【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 園已經(jīng)打造成為游離中心區(qū)之外的非傳統(tǒng)豪宅，對(duì)于提升本項(xiàng)目東側(cè)的整體形象，有很大的幫助。二、項(xiàng)目分析：區(qū)位分析216。 中心區(qū)作為政府規(guī)劃的深圳 CBD區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高，配套完善，具備良好的片區(qū)大環(huán)境。216。 本項(xiàng)目位于中心區(qū)，整體片區(qū)形象相當(dāng)好。而本項(xiàng)目作為中心區(qū)的東南門戶，相比中心區(qū)其他項(xiàng)目而言，與皇崗口岸較近，特別是在 24小時(shí)通關(guān)的利好推動(dòng)下，成為港資以及外資企業(yè)的首選；216。 從物業(yè)類型來(lái)看，中心區(qū)大部分為單一產(chǎn)品類型，不具綜合性，因此類似本項(xiàng)目包含寫字樓、公寓以及商業(yè)和酒店的項(xiàng)目，在中心區(qū)具有唯一性。216。 從物業(yè)檔次來(lái)看，本項(xiàng)目東北側(cè)為中檔住宅物業(yè)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)社區(qū)有一定影響；二、項(xiàng)目分析：區(qū)位分析216。 地理位置優(yōu)越 —— 能延續(xù)中心區(qū)良好的商務(wù)氣氛，又能享受片區(qū)的便利生活氛圍216。 交通便利 —— 公交、地鐵與口岸共同形成一個(gè)縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)216。 景觀 —— 西側(cè)為現(xiàn)代都市優(yōu)美景觀，南側(cè)可觀米埔自然風(fēng)光，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。216。 活動(dòng)休閑空間 —— 從項(xiàng)目到中軸線綠化帶不需十分鐘路程，隨時(shí)可以在緊張、繁忙的工作中釋放壓力。216。 規(guī)模及項(xiàng)目類型 —— 項(xiàng)目在中心區(qū)內(nèi)是大型物業(yè)，相互之間存在互補(bǔ)與助推性216。 商業(yè)配套 —— 特色商業(yè)，將項(xiàng)目打造一個(gè)可獨(dú)立的城216。 昭示優(yōu)勢(shì) —— 本項(xiàng)目為中心區(qū)東南門戶，昭示性極強(qiáng)二、項(xiàng)目分析： 216。 雖與中心區(qū)相望，但隔金田路會(huì)展引發(fā)的人流通往本項(xiàng)目通行不便。 建議： 將會(huì)展中心東側(cè)與本項(xiàng)目相連的地下過(guò)道包裝，作為一個(gè)明顯的標(biāo)識(shí)將本項(xiàng)目引入會(huì)展中心，成為項(xiàng)目會(huì)展經(jīng)濟(jì)概念的有利支撐。216。 項(xiàng)目東側(cè)與中檔住宅相鄰，不利營(yíng)造本項(xiàng)目高檔商務(wù)社區(qū)形象216。 項(xiàng)目南側(cè)為崗廈中學(xué)，并無(wú)出口，人流量不理想，不利于商業(yè)開(kāi)展。 建議： 通過(guò)商業(yè)業(yè)態(tài)的布置，將集中式人流向東、南方向?qū)?16。 開(kāi)發(fā)商的知名度不高216。 相對(duì)于大且知名度高的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，名居地產(chǎn)在市場(chǎng)上的知名度并不高，只因通過(guò)綠海名都以及甜蜜家園，在市場(chǎng)上樹(shù)立了一定的知名度。但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，發(fā)展商的品牌知名度還需進(jìn)一步培養(yǎng)，在本項(xiàng)目的銷售工作能順利完成后，對(duì)開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也是十分有利的。 建議： 抓緊開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而有效推動(dòng)項(xiàng)目快速銷售，同時(shí)打開(kāi)外銷市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶購(gòu)置。 —— 劣勢(shì)分析及建議216。 區(qū)域規(guī)劃即將全面實(shí)現(xiàn)，樹(shù)立起良好的區(qū)域形象216。 中心區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)相繼續(xù)推出，穩(wěn)固整體高檔形象216。 