【正文】 客戶需求結(jié)構(gòu)說(shuō)明? 一般只選擇 城市高檔核心商務(wù)圈 ；? 寫(xiě)字樓的檔次和所代表的國(guó)際商務(wù)形象是選擇的主要出發(fā)點(diǎn)，一般以 高檔的甲級(jí)寫(xiě)字樓 為主；? 目前以 租用 為主；? 周邊國(guó)際性配套 ，如：五星級(jí)國(guó)際酒店、商務(wù)會(huì)所、娛樂(lè)與休閑場(chǎng)所等；? 國(guó)際社區(qū)與國(guó)際文化 ，外國(guó)人比較密集，國(guó)際性的工作和生活環(huán)境，國(guó)際性的溝通模式；? 國(guó)際級(jí)的物業(yè)管理 ；? 價(jià)格不是影響購(gòu)買或租賃寫(xiě)字樓特別重要的因素，可以承受 14000元 /㎡以上 的價(jià)格；? 一般選擇 10層以上 的中高樓層；? 因?yàn)橹饕δ芤詷I(yè)務(wù)鏈的中間環(huán)節(jié)為主，人員不多，面積需求不大，主要以 250㎡左右 為主；? 對(duì)通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等信息化的要求高，如：無(wú)盲點(diǎn)移動(dòng)電話信號(hào)、高密度綜合布線、無(wú)線上網(wǎng)、衛(wèi)星電話等；需求關(guān)鍵要素排列重要程度 要 素 啟示點(diǎn)不可缺少 寫(xiě)字樓檔次、信息化、 24小 時(shí)辦 公、國(guó)際級(jí) 物 業(yè) 管理、國(guó)際 化氛 圍 、 標(biāo) 志性建筑 國(guó) 際標(biāo) 準(zhǔn)的 5A智能化寫(xiě)字樓，與本身形象相匹配，有聚集效 應(yīng) 和 帶動(dòng) 效 應(yīng)十分重要 周 邊 高尚 現(xiàn) 代商 務(wù) 配套和國(guó) 際 性的繁 華 氛圍 、景 觀 、 綠 化、高檔次會(huì) 議 中心與接待中心、適中的面 積 （250㎡左右） 保 證 國(guó) 際 性的生活與工作方式，崇尚健康 辦 公；本身公司租用面 積較 少，有 對(duì) 高檔次商務(wù)場(chǎng) 所的要求普通 普通商 業(yè) 有追求，但不苛刻忌 諱 點(diǎn) 雜 亂，大小公司混 雜 保 證 高檔次的商 務(wù) 活 動(dòng)環(huán)境? 租購(gòu)模式– 服務(wù)類、投資類外資公司以租賃寫(xiě)字樓為主– 一般的代表處級(jí)別的外資機(jī)構(gòu)，通常不會(huì)購(gòu)買寫(xiě)字樓– 在深圳或周邊區(qū)域設(shè)立了制造與加工中心、研發(fā)中心的外資公司、跨國(guó)企業(yè)，很少有對(duì)中心區(qū)寫(xiě)字樓的需求– 許多中外合資、合作的機(jī)構(gòu)，在華南地區(qū)有長(zhǎng)期、并且分散業(yè)務(wù)的外資機(jī)構(gòu)，以及準(zhǔn)備在深圳長(zhǎng)期發(fā)展的外資機(jī)構(gòu)等，都有購(gòu)買寫(xiě)字樓的需求給本項(xiàng)目啟示點(diǎn)：? 邀請(qǐng)一家國(guó)際品牌企業(yè)簽約入駐，利用國(guó)際企業(yè)品牌的效應(yīng)來(lái)提升本項(xiàng)目的品牌及提升本項(xiàng)目的物業(yè)檔次，同時(shí)也會(huì)吸引更大的國(guó)內(nèi)外的品牌大中型企業(yè)。高新科技類客戶? 深圳是全國(guó)高新科技產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的城市之一，又有著政府政策的全力支持，從中心區(qū)寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，高新科技企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的需求一直十分強(qiáng)勁金融類客戶? 銀行客戶單一性購(gòu)買面積大、具有良好的市場(chǎng)引導(dǎo)與號(hào)召能力。