【文章內(nèi)容簡介】 目標客群的具體需求 如何有效利用現(xiàn)有 資源以滿足 集中化細分市場？ 借勢、跳出、超越 借鑒現(xiàn)有案例 2023年 1月 59 第 59 頁 如何利用現(xiàn)有資源？ 2023年 1月 60 第 60 頁 發(fā)揮杭州市旅游休閑資源優(yōu)勢 ?縱觀長三角，杭州的優(yōu)勢在于旅游資源，在于數(shù)千年積累起來的巨大的旅游財富，蘇州、南京，甚至上海都無法望其項背，其優(yōu)勢之明顯勿用贅言。 2023年 1月 61 第 61 頁 發(fā)揮浙大文教資源優(yōu)勢 ? 浙大校園的美麗程度可能會是全國首屈一指的。如此美麗的校園，很值得浙江人在他的旁邊擁有一個據(jù)點（小樓），值得浙江人將親戚朋友和商業(yè)合作伙伴帶到浙大去逛逛，去欣賞浙大的校園，欣賞浙大的濕地。 ? 浙大還有人力資源，學校的教師和學生，學生可能是公司的員工，學校的教授可能就是公司的顧問，研究院所可能就是公司的合作伙伴。 2023年 1月 62 第 62 頁 發(fā)揮三墩 EOD定位的優(yōu)勢 ?在杭州城市規(guī)劃中，三墩鎮(zhèn)將依托浙江大學和省府機關(guān)形成ＥＯＤ區(qū)塊，發(fā)展為會展商務休閑度假區(qū)、生態(tài)化辦公區(qū)。 ?在《杭州市西湖區(qū)旅游商貿(mào)規(guī)劃》中， EOD被賦予了貫穿綠色、健康、環(huán)保和生態(tài)等理念，既能滿足生態(tài)效果，又能體現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟的要素，極大提升了辦公的品質(zhì)，具有良好的示范性和前瞻性。 2023年 1月 63 第 63 頁 發(fā)揮西溪濕地公園的生態(tài)資源優(yōu)勢 ?西溪濕地的生態(tài)美景，面積規(guī)模大小全國絕無僅有 ,在到達項目地快環(huán)城高速路旁美景盡收眼底。 ?西溪濕地公園的生態(tài)資源優(yōu)勢有助于打造公園化的生態(tài)產(chǎn)品。 2023年 1月 64 第 64 頁 怡生園國際會議中心 ? 北京怡生園國際會議中心座落于北京市順義區(qū)，距三元橋 38公里，距首都機場 25公里。本中心經(jīng)常召開國內(nèi)外各種會議、學術(shù)研討、商務洽談、專業(yè)培訓及休閑度假等大中型活動。 ? 總占地 26萬平方米，客房區(qū)由哥特式、美式、西班牙式、日式四組建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨公館、藍水車院、凱旋宮、騎士山莊等 8棟獨立式建筑構(gòu)成。 2023年 1月 65 第 65 頁 BDA國際企業(yè)大道 項目位置： 北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 項目規(guī)模： 建筑總面積 11萬平方米 項目性質(zhì)： 獨棟企業(yè)辦公樓 開發(fā)商： 北京經(jīng)開股份有限公司 思源全案策劃并代理銷售的項目之一。項目的定位是面向智力密集型企業(yè)，提供數(shù)十棟 1000至 3000平米的獨棟企業(yè)辦公樓。思源認為這個定位將能夠滿足市場上潛在的巨大需求，而且只有 BDA能夠為客戶提供巨大的 BDA國際企業(yè)大道 2023年 1月 66 第 66 頁 海南三亞 COTEL企業(yè)使館區(qū) 2023年 1月 67 第 67 頁 COTEL 案例分析 —— 借鑒商務使館新概念 COTEL是一個自創(chuàng)的英文組合詞，由 CO+TEL組成，來源于英文單詞corporation/pany和 hotel縮寫的合成。是為關(guān)注企業(yè)行為，滿足為企業(yè)發(fā)展需求的新產(chǎn)品類別，其功能有別于別墅、寫字樓、酒店等地產(chǎn)產(chǎn)品單一功能。從功能上來說是集中展示企業(yè)文化和形象的基地，從類別上來說是企業(yè)酒店聯(lián)盟，企業(yè)酒店群落。 “ COTEL”是對企業(yè)行為平臺的打造，其理念來源是建立在對企業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，作為企業(yè)的新平臺，“ COTEL”具備了三大核心的功能： （一）企業(yè)形象展示功能； （二）公共關(guān)系經(jīng)營功能； （三）資產(chǎn)經(jīng)營功能。 2023年 1月 68 第 68 頁 波音未來領(lǐng)導中心 ? 在原鄉(xiāng)村式環(huán)境的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造一個現(xiàn)代的、富有活力的工作場所。 ? 有助于培訓者在開闊的環(huán)境中掌握最新管理理念的機會，以及刺激他們?nèi)ド钊肓私庾钚碌男畔ⅰ? 2023年 1月 69 第 69 頁 案例啟示 ?企業(yè)商務使館是一個方向； ?生態(tài)化商務和企業(yè)內(nèi)腦開發(fā)市場是一個方向。 ?創(chuàng)意商務是一個方向； 2023年 1月 70 第 70 頁 主題定位如何出來？ ?集中化細分市場 ?具體客群的需求 ?本案能夠利用的資源 —— 政府關(guān)于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) ?可借鑒的類似案例 2023年 1月 71 第 71 頁 4C企業(yè)頭腦基地 —— 創(chuàng)意商務為企業(yè)提升價值 Business Campus Conference Company Chief Creative 2023年 1月 72 第 72 頁 “企業(yè)商務使館 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園” COMPANY （企業(yè)） CHIEF （企業(yè)頭腦—— 領(lǐng)袖） CREATIVE （創(chuàng)意） Conference （會議） 2023年 1月 73 第 73 頁 ?CREATIVE 在規(guī)劃風格上體現(xiàn)創(chuàng)意， 達到較強的招示性 和標志效果。 ?CHIEF 追求高端生態(tài)化產(chǎn)品，突出同類產(chǎn)品的領(lǐng)袖品質(zhì)。 低層、低密度的獨棟 現(xiàn)代式辦公 +地標性 高層寫字樓。 ?COMPANY 創(chuàng)意商務與企業(yè) 使館依附于浙江周邊 民營企業(yè)客群；吸引 創(chuàng)意企業(yè)與企業(yè)內(nèi)腦。 ?CONFERENCE 商務會議與培訓交 流作為本案會議主題， 側(cè)重生態(tài)化、現(xiàn)代化、 科研化。 主題創(chuàng)意 —— 4“ C” 4C打造 COMPUS 74 特色會議基地 ? 與楊公堤等度假型會議場所形成明顯差異化； ? 以內(nèi)部討論和商務洽談為主； ? 完善現(xiàn)代的多種會議設(shè)備設(shè)施，形成商務會議氣氛； ? 非家庭式聚會，非休閑式溝通，強調(diào)在生態(tài)范圍內(nèi)輕松解決重大戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)問題； ? 強調(diào)會議與科研相結(jié)合，形成培訓中心和企業(yè)領(lǐng)袖創(chuàng)意的發(fā)源地。 2023年 1月 75 第 75 頁 企業(yè)商務使館 ?企業(yè)駐杭商務使館 ?企業(yè)領(lǐng)導力中心 ?企業(yè)創(chuàng)意中心 2023年 1月 76 第 76 頁 頭腦風暴基地 ?企業(yè)內(nèi)腦的培訓基地 ?企業(yè)內(nèi)腦的交流場所 ?企業(yè)內(nèi)腦的決策基地 2023年 1月 77 第 77 頁 企業(yè)未來領(lǐng)導中心 ?