【文章內(nèi)容簡介】 園已經(jīng)打造成為游離中心區(qū)之外的非傳統(tǒng)豪宅，對于提升本項目東側的整體形象，有很大的幫助。二、項目分析：區(qū)位分析216。 中心區(qū)作為政府規(guī)劃的深圳 CBD區(qū)域，規(guī)劃起點高，配套完善，具備良好的片區(qū)大環(huán)境。216。 本項目位于中心區(qū)，整體片區(qū)形象相當好。而本項目作為中心區(qū)的東南門戶，相比中心區(qū)其他項目而言，與皇崗口岸較近，特別是在 24小時通關的利好推動下，成為港資以及外資企業(yè)的首選；216。 從物業(yè)類型來看，中心區(qū)大部分為單一產(chǎn)品類型，不具綜合性，因此類似本項目包含寫字樓、公寓以及商業(yè)和酒店的項目，在中心區(qū)具有唯一性。216。 從物業(yè)檔次來看，本項目東北側為中檔住宅物業(yè)，會對本項目開發(fā)高檔商務社區(qū)有一定影響；二、項目分析：區(qū)位分析216。 地理位置優(yōu)越 —— 能延續(xù)中心區(qū)良好的商務氣氛，又能享受片區(qū)的便利生活氛圍216。 交通便利 —— 公交、地鐵與口岸共同形成一個縱橫交錯的交通網(wǎng)絡216。 景觀 —— 西側為現(xiàn)代都市優(yōu)美景觀，南側可觀米埔自然風光，景觀優(yōu)勢明顯。216。 活動休閑空間 —— 從項目到中軸線綠化帶不需十分鐘路程，隨時可以在緊張、繁忙的工作中釋放壓力。216。 規(guī)模及項目類型 —— 項目在中心區(qū)內(nèi)是大型物業(yè)，相互之間存在互補與助推性216。 商業(yè)配套 —— 特色商業(yè)，將項目打造一個可獨立的城216。 昭示優(yōu)勢 —— 本項目為中心區(qū)東南門戶，昭示性極強二、項目分析： 216。 雖與中心區(qū)相望，但隔金田路會展引發(fā)的人流通往本項目通行不便。 建議： 將會展中心東側與本項目相連的地下過道包裝，作為一個明顯的標識將本項目引入會展中心，成為項目會展經(jīng)濟概念的有利支撐。216。 項目東側與中檔住宅相鄰，不利營造本項目高檔商務社區(qū)形象216。 項目南側為崗廈中學，并無出口，人流量不理想，不利于商業(yè)開展。 建議： 通過商業(yè)業(yè)態(tài)的布置，將集中式人流向東、南方向?qū)?16。 開發(fā)商的知名度不高216。 相對于大且知名度高的開發(fā)商來說，名居地產(chǎn)在市場上的知名度并不高，只因通過綠海名都以及甜蜜家園，在市場上樹立了一定的知名度。但從整個市場來看，發(fā)展商的品牌知名度還需進一步培養(yǎng)，在本項目的銷售工作能順利完成后，對開發(fā)商后續(xù)項目的開發(fā)也是十分有利的。 建議： 抓緊開發(fā)節(jié)奏，有針對目標客戶進行有效宣傳，從而有效推動項目快速銷售，同時打開外銷市場，吸引目標客戶購置。 —— 劣勢分析及建議216。 區(qū)域規(guī)劃即將全面實現(xiàn)，樹立起良好的區(qū)域形象216。 中心區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)相繼續(xù)推出，穩(wěn)固整體高檔形象216。 會展中心的使用對項目產(chǎn)生巨大影響216。 08年深圳地鐵在皇崗口岸與香港西鐵相連，正是本項目推出市場之際，相信對于地鐵物業(yè)十分追捧的港人，會通過西鐵對本項目產(chǎn)生更深的了解。216。 作為未來中心區(qū)的收官之作，能夠集大家之成。216。 崗廈舊城改造使本項目的整體環(huán)境與中心區(qū)高檔商務氛圍相吻合。216。 未來片區(qū)內(nèi)無同類定位的復合型物業(yè)，項目填補市場空白。 —— 機會分析216。 未來蔡屋圍改造、華強北改造對于中心區(qū)產(chǎn)生競爭壓力216。 建議：打造特色化、個性化產(chǎn)品216。 南山商業(yè)文化中心區(qū)可能分流部分的港資、外資企業(yè)。