【文章內容簡介】 I領海海世界心海伽藍海語東園倚天閣價格定位 —— 片區(qū)樓盤價格分布東海岸（非別墅）51確定本項目可比實例產品品牌外部萬科東海岸100100100海語東園本項目90807090100120?海語東園與本項目地塊相鄰，而且各項經濟指標及其類似?萬科東海岸是片區(qū)內最大的居住類項目，產品線與本項目有很大的可比性。52通過比準價格得出初步價格定位上限下限8500元 /m27200元 /m2本項目初步價格定位項目 各項指標權重 各項指標打分 得分 售價外部資源 品牌 產品 外部資源 品牌 產品萬科東海岸 100 100 100 100 8500海語東園 90 70 80 84 7140本項目 90 100 120 98 850053 The end Thanks！54SPR——滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。55SPR —— “PARTY 這東西 ”陳逸飛的唯美派對、孫孟晉的搖滾、謝暉的足球派對、衛(wèi)慧的寫家派對、爾東強的唐裝派對 ……在霓虹閃爍的暗夜里，在各種名目的包裝下，派對們粉墨登場。派對的實質，不過是一群拉幫結伙扎堆取樂。在以前，這種東西通常被冠以聯(lián)歡會、茶話會、聯(lián)誼會等名稱，現(xiàn)在這些詞都已經帶上了懷舊的色彩。同樣內容通通被改成為一個音譯詞：派對。或者根本不譯，人們說 “PARTY”, 努力地發(fā)著輕飄飄的鼻音，美式的。評論家吳亮說： “ 交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術的人加一群愛藝術的人，一群風雅的人加一群附庸風雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人。 ”—— 仿佛就是對派對惟妙惟肖的素描《新周刊》56SPR—— 結社、圈子57SPR——第三空間給自己家庭 —— 生活之所，公司 —— 工作之所，第三空間 (Third Place)—— 精神棲息之所第三空間在哪里？它是城市人居的一次物質提升和精神備份，它是容納個性，品質、精神流向和成就感的溫室，它是真真正正的差異化生存。第二套房的門檻并非每個人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個物理空間，個人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經理人的客廳小時候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構筑自己的小天地。今天，我們所謂的“ 游戲居家 ” 就是要創(chuàng)造一種自由、靈動、多變的生活形態(tài)。59優(yōu) ?階層 的 SPR——非常色人家盧卡和芳登是意大利設計行業(yè)的一對驕子，年輕的他們已小有成就，令人艷羨。他們在效外擁有有所被朋友們稱為 “ 色彩花園 ”的房子，空間不大，但因為色彩的濃郁而顯得獨特別致。60優(yōu) ?階層 的 SPR——生活就是大廚房當廚房不再只是滿足溫飽的場所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以娛樂、休閑、聚會，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生 …… 61優(yōu) ?階層 的 SPR——家的中心就是床家的中心就是床，還可以辦公，可以早餐，或許，衛(wèi)浴也在客廳里，家是一門生活的藝術。62優(yōu) ?階層 的 SPR—— 浴房63設計思路探討64物業(yè)形態(tài)初探? 以各項指標做滿計? 住宅單層面積共計3500m2,其中 1/3為 5層， 2/3為 6層。? 商業(yè)部分可做層高 6米，位于住宅下部。24M65產品定位 —— 空間組合戶型 面積（ M2） 比例（％）三房兩廳 100 50兩房一廳 80 40單房 40 10基本空間組合空間3+12+132 166戶型設計標準間形式劃分，可以打通組合，形成更多產品形式67α—room （生活魔方）大空間無限分隔的戶型設計從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式68+ =+ =+ = or or以單元模數(shù)的一個“menu plan” （居住菜單）單一的組合模式 —— 具有可變性住宅（ flex housing）模式……BoxLiving的平面組合形式69物業(yè)形態(tài)建議? 