世聯(lián)_深圳_益田假日廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目定位報(bào)告_71ppt(編輯修改稿)
2025-02-08 01:23 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 酒店凈收益率還原利率返算價(jià)格(元 /平米 )豪華客房1000 45 20% 8% 19， 8451000 45 15% 8% 15， 0281000 45 20% 6% 25， 5681000 45 15% 6% 19， 176高級(jí)客房800 45 20% 8% 15， 876800 45 15% 8% 12， 022800 45 20% 6% 20， 454800 45 15% 6% 15， 340威尼斯酒店長(zhǎng)包房返算酒店價(jià)格（收益年限為 50年）：V=A/I*[1(1/（ 1+I) N]公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 2.本項(xiàng)目以威尼斯酒店（ 1400017500元 /平米 ）作為價(jià)格參照系，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格為 1500016000 元 /平米資源因素 2.威尼斯酒店外企高級(jí)職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 金融、廣告資訊、 IT業(yè)金領(lǐng)GOLF 發(fā)燒友政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層港人公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 3.城際商務(wù)人員 港深線、廣深線往來(lái)商務(wù)人士傳統(tǒng)主流豪宅客戶口岸 /港人社區(qū) 成熟、理性高消費(fèi)人群華僑城客戶覆蓋范圍廣客戶因素 1.客戶覆蓋范圍廣公寓的溢價(jià)因素 —— 主動(dòng)性 3.物業(yè)名稱 戶型 面積 樓層 裝修情況 租金 /租期 客戶特征描述 中旅廣場(chǎng) 3房 117 7 簡(jiǎn)裝修 3800元 /月 韓國(guó)人，四口之家，子女就學(xué)于深圳大學(xué) 錦繡花園 4房 180 17 精裝家電齊 9500元 /月 日本人， 50歲左右，公司租房，喜歡錦繡環(huán)境 錦繡花園 3房 117 31 簡(jiǎn)單裝修 3200元 /月日籍華人， 35歲左右，喜歡錦繡環(huán)境 美加廣場(chǎng) 5房 268 ——一般裝修 8000元 /月韓國(guó)人，與家人同住荔海樓 3房 117 23 一般裝修 4000元 /月臺(tái)灣人，四口之家海景酒店 三星度假商務(wù)11000元 /月（加收 10％服務(wù)費(fèi)）主要為日本、韓國(guó)、意大利籍，集中在高科技行業(yè)，公司在科技園威尼斯酒店 五星度假 24000元 /月 (2周到 1年）澳洲、歐美客戶居多，為總經(jīng)理及高管人員沙河高爾夫會(huì)所酒店三星GOLF配套1000011000元 /月（ 2月以上）高爾夫會(huì)員，發(fā)燒友及商務(wù)人士深圳灣大酒店四星度假 15000元 /月 (12月）芬蘭籍 4個(gè)，國(guó)內(nèi) 4個(gè)。認(rèn)為長(zhǎng)包酒店舒適安全。華僑城酒店長(zhǎng)包房及高檔物業(yè)租用調(diào)研外籍客戶、外企高級(jí)職員對(duì)華僑城的區(qū)域認(rèn)可度高，愿意支付高昂租金價(jià)格居住華僑城，華僑城對(duì)這一圈層客戶具強(qiáng)吸引力。客戶因素 2.特定圈層客戶公寓的溢價(jià)因素地段因素主動(dòng)性被動(dòng)性華僑城地鐵深南大道q退臺(tái)生態(tài)寫(xiě)字樓q公寓外立面營(yíng)造q華僑城窗口作用q威尼斯酒店商務(wù)停留點(diǎn)q客戶覆蓋范圍廣q鎖定特定圈層客戶——產(chǎn)品因素客戶因素資源因素概念和定位因素物業(yè)定位物業(yè)定位國(guó)際酒店公寓標(biāo)準(zhǔn)間 豪華間 行政套間 商務(wù)套間 豪華套間 總統(tǒng)套房威尼斯 面積 4550 5055 6065 70 75 250（ 3房）空置率 510％ 15％ 15% 20% 35% 50%深圳灣大酒店面積 4045 50 5560 6570 70 200左右空置率 10％ 15% 20% 25% 40% 70％戶型定位定位考慮的因素q標(biāo)準(zhǔn)化 —— 以酒店的標(biāo)準(zhǔn)間形式進(jìn)行劃分q彈性化 —— 不同物業(yè)功能間彈性轉(zhuǎn)換q多產(chǎn)品 —— 易于進(jìn)行戶型雙拼或三拼 /形成多種產(chǎn)品星級(jí)酒店的戶型分類q以以 40 ㎡㎡ 、 45 ㎡為基本單元㎡為基本單元q可拼合為可拼合為 85㎡、㎡、 90㎡、㎡、 120㎡㎡ …………公寓部分思路我們的最終客戶是誰(shuí)？最終客戶的需求是怎樣？公寓如何實(shí)現(xiàn)高售價(jià)？我們的最終客戶是誰(shuí)？—— 客戶定位外企高級(jí)職員公務(wù)員傳統(tǒng)行業(yè)私營(yíng)企業(yè)主 電子、制造業(yè)私企業(yè)主創(chuàng)意階層 廣告、資訊、 IT業(yè)金領(lǐng)GOLF 發(fā)燒友政府高級(jí)官員、事業(yè)單位高級(jí)管理層港人客戶定位城際商務(wù)人員 港深線、
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1