216。 建議：中心區(qū)作為深圳的政治中心、商務中心，規(guī)劃以及配套均為深圳最高，在推廣中強調(diào)區(qū)域的背景優(yōu)勢216。 項目處在中心區(qū)邊緣，商務形象被周邊住宅弱化。因而，項目以高檔商務推出市場存在一定的銷售難度。216。 建議： 項目整體檔次要一致216。 本項目面市時中心區(qū)潛在客戶可能都被其他項目分流216。 建議：在項目建設初期為寫字樓聯(lián)系國際知名企業(yè)，或者為商業(yè)引入知名品牌，通過品牌號召力吸引客戶 —— 威脅分析項目擁有四大區(qū)位資源：216。 中心區(qū) CBD東南門戶，未來的崗廈改造將令中心區(qū)環(huán)境更具整體性216。 會展經(jīng)濟：是全球經(jīng)濟的一個增長點，中國的朝陽產(chǎn)業(yè)，將有效推動城市經(jīng)濟發(fā)展及快速增長。216。 地鐵資源：對輻射圈地域價值的重新定義。216。 口岸物業(yè)：項目臨近皇崗口岸，外銷優(yōu)勢明顯。項目分析總結216。 本項目位于中心區(qū)的門戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的門戶、地標性建筑；216。 星級酒店的配備，為項目提供有效價值支撐和品質(zhì)提升。216。 隨著中心區(qū)的西移，酒店式公寓市場的熱點也由羅湖向華強北、中心區(qū)西移，未來中心區(qū)大量的商務活動決定了具備真正高級酒店式服務的居住、投資、商務復合型的物業(yè)具備極大的市場；216。 入市時機，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場和潛在客戶的檔次可以得到保證。216。 中心區(qū)商務公寓供應量缺乏，本項目公寓作為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的供應，具備相當市場消化力216。 從項目的景觀分析，樓盤的景觀資源豐富，景觀面與朝向不統(tǒng)一，缺乏景觀資源的強大支持，若以商務性質(zhì)開發(fā)應不存在較大問題。216。 從項目的區(qū)位分析，項目地處中心區(qū)東南側，是中心區(qū)一級輻射帶，因此中心區(qū)的物業(yè)類型將對項目產(chǎn)生較大的影響。216。 從片區(qū)及深圳整體市場來看，隨著會展中心的頻繁使用，將有效推動會展經(jīng)濟浪潮，項目所在區(qū)域的優(yōu)勢突出。項目分析總結綜上所述，項目因受到區(qū)位、周邊環(huán)境的影響，定位為 高檔辦公、高檔公寓、高級酒店、精品商業(yè)一體化的復合型物業(yè) 。在下一部分的定位工作中需要充分考慮，通過嚴謹?shù)姆治龆ㄎ粊戆l(fā)揮項目優(yōu)勢，規(guī)避項目弱勢。第二部 項目分析及整體定位p一、市場經(jīng)濟環(huán)境分析p二、項目 SWOT分析252。三、項目整體定位建議如何有效整合綜合性項目資源？超甲級寫字樓 甲級寫字樓高檔公寓星級酒店項目整體定位建議? 高檔次? 具有獨特文化品味? 綜合性功能? 營造 “新城市主義 ”步行街區(qū)? CITYWALK新城市主義—— 規(guī)劃方面（在整理）—— 理念上，體現(xiàn)了 “理想城市和社會精英 ”。—— 致力于復興城市中心區(qū)，形成市中心住宅區(qū)的中產(chǎn)階級化（ “貴族化 ”），是社會精英們在基本生存需求和居住舒適需求得到滿足后，追求多彩生活和更高層次的自我實現(xiàn)的結果。報告綱要252。第一部分 項目開發(fā)策略思考p第二部分 項目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項目規(guī)劃設計建議寫字樓部分? 市場篇? 客戶篇? 產(chǎn)品篇市場篇1 深圳甲級寫字樓市場總體狀況2 中心區(qū)寫字樓市場分析3 競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治? 