【正文】 期二批次： 6月 24日圖示藍色部分 理由： 戶型上強調中戶、大戶搭配單位； 位置佳，在首批次基礎上全面實現(xiàn)價格拉升和形象拉升。 寫字樓及商業(yè)收官，借勢項目產品呈現(xiàn)，最大化實現(xiàn)項目利潤 考慮寫字樓對工程呈現(xiàn)度的銷售依賴，以及商業(yè)對住宅及 LOFT公寓呈現(xiàn)度的依賴，最后推出寫字樓及商業(yè)，全面實現(xiàn)項目利潤的最大化。 Loft次推，延續(xù)住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現(xiàn)產品間的轉化。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢超甲級寫字樓、高端住宅、 LOFT公寓、奢侈品旗艦長廊綜合體構成，強調并拉升領館棕南核心區(qū)首席城市綜合體品質形象； ? 考慮現(xiàn)金回籠、產品差異及其帶來的目標客群的相對競爭，分步推售，避開同門競爭； ? 因本案產品品質上均屬高端，且住宅、寫字樓、 LOFT公寓及商業(yè)均能相互形成品質支撐，相互借力，實現(xiàn)品質拉升。這一產品的角色任務是實現(xiàn)合理價值利潤。 市場比較法 —— LOFT推導 住宅產品 價值 環(huán) 境 價 值（ 40％） 開 發(fā) 價 值（ 40％） 品牌價值（ 20％） 合計 因素 分項價值 板塊價值 人文環(huán)境 交通環(huán)境 自然環(huán)境 總體規(guī)劃 產品戶型 小區(qū)配套 周邊配套 開發(fā)商品牌 /實力 物業(yè)管理品 牌 比例 40% 10% 20% 30% 30% 30% 20% 20% 70% 30% 綜合 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 保利中心 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 權重分值 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 100% 金色海蓉 分值 80 70 80 80 90 100 80 90 110 110 權重分值 % % % % % % % % % % 90% 疊翠峰 分值 90 70 100 100 70 70 70 100 90 90 權重分值 % % % % % % % % % % 86% 威斯頓聯(lián)邦公寓 分值 100 100 100 130 110 90 90 100 80 70 權重分值 % % % % % % % % % % 98% 保利中心 LOFT產品實得單價為 8405元 /平米，按 175%得房率計算，均價約為 14000元 /平米。 ?目前，區(qū)域內類似住宅的均價在 8000~12023之間。 住宅產品 價值 環(huán) 境 價 值（ 40％） 開 發(fā) 價 值（ 40％） 品牌價值（ 20％） 合計 因素 分項價值 板塊價值 人文環(huán)境 交通環(huán)境 自然環(huán)境 總體規(guī)劃 產品戶型 小區(qū)配套 周邊配套 開發(fā)商品牌 /實力 物業(yè)管理品 牌 比例 40% 10% 20% 30% 30% 30% 20% 20% 70% 30% 綜合 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 保利中心 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 權重分值 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 100% 望江橡樹林 分值 50 80 70 120 90 80 70 80 70 90 權重分值 % % % % % % % % % % 79% 華宇榮國府 分值 90 100 100 100 100 90 70 90 70 90 權重分值 % % % % % % % % % % 89% 翡翠城 分值 50 80 70 130 110 100 90 80 100 100 權重分值 % % % % % % % % % % 91% 成都 A區(qū) 分值 70 90 90 100 90 70 70 100 70 70 權重分值 % % % % % % % % % % 81% 市場比較法 —— 住宅推導 綜上，保利中心住宅產品，均價約為 13500元 /平米。因此他們是向往豐富的都市生活，走在時尚的前沿，都市人類，成熟的中產階級。 市場定位關鍵詞提煉 ：都會 國際 新潮 推導關鍵詞提煉 C： 產品特性 推廣特質 推廣定位 甲級寫字樓 城區(qū)內高端高標準寫字樓 國際化的商務品質標桿 美領館國際級商務中心 住宅 主流的高品質住宅 留給屬于城市的人類 美領館都會華宅 LOFT 充滿空間想象力 ， 多重使用功能的使用空間 充滿了想象力和可能性的空間 。 一個“國際的、風格顯著而時尚豐富的”保利中心的呈現(xiàn)，必將帶動區(qū)域價值的提升，同時必將使城市潮流中心向棕南的回歸。各個板塊也在不斷升級過程中。目前的棕南的特性認知上存在模糊性。 人南沿線國有企事業(yè)單位和政府公務員； 區(qū)域良好發(fā)展前景帶來的投資客 二級城市的客戶； 投資客 置業(yè)關注點： 對區(qū)域的認可度較高，看重發(fā)展?jié)摿? 