易居_鄭州升龍國(guó)際中心綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷競(jìng)標(biāo)報(bào)告_62ppt(編輯修改稿)
2025-03-08 04:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 席卷世界 風(fēng)潮，迅速領(lǐng)銜中國(guó)市場(chǎng)。 主題式商業(yè)是一種將規(guī)劃設(shè)計(jì)與特定 氛圍相結(jié)合的商業(yè)模式。它根據(jù)不同 年齡段的人群消費(fèi)特征和需求特征來(lái) 配置與其相對(duì)應(yīng)的商業(yè)主題，再在主 題中設(shè)置業(yè)態(tài)板塊，從而為消費(fèi)者帶 來(lái)豐富而新奇的購(gòu)物感受。 二層“青春時(shí)尚”主題的女裝品牌區(qū) 三層“兒童城堡” 領(lǐng)先城市的功能定位 大都市屬性的軟件配置 通過(guò)商業(yè)街的情景營(yíng)造， 空間布置，高科技應(yīng)用，人性化服務(wù)和優(yōu)化品牌組合 等，構(gòu)筑一個(gè)輻射力廣、吸金力強(qiáng)的城市中心磁場(chǎng)。 領(lǐng)先 20年的硬件配置 通過(guò)開放式商業(yè)空 間、主題景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)街道室外化等多重 硬件手段提升自身品質(zhì)，使商業(yè)建筑本身成 為城市旅游的一個(gè)亮點(diǎn)。 多維商業(yè)動(dòng)線 通過(guò) 平面交通 和 垂直交通 構(gòu)筑人流量最大化的交通體系。 注重豎向交通的易達(dá)性，促使人流由低向高運(yùn)動(dòng)。平面交通則做到 無(wú)死角， 無(wú)暗面，盡可能擴(kuò)充單店展示面，合理安排動(dòng)線寬度，巧妙降低物業(yè)公攤， 以此形成最能刺激消費(fèi)欲望和最具投資價(jià)值的商業(yè)綜合體。 完善業(yè)態(tài)組成 基于“城市副中心”的高度，構(gòu)筑最具 吸引力 和 包容性 的多 元業(yè)態(tài)互動(dòng)組合。建議劃分為七大業(yè)態(tài)： 購(gòu)物 ?? 化妝品、珠寶、鞋帽、箱包、男女裝精品、品牌專賣等 餐飲 ?? 各類特色小吃、品牌 /連鎖餐飲、快餐店、主題餐廳等 休閑 ?? 美容美發(fā)、運(yùn)動(dòng)健身、按摩足療、網(wǎng)吧、咖啡廳、茶舍等 娛樂(lè) ?? 電影院、 KTV、酒吧、迪吧、電玩、俱樂(lè)部等 科技 ?? 電子類產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等 教育 ?? 各類私立培訓(xùn)學(xué)校（如少兒舞蹈、托福培訓(xùn)等）、專業(yè)書店、音像專賣等 旅游 ?? 城市代表性特色建筑、主題式情景體驗(yàn) 磁場(chǎng)式規(guī)劃設(shè)計(jì) 專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理 在招商成功開業(yè)經(jīng)營(yíng)后，應(yīng)由專業(yè) 的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的、專業(yè)的、統(tǒng)一的 管理服務(wù)，以此加快提升商家及投資者的投資回報(bào) 期和回報(bào)率，保證長(zhǎng)期而穩(wěn)定的良性經(jīng)營(yíng)。 定制式業(yè)態(tài)劃分 根據(jù)商業(yè)動(dòng)線和客群 消費(fèi)特征，定制業(yè)態(tài)布局，以合理的人流 導(dǎo)向、心理效應(yīng)，推動(dòng)整體成交比例。 訂單式商業(yè)操作 商業(yè)的最佳操作流程無(wú)疑是“訂單式”操作， 即項(xiàng)目施工前已基本完成主力店的招商，按照“市場(chǎng)研究 — 市 場(chǎng)定位 — 主力店招商 — 項(xiàng)目施工、銷售 — 中小店鋪招商 — 開業(yè) 籌備” 的運(yùn)作模式，最大程度的滿足消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)商家的功能 需要。 公建運(yùn)營(yíng)模式建議 主要思路 —— 公建雖然投資較大， 回報(bào)周期長(zhǎng)，但房地產(chǎn)項(xiàng)目回報(bào)周 期短，兩者結(jié)合可“ 以短養(yǎng)長(zhǎng) ”；對(duì) 于我們而言，打造城市公建，一方 面有助于健全城市副中心的板塊功 能，另一方面便于塑造項(xiàng)目的獨(dú)有 賣點(diǎn)，大大提升地塊升值，為項(xiàng)目 的后期運(yùn)營(yíng)與人氣聚攬?zhí)峁┝私^對(duì) 優(yōu)勢(shì)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 模塊示意圖 人氣性公建 功能性公建 主要操作 —— 在項(xiàng)目商業(yè)部分強(qiáng)化公建的投入，根 據(jù)地塊特征，建議在東西兩端的商業(yè)部分個(gè)加入 中國(guó) 文化展館，青年極限運(yùn)動(dòng)館 等，以此，全城吸納目標(biāo) 客群，聚攬人氣。 招商戰(zhàn)略 總方針：采取“招商先行”的策略，引進(jìn)一線品牌主力店， 為本項(xiàng)目 提供更大的附加值和利益點(diǎn)，同時(shí)進(jìn)行散戶招商，為 后期銷售做好鋪墊工作。 一般來(lái)講，招商工作中引進(jìn)大型主力店有以下幾種方式： 租賃 聯(lián)營(yíng) 定向開發(fā) 思路一：與主力店選擇適宜的合作方式 對(duì)于甲方而言，多用租賃、定向開發(fā)這兩種方式，根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)度選擇適宜我們的合作方式。 關(guān)于租賃： 對(duì)營(yíng)業(yè)面積較大的一線品牌，甲方通常會(huì)給予一定的優(yōu)惠政策，以吸引商家入駐。 通常優(yōu)惠政策為： ? 設(shè)免租期（據(jù)情形而定） ? 免管理費(fèi)（一般為一到三年） ? 免裝修期房租 ? 房租給予折扣優(yōu)惠 （最終視雙方談判情況而定） 關(guān)于定向開發(fā)： 根據(jù)主力商家的特殊要求進(jìn)行施工，以便滿足商家的經(jīng)營(yíng)需求。 思路二：商戶選擇的兩大原則 合理篩選經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品： 雖然進(jìn)行了一定的業(yè)態(tài)劃分，但如果同業(yè)態(tài)板 塊內(nèi)的商家所經(jīng)營(yíng)商品的各類屬性過(guò)于重疊，將會(huì)激化同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)， 不利于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。合理搭配，避免產(chǎn)品單一化，保證進(jìn)駐商戶有足 夠的經(jīng)營(yíng)空間； 合理分配“長(zhǎng)短期收益”： 有實(shí)力的長(zhǎng)期商戶，相對(duì)需要面積較大， 租金較低；小商戶，缺乏實(shí)力保障，但單位租金較高。合理劃分 “大小商戶”的比例，處理好長(zhǎng)期收益與短期收益的問(wèn)題。 思路三：商戶進(jìn)駐的三大要求 知名或連鎖商戶 知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升項(xiàng)目品位，吸引消費(fèi)人流，提供穩(wěn) 定的租金收入。 個(gè)性
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