最大化的層高? 地下室作為核增面積，提供特別體驗空間? 商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。? 屋頂作為泛會所，或降低層高，樓層中間做架空層24M住宅 商業(yè) 地下室70soho—— 空 間 隨 人 而 定 71精神圖騰? 公共會客廳臨內環(huán)路設置一棟獨立建筑，極具象征性的，標志性的，是愛玩、玩的起的人的精神圖騰。? 內含商業(yè)面積72特異體驗的場所? 經過這扇門，通往另一個世界73少不了的藝術74別墅級地下空間75迷你高爾夫果嶺別人建在綠茵曠野、山林幽谷間，優(yōu)品 ?藝墅也可建于房前屋后庭院內、公共空間上?！?和而不同 ” 的公共空間76超尺度泳池77大梅沙市場調查數(shù)據(jù) PartI? 調查時間：2023年 7月 24日? 調查地點：大梅沙（包括海景酒店住客及萬科東海岸看樓者）? 樣本總數(shù)： 35份? 有效樣本數(shù)：34份Back 78大梅沙市場調查數(shù)據(jù)－樓盤79大梅沙市場調查數(shù)據(jù)－配套80大梅沙市場調查數(shù)據(jù)－背景資料81大梅沙市場調查數(shù)據(jù) PartII? 調查時間：2023年 7月 30日? 調查對象：銀行職員等高端客戶? 樣本總數(shù)：10份? 有效樣本數(shù)： 10份82大梅沙市場調查數(shù)據(jù)－樓盤83大梅沙市場調查數(shù)據(jù)－配套84大梅沙市場調查數(shù)據(jù)－背景資料Back 85客戶調查小結?多數(shù)客戶對大梅沙認識停留在中低檔海濱休閑區(qū)印象上?片區(qū)價值未深入被客戶認知，因此并無因占有資源或滿足心理需求而產生的購買需要?對片區(qū)樓盤價值的認知集中在 70008000元之間?對購買大梅沙片區(qū)物業(yè)的目的多為度假兼投資?對小區(qū)配套需求最集中的是游泳池和健身房?對于公共配套需求以及物管（酒店式管理）內容需求多元化客戶普遍對大梅沙能提供的物業(yè)缺乏具象認知，需要被引導大梅沙片區(qū)客戶調查86走進深圳87深圳歷年 GDP情況2023年深圳全年實現(xiàn)國內生產總值約為 ，比前年增長 %。大大高于全國 %的平均水平，深圳經濟依然保持良好快速的增長勢頭。億元深圳經濟發(fā)展形勢882023年私人汽車擁有量接近 20萬輛，比 2023年增長 %深圳市私家車數(shù)量迅速增長，每百戶擁有私人汽車約 21輛自駕度假旅游成為消費熱點輛深圳私人汽車發(fā)展情況89深圳市歷年接待游客量呈明顯上升趨勢，僅 2023年因非典原因導致游客銳減。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長態(tài)勢。萬人深圳各年接待游客量情況90一、高新科技產業(yè)城市二、現(xiàn)代物流業(yè)城市三、區(qū)域性金融中心城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市五、高品味文化生態(tài)城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市 休閑娛樂需求文化服務需求五、高品位文化生態(tài)城市深圳定位：區(qū)域性國際化城市91建設美麗的海濱城市。依托亞熱帶濱海城市特色和逐步發(fā)達的國際商務功能，建設一批具有國際水準的濱海旅游度假設施、生態(tài)觀光旅游設施和會議展覽設施，使深圳成為全國較大的商務旅游、觀光旅游城市及過境旅客集散地。—— 摘自黃 麗滿 《在市委三屆八次全體（ 擴 大）會 議 上的 講話 》目標：世界濱海家園旅游觀光勝地揮別主題公園及人造景觀時代解讀：優(yōu)美的海濱旅游城市92城市經濟發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高額消費階段追求生活質量人類社會將以自我實現(xiàn)的程度及 “生活質量 ”的高低來衡量社會成就旅游、度假、休閑、娛樂等日益被人們所追求深圳所處的發(fā)展階段93走進鹽田94鹽田 —— 海濱旅游、生態(tài)城區(qū)95鹽田片區(qū)規(guī)劃情況? 