【正文】 住宿、餐飲、旅游等 核心鏈 延伸業(yè)鏈 會展產(chǎn)業(yè)鏈盈利模型 資料來源： 王保倫．會展旅游 [M]．北京：中國商務出版社， 2023： 149 ?會展產(chǎn)業(yè)是典型的高附加值產(chǎn)業(yè)，例如美國一年約舉辦 200 多個國際商業(yè)會展，每年會展收益超過 1000 億美元；法國的會展每年交易額也達 1500 億法郎以上；德國是個展覽大國，世界上最重要的 150 個專業(yè)展覽會中有 120 個在德國舉行，每年的會展收入可達 400 億馬克，觀眾超過 1000 萬人次。 38 對本項目而言，我們的價值主張 我們將建立 “ 城市擴張下大規(guī)模項目復合式開發(fā)理念 ” “自我生長的多功能城市新中心” —— “ CITY PEAK 萬象匯” 39 ? 關(guān)鍵詞：廣場、街區(qū) 開放 廣場與特色商業(yè)街通常相連共同構(gòu)成了一生之城的活動中心 OPEN ?保證城市中人的進入性 ?讓渡空間給城市，讓全西安人與業(yè)主一起享受 40 ? 多元化 DIVERS 多元有多層含義： 功能的多元 住所的多元 人群的多元 文化的多元 。 ?四、 新城以居住用地為主的價格走勢：地價提升明顯。 ?二、重大基礎(chǔ)設(shè)施、標志性建筑的建設(shè)將顯著提升地價與周邊的房價。 多種功能復合、多個組團共存是新城市中心的主要特征 深圳中心區(qū)： ?政府、文化配套、公園、會展 ?高級住宅、寫字樓、購物中心、星級酒店 鄭東新區(qū)： ?會展、公園旅游區(qū)、藝術(shù)中心、醫(yī)院 ?寫字樓、高級住宅、星級酒店 南京河西新區(qū)： ?奧體中心、娛樂配套、公園、文教體配套 ?寫字樓、高級住宅、購物中心 東莞新中心 ： ?政府、文教配套、會展中心、中心廣場 ?高級住宅、寫字樓、商業(yè) 核心區(qū) 文教 設(shè)施 高檔 住宅 星級 酒店 政府 大樓 寫字 樓群 旅游 公園 會展 中心 核心區(qū) 37 本報告是嚴格保密的。 核心市政設(shè)施的先期建設(shè)和規(guī)劃是新城市中心高起點發(fā)展的重要引擎 深圳高交會館 南京奧體中心 東莞市政府 鄭州會展中心 城市 核心設(shè)施 作用 ?深圳 ?東莞 ?南京 ?鄭州 高交會館 市府大樓 奧體中心 會展中心 ?最早建成的配套，標志中心進入高速發(fā)展期 ?市政府建成和搬遷帶動新中心區(qū)的實質(zhì)發(fā)展 ?河西新城發(fā)展的重大契機，發(fā)展的核心支撐 ?鄭東新區(qū)最早建設(shè)的大配套，標志新區(qū) 重大設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃帶動新區(qū)快速發(fā)展，也帶動房地產(chǎn)項目的開發(fā) 深圳市民中心 35 本報告是嚴格保密的。 針對戰(zhàn)略層面問題，市調(diào)之前世聯(lián)目前無法給出具體答案 ?我們需要研究國內(nèi)外案例，尋找匹配項目的可借鑒模式 ?研究漢陽、武漢、中部六省的區(qū)域發(fā)展和價值研判 ?但至少從目前看到的一切，使得我們必須有更高的立意，尋找解決問題之道 32 新區(qū)、新中心發(fā)展規(guī)律 4 策略層面 —— 每個新區(qū)發(fā)展必然經(jīng)歷漫長發(fā)展歷程，其中有無可借鑒的經(jīng)驗規(guī)律？ 33 ? 本報告是嚴格保密的。 “世界的浐灞” —— 以國際化高度視角定義區(qū)域，迅速提高區(qū)域認知美譽度 國際化高度視角 歐亞經(jīng)濟論壇永久會址 F1摩托艇世錦賽 中亞貿(mào)易區(qū) 2023年世界園藝博覽會 絲路國際街區(qū) “世界的浐灞” 30 本報告是嚴格保密的。 