式有一定的共通點(diǎn)，如木材的運(yùn)用、較強(qiáng)的私密性等。方案四、功能房裝修對整套房子進(jìn)行功能分割，劃分為臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、儲藏間，根據(jù)功能要求安排“菜單”。附件三：銷售道具建議模型： 建議制作系列模型：整盤40萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型布置模型 樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能 應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到1：200，以顯示本案40萬平方米的恢弘氣勢 其中突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、 水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 附帶“虹橋購物樂園”等對樓盤有坐標(biāo)意義的配套 一期整盤模型：更細(xì)化表現(xiàn)本案的環(huán)境特色概念應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，同時(shí)考慮到適當(dāng)“偷借空間”更具傳播效果，建議底盤、環(huán)境做到1：100或1：80，建筑部分做到1：120或1：100以顯示本案環(huán)境優(yōu)勢同樣要突出表現(xiàn)亭臺樓榭、水景資源，運(yùn)用光電等技術(shù)表現(xiàn)樓盤的立面效果、水景建議使用真水以突出動(dòng)態(tài)效果 房型布置模型：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點(diǎn)；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示設(shè)備陳列： 建議把本案將使用的部分設(shè)備比如建材、智能化設(shè)備等元件設(shè)置櫥窗進(jìn)行陳列展示，配合說明文字起到直觀銷售效果樣板房： 現(xiàn)場售樓處設(shè)置4套左右樣板房，2＋1房、3＋1房、3房、復(fù)式，分別以不同的風(fēng)格進(jìn)行裝修。預(yù)先設(shè)置的家用電器擺位、智能化功能模擬演示等等 充分注意細(xì)節(jié)修飾，比如窗門外要么設(shè)置綠化景致、要么干脆用窗簾封閉，以燈光營造氣氛智能化演示： 本案大量運(yùn)用了智能化設(shè)備，為了使大眾接受必須有直觀的演示系統(tǒng)。立面圖： 表現(xiàn)建筑立面效果，目前的效果圖立面效果不佳，廣告表現(xiàn)力較弱，建議請專業(yè)繪圖公司繪制1～2幅廣告效果圖。樓書和銷平銷海：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說產(chǎn)品。 DM1：“概念說明書”在引導(dǎo)期使用，著重在于配合宣傳概念賣點(diǎn)；印量10000份。 樓書：正式開盤時(shí)結(jié)合DM2使用；首次印刷8000份（套數(shù)1：10比例），控制印量；初步創(chuàng)意計(jì)劃采用電子音樂樓書 房型單片：與“銷售單片”配合使用，或者直接與銷平銷海結(jié)合，合二為一手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會。燈箱： 分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處