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析蔡屋圍商圈片區(qū)定位：深圳的中央金融區(qū)片區(qū)現(xiàn)狀：深圳最成熟 綜合素質(zhì)最高的商務(wù)區(qū)域供應(yīng)狀況：新增供應(yīng)稀缺，以二手銷售以及租賃為主 未來(lái)新增供應(yīng)主要來(lái)源于舊城改造成交分析：租金、入住率全市最高行業(yè)結(jié)構(gòu)：以金融業(yè)、物流業(yè)為主客戶情況：國(guó)內(nèi)外大企業(yè)聚集明顯 目前世界 500強(qiáng)在深圳最聚集的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析中心西區(qū)片區(qū)特點(diǎn)：寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓平分天下供應(yīng)情況：供需旺盛 未來(lái)供應(yīng)量大增，競(jìng)爭(zhēng)激烈成交分析：銷售、租賃價(jià)格穩(wěn)中有升客戶類型：以創(chuàng)業(yè)型公司位主體面積需求：需求面積在 100300㎡客戶篇1 中心區(qū)入駐企業(yè)2 客戶群體分析3 其他區(qū)域高端寫(xiě)字樓客戶分析4 二手市場(chǎng)客戶分析5 投資客戶分析6 客戶分析總結(jié)中心區(qū)入駐企業(yè)客戶群體分析? 按行業(yè)分★★★★ 客戶：高端顧問(wèn)咨詢服務(wù)類、金融投資類客戶★★★ 客戶：內(nèi)資銀行、其他金融機(jī)構(gòu)客戶、貿(mào)易類客戶 ★★ 客戶：外資銀行客戶、高新科技客戶、物流客戶★ 其他客戶：廣告、品牌服裝類客戶? 按規(guī)模分以有一定規(guī)模與實(shí)力的中小型企業(yè)為主，如服務(wù)類、金融、貿(mào)易類等? 按公司性質(zhì)分整體上以內(nèi)資企業(yè)為主，外資企業(yè)增多的趨勢(shì)，包括獨(dú)資、合資企業(yè)以及港澳臺(tái)企業(yè)。? 租賃市場(chǎng)上，辦公物業(yè)的整體租賃價(jià)格也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，羅湖片區(qū)的寫(xiě)字樓在功能上比較落后租賃價(jià)格一直處于下滑態(tài)勢(shì)；? 中心區(qū)的寫(xiě)字樓品質(zhì)雖然得到提升，但由于供應(yīng)量的關(guān)系，租賃價(jià)格也從 85—100 元 /平方米下降至 75—90 元 /平方米左右深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況產(chǎn)品創(chuàng)新情況? 在寫(xiě)字樓的玻璃幕墻采用可以呼吸的特制玻璃 ? 寫(xiě)字樓的公共空間綠化是目前寫(xiě)字樓的一大生態(tài)創(chuàng)新 ? ? 采用無(wú)次梁、柱的設(shè)計(jì)增加寫(xiě)字樓的使用率，增加對(duì)客戶的吸引程度中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)? 中心區(qū)寫(xiě)字樓新增項(xiàng)目供應(yīng)充分，未來(lái) 2年內(nèi)片區(qū)內(nèi)將有接近 100萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積有待消化 ? 未來(lái)中心區(qū)供應(yīng)的熱點(diǎn)將由南區(qū)轉(zhuǎn)向北區(qū)，總體上呈現(xiàn)出兩翼齊飛的態(tài)勢(shì)，改變了以往中心南區(qū)一枝獨(dú)秀的局面 20232023年中心區(qū)供應(yīng)量預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱 地理位置 總建筑面積（㎡ ） 入市時(shí)間國(guó)際交易廣場(chǎng) 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 約 10萬(wàn)平米 2023年諾德金融中心 深圳市福中三路與金田路交匯處（北側(cè)） 92648 2023年安聯(lián)大廈 深圳市福中三路與金田路交匯處（南側(cè)） 93730 2023年免稅大廈 深圳市福華二路與益田路交匯處 106084 2023年華融大廈 深圳市福華一路與民田路交匯處 74000 2023年新世界中心 深圳市福中二路與民田路交匯處 107917 2023年地鐵大廈 深圳市福中二路與金田路交匯處 84312 2023年金中環(huán)大廈 深圳市福田區(qū)金田路與福華二路交匯處 130000 2023年卓越時(shí)代廣場(chǎng) 深圳市福華路與益田路交匯處 110000 2023年鳳凰大廈 深圳市深南大道與金田路交匯處 106435 2023年榮超 經(jīng)貿(mào) 中心 深圳市福中三路與金田路交匯處 113800 2023年時(shí)代財(cái)富大廈 福華三路與金田路交匯處 107991 2023年供應(yīng)總量中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)供應(yīng)? 中心區(qū)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積將在 2023年達(dá)到頂峰? 