【文章內(nèi)容簡介】 三、一般在建設(shè)期時，住宅供應(yīng)量是最大的，競爭較為激烈，集中供應(yīng)時間在 3年以上。 ?四、 新城以居住用地為主的價格走勢：地價提升明顯。房價在相當(dāng)長一段時間保持提升，但幅度不大；僅在末期土地稀缺時出現(xiàn)較大上升空間 。 38 對本項目而言，我們的價值主張 我們將建立 “ 城市擴張下大規(guī)模項目復(fù)合式開發(fā)理念 ” “自我生長的多功能城市新中心” —— “ CITY PEAK 萬象匯” 39 ? 關(guān)鍵詞：廣場、街區(qū) 開放 廣場與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了一生之城的活動中心 OPEN ?保證城市中人的進入性 ?讓渡空間給城市，讓全西安人與業(yè)主一起享受 40 ? 多元化 DIVERS 多元有多層含義： 功能的多元 住所的多元 人群的多元 文化的多元 。 人群和文化的多元產(chǎn)生交流 功能和住所的多元產(chǎn)生活力 41 ? 一個 自我 成長 社區(qū) …… 自我生長、自我升級、合諧共處 GROWTH ?一個有生命的社區(qū) ?小孩在成長，社區(qū)也在成長 ?從小孩到老人，都能在這個成長的社區(qū)中找到自己的樂趣 42 ? 城市 讓生活更美好 …… ?城市讓區(qū)域擁有持續(xù)的活力 ?它是城市的一部分，區(qū)域需要融入城市 ?城市是讓更多的人分享現(xiàn)代都市文明 CITY 關(guān)鍵詞：活力、便捷、融合、文明 43 ? 在新城中，各板塊有自己的主題和價值，各板塊演繹著自己的精彩 城市表情 City Expression 城市珍寶 City Treasure 城市之巔 City Peak 領(lǐng)秀城 City Elite “ CITY PEAK” “萬象匯” 44 ? 本項目需要解決的問題 4 本項目面臨哪些需要解決的問題 45 ? 本區(qū)域開發(fā)的四大核心問題（ 1/2） 區(qū)域核心價值打造 開發(fā)模式與規(guī)劃增值 ?發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢 —— 規(guī)劃優(yōu)勢、區(qū)位、城市文脈、周邊資源的整合挖掘 ?區(qū)域定義升級 —— 區(qū)域價值重新定義：武漢城市新中心 ?區(qū)域形象如何重新定義 ?以“都市模式”實現(xiàn)項目開放、活力、可持續(xù)開發(fā) ?如何確定區(qū)域?qū)傩院徒缍▍^(qū)域邊界 —— DIS區(qū)域識別系統(tǒng)、DSS區(qū)域服務(wù)系統(tǒng)、邊界界定 ?如何利用與再造地塊資源 —— 內(nèi)部景觀系統(tǒng)如何與周邊區(qū)域結(jié)合、區(qū)域如何與城市融合 ?考慮規(guī)劃增值 —— 考慮住宅與配套的關(guān)系，如何確定配套層級、規(guī)模、位置，如何利用配套為規(guī)劃增值，項目配套屬于城市級、區(qū)域級還是社區(qū)級，要主動承擔(dān)城市功能 46 ? 本區(qū)域開發(fā)的四大核心問題（ 2/2） ?如何確定啟動區(qū)位置、規(guī)模、配套 —— 資源展示作用，價值標(biāo)桿作用，客戶群示范作用 ?啟動產(chǎn)品確定 —— 高端產(chǎn)品示范，中端產(chǎn)品定位，多種產(chǎn)品組合以試探市場 ?各階段產(chǎn)品類型、明確產(chǎn)品目的 —— 如何避免內(nèi)部競爭 ?配套投入節(jié)奏 —— 明晰配套的分期建設(shè)同總體開發(fā)分期的關(guān)系、配套的“社會性”與 “社區(qū)性” ?