世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究-文庫吧資料
2025-03-03 23:35本頁面
【正文】 成本 較小 較大 綜合體特性 2 綜合體項(xiàng)目在定位過程中的思考關(guān)鍵點(diǎn) 世聯(lián)觀點(diǎn) 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力 2. 不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響 4. 開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系 3 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力 世聯(lián)觀點(diǎn) 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX = HO TEL( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +O FFICE S HO PPIN G + ……案例：上海商城模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =OFFICE ( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +HO TELSHO PPIN G + ……案例：廣州中信廣場、深圳信興廣場模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式CO MPLEX=HO TEL+OFFICE+SHO PPIN G +APA RTMENT+……案例：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =SHO PPIN G ( 主 )+HO TEL O FFICE APA RTMENT+ ……案例：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城都市綜合體的四種發(fā)展模式 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動力的物業(yè)類型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。 ?寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立項(xiàng)目高端形象。 5 3. 各種物業(yè)類型之間的相互影響 世聯(lián)觀點(diǎn) ? 與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過程中需采用 相關(guān)分析法 。 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ? 作用 ? 相互關(guān)系 ? 提升整體檔次的有力手段 ? 標(biāo)志性（尤其是對外地和外籍人士） ? 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價格 ? 保持物業(yè)形象 ? 外向性較強(qiáng)的組成部分 ? 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異 ? 保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 ? 滿足中長期居住者需求 ? 商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套 ? 商業(yè)可能對公寓帶來負(fù)面影響 ? 酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 ? 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次 ? 寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶 ? 寫字樓可提高商業(yè)整體檔次 ? 寫字樓與酒店可共享大堂 ? 公寓為商業(yè)提供客源 ? 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 6 4. 開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系 世聯(lián)觀點(diǎn) 綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義， 一、最大限度的實(shí)現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值 二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。 ?首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機(jī)的差異。 ?其次，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機(jī)有一定的選擇。 7 世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 例如：上海商城 例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城 例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場 例如：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心 8 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 開發(fā)商
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