同為區(qū)域開發(fā)，以會展為帶動三種開發(fā)模式 琶洲模式 成都世紀城模式 西安浐灞模式 ?單純會展中心、寫字樓集群建設(shè) ?打造休閑商務區(qū) ?集展覽、會議、酒店、餐飲、娛樂、休閑、購物和居住為一體 ?打造大型城市綜合體 ?以國際視野、全新高度打造多功能復合 ?打造全新城市板塊 —— 城市新中心 會展板塊 都市綜合體 復合型城市板塊 28 本報告是嚴格保密的。 3 ?區(qū)域利好預期的提升； ?對交通的拉動； ?對人口遷移的帶動； ?對重大設(shè)施建設(shè)的帶動； ?促進城市發(fā)展，將區(qū)域納入到城市范圍體系中； ?使得趨于功能演變成城市功能，促使區(qū)域與城市的融合。 1 對房地產(chǎn)直接帶動不大 —— 會展業(yè)雖然短期帶動人流、人氣，但對于這樣的帶動很難對房地產(chǎn)業(yè)形成直接促進作用。 直接需求拉動 間接需求拉動 24 本報告是嚴格保密的。 案例總結(jié) —— 會展對房地產(chǎn)的拉動體現(xiàn)為兩個方面 ?通過對以上案例的分析，我們發(fā)現(xiàn)會展中心對房地產(chǎn)的拉動體現(xiàn)在以下兩種方式： ?會展中心帶來的城市功能提升會帶動交通、酒店、商業(yè)等其它周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； ?會展中心的高起點城市配套極大地提升居住價值； ?區(qū)域發(fā)展成熟后能以城市居住價值吸引以居住為目的的客戶群； ?本類客戶往往在數(shù)量和質(zhì)量上較上一種更優(yōu)。 項目的核心賣點是高起點的規(guī)劃和該片區(qū)未來完善的城市配套。 世紀城的客戶主要分成兩類，一部分是看好短期租賃市場的投資客戶，另外一部分是看好區(qū)域發(fā)展和被規(guī)劃吸引的高端消費人群。 22 本報告是嚴格保密的。 21 本報告是嚴格保密的。 ?會展經(jīng)濟預期驅(qū)動： 在琶洲發(fā)展的前期，住宅項目主要賣點是未來會展中心的規(guī)劃和預期； 在這個時期看好會展短期租賃市場投資客是市場的主力客戶。 雅郡花園：會展中心東 20萬平米的別墅大盤 ?隨著區(qū)域經(jīng)濟的成熟和發(fā)展，項目的核心賣點已經(jīng)轉(zhuǎn)變成高規(guī)格的規(guī)劃和生活環(huán)境 ?雅郡花園的銷售人員表示：我們把會展經(jīng)濟作為了樓盤的一個利好，但沒有進行特別有針對性的促銷推廣。 周邊住宅狀況 —— 在發(fā)展的歷程中經(jīng)歷了從單一會展經(jīng)濟驅(qū)動到復合城市價值驅(qū)動的轉(zhuǎn)變 世港國際公寓：第一個打“會展商務客”的樓盤 ?世港國際公寓在 2023年 4月 9日（廣交會開始前一星期）入市，客戶定位為廣交會帶來的商務人士。 ?周邊發(fā)展狀況： ?會展中心地處廣州海珠區(qū)琶洲塔周邊，和天河區(qū)一橋之隔； ?2023年會展中心建成和地鐵開通后，相繼建設(shè)了大量商業(yè)和酒店配套。 針對會展經(jīng)濟和會展業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行掃描，是解決問題的前提 ?會展經(jīng)濟分析 ?會展中心區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展案例 19 本報告是嚴格保密的。 