易居_鄭州升龍國際中心綜合體項目營銷競標報告_62ppt(編輯修改稿)
2025-03-08 04:32 本頁面
【文章內容簡介】 席卷世界 風潮，迅速領銜中國市場。 主題式商業(yè)是一種將規(guī)劃設計與特定 氛圍相結合的商業(yè)模式。它根據不同 年齡段的人群消費特征和需求特征來 配置與其相對應的商業(yè)主題，再在主 題中設置業(yè)態(tài)板塊，從而為消費者帶 來豐富而新奇的購物感受。 二層“青春時尚”主題的女裝品牌區(qū) 三層“兒童城堡” 領先城市的功能定位 大都市屬性的軟件配置 通過商業(yè)街的情景營造， 空間布置，高科技應用，人性化服務和優(yōu)化品牌組合 等，構筑一個輻射力廣、吸金力強的城市中心磁場。 領先 20年的硬件配置 通過開放式商業(yè)空 間、主題景觀設計、室內街道室外化等多重 硬件手段提升自身品質，使商業(yè)建筑本身成 為城市旅游的一個亮點。 多維商業(yè)動線 通過 平面交通 和 垂直交通 構筑人流量最大化的交通體系。 注重豎向交通的易達性，促使人流由低向高運動。平面交通則做到 無死角， 無暗面，盡可能擴充單店展示面，合理安排動線寬度，巧妙降低物業(yè)公攤， 以此形成最能刺激消費欲望和最具投資價值的商業(yè)綜合體。 完善業(yè)態(tài)組成 基于“城市副中心”的高度，構筑最具 吸引力 和 包容性 的多 元業(yè)態(tài)互動組合。建議劃分為七大業(yè)態(tài)： 購物 ?? 化妝品、珠寶、鞋帽、箱包、男女裝精品、品牌專賣等 餐飲 ?? 各類特色小吃、品牌 /連鎖餐飲、快餐店、主題餐廳等 休閑 ?? 美容美發(fā)、運動健身、按摩足療、網吧、咖啡廳、茶舍等 娛樂 ?? 電影院、 KTV、酒吧、迪吧、電玩、俱樂部等 科技 ?? 電子類產品、數碼產品等 教育 ?? 各類私立培訓學校（如少兒舞蹈、托福培訓等）、專業(yè)書店、音像專賣等 旅游 ?? 城市代表性特色建筑、主題式情景體驗 磁場式規(guī)劃設計 專業(yè)運營管理 在招商成功開業(yè)經營后，應由專業(yè) 的商業(yè)管理機構對其進行科學的、專業(yè)的、統一的 管理服務，以此加快提升商家及投資者的投資回報 期和回報率，保證長期而穩(wěn)定的良性經營。 定制式業(yè)態(tài)劃分 根據商業(yè)動線和客群 消費特征，定制業(yè)態(tài)布局，以合理的人流 導向、心理效應，推動整體成交比例。 訂單式商業(yè)操作 商業(yè)的最佳操作流程無疑是“訂單式”操作， 即項目施工前已基本完成主力店的招商，按照“市場研究 — 市 場定位 — 主力店招商 — 項目施工、銷售 — 中小店鋪招商 — 開業(yè) 籌備” 的運作模式，最大程度的滿足消費者和經營商家的功能 需要。 公建運營模式建議 主要思路 —— 公建雖然投資較大， 回報周期長，但房地產項目回報周 期短，兩者結合可“ 以短養(yǎng)長 ”；對 于我們而言，打造城市公建，一方 面有助于健全城市副中心的板塊功 能，另一方面便于塑造項目的獨有 賣點，大大提升地塊升值，為項目 的后期運營與人氣聚攬?zhí)峁┝私^對 優(yōu)勢。 房地產項目 模塊示意圖 人氣性公建 功能性公建 主要操作 —— 在項目商業(yè)部分強化公建的投入，根 據地塊特征，建議在東西兩端的商業(yè)部分個加入 中國 文化展館，青年極限運動館 等，以此，全城吸納目標 客群，聚攬人氣。 招商戰(zhàn)略 總方針：采取“招商先行”的策略，引進一線品牌主力店， 為本項目 提供更大的附加值和利益點，同時進行散戶招商，為 后期銷售做好鋪墊工作。 一般來講，招商工作中引進大型主力店有以下幾種方式： 租賃 聯營 定向開發(fā) 思路一：與主力店選擇適宜的合作方式 對于甲方而言，多用租賃、定向開發(fā)這兩種方式，根據本項目工程進度選擇適宜我們的合作方式。 關于租賃： 對營業(yè)面積較大的一線品牌，甲方通常會給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引商家入駐。 通常優(yōu)惠政策為： ? 設免租期（據情形而定） ? 免管理費（一般為一到三年） ? 免裝修期房租 ? 房租給予折扣優(yōu)惠 （最終視雙方談判情況而定） 關于定向開發(fā)： 根據主力商家的特殊要求進行施工，以便滿足商家的經營需求。 思路二：商戶選擇的兩大原則 合理篩選經營產品： 雖然進行了一定的業(yè)態(tài)劃分，但如果同業(yè)態(tài)板 塊內的商家所經營商品的各類屬性過于重疊，將會激化同質性競爭， 不利于長期經營。合理搭配，避免產品單一化，保證進駐商戶有足 夠的經營空間； 合理分配“長短期收益”： 有實力的長期商戶，相對需要面積較大， 租金較低；小商戶，缺乏實力保障，但單位租金較高。合理劃分 “大小商戶”的比例，處理好長期收益與短期收益的問題。 思路三：商戶進駐的三大要求 知名或連鎖商戶 知名品牌商戶的進駐能有效提升項目品位，吸引消費人流，提供穩(wěn) 定的租金收入。 個性
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