如何使開發(fā)節(jié)奏 (分期 )與銷售周期協(xié)調(diào) —— 考慮資金的合理配置、考慮區(qū)域市場總體容量、考慮市場消化速度、考慮規(guī)避風(fēng)險，可持續(xù)開發(fā) 客戶類型、區(qū)域？ 漢陽中心？經(jīng)濟開發(fā)區(qū)？大武漢？ 開發(fā)節(jié)奏、可持續(xù)開發(fā) —— 規(guī)模、位置、產(chǎn)品類型 如何確定客戶群確定 ?受價格的制約，客戶群體為廣義的中高端客戶 ?受大規(guī)模的制約，客戶群必須面對廣泛客戶層次 ?受大規(guī)模的制約，客戶群體必須面對廣泛地域來源 47 ? 世聯(lián)區(qū)域大盤的成功實踐 5 針對以上問題，世聯(lián)區(qū)域、大盤的成功實踐希望能夠幫助我們解決本項目層面問題 48 ? 世聯(lián)中國在高端項目方面的實踐案例－深圳 項目名稱 LOGO 銷售均價（元 /m2） 中信紅樹灣 980025000 金地香蜜山 8800 鴻翔御景東園 11000 觀瀾豪園 13000 城市山谷 18000 波托菲諾 700030000 中旅國際公館 650015000 49 世聯(lián)中國在高端項目方面實踐案例－北京 項目名稱 LOGO 銷售均價（元 /m2） 西山美廬 22023 麥卡倫地 16000 鋒尚國際公寓 10600 棕櫚泉國際公寓 18000 亮馬名居 13000 萬和世家 8000 50 世聯(lián)中國在高端項目方面的實踐案例－上海 /廣州 項目名稱 LOGO 銷售均價（元 /m2） 佘山銀湖別墅 14544 水岸藍(lán)橋 12840 佘山月湖別墅 13000 依云小鎮(zhèn) 7000 51 2023年 —— 中信紅樹灣 52 2023年 —— 香密湖一號 53 2023年 —— 淘金山 54 2023年 —— 中信 棲湖 55 2023年 —— 星河丹提 56 北京順義新城項目 規(guī)模： 108平方公里 委托客戶 ： 首都規(guī)劃委員會 項目類型 ： 大型區(qū)域研究 客戶目的 ： ? 北京房地產(chǎn)市場整體研究 ? 產(chǎn)業(yè)研究 ? 區(qū)域價值定位 ? 新城開發(fā)策略 空港城 順義中心區(qū) 首都機場 順義新城 世聯(lián)中國在大規(guī)模項目方面的實踐案例 57 西安高新區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展研究 ?項目規(guī)模 ： 4平方公里 ?項目類型 ： 開發(fā)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ?世聯(lián)介入階段： 世聯(lián)介入時處于區(qū)域開發(fā)前期的功能定位與規(guī)劃研究階段 ?工作成果： ? 區(qū)域定位與區(qū)域增值的關(guān)系 ? 區(qū)域的整體定位 ? 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 ? 區(qū)域整體功能分區(qū)及經(jīng)濟指標(biāo)確定 ? 區(qū)域開發(fā)模式的建議與土地出讓策略的制定 ?顧問效果 ? 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議，完成區(qū)域總體規(guī)劃； ? 吸引了包括上海綠地集團、香港和黃機構(gòu)等品牌開發(fā)商進駐； ? 區(qū)域地價由 60萬 /畝快速飛漲到130/畝； ? 區(qū)域逐漸成為開發(fā)熱點 58 北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項目 ?項目規(guī)模 ： 7平方公里 ?項目類型 ：大規(guī)模新區(qū)開發(fā) ?工作成果： ? 區(qū)域土地價值評估與地塊劃分； ? 區(qū)域的整體定位與功能分區(qū)（包括核心區(qū)定位）； ? 