【文章內(nèi)容簡介】 美國貝朗 BRAVAT 洗衣機 德國西門子（ SIEMENS） 廚房電器 美國通用 GE 中央空調(diào) 美國特靈 TRANE 電梯 芬蘭通力 113 福州世茂外灘花園精裝修推廣廣告 上海世茂濱江花園精裝修實景房 114 尊貴感空間的設(shè)計 2 雙大堂設(shè)計（外大堂） 雙大堂設(shè)計（內(nèi)大堂） 115 尊貴感空間的設(shè)計 2 三梯二戶的豪華單元，兩部電梯為主人專用電梯，只設(shè)首層、地下一層、地下二層按紐 116 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 117 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?世茂下沙項目 –世茂“濱江模式”研究 ?產(chǎn)品設(shè)計：多角度體現(xiàn)居住生活的尊貴感和檔次感 高品質(zhì)會所的打造 3 117 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 118 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –基本情況 朗詩下沙項目 類別 說明 土地成交時間 2023213 規(guī)劃用途 住宅（設(shè)配套公建） 容積率 土地總面積 樓面地價 1683元 /平米 一期建筑面積 118 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 119 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 六大技術(shù)特點 技術(shù) 說明 常年恒溫 無需空調(diào)暖氣，室內(nèi)溫度終年保持 2026度，拋棄夏暖冬冷的煩惱 常年恒濕 始終保持 30%70%左右的空氣濕度，滿足舒適呼吸需求 置換新風(fēng) 經(jīng)過凈化的新鮮健康空氣，自下而上流動，形成新風(fēng)潮，不斷更新室內(nèi)空氣 隔音低噪 窗、墻、樓板采用消音設(shè)計，加以同層排水，室內(nèi)始終控制到良好環(huán)境聲級 防污抗染 改變傳統(tǒng)垃圾處理方式，垃圾不在房間停留，不給細(xì)菌滋生條件 節(jié)能環(huán)保 建筑固維結(jié)構(gòu)的消耗為傳統(tǒng)建筑的 25%左右 119 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 120 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 地源熱泵技術(shù)系統(tǒng) 采用埋設(shè)垂直管、水平管或向地表水拋設(shè)管路等多種方式，直接從淺層常溫土壤提取能量，供室內(nèi)使用。冬季將地?zé)崮軅鬟f轉(zhuǎn)移到需要采暖的建筑物內(nèi)，夏季將建筑物內(nèi)的熱量通過熱泵機組傳遞散失到地表淺層中。 混凝土頂棚輻射制冷制熱系統(tǒng) 通過預(yù)埋在混凝土樓板中的均布水管，依靠常溫水為冷熱媒來進(jìn)行制冷制熱。夏季送水溫度為 20℃ 左右，回水溫度為 26℃ 左右；冬季送水溫度 28℃ 左右，回水溫度為 20℃ 左右，溫差加熱或制冷混凝土樓板，再通過樓板以輻射方式進(jìn)行傳熱，調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。 健康全新風(fēng)系統(tǒng) 經(jīng)過除塵、消毒、除濕等多級處理的新鮮空氣，以略低于室內(nèi)的溫度并以小于 /秒的速度，從地面踢腳或窗下送出，無噪聲，無吹風(fēng)感。 由于送風(fēng)層的溫度較低，密度較大，會沿著整個地板面蔓延開來形成一個 “新風(fēng)湖 ”，通過人體和室內(nèi)各種其它熱源加熱，連同人口中呼出的廢氣一起緩慢上升，通過設(shè)在上部的排風(fēng)口有組織排放。 120 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 121 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 外墻系統(tǒng) 住宅的主體結(jié)構(gòu)以鋼筋混凝土墻體為主，在其外側(cè)設(shè)置高密度保溫板，再留出空氣對流層，設(shè)置開放式的干掛外墻。中間流動空氣層能帶走保溫板上的凝結(jié)水，有效保證保溫材料的長期干燥，維護(hù)其保溫性能持續(xù)有效?？諝鈱蛹由细蓲斓耐鈮Γ募酒鸬搅撕芎玫恼陉柛魺嶙饔?，也有效地防止雨水的侵入。 外窗系統(tǒng) 窗戶采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱。窗框和窗洞的結(jié)合空隙也采取阻熱設(shè)計，隔絕這些細(xì)微之處的熱傳導(dǎo)。采用雙層中空玻璃加 LOWE涂層 ,可以內(nèi)外雙向阻熱，冬天室內(nèi)的熱出不去，冷進(jìn)不來，夏天室外的熱進(jìn)不來，室內(nèi)的冷也出不去。 