會(huì)展中心的使用對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生巨大影響216。 08年深圳地鐵在皇崗口岸與香港西鐵相連，正是本項(xiàng)目推出市場(chǎng)之際，相信對(duì)于地鐵物業(yè)十分追捧的港人，會(huì)通過(guò)西鐵對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生更深的了解。216。 作為未來(lái)中心區(qū)的收官之作，能夠集大家之成。216。 崗廈舊城改造使本項(xiàng)目的整體環(huán)境與中心區(qū)高檔商務(wù)氛圍相吻合。216。 未來(lái)片區(qū)內(nèi)無(wú)同類定位的復(fù)合型物業(yè)，項(xiàng)目填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 —— 機(jī)會(huì)分析216。 未來(lái)蔡屋圍改造、華強(qiáng)北改造對(duì)于中心區(qū)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)壓力216。 建議：打造特色化、個(gè)性化產(chǎn)品216。 南山商業(yè)文化中心區(qū)可能分流部分的港資、外資企業(yè)。216。 建議：中心區(qū)作為深圳的政治中心、商務(wù)中心，規(guī)劃以及配套均為深圳最高，在推廣中強(qiáng)調(diào)區(qū)域的背景優(yōu)勢(shì)216。 項(xiàng)目處在中心區(qū)邊緣，商務(wù)形象被周邊住宅弱化。因而，項(xiàng)目以高檔商務(wù)推出市場(chǎng)存在一定的銷售難度。216。 建議： 項(xiàng)目整體檔次要一致216。 本項(xiàng)目面市時(shí)中心區(qū)潛在客戶可能都被其他項(xiàng)目分流216。 建議：在項(xiàng)目建設(shè)初期為寫字樓聯(lián)系國(guó)際知名企業(yè)，或者為商業(yè)引入知名品牌，通過(guò)品牌號(hào)召力吸引客戶 —— 威脅分析項(xiàng)目擁有四大區(qū)位資源：216。 中心區(qū) CBD東南門戶，未來(lái)的崗廈改造將令中心區(qū)環(huán)境更具整體性216。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)：是全球經(jīng)濟(jì)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，將有效推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及快速增長(zhǎng)。216。 地鐵資源：對(duì)輻射圈地域價(jià)值的重新定義。216。 口岸物業(yè)：項(xiàng)目臨近皇崗口岸，外銷優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目分析總結(jié)216。 本項(xiàng)目位于中心區(qū)的門戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的門戶、地標(biāo)性建筑；216。 星級(jí)酒店的配備，為項(xiàng)目提供有效價(jià)值支撐和品質(zhì)提升。216。 隨著中心區(qū)的西移，酒店式公寓市場(chǎng)的熱點(diǎn)也由羅湖向華強(qiáng)北、中心區(qū)西移，未來(lái)中心區(qū)大量的商務(wù)活動(dòng)決定了具備真正高級(jí)酒店式服務(wù)的居住、投資、商務(wù)復(fù)合型的物業(yè)具備極大的市場(chǎng)；216。 入市時(shí)機(jī)，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場(chǎng)和潛在客戶的檔次可以得到保證。216。 中心區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)量缺乏，本項(xiàng)目公寓作為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的供應(yīng)，具備相當(dāng)市場(chǎng)消化力216。 從項(xiàng)目的景觀分析，樓盤的景觀資源豐富，景觀面與朝向不統(tǒng)一，缺乏景觀資源的強(qiáng)大支持，若以商務(wù)性質(zhì)開(kāi)發(fā)應(yīng)不存在較大問(wèn)題。216。 從項(xiàng)目的區(qū)位分析，項(xiàng)目地處中心區(qū)東南側(cè)，是中心區(qū)一級(jí)輻射帶，因此中心區(qū)的物業(yè)類型將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較大的影響。