世聯(lián)嘉興中心區(qū)綜合體項目營銷策略報告-文庫吧資料
2025-01-14 07:35本頁面
【正文】 服務與生活方式 締造五星級酒店氛圍 特色鮮明，利于推廣商業(yè)屋頂 設計為空中花園增加項目 綠化率增加項目的 生態(tài)賣點產(chǎn)品高層入戶大堂 體驗 五星級酒店式的入戶感受u56米挑高u水晶吊燈u大理石花紋鋪地u休閑沙發(fā)組合u花草植物布置u專業(yè)物管及接待臺產(chǎn)品看得見的智能化，增加項目亮點，同時成本增加有限n外墻子系統(tǒng)216。通過組合銷售策略促進成交，如同時購買 SOHO和小戶型產(chǎn)品可享受更多優(yōu)惠。相對優(yōu)質(zhì)物業(yè)后期入市，有利于實現(xiàn)高價。寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。 －－ 田先生 外企高管市市 中中 心心 配套配套 匯匯 集集品品 質(zhì)產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品 頂頂 級服務級服務便便 捷捷 /高高 效效 / 服服 務務 /享享 受受繁華中央，樂享生活他們生活在城市中央 …占盡資源從而閑適愉悅，他們是被服務的一群，享受是永遠的生活主題！：如金鼎廣場、東方廣場 項目命名：如海上海、創(chuàng)智天地：如復城國際、耀江國際花園4推售與渠道： 速度保證p推售策略p營銷攻略p營銷鋪排p費用預算推售策略綜合體不同物業(yè)入市三法則：252。 －李小姐 銀行職員 價值整合租客群 生活需求因素 市場代表樓盤企業(yè)高管 /外地租客 追求生活效率，咖啡廳等商務場所配套，超市百貨等生活配套，會所服務，交通便捷北京城、嘉華廣場日韓等外國租客 會所服務，酒店式物業(yè)服務，超市等生活配套，餐飲配套，居住安全性，交通便捷國浩大廈、都市先鋒本地租客 靠近單位或父母家，靠近學校 百盛花園、北京城SOHO一族 居住、辦公雙重功能，物業(yè)形象好，交通便捷，生活和商務配套都比較成熟銘典公寓、江南 MALL我是外地人，父母總是擔心我一個人在外面生活，所以我想買個單身公寓， 物業(yè)服務好一些，保安 24小時值班 的，家里設置安全按鈕，有事情按一下保安就會上來。張先生， 30歲，私營公司老板那里做什么都很方便的，只要停車沒有問題。 私營企業(yè)總經(jīng)理 沈先生3塑造項目價值 :實現(xiàn)高價 －－集商業(yè)、酒店、辦公、居住功能為一體的城市標志型建筑項目價值點的研判、創(chuàng)造和包裝只有客戶接受的賣點才能夠成為項目的價值點F：產(chǎn)品本身的特性 /屬性?嘉興絕版地塊?商業(yè)配套成熟?小戶型、高層A：相對于競爭對手產(chǎn)品的優(yōu)勢?核心位置稀缺?地標性建筑?產(chǎn)品多樣化，綜合功能優(yōu)勢互補B：產(chǎn)品帶給用戶的利益 /價值交通和生活配套成熟核心地段的身份感投資回報穩(wěn)定價值整合 項目已有價值－配套成熟 /身份標志 /投資回報穩(wěn)定馬小姐， 28歲，公務員那里是嘉興人心目中的市中心，絕對好的地段。 本項目產(chǎn)品符合寫字樓需求主流，競爭優(yōu)勢明顯。 本項目產(chǎn)品面積擁有市場需求優(yōu)勢。嘉興、杭州、上海城鎮(zhèn)居民收入比較圖 單位：元收入年份君特大廈新洲國際嘉興投資市場氛圍未受到明顯打壓，產(chǎn)權式酒店投資產(chǎn)品受到市場青睞在售項目 君特大廈 金鼎廣場 新洲國際回報率 10年，年均 8% 10年，年均 7% 10年共 82% 戶型面積 4560平 3361平方米 4565平裝修狀況 精裝修 精裝修 精裝修價格 均價 4500元 /平米左右，南面的房間比北面房間單價貴 400500元 均價 5000元 /平米1000011000元/平米銷售速度 共 200套酒店， 1月 5日開盤至今（20天）售掉 50套（包括前期蓄客）銷售 1年， 515層返租，目前已售 90%，月均 20套， 1618層不返租，月均 2套兩棟在售，剩余半棟，大約30套 /月客戶 杭州市、上海市較多 本地人投資為主，自住客戶少 海外華僑消化80%，當?shù)乜蛻粑蹇h兩區(qū)投資居多 酒店 目前嘉興四星級酒店（戴蒙德、陽光大酒店、博雅酒店、新茂）入住率 7280%。15分鐘到上海， 15分鐘到杭州，磁懸浮建設帶來的 “ 同城 ” 效應 ，表現(xiàn)為異地購房者自住人數(shù)增加，會吸引更多的上海及周邊地區(qū)的中高收入人群前往嘉興投資置業(yè)。