外遮陽系統(tǒng) 窗外安裝鋁合金外遮陽卷簾，遮陽率最高可達(dá) 80%，不僅可以遮擋直射輻射，還可以遮擋漫射輻射，從而降低室內(nèi)制冷負(fù)荷，達(dá)到節(jié)能的目的。 屋頂?shù)孛嫦到y(tǒng) 屋頂設(shè)置較厚的保溫層，女兒墻部分也嚴(yán)密包裹，并且把隔熱層延伸到地面凍土層以下，形成閉合的保溫隔熱體系，全方位阻隔能量流失。 121 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 122 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征一：主推生態(tài)科技型住宅 十大科技系統(tǒng) 系統(tǒng) 說明 隔噪隔聲系統(tǒng) 外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)和樓板均采用隔音構(gòu)造措施，有效阻隔外界及樓層間的噪聲，提供安靜的室內(nèi)環(huán)境。 排水噪聲處理系統(tǒng) 系統(tǒng)采用后排水衛(wèi)生設(shè)備，在本層把污、廢水排入管井中的主管道，有效解決排水噪聲的影響。 吸塵排污系統(tǒng) 改變傳統(tǒng)垃圾處理方式，統(tǒng)一中央吸塵、使垃圾不在房間停留，統(tǒng)一中央分類，不給細(xì)菌滋生條件。 122 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 123 [附 ]下沙沿江板塊新項目運作特征預(yù)判 ?朗詩下沙項目 –運作特征二：精裝修戶型設(shè)計 ?精裝修標(biāo)準(zhǔn)：約 2023元 /平米 ?精裝修特征（ 可能出現(xiàn) ）： “定制式精裝修” –1. 根據(jù)個人喜好、生活習(xí)性在菜單中選擇不同標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品，包括地板、地磚、墻面的顏色、背景墻的設(shè)計安裝、龍頭花灑、潔具的檔次、衣柜、廚柜的風(fēng)格等等 –2. 客戶可與設(shè)計師直接溝通，表達(dá)自己的設(shè)計需求意向 –3. 如果客戶有其他裝修升級要求，如需要在廚房安裝洗碗機、烤箱等，也將是在“定制式精裝修”的服務(wù)范圍之內(nèi) 123 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 124 住宅產(chǎn)品市場定位深化 客戶群定位深化 124 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 125 1. 下沙近年影響力較大項目客戶構(gòu)成分析 項目 開盤時間 建筑規(guī)模（萬平米） 客戶情況 華元夢琴灣 21 初期：主力為下沙本地客戶，包括教師及區(qū)內(nèi)企業(yè)員工 近期：主力為下沙本地客戶（企業(yè)中高層）和外地客戶（溫州、青田等） 理想伊薩卡 50 初期：主力為下沙本地客戶，包括下沙教師及工業(yè)園區(qū)白領(lǐng) 近期：杭州客戶占三分之一，外地客戶主要是溫州等其他市，占三分之一 野風(fēng)海天城 50 初期：主力為下沙本地客戶（教師、企業(yè)員工及野風(fēng)老客戶）；隨后逐漸有杭州市區(qū)客戶過來購房，主要作為婚房，購買較小戶型；近期外地投資客也占一定比例 125 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 126 1. 下沙近年影響力較大項目客戶構(gòu)成分析 ?主力客戶：來自于下沙高教園區(qū)、工業(yè)區(qū) –高教園區(qū)、工業(yè)區(qū)客戶對區(qū)域未來入市項目的支撐力度有限 ?1. 下沙現(xiàn)有居住項目已消化大量的高校教師和園區(qū)客戶，此類客戶短期內(nèi)升級換代的可能性較小 ?2. 高教園區(qū)已發(fā)展成熟，學(xué)校規(guī)模和教師數(shù)量不會有太大變化 ?3. 高教園區(qū)盡管學(xué)生每年更疊，但整體購買力有限 ?4. 工業(yè)園區(qū)未來將向江東拓展，但其發(fā)展需要較長時間，短時間內(nèi)很難形成規(guī)模 ?次主力客戶：來自 市區(qū)、無法承擔(dān)市區(qū)高昂房價的人群 –市區(qū)購房人群整體檔次偏低，沿此路徑定位與本項目建設(shè)目標(biāo)相背離 ?：偏年輕化 ?2. 置業(yè)目的：首次置業(yè)，多數(shù)作為婚房 ?3. 戶型偏好：以 140平米以內(nèi)戶型為主 126 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 127 1. 下沙近年影響力較大項目客戶構(gòu)成分析 ?次主力客戶：浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）的投資客戶 –主要來源特征 ?1. 溫州人 ?2. 金華人 ?3. 麗水（青田）人 –購買特征分析 ?1. 集中購買特征明顯、產(chǎn)品消化量很大 ?2. 