216。 從片區(qū)及深圳整體市場(chǎng)來(lái)看，隨著會(huì)展中心的頻繁使用，將有效推動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)浪潮，項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)突出。項(xiàng)目分析總結(jié)綜上所述，項(xiàng)目因受到區(qū)位、周邊環(huán)境的影響，定位為 高檔辦公、高檔公寓、高級(jí)酒店、精品商業(yè)一體化的復(fù)合型物業(yè) 。在下一部分的定位工作中需要充分考慮，通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龆ㄎ粊?lái)發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避項(xiàng)目弱勢(shì)。第二部 項(xiàng)目分析及整體定位p一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析p二、項(xiàng)目 SWOT分析252。三、項(xiàng)目整體定位建議如何有效整合綜合性項(xiàng)目資源？超甲級(jí)寫字樓 甲級(jí)寫字樓高檔公寓星級(jí)酒店項(xiàng)目整體定位建議? 高檔次? 具有獨(dú)特文化品味? 綜合性功能? 營(yíng)造 “新城市主義 ”步行街區(qū)? CITYWALK新城市主義—— 規(guī)劃方面（在整理）—— 理念上，體現(xiàn)了 “理想城市和社會(huì)精英 ”。—— 致力于復(fù)興城市中心區(qū)，形成市中心住宅區(qū)的中產(chǎn)階級(jí)化（ “貴族化 ”），是社會(huì)精英們?cè)诨旧嫘枨蠛途幼∈孢m需求得到滿足后，追求多彩生活和更高層次的自我實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。報(bào)告綱要252。第一部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略思考p第二部分 項(xiàng)目分析及整體定位p第三部分 寫字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議寫字樓部分? 市場(chǎng)篇? 客戶篇? 產(chǎn)品篇市場(chǎng)篇1 深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體狀況2 中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析3 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析4 個(gè)案分析深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況市場(chǎng)整體形式? 隨著中心區(qū)建設(shè)的日益完善、羅湖老區(qū)的改造等因素，深圳市寫字樓分布區(qū)域進(jìn)一步集中? 在整體樓市的帶動(dòng)下，寫字樓物業(yè)走出了一條大陽(yáng)線，銷售面積同比增長(zhǎng) 40％以上，銷售量的強(qiáng)勁增長(zhǎng)直接刺激了后續(xù)眾多項(xiàng)目的入市? 政府經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)下，行政辦公區(qū)域周圍聚集了相當(dāng)多的企業(yè)，帶動(dòng)周邊寫字樓的銷售和租賃 深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)? 2023年寫字樓供應(yīng)集中在福田中心區(qū)? 在總體供應(yīng)量上， 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的寫字樓項(xiàng)目中，依然有大量的項(xiàng)目未能消化，如國(guó)際商會(huì)中心、卓越大廈? 因此在 2023年寫字樓的實(shí)際供應(yīng)量超過(guò) 50萬(wàn)平方米，供應(yīng)量偏大。 項(xiàng)目名稱 占地面積（㎡）建筑面積（㎡）批準(zhǔn)預(yù)售時(shí)間 區(qū)域國(guó)際交易廣場(chǎng) 30396 寫字樓超過(guò) 10 2023年 12月 福田諾德中心 4980 92648 2023年 11月 福田新豪方大廈 4798 30371 2023年 11月 南山安聯(lián)大廈 5917 93730 2023年 07月 福田航天大廈 5565 54969 2023年 04月 福田九州創(chuàng)展大廈 3685 58000 2023年 02月 福田深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況寫字樓市場(chǎng)需求? 2023年全年共銷售辦公樓面積達(dá)到 ㎡，同比增長(zhǎng) 4成，達(dá)到了歷年來(lái)的第三高水平? 