要求項目的地段要接近城市核心及上班地點 房屋是其社會標簽，時尚感、身份感、稀缺感 客戶定義 住宅、 LOFT客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點 保利中心豐富的產品供應決定了客群適應性較為廣泛 客戶區(qū)域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個性、奢侈品的追隨者 新鮮亊物的嘗試者 時代的中高層主力軍 購買行為中投資是其主要的購買動機之一 PART5：項目營銷定位 營銷定位推導邏輯 市場定位 市場 客戶 項目 推導關鍵詞提煉 A： 結合項目解讀部分所分析之結論，項目所在位置在美領館區(qū)域，在國際城南的背景區(qū)別于城南其他板塊，獨具氣質。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產品： 市場定位： 美領館國際級商務中心 客戶定位： 全域大企業(yè)、大商家 客戶白描： 大型企業(yè)、財團、 世界 500強企業(yè)以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 LOFT市場定位 客戶定位 客戶白描 國際商務空間 覆蓋成都全域、以城南中小企業(yè)為主；投資客 律師事務所、會計師事務所、個人工作室、廣告公司、小型 IT公司、企業(yè)辦事處 現(xiàn)代無限居住空間 新潮、個性化居??； 時尚的 SOHO一族，個性張揚，城南自用、投資客戶為主 都會購房者 客戶定義 Loft目標客戶細分（商務） 辦公自用型企業(yè) SOHO一族 行業(yè)類型 信息咨詢、財務、咨詢、法律、 IT行業(yè)外包、銷售類連鎖公司、保險代理、國際金融服務 金融咨詢、編輯記者、自由撰稿、軟件設計、網站設計、美術、音樂、會計、律師、廣告、策劃、保險中介、外企在國內聯(lián)絡職員或技術工程師、期貨炒家 行業(yè)特點 1. 高附加值的成長型企業(yè) 2. 110人小型 /微型企業(yè) 3. 外埠中型企業(yè)駐成都辦事處及小型分支機構 4. 自由度較高，不受傳統(tǒng)辦公室束縛工作時間 5. 跨國協(xié)同工作等需要 24小時工作的企業(yè) 1. 大部分工作完全可以在家中獨立完成或通過在網上與他人的協(xié)同工作來完成 2. 可以專注一職，也可以是兼職工作 3. 電子通勤族 4. 工作不受時間和地點制約 5. 辦公環(huán)境對事業(yè)的發(fā)展壯大無過多限制 6. 腦力工作特點明顯 購買動機 1. 高形象、高品位、高性價比、高使用率、高自由度、高投資性 2. 企業(yè)處于發(fā)展提升期，現(xiàn)有辦公空間不能滿足形象需求 3. 希望買到高性價比辦公室，即低總價與最高使用效率的強烈對比 4. 地段的絕對優(yōu)勢 1. 獨自開創(chuàng)事業(yè)，免掉了因上下班交通擁擠而浪費時間。 元 /㎡ 項目名稱 當前租金 （元 /㎡ /月） 售價 (元 /㎡ ) 年租金回報率 商鼎國際 110 13,000 10% 力寶大廈 120 15,000 % 威斯頓聯(lián)邦大廈 120 15,000 % 國航世紀中心 120 13,830 % 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯(lián)邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區(qū)寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發(fā)點 四大價值爆發(fā)點總結 區(qū)域價值 老核心都市區(qū) 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 投資價值 稀缺 產品價值 都市 國際 時尚 產品理解將深入指導我們對各自目標客群的定位。升值潛力巨大。 項目的 SWOT分析 產品價值解讀 美領館國際級商務中心 ? 寫字樓 國際級商務自由空間 現(xiàn)代生活無限空間 ? loft 美領館都會華宅 ? 住宅 城市核心高稀缺商業(yè) ? 街鋪 產品價值解讀 ? 產品價值總爆發(fā)點： ? 都市、國際化、高規(guī)格、時尚 保利中心 城市核心區(qū)域絕版商業(yè)街 國際都市商務中心 自由空間 都市中心華宅 國際都市商務中心 住宅： 選取了保利中心周邊，棕南片區(qū) 6個二手住宅樓盤，觀察其 08年底以來的租金變化情況。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發(fā)展商資金安全的前提下，爭取整體收益最大化。 SO策略 緊抓區(qū)域未來發(fā)展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產品搶占市場。 T威脅 ?市場大勢的不確定性以及政策的不確定性。 W劣勢 ? 體量較大的 LOFT產品在成都一直銷售不暢 。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀錄。 區(qū)域價值研究 棕南，老牌傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)， SBD（南部科技商務區(qū)）核心區(qū) ?老核心都市區(qū) ?國際 ?稀缺 區(qū)域價值爆發(fā)點 在全國：連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名 保利地產是中國保利集團控股的大型國有房地產企，也是中國保利集團房地產業(yè)務的主要運作平臺，國家一級房地產開發(fā)資質企業(yè)，名列國有房地產企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產品牌價值第一名。 地鐵：地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環(huán)路 二