偏好 140平米以上的偏大戶型 127 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 128 2 .下沙沿江區(qū)域未來發(fā)展趨勢判斷 杭州市政府支持 下沙政府支持 沿江區(qū)域 條件支持 偏遠(yuǎn)化 工業(yè)化 郊區(qū)化 生態(tài)化 國際化 品質(zhì)化 近距化 生態(tài)化 城市化 ，而九堡的發(fā)展拉近了下沙與市區(qū)的心理距離 2. 積極引導(dǎo)園區(qū)內(nèi)化工類企業(yè)向江東園區(qū)遷移，盡可能降低工業(yè)對環(huán)境的污染 3. 積極完善下沙整體生活配套設(shè)施，方便居民生活 4. 積極完善下沙沿江區(qū)域生活配套設(shè)施，方便居民生活 1. 沿江打造三大景觀帶，營造花園式、生態(tài)型居住氛圍，提高居住品質(zhì) 下沙沿江區(qū)域具備吸引高端客戶的條件。 128 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 129 2 .下沙沿江區(qū)域未來發(fā)展趨勢判斷 品質(zhì)感打造 超越濱江 趨近錢江 突出優(yōu)勢 品質(zhì)打造超越濱江 觀江最大化 突出形象力 強化檔次感 強調(diào)國際化 發(fā)展?jié)摿? 環(huán)境條件 景觀條件 理念定位差異于錢江 生態(tài)化 休閑化 宜居化 價格水平 趨近濱江 低于錢江 價格水平趨近濱江 短期內(nèi)價格將遠(yuǎn)低于錢江 129 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 130 3 .本項目目標(biāo)客戶群定位及客戶需求特征分析 ?主力客戶群 –杭州本地（現(xiàn)工作或居住于市區(qū)）高端客戶 客戶群分類 具體構(gòu)成 動態(tài)變化特征 城市東部（中河高架路以東）高端客戶 1. 東部各類專業(yè)市場（建材市場、服裝批發(fā)市場等）老板 2. 準(zhǔn)備及已經(jīng)進(jìn)入錢江新城工作的高端白領(lǐng)人士 3. 城市東部高端公務(wù)員和事業(yè)單位人士 4. 武林商圈、慶春路金融板塊高端白領(lǐng)人士 項目銷售初期本項目對城市東部高端客戶的吸引力要強于西部 城市西部（中河高架路以西）高端客戶 1. 西部商務(wù)聚集區(qū)（黃龍板塊、城西高新板塊）高端白領(lǐng)人士 2. 城市西部高校教師 3. 城市西部高端公務(wù)員和事業(yè)單位人士等 隨著下沙區(qū)域的日趨成熟，西部高端客戶對本項目的認(rèn)知度將提升 130 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 131 3 .本項目目標(biāo)客戶群定位及客戶需求特征分析 ?次主力客戶群 –下沙區(qū)域（現(xiàn)工作或居住于下沙）高端客戶 –浙江省內(nèi)其他城市（現(xiàn)不工作也不居住于杭州）高端客戶 ?主要來源特征：溫州人、金華人、麗水（青田）人 ?置業(yè)目的分析：純投資 客戶群來源 具體構(gòu)成 置業(yè)目的 下沙高教園區(qū) 收入偏高的高校教師 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 高校學(xué)生的父母 1. 出于照顧子女讀書之需要 2. 方便子女畢業(yè)后在杭州工作熟悉社會環(huán)境之需要 3. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 工業(yè)園區(qū) 園區(qū)企業(yè)高層管理人員 1. 緊鄰工作地，改善型自住需求 2. 看中區(qū)域發(fā)展前景，出于資產(chǎn)保值和增值的需要 131 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 132 3 .本項目目標(biāo)客戶群定位及客戶需求特征分析 ?主力客戶群置業(yè)關(guān)注因素分析 江景生活 濕地環(huán)境 區(qū)域發(fā)展前景：城市感 重要性 高 低 追求“開敞”的生活視野 追求“時尚”的生活方式 追求“健康”的居住環(huán)境 追求“生態(tài)”的生活方式 杭州由西湖時代向錢江時代轉(zhuǎn)變背景下的 “江景狂熱追求者” 項目品質(zhì) VS價格的匹配度 追求“具備增值潛力”的產(chǎn)品 追求“物超所值”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 生活便利度 132 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 133 住宅產(chǎn)品市場定位深化 戶型面積及配比建議：高層（不含底 Townhouse） 133 REGAL LLOYDS INTERNATIONAL CONSULTANTS . 134 九堡板塊 下沙板塊 濱江板塊 錢塘江 西湖 錢江板塊 ?競爭區(qū)域 – … 濱江沿江板塊 ?借鑒區(qū)域 –