中心區(qū)的建設(shè)日漸成規(guī)模， CBD聚合效應(yīng)凸現(xiàn)，消化得比較理想。深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況銷售價(jià)格與租金? 2023年全年寫字樓平均交易價(jià)格為 9997元 /平方米，比上年同期下降了 %。? 近年來(lái)寫字樓供應(yīng)量過(guò)大而引起價(jià)格下降? 寫字樓品質(zhì)提高而價(jià)格降低的價(jià)值背離現(xiàn)象則折射出寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。? 租賃市場(chǎng)上，辦公物業(yè)的整體租賃價(jià)格也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，羅湖片區(qū)的寫字樓在功能上比較落后租賃價(jià)格一直處于下滑態(tài)勢(shì)；? 中心區(qū)的寫字樓品質(zhì)雖然得到提升，但由于供應(yīng)量的關(guān)系，租賃價(jià)格也從 85—100 元 /平方米下降至 75—90 元 /平方米左右深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)狀況產(chǎn)品創(chuàng)新情況? 在寫字樓的玻璃幕墻采用可以呼吸的特制玻璃 ? 寫字樓的公共空間綠化是目前寫字樓的一大生態(tài)創(chuàng)新 ? ? 采用無(wú)次梁、柱的設(shè)計(jì)增加寫字樓的使用率，增加對(duì)客戶的吸引程度中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)? 中心區(qū)寫字樓新增項(xiàng)目供應(yīng)充分，未來(lái) 2年內(nèi)片區(qū)內(nèi)將有接近 100萬(wàn)平方米的寫字樓面積有待消化 ? 未來(lái)中心區(qū)供應(yīng)的熱點(diǎn)將由南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)，總體上呈現(xiàn)出兩翼齊飛的態(tài)勢(shì)，改變了以往中心南區(qū)一枝獨(dú)秀的局面 20232023年中心區(qū)供應(yīng)量預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱 地理位置 總建筑面積（㎡ ） 入市時(shí)間國(guó)際交易廣場(chǎng) 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 約 10萬(wàn)平米 2023年諾德金融中心 深圳市福中三路與金田路交匯處（北側(cè)） 92648 2023年安聯(lián)大廈 深圳市福中三路與金田路交匯處（南側(cè)） 93730 2023年免稅大廈 深圳市福華二路與益田路交匯處 106084 2023年華融大廈 深圳市福華一路與民田路交匯處 74000 2023年新世界中心 深圳市福中二路與民田路交匯處 107917 2023年地鐵大廈 深圳市福中二路與金田路交匯處 84312 2023年金中環(huán)大廈 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 130000 2023年卓越時(shí)代廣場(chǎng) 深圳市福華路與益田路交匯處 110000 2023年鳳凰大廈 深圳市深南大道與金田路交匯處 106435 2023年榮超 經(jīng)貿(mào) 中心 深圳市福中三路與金田路交匯處 113800 2023年時(shí)代財(cái)富大廈 福華三路與金田路交匯處 107991 2023年供應(yīng)總量中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)? 中心區(qū)寫字樓新增供應(yīng)面積將在 2023年達(dá)到頂峰? 有超過(guò) 50萬(wàn)平方米的面積入市，競(jìng)爭(zhēng)也將趨白熱化? 2023年中心區(qū)寫字樓供應(yīng)面積將有所下滑中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求? 中心區(qū)各寫字樓項(xiàng)目消化狀況良好，? 中心南區(qū)由于辦公氣氛業(yè)已形成，寫字樓的銷售周期明顯短于中心北區(qū)的項(xiàng)目? 