有超過(guò) 50萬(wàn)平方米的面積入市，競(jìng)爭(zhēng)也將趨白熱化? 2023年中心區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)面積將有所下滑中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求? 中心區(qū)各寫(xiě)字樓項(xiàng)目消化狀況良好，? 中心南區(qū)由于辦公氣氛業(yè)已形成，寫(xiě)字樓的銷售周期明顯短于中心北區(qū)的項(xiàng)目? 隨著中心北區(qū)眾多項(xiàng)目的面市必將提升北區(qū)的商務(wù)氣氛，銷售熱點(diǎn)也將隨著轉(zhuǎn)移項(xiàng)目名稱 總建筑面積（㎡） 銷售率截止到 05年 4月銷售周期國(guó)際商會(huì)中心 133595 95％以上 13個(gè)月卓越大廈 56162 99% 12個(gè)月九州創(chuàng)展大廈 58000 95% 12個(gè)月航天大廈 54969 100% 10個(gè)月時(shí)代金融中心 75430 100% 10個(gè)月安聯(lián)大廈 93730 40% 8個(gè)月諾德金融中心 92648 40% 8個(gè)月國(guó)際交易廣場(chǎng) 約 10萬(wàn) 10% 4個(gè)月中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析銷售價(jià)格及租金走勢(shì)? 中心區(qū)的寫(xiě)字樓均價(jià)一直保持在 /平米左右，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)價(jià)格差距不大，一方面是由于中心區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量比較集中，另一方面中心區(qū)的寫(xiě)字樓同質(zhì)化現(xiàn)象也造成影響? 2023年隨著中心區(qū)寫(xiě)字樓品質(zhì)的提升、成本的增加和商務(wù)氣氛進(jìn)一步的形成，中心區(qū)的寫(xiě)字樓銷售價(jià)格依然會(huì)出現(xiàn)抬升勢(shì)頭 ? 預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓的銷售價(jià)格依然會(huì)在高價(jià)位的基礎(chǔ)上小幅上揚(yáng)，均價(jià)將會(huì)達(dá)到 14000元 /平方米。深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況銷售價(jià)格與租金? 2023年全年寫(xiě)字樓平均交易價(jià)格為 9997元 /平方米，比上年同期下降了 %。第一部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略思考p第二部分 項(xiàng)目分析及整體定位p第三部分 寫(xiě)字樓物業(yè)定位研判p第四部分 公寓物業(yè)定位研判p第五部分 商業(yè)物業(yè)定位研判p第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議寫(xiě)字樓部分? 市場(chǎng)篇? 客戶篇? 產(chǎn)品篇市場(chǎng)篇1 深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體狀況2 中心區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析3 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析4 個(gè)案分析深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況市場(chǎng)整體形式? 隨著中心區(qū)建設(shè)的日益完善、羅湖老區(qū)的改造等因素，深圳市寫(xiě)字樓分布區(qū)域進(jìn)一步集中? 在整體樓市的帶動(dòng)下，寫(xiě)字樓物業(yè)走出了一條大陽(yáng)線，銷售面積同比增長(zhǎng) 40％以上，銷售量的強(qiáng)勁增長(zhǎng)直接刺激了后續(xù)眾多項(xiàng)目的入市? 政府經(jīng)濟(jì)的直接帶動(dòng)下，行政辦公區(qū)域周圍聚集了相當(dāng)多的企業(yè)，帶動(dòng)周邊寫(xiě)字樓的銷售和租賃 深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)? 