企業(yè)未來領(lǐng)導職業(yè)培訓與相互交流的場所 ?企業(yè)未來領(lǐng)導力和核心與中堅的匯聚 ?企業(yè)未來戰(zhàn)略層領(lǐng)導的培養(yǎng)與實習基地 2023年 1月 78 第 78 頁 企業(yè)戰(zhàn)略決策基地 ? 親近、自然且隨意的工作空間，適合領(lǐng)導創(chuàng)意性思維和個性化發(fā)揮。 ? 生態(tài)化營造的室外風景優(yōu)美的林地、河流和濕地，啟發(fā)戰(zhàn)略決策層領(lǐng)導的靈感。 2023年 1月 79 第 79 頁 企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)意中心 ?企業(yè)研發(fā)人員創(chuàng)意的基地。 ?和諧的交流型的辦公環(huán)境有助于團隊化協(xié)作與學習。 2023年 1月 80 第 80 頁 SWOT能否得以優(yōu)化？ 2023年 1月 81 第 81 頁 SWOT的優(yōu)化 2023年 1月 82 第 82 頁 通過營造差異化的產(chǎn)品，把現(xiàn)有劣勢和威脅降低到最低程度 SWOT的優(yōu)化 S 優(yōu)勢 W劣勢 交通便利優(yōu)勢 生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢 地價成本優(yōu)勢 距離市中區(qū)較遠 周邊無產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) 區(qū)域發(fā)展前景不在商務 O機會 T威脅 地產(chǎn)市場繼續(xù)看好 杭州經(jīng)濟增長持續(xù)向好 項目與浙大隔路相望 未來三年 200萬平米寫字樓供應 高新技術(shù)及其研發(fā)中心競爭激烈 上海等周邊商務城市的滲透 2023年 1月 83 第 83 頁 ? 通過定位更具價值增值的創(chuàng)意商務，或者企業(yè)的創(chuàng)意部門，來大大提升本項目的價值； ? 通過摒除與西湖科技經(jīng)濟園的關(guān)系，通過增強與浙大的關(guān)系，可以充分利用浙大的資源，實現(xiàn)入住企業(yè)的價值； ? 通過容積率拆分，改變了平均分配容積率的弊端，同時還提升了本項目的檔次和物業(yè)價值； ? 采用獨棟與高層相結(jié)合的建筑形態(tài)，與周邊工廠建筑形成區(qū)隔；通過建筑超現(xiàn)代風格的選擇，使之成為杭州的新建筑坐標。 SWOT如何優(yōu)化？ 2023年 1月 84 第 84 頁 規(guī)避劣勢 ?規(guī)避杭州市、西湖區(qū)、三墩鎮(zhèn)的劣勢 ?非一般商務中心 ?非一般產(chǎn)業(yè)中心 ?非一般總部中心 2023年 1月 85 第 85 頁 發(fā)揮優(yōu)勢 ?發(fā)揮杭州、三墩和浙大的優(yōu)勢 ?杭州的優(yōu)勢在于旅游休閑 ?三墩的優(yōu)勢在于 EOD ?浙大的優(yōu)勢在于文教科研 2023年 1月 86 第 86 頁 綱 要 一、定位工作的前提 —— SWOT分析及市場研究 二、尋找市場機會 —— 借勢、跳出、超越 三、細分市場研究 —— 挖掘未被滿足的市場需求 四、主題定位 —— 企業(yè)商務使館 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公園 五、產(chǎn)品定位 —— 我們造什么樣的產(chǎn)品？ 六、競爭力分析 —— 我們的競爭優(yōu)勢在哪兒？ 七、定位可行性驗證 —— 我們的定位可行嗎 八、規(guī)劃設(shè)計建議 —— 如何實現(xiàn)主題和產(chǎn)品定位？ 2023年 1月 87 第 87 頁 產(chǎn)品定位流程圖 2023年 1月 88 第 88 頁 如何借鑒并揚棄現(xiàn)有產(chǎn)品？ 2023年 1月 89 第 89 頁 可借鑒的現(xiàn)有產(chǎn)品 ?