隨著中心北區(qū)眾多項(xiàng)目的面市必將提升北區(qū)的商務(wù)氣氛，銷售熱點(diǎn)也將隨著轉(zhuǎn)移項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 銷售率截止到 05年 4月銷售周期國(guó)際商會(huì)中心 133595 95％以上 13個(gè)月卓越大廈 56162 99% 12個(gè)月九州創(chuàng)展大廈 58000 95% 12個(gè)月航天大廈 54969 100% 10個(gè)月時(shí)代金融中心 75430 100% 10個(gè)月安聯(lián)大廈 93730 40% 8個(gè)月諾德金融中心 92648 40% 8個(gè)月國(guó)際交易廣場(chǎng) 約 10萬(wàn) 10% 4個(gè)月中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析銷售價(jià)格及租金走勢(shì)? 中心區(qū)的寫字樓均價(jià)一直保持在 /平米左右，區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格差距不大，一方面是由于中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量比較集中，另一方面中心區(qū)的寫字樓同質(zhì)化現(xiàn)象也造成影響? 2023年隨著中心區(qū)寫字樓品質(zhì)的提升、成本的增加和商務(wù)氣氛進(jìn)一步的形成，中心區(qū)的寫字樓銷售價(jià)格依然會(huì)出現(xiàn)抬升勢(shì)頭 ? 預(yù)計(jì)寫字樓的銷售價(jià)格依然會(huì)在高價(jià)位的基礎(chǔ)上小幅上揚(yáng)，均價(jià)將會(huì)達(dá)到 14000元 /平方米。 租金? 由于中心區(qū)寫字樓目前已建成面積達(dá)到了 50萬(wàn)平方米以上，租金略有小幅下調(diào)? 按照租金售價(jià)比大部分寫字樓的年收益率均在 10%以上? 隨著今年大量寫字樓的上量和完工，供應(yīng)量也進(jìn)一步加大，年內(nèi)寫字樓的租金有進(jìn)一步下滑趨勢(shì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析中心區(qū)寫字樓商業(yè)? 中心區(qū)目前寫字樓的首層裙樓基本上被金融機(jī)構(gòu)租用 ? 餐飲業(yè)成為眾多寫字樓的重點(diǎn)引進(jìn)行業(yè) ? 晶島國(guó)際商城、怡景中心城已經(jīng)動(dòng)工? 中心區(qū)辦公物業(yè)偏多，到了晚上容易形成 “死城 ”的慣性? 未來(lái)中心區(qū)商業(yè)的走勢(shì)依然不太明朗 空置率? 04年深圳寫字樓空置率 ％，其中主要表現(xiàn)在中心區(qū)? 隨著不斷放量，市場(chǎng)暫時(shí)難以全部消化，造成中心區(qū)寫字樓空置率超過(guò) 20％? 而在未來(lái)三年內(nèi)，空置率還會(huì)進(jìn)一步提高，極可能達(dá)到 30％中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析未來(lái)展望? 目前深圳乃至中國(guó)的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，為寫字樓市場(chǎng)提供了堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)? 深圳中心區(qū)的先天優(yōu)勢(shì)，數(shù)年內(nèi)引導(dǎo)整個(gè)深圳辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)方向，成為深圳商務(wù)圈的翹楚? 從供應(yīng)量上來(lái)，供應(yīng)量的過(guò)渡集中會(huì)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格壓力等形勢(shì)? 寫字樓群的核極效應(yīng)和府前效應(yīng)（市民中心和會(huì)展中心相繼啟用）會(huì)陸續(xù)得到釋放中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)在激烈的市場(chǎng)供應(yīng)面前，將會(huì)破繭成蝶，乘風(fēng)破浪。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析蔡屋圍商圈片區(qū)定位：深圳的中央金融區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：深圳最成熟 綜合素質(zhì)最高的商務(wù)區(qū)域供應(yīng)狀況：新增供應(yīng)稀缺，以二手銷售以及租賃為主 未來(lái)新增供應(yīng)主要來(lái)源于舊城改造成交分析：租金、入住率全市最高行業(yè)結(jié)構(gòu)：以金融業(yè)、物流業(yè)為主客戶情況：國(guó)內(nèi)外大企業(yè)聚集明顯