12 3實現(xiàn)均價 去化速度楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)板塊15065 17套 /月海上海 16007 50套 /月集 商業(yè)、酒店、辦公、居住 功能為一體的高品質(zhì) 城市 標志型 建筑市場支撐嘉興市場投資潛力巨大產(chǎn)權式酒店投資受市場認可本項目辦公產(chǎn)品競爭優(yōu)勢較大可居住，可辦公部分酒店，部分小戶型居住p嘉興城鎮(zhèn)居民投資能力較強。 創(chuàng)意LOFT創(chuàng)意生態(tài)居創(chuàng)意商業(yè)街抗性 1： 楊浦區(qū)非傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，寫字樓需求不足。 物業(yè)形態(tài)： LOFT辦公樓、高層住宅、特色商業(yè)街、216。 占地面積： 79,738平米216。A2：東西向復式產(chǎn)品定位做創(chuàng)意辦公可居住可辦公的 SOHO，弱化朝向的劣勢，拓寬客戶來源，最終實現(xiàn) 19000元 /平米的高價。 高層住宅 創(chuàng)意辦公住 宅商業(yè)街QUESTIONQ1：住宅產(chǎn)品面臨激烈競爭如慧芝湖花園等Q2：臨街產(chǎn)品遭遇銷售抗性東西朝向復式小戶型，層高 ANSWERA1：綜合功能定位，增加創(chuàng)意辦公和特色商業(yè)街。 公寓可能降低項目整體檔次比較因素 功能 總投資 投資風險 客戶來源 客戶綜合使用成本綜合體 復合性、 適應性 一般較大 較小 具有自我寄生功能，部 分來自于內(nèi)部 較小單功能物業(yè) 單一性 相對較小 較大 全部來自于外部 較大綜合體功能定位綜合體功能定位 :－拓寬客戶來源－拓寬客戶來源 / 降低回款風險降低回款風險 /實現(xiàn)戰(zhàn)略目標實現(xiàn)戰(zhàn)略目標短期回款保證檔次標志價值標桿長期利潤來源長期利潤來源案例借鑒一：寶華現(xiàn)代城創(chuàng)意辦公定位消除產(chǎn)品抗性，實現(xiàn)價格與區(qū)域優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品持平。 寫字樓與酒店可共享大堂167。 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶167。 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務和配套設施167。 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套167。 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源167。 外向性較強的組成部分167。 實現(xiàn)較高的銷售價格167。 提升整體檔次的有力手段167。 作用167。 嘉興人很注重 實惠 的，住市中心也不會有太多的尊貴感覺。夏小姐 外企員工 外地人 購房自住”崇尚自由時尚生活，自住購房首選在市中心商業(yè) 配套成熟生活便利 的樓盤，最好是 裝修房 ，工作二年，積蓄不多，能承受的總價范圍 2030萬元。 ”沈先生 嘉興物資回收公司經(jīng)理 江南 MALL投資客“我投資的江南 MALL小戶型只有 38平方米， 15萬元買入，目前租金是 1200元 /月，當初就看中這邊的 人氣和商業(yè)配套 ，我的租客就是在江南 MALL開店的老板。投資客戶比較看重樓盤 地理位置 、 樓盤品質(zhì)。偶得客戶p嘉興本地人在市中心的第二套居所 . p嘉興本地追求高品質(zhì)生活的年輕人。p嘉興五縣、 上海、杭州等地在嘉興創(chuàng)業(yè)的私營業(yè)主 ,購買自用做為第二套居所或辦事處。居住 5075m21520萬元報紙、業(yè)主活動 居住型產(chǎn)品，分析客戶關注點。天城絕對 本地及五縣追求高品質(zhì)生活的中高收入者居住 7585m235萬元報紙、電視廣告 LOFT產(chǎn)品，分析客戶購買動機。君特大廈 本地私營企業(yè)主、公務員，嘉興五縣、老板在上海、杭州的朋友，溫州投資客戶?？蛻魜碓?購房
環(huán)評公示相關推薦
鄂ICP備17016276號-1