著眼大勢 —— 項目已超脫樓盤開發(fā)概念，而進入 區(qū)域開發(fā) 范疇 首先， 6000畝的項目，我們不應已開始就掉落到細節(jié)層面問題 先看看本項目之于漢陽、之于大武漢意味著什么 9 ? 在整個武漢，乃至中部六省 —— 如此大規(guī)模的城市價值之地已成稀缺 規(guī)模稀缺 價值稀缺 6000畝規(guī)模意味著 純粹國際博覽中心將極大提升項目價值形象 并且 從區(qū)域價值來看 …… 博覽中心價值帶動 ?縱然區(qū)域不成熟、城市地位待提升； ?但超大規(guī)模區(qū)域開發(fā)，更多從挖掘比較價值優(yōu)勢、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價值使命。 商業(yè)秘密聲明 2 ? 應標書組成 2 新區(qū)發(fā)展模式 3 博覽中心對 項目作用 項目分體分析、屬性界定 1 新區(qū)發(fā)展規(guī)律 4 世聯(lián)成功實踐 5 世聯(lián)服務質(zhì)量保障體系 6 3 ? 項目本體 1 4 ? 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 建筑面積 450萬 m2 規(guī)劃占地面積 6283畝 容積率 住宅面積 508萬 m2 配套面積 商業(yè)：？ ㎡ 建筑形式 高層、低密度、組合？ 超大規(guī)模、以會展為核心功能帶動、功能復合、城市新功能區(qū)域住區(qū)開發(fā) 項目指標 長 江 辦公商業(yè) 居住 居住 居住 5 ? 項目位于漢陽城區(qū)與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)過渡地帶，而博覽中心成為項目最大的區(qū)域核心價值，雖然相對與 CBD重疊的功能定位，但長期來看項目規(guī)劃區(qū)域價值明顯 項目區(qū)域 CBD 博覽中心 武漢光谷 漢陽城區(qū) 經(jīng)濟技術(shù) 開發(fā)區(qū) ?漢陽新城市中心起點； ?與 CBD功能互補？重疊？ ?漢陽處于三鎮(zhèn)弱勢城市地位，如何構(gòu)建核心競爭力？ ?漢陽城區(qū)與開發(fā)區(qū)過渡地帶 ?依托漢陽、會展、開發(fā)區(qū)？ 6 ? 問題初判 大規(guī)模區(qū)域項目內(nèi)部同質(zhì)化競爭 VS城市消化能力 VS依托核心價值？ 2 新區(qū)規(guī)劃模式？ 1 區(qū)域開發(fā)的項目屬性使得我們面臨到以下問題： 6000畝規(guī)劃 ?容積率相似； ?品質(zhì)類似； ?寫字樓功能轉(zhuǎn)換； ?產(chǎn)品類型雷同； —— 規(guī)劃上如何產(chǎn)品細分？ —— 客戶群體如何細分？ —— 區(qū)域價值再造 如果只是強調(diào)規(guī)劃的完整美觀 ?商業(yè)集中與住宅的分離 ?對區(qū)域的活力性開發(fā)不利 ?對住宅價值提升不利 ?對配套成本投入不利 —— 新城定位決定規(guī)劃 —— 各種物業(yè)類型的開發(fā)時序如何符合新城發(fā)展規(guī)律？ 7 ? 屬性界定 項目屬性關(guān)鍵詞 ： ?會展核心帶動 ?會展、商務綜合配套 ?超大規(guī)模區(qū)域型住區(qū)開發(fā) 項目屬性定位： 會展功能帶動、區(qū)域待成熟待挖掘、城市新區(qū)域住區(qū)開發(fā) 8 ? 影響城市發(fā)展 推動政府決策 6000畝意味著什么 引領(lǐng)需求 。 如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復制的權(quán)利將在以后簽訂的