建立區(qū)域成功的土地市場運作模式和商業(yè)化的開發(fā)模式 ? 區(qū)域的營銷策略與形象建立 ? 核心區(qū)土地二級開發(fā)別墅項目的市場定位 ?顧問效果 ? 基于世聯(lián)提出的整體功能定位和規(guī)劃指標(biāo)建議所做的區(qū)域總體規(guī)劃獲得首規(guī)委認(rèn)可 ? 基于世聯(lián)提出的“公私合作”的土地運作開發(fā)模式，開發(fā)商與政府正在協(xié)商積極推進，區(qū)域開發(fā)已獲得立項批準(zhǔn)； ? 推進開發(fā)商獲得政府批準(zhǔn)成為一級土地運營商 ? 土地地價升值達(dá)到 150萬畝 ? 別墅項目現(xiàn)已進入實質(zhì)性啟動階段。 溫榆河綠色生態(tài)走廊 59 北京麗江新城 2. 項目名稱 ： 北京麗江新城 項目規(guī)模 ：總建筑面積 80 萬平米 項目性質(zhì) ：陌生區(qū)域的大盤開發(fā) 我們解決的問題 ： ? 突破速度和價格的市場解決之道 ? b l o c k 產(chǎn)品的市場價值及產(chǎn)品改進建議 ? 項目形象定位 ? 項目整體與啟動區(qū)的營銷策略 ? 項目銷售節(jié)奏建議 ? 啟動區(qū)銷售執(zhí)行建議 60 東莞世紀(jì)城 3. 項目名稱 ： 東莞世紀(jì)城項目 項目規(guī)模 ： 1200 畝 項目性質(zhì) ：城市新區(qū)的大盤開 盤 我們解決的問題 ： ? 項目整體發(fā)展定位 ? 功能分區(qū)和指標(biāo)確定 ? 啟動區(qū)物業(yè)定位及發(fā)展建議 ? 啟動區(qū)銷售執(zhí)行建議 61 重慶魯能園區(qū)項目 5 . 項目名稱 ： 重慶魯能園區(qū)項目 項目規(guī)模 ： 1 . 0 5 平方公里 項目性質(zhì) ：未來城市副中心區(qū)的大盤開發(fā) 我們解決的問題 ： ? 項目整體發(fā)展定位 ? 功能分區(qū)和指標(biāo)確定 ? 啟動區(qū)物業(yè)定位及發(fā)展建議 ? 項目整體與啟動區(qū)的營銷策略 ? 啟動區(qū)銷售執(zhí)行建議 62 深圳波托菲諾 基本情況 委托背景 服務(wù)內(nèi)容 顧問效果 ? 項目位置 ：深圳南山華僑城歡樂谷北 ? 項目規(guī)模 ：總建面 108萬平米 ? 項目資源 ：華僑城社區(qū)、歡樂谷、天鵝湖、高爾夫球場 ? 委托客戶： 深圳華僑城地產(chǎn) ? 項目階段： 項目市場定位、物業(yè)發(fā)展建議、營銷代理 ? 客戶問題 ? 如何展示原味的波托菲諾風(fēng)情？ ? 如何實現(xiàn)項目的高溢價？ ? 如何成就項目的市場標(biāo)桿形象？ ? 如何實現(xiàn)項目的成功銷售？ ? 顧問內(nèi)容 ? 項目整體定位 ? 項目物業(yè)定位及發(fā)展建議 ? 項目整體與啟動區(qū)的營銷策略 ? 啟動區(qū)銷售執(zhí)行建議 ? 項目銷售代理 ? 運作階段： 純水岸及天鵝堡三期均已銷售完畢，成為深圳房地產(chǎn)標(biāo)桿項目 ? 效果評價： 物業(yè)發(fā)展建議受到客戶高度認(rèn)可，銷售業(yè)績在深圳市場居于絕對領(lǐng)先地位 63 桃源居：深圳第一社區(qū) 6. 項目名稱 ： 深圳桃源居項目 項目規(guī)模 ： 160 萬平方米（深圳最大規(guī)模樓盤） 項目性質(zhì) ： 全國典型教育 大盤 ，大規(guī)模居住社區(qū)，規(guī)劃配備商貿(mào)區(qū)、公園、教育、醫(yī)療、會所等生活配套 設(shè)施 我們解決的問題 ： ? 2023 年介入策劃， 2023 年代理；均價由 2800 米 / 平方米上升到 3500元 / 平方米 ? 使該項目榮獲 2023 年深圳樓盤銷售金額亞軍；深圳最佳名校物業(yè)、深圳市