2023年寫(xiě)字樓供應(yīng)集中在福田中心區(qū)? 在總體供應(yīng)量上， 2023年批準(zhǔn)預(yù)售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中，依然有大量的項(xiàng)目未能消化，如國(guó)際商會(huì)中心、卓越大廈? 因此在 2023年寫(xiě)字樓的實(shí)際供應(yīng)量超過(guò) 50萬(wàn)平方米，供應(yīng)量偏大。—— 致力于復(fù)興城市中心區(qū)，形成市中心住宅區(qū)的中產(chǎn)階級(jí)化（ “貴族化 ”），是社會(huì)精英們?cè)诨旧嫘枨蠛途幼∈孢m需求得到滿足后，追求多彩生活和更高層次的自我實(shí)現(xiàn)的結(jié)果。第二部 項(xiàng)目分析及整體定位p一、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析p二、項(xiàng)目 SWOT分析252。項(xiàng)目分析總結(jié)綜上所述，項(xiàng)目因受到區(qū)位、周邊環(huán)境的影響，定位為 高檔辦公、高檔公寓、高級(jí)酒店、精品商業(yè)一體化的復(fù)合型物業(yè) 。216。216。 中心區(qū)商務(wù)公寓供應(yīng)量缺乏，本項(xiàng)目公寓作為區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的供應(yīng)，具備相當(dāng)市場(chǎng)消化力216。 入市時(shí)機(jī)，中心區(qū)即將建成之即，銷售市場(chǎng)和潛在客戶的檔次可以得到保證。216。 本項(xiàng)目位于中心區(qū)的門(mén)戶，將成為中心區(qū)南區(qū)的門(mén)戶、地標(biāo)性建筑；216。 口岸物業(yè)：項(xiàng)目臨近皇崗口岸，外銷優(yōu)勢(shì)明顯。 地鐵資源：對(duì)輻射圈地域價(jià)值的重新定義。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)：是全球經(jīng)濟(jì)的一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，中國(guó)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，將有效推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及快速增長(zhǎng)。 建議：在項(xiàng)目建設(shè)初期為寫(xiě)字樓聯(lián)系國(guó)際知名企業(yè)，或者為商業(yè)引入知名品牌，通過(guò)品牌號(hào)召力吸引客戶 —— 威脅分析項(xiàng)目擁有四大區(qū)位資源：216。 建議： 項(xiàng)目整體檔次要一致216。因而，項(xiàng)目以高檔商務(wù)推出市場(chǎng)存在一定的銷售難度。 建議：中心區(qū)作為深圳的政治中心、商務(wù)中心，規(guī)劃以及配套均為深圳最高，在推廣中強(qiáng)調(diào)區(qū)域的背景優(yōu)勢(shì)216。 南山商業(yè)文化中心區(qū)可能分流部分的港資、外資企業(yè)。 未來(lái)蔡屋圍改造、華強(qiáng)北改造對(duì)于中心區(qū)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)壓力216。 未來(lái)片區(qū)內(nèi)無(wú)同類定位的復(fù)合型物業(yè)，項(xiàng)目填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 崗廈舊城改造使本項(xiàng)目的整體環(huán)境與中心區(qū)高檔商務(wù)氛圍相吻合。 作為未來(lái)中心區(qū)的收官之作，能夠集大家之成。 08年深圳地鐵在皇崗口岸與香港西鐵相連，正是本項(xiàng)目推出市場(chǎng)之際，相信對(duì)于地鐵物業(yè)十分追捧的港人，會(huì)通過(guò)西鐵對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生更深的了解。 中心區(qū)內(nèi)酒店、商業(yè)相繼續(xù)推出，穩(wěn)固整體高檔形象216。 —— 劣勢(shì)分析及建議216。但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，發(fā)展商的品牌知名度還需進(jìn)一步培養(yǎng)，在本項(xiàng)目的銷售工作能順利完成后，對(duì)開(kāi)發(fā)商后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也是十分有利的。 