個案分析深圳甲級寫字樓市場狀況市場整體形式? 隨著中心區(qū)建設的日益完善、羅湖老區(qū)的改造等因素，深圳市寫字樓分布區(qū)域進一步集中? 在整體樓市的帶動下，寫字樓物業(yè)走出了一條大陽線，銷售面積同比增長 40％以上，銷售量的強勁增長直接刺激了后續(xù)眾多項目的入市? 政府經(jīng)濟的直接帶動下，行政辦公區(qū)域周圍聚集了相當多的企業(yè)，帶動周邊寫字樓的銷售和租賃 深圳甲級寫字樓市場狀況寫字樓市場供應? 2023年寫字樓供應集中在福田中心區(qū)? 在總體供應量上， 2023年批準預售的寫字樓項目中，依然有大量的項目未能消化，如國際商會中心、卓越大廈? 因此在 2023年寫字樓的實際供應量超過 50萬平方米，供應量偏大。 項目名稱 占地面積（㎡）建筑面積（㎡）批準預售時間 區(qū)域國際交易廣場 30396 寫字樓超過 10 2023年 12月 福田諾德中心 4980 92648 2023年 11月 福田新豪方大廈 4798 30371 2023年 11月 南山安聯(lián)大廈 5917 93730 2023年 07月 福田航天大廈 5565 54969 2023年 04月 福田九州創(chuàng)展大廈 3685 58000 2023年 02月 福田深圳甲級寫字樓市場狀況寫字樓市場需求? 2023年全年共銷售辦公樓面積達到 ㎡，同比增長 4成，達到了歷年來的第三高水平? 中心區(qū)的建設日漸成規(guī)模， CBD聚合效應凸現(xiàn)，消化得比較理想。深圳甲級寫字樓市場狀況銷售價格與租金? 2023年全年寫字樓平均交易價格為 9997元 /平方米，比上年同期下降了 %。? 近年來寫字樓供應量過大而引起價格下降? 寫字樓品質(zhì)提高而價格降低的價值背離現(xiàn)象則折射出寫字樓市場的競爭激烈。? 租賃市場上，辦公物業(yè)的整體租賃價格也呈現(xiàn)下滑趨勢，羅湖片區(qū)的寫字樓在功能上比較落后租賃價格一直處于下滑態(tài)勢；? 中心區(qū)的寫字樓品質(zhì)雖然得到提升，但由于供應量的關系，租賃價格也從 85—100 元 /平方米下降至 75—90 元 /平方米左右深圳甲級寫字樓市場狀況產(chǎn)品創(chuàng)新情況? 在寫字樓的玻璃幕墻采用可以呼吸的特制玻璃 ? 寫字樓的公共空間綠化是目前寫字樓的一大生態(tài)創(chuàng)新 ? ? 采用無次梁、柱的設計增加寫字樓的使用率，增加對客戶的吸引程度中心區(qū)寫字樓市場分析市場供應? 中心區(qū)寫字樓新增項目供應充分，未來 2年內(nèi)片區(qū)內(nèi)將有接近 100萬平方米的寫字樓面積有待消化 ? 未來中心區(qū)供應的熱點將由南區(qū)轉向北區(qū)，總體上呈現(xiàn)出兩翼齊飛的態(tài)勢，改變了以往中心南區(qū)一枝獨秀的局面 20232023年中心區(qū)供應量預測項目名稱 地理位置 總建筑面積（㎡ ） 入市時間國際交易廣場 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 約 10萬平米 2023年諾德金融中心 深圳市福中三路與金田路交匯處（北側） 92648 2023年安聯(lián)大廈 深圳市福中三路與金田路交匯處（南側） 93730 2023年免稅大廈 深圳市福華二路與益田路交匯處 106084 2023年華融大廈 深圳市福華一路與民田路交匯處 74000 2023年新世界中心 深圳市福中二路與民田路交匯處 107917 2023年地鐵大廈 深圳市福中二路與金田路交匯處 84312 2023年金中環(huán)大廈 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 130000 2023年卓越時代廣場 深圳市福華路與益田路交匯處 110000 2023年鳳凰大廈 深圳市深南大道與金田路交匯處 106435 2023年榮超 經(jīng)貿(mào) 中心 深圳市福中三路與金田路交匯處 113800 2023年時代財富大廈 福華三路與金田路交匯處 107991 2023年供應總量中心區(qū)寫字樓市場分析市場供應? 