北京九華山莊 ?北京怡生園國際會議中心 ?杭州西湖國際會議中心 ?杭州市高新科技產(chǎn)業(yè)園 ? BDA國際企業(yè)大道 ?北京市總部基地 ?海南三亞 COTEL企業(yè)使館區(qū) ?創(chuàng)意商務園 ?波音未來領(lǐng)導中心 2023年 1月 90 第 90 頁 —— 古典園林庭院式商務休閑場所 位于北京昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，這里從元代起就被開辟成皇家園林，成了歷代封建帝王專有的享受。 山莊總建筑面積達 14萬平方米 ,有客房 1300間（套）、餐位3000多個、娛樂面積 2萬余平方米、會議接待面積 3萬多平方米。 2023年 1月 91 第 91 頁 2023年 1月 92 第 92 頁 九華山莊會議中心目前已經(jīng)成功的承接了多個大型展會。 ?李寧新產(chǎn)品展銷會 ?清華同方產(chǎn)品展示會 ?北汽福田 ?別克新車發(fā)布會 ?煤炭展覽會 ?平安保險龍城年會 ?…… 九華山莊休閑式會議 2023年 1月 93 第 93 頁 ? 北京怡生園國際會議中心座落于北京市順義區(qū)，距三元橋 38公里，距首都機場 25公里。本中心經(jīng)常召開國內(nèi)外各種會議、學術(shù)研討、商務洽談、專業(yè)培訓及休閑度假等大中型活動。 ? 總占地 26萬平方米，客房區(qū)由哥特式、美式、西班牙式、日式四組建筑構(gòu)成；別墅群由嬉雨公館、藍水車院、凱旋宮、騎士山莊等 8棟獨立式建筑構(gòu)成。 2023年 1月 94 第 94 頁 ?北京怡生園國際會議中心主樓為三層式建筑，長 265米，大堂為天井式透光廳。其間分布著會議、餐飲、運動和娛樂等區(qū)域；此外還擁有購物中心和商務中心等設(shè)施。 怡生園會議中心 2023年 1月 95 第 95 頁 ? 已奠基的杭州西湖國際會議中心占地 ，建筑面積 49萬平方米，總投資 20億元，設(shè)有會議中心、展覽中心、大酒店、度假村等設(shè)施。 ? 會議中心包括會議廳 30余個，配有 10路同聲傳譯系統(tǒng)，有容納 3000人的會議廳、宴會廳， 1800人的多功能廳， 800人的報告廳等。展覽中心設(shè)有7000個國際標準展位，其中 3000個為大型開放式國際展位， 4000個為長年展位。會議中心設(shè)有娛樂中心，包含 3000個座位的國際藝術(shù)表演廳、 1800個座位的國內(nèi)藝術(shù)表演廳，以及大型圖書館、歌舞中心、文化廣場等。 ? 會議中心項目將建設(shè) 2023個標準客房的酒店，用于接待外國專家和學者的5A級全智能化專家樓。該工程預計于 2023年全面建成使用。 2023年 1月 96 第 96 頁 案例分析 —— 打造不同于休閑會議的生態(tài)商務會議園區(qū) ?我們的項目與這些度假中心不同，我們不是度假中心，我們不會是家庭聚會式的度假中心。 ?我們的度假中心、會議功能不會與西湖邊上的會議中心去競爭，我們的項目給企業(yè)開會提供一種選擇，可能一年里面有十次會議在西湖邊上，而在其他地方有一次，那么這就是一種選擇；實際上，如果這次選擇在我們的項目的話，對我們的項目來說也有非常大市場。 2023年 1月 97 第 97 頁 杭州軟件研發(fā) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 高新軟件孵化樓 （西斗門） 昌地火炬大廈 東部軟件園 高新軟件園 浙大科技園 西湖 數(shù)源 軟件 園 2023年 1月 98 第 98 頁 BDA國際企業(yè)大道 項目位置： 北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 項目規(guī)模： 建筑總面積 11萬平方米 項目性質(zhì)： 獨棟企業(yè)辦公樓 開發(fā)商： 北京經(jīng)開股份有限公司 思源全案策劃并代理銷售的項