開(kāi)發(fā)商的知名度不高216。 項(xiàng)目南側(cè)為崗廈中學(xué)，并無(wú)出口，人流量不理想，不利于商業(yè)開(kāi)展。216。 雖與中心區(qū)相望，但隔金田路會(huì)展引發(fā)的人流通往本項(xiàng)目通行不便。 商業(yè)配套 —— 特色商業(yè)，將項(xiàng)目打造一個(gè)可獨(dú)立的城216。216。216。 交通便利 —— 公交、地鐵與口岸共同形成一個(gè)縱橫交錯(cuò)的交通網(wǎng)絡(luò)216。 從物業(yè)檔次來(lái)看，本項(xiàng)目東北側(cè)為中檔住宅物業(yè)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高檔商務(wù)社區(qū)有一定影響；二、項(xiàng)目分析：區(qū)位分析216。 從物業(yè)類型來(lái)看，中心區(qū)大部分為單一產(chǎn)品類型，不具綜合性，因此類似本項(xiàng)目包含寫(xiě)字樓、公寓以及商業(yè)和酒店的項(xiàng)目，在中心區(qū)具有唯一性。 本項(xiàng)目位于中心區(qū)，整體片區(qū)形象相當(dāng)好。 中心區(qū)作為政府規(guī)劃的深圳 CBD區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高，配套完善，具備良好的片區(qū)大環(huán)境。 本項(xiàng)目東南側(cè)的港麗豪園已經(jīng)打造成為游離中心區(qū)之外的非傳統(tǒng)豪宅，對(duì)于提升本項(xiàng)目東側(cè)的整體形象，有很大的幫助。可以說(shuō)本項(xiàng)目以商務(wù)、公寓以及商業(yè)的復(fù)合社區(qū)，很好的利用了本項(xiàng)目的東西優(yōu)勢(shì)。216。以中心區(qū)中軸線綠化帶為分界，目前中心南區(qū)西部已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)完畢，中軸線覆蓋的兩大商業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中，未來(lái)中心南區(qū)的建設(shè)也將向東遷移，包括目前在建的金中環(huán)國(guó)際商務(wù)大廈、時(shí)代財(cái)富大廈。p 項(xiàng)目高側(cè)近看崗廈中學(xué)全景，中高層單位可遠(yuǎn)觀濱河大道繁榮景觀以及香港米埔自然風(fēng)光，有一定的景觀優(yōu)勢(shì)；p 綜上所述，項(xiàng)目西側(cè)噪音較大，景觀較好二、項(xiàng)目分析：景觀分析216。p 項(xiàng)目正北側(cè)為一在建辦公樓，有效阻隔了崗廈城中村的局促景觀，并在未來(lái)的崗廈城中村改造建設(shè)中成為本項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)隔音。p 同時(shí)項(xiàng)目的北面以及西面相對(duì)而言能夠吸引較多人流，在未來(lái)本項(xiàng)目的商業(yè)布置應(yīng)考慮如何將人流導(dǎo)入項(xiàng)目的南面以及東面。項(xiàng)目地處中心區(qū)東南側(cè)，與會(huì)展中心一路之隔，項(xiàng)目包含高檔商務(wù)、高檔公寓、酒店、商業(yè)四位一體的復(fù)合型商務(wù)區(qū)。在本世紀(jì)初期，在中心區(qū)外圍的住宅建設(shè)的帶動(dòng)之下，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)熱情也一再高漲；? 目前中心區(qū)南區(qū) “十三姐妹樓 ”已經(jīng)基本建成，中心北區(qū)區(qū)域發(fā)展已基本成形；? 在中心區(qū)供銷兩旺的情況下，寫(xiě)字樓、酒店項(xiàng)目，包括中心區(qū)的大型商業(yè)項(xiàng)目也都如火如荼地建設(shè)當(dāng)中，估計(jì)中心區(qū)的規(guī)模在 08年左右真正形成。二、項(xiàng)目 SWOT分析p三、項(xiàng)目整體定位建議1 項(xiàng)目概況2 3 二. 項(xiàng)目分析三. 四. 五. 六. 三 . 項(xiàng)目分析總結(jié)項(xiàng)目 地理位置：名居項(xiàng)目位于福田中心區(qū)東南面，西臨會(huì)展中心，金田路與彩田路之間，北面為福華三路。 城市規(guī)劃 1：深圳城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展