中心區(qū)寫字樓新增供應面積將在 2023年達到頂峰? 有超過 50萬平方米的面積入市，競爭也將趨白熱化? 2023年中心區(qū)寫字樓供應面積將有所下滑中心區(qū)寫字樓市場分析市場需求? 中心區(qū)各寫字樓項目消化狀況良好，? 中心南區(qū)由于辦公氣氛業(yè)已形成，寫字樓的銷售周期明顯短于中心北區(qū)的項目? 隨著中心北區(qū)眾多項目的面市必將提升北區(qū)的商務氣氛，銷售熱點也將隨著轉移項目名稱 總建筑面積（㎡） 銷售率截止到 05年 4月銷售周期國際商會中心 133595 95％以上 13個月卓越大廈 56162 99% 12個月九州創(chuàng)展大廈 58000 95% 12個月航天大廈 54969 100% 10個月時代金融中心 75430 100% 10個月安聯(lián)大廈 93730 40% 8個月諾德金融中心 92648 40% 8個月國際交易廣場 約 10萬 10% 4個月中心區(qū)寫字樓市場分析銷售價格及租金走勢? 中心區(qū)的寫字樓均價一直保持在 /平米左右，區(qū)域內(nèi)樓盤價格差距不大，一方面是由于中心區(qū)寫字樓供應量比較集中，另一方面中心區(qū)的寫字樓同質(zhì)化現(xiàn)象也造成影響? 2023年隨著中心區(qū)寫字樓品質(zhì)的提升、成本的增加和商務氣氛進一步的形成，中心區(qū)的寫字樓銷售價格依然會出現(xiàn)抬升勢頭 ? 預計寫字樓的銷售價格依然會在高價位的基礎上小幅上揚，均價將會達到 14000元 /平方米。 租金? 由于中心區(qū)寫字樓目前已建成面積達到了 50萬平方米以上，租金略有小幅下調(diào)? 按照租金售價比大部分寫字樓的年收益率均在 10%以上? 隨著今年大量寫字樓的上量和完工，供應量也進一步加大，年內(nèi)寫字樓的租金有進一步下滑趨勢中心區(qū)寫字樓市場分析中心區(qū)寫字樓商業(yè)? 中心區(qū)目前寫字樓的首層裙樓基本上被金融機構租用 ? 餐飲業(yè)成為眾多寫字樓的重點引進行業(yè) ? 晶島國際商城、怡景中心城已經(jīng)動工? 中心區(qū)辦公物業(yè)偏多，到了晚上容易形成 “死城 ”的慣性? 未來中心區(qū)商業(yè)的走勢依然不太明朗 空置率? 04年深圳寫字樓空置率 ％，其中主要表現(xiàn)在中心區(qū)? 隨著不斷放量，市場暫時難以全部消化，造成中心區(qū)寫字樓空置率超過 20％? 而在未來三年內(nèi)，空置率還會進一步提高，極可能達到 30％中心區(qū)寫字樓市場分析未來展望? 目前深圳乃至中國的經(jīng)濟態(tài)勢良好，為寫字樓市場提供了堅實的客戶基礎? 深圳中心區(qū)的先天優(yōu)勢，數(shù)年內(nèi)引導整個深圳辦公物業(yè)的開發(fā)方向，成為深圳商務圈的翹楚? 從供應量上來，供應量的過渡集中會出現(xiàn)競爭激烈，價格壓力等形勢? 寫字樓群的核極效應和府前效應（市民中心和會展中心相繼啟用）會陸續(xù)得到釋放中心區(qū)寫字樓市場在激烈的市場供應面前，將會破繭成蝶，乘風破浪。 競爭區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治霾涛輫倘ζ瑓^(qū)定位：深圳的中央金融區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：深圳最成熟 綜合素質(zhì)最高的商務區(qū)域供應狀況：新增供應稀缺，以二手銷售以及租賃為主 未來新增供應主要來源于舊城改造成交分析：租金、入住率全市最高行業(yè)結構：以金融業(yè)、物流業(yè)為主客戶情況：國內(nèi)外大企業(yè)聚集明顯