城區(qū)性質： 以港口、旅游為支柱產業(yè)，物流業(yè)、商貿業(yè)、保稅業(yè)為主的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。? 城區(qū)發(fā)展目標： 突出海濱城區(qū)特點，高標準、高速度、高水平地進行城市建設，爭取在下個 世紀初將鹽田區(qū)建設成為一個功能分區(qū)明確、布局合理、城市基礎設施完善、生活服務設施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。? 城區(qū)旅游職能： 大力發(fā)展濱海旅游事業(yè)，建設成為深圳市東部旅游基地和濱海旅游度假區(qū)。對山區(qū)旅游資源，在保護生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等? 城市組團功能：沙頭角組團：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團：鹽田港生產及其后勤服務基地梅沙組團：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務基地? 城市規(guī)模 ：至 2023年，人口控制規(guī)模 20萬；人口彈性規(guī)模 24萬。96鹽田區(qū)特征與優(yōu)勢城區(qū)特征 ：? 山地海濱型城區(qū)? 港口交通樞紐城區(qū)? 海濱旅游區(qū)? 邊境口岸城區(qū)? 外向型、勞動密集型經濟的特征? 外來人口占多數(shù)的移民城區(qū)城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢：u新區(qū)成立，營造新的經濟增長點u港口樞紐優(yōu)勢u良好自然資源及海濱旅游優(yōu)勢u地理位置優(yōu)勢97? 2023年上半年鹽田區(qū)總體住宅銷量較小，僅 1181套，而全市其他各區(qū)銷量均在10000套以上。? 與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷售以高端產品為主，單價 60008000元銷量百分比高出全市 20％多。2023年 1～ 3季度鹽田區(qū)銷售住宅價位分類2023年 1～ 3季度鹽田區(qū)住宅價位分類98鹽田區(qū)住宅銷售面積前 5名（占本區(qū)總銷售面積 %） 　　　　　　萬科東海岸社區(qū)（一期） 　　　云深處別墅區(qū) 　　　　海語東園 　　　　　新世界倚山花園 　　　　　棕櫚灣 鹽田區(qū)住宅銷售金額前 5名（占本區(qū)總銷售金額 %） 　　　　云深處別墅區(qū) 　　　　　　　萬科東海岸社區(qū)（一期） 　　　　　海語東園 　　　　　　新世界倚山花園 　　　　　　　　海闊 .凌海 2023年上半年鹽田區(qū)房地產銷售龍虎榜99鹽田區(qū)住宅銷售面積前 5名（占本區(qū)總銷售面積 %） 深圳市萬科房地產有限公司 　　　　　　　　　　　　萬科東海岸社區(qū)深圳市維拉頓房地產開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　云深處別墅區(qū)深圳拓勁房地產開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　　　新世界倚山花園深圳市富春東方房地產開發(fā)有限公司 　　　　　　　　天 琴 灣深圳市心海投資發(fā)展有限公司 　　　　　　　　　　　心海伽藍雅居 鹽田區(qū)住宅銷售金額前 5名（占本區(qū)總銷售金額 %） 深圳市萬科房地產有限公司 　　　　　　　　　　　　萬科東海岸社區(qū)深圳市維拉頓房地產開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　云深處別墅區(qū)深圳市富春東方房地產開發(fā)有限公司 　　　　　　　　天 琴 灣深圳拓勁房地產開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　　　新世界倚山花園深圳市京地投資發(fā)展有限公司 　　　　　　　　　　　海世界公寓 2023年第三季度鹽田區(qū)房地產銷售龍虎榜100鹽田市場小結?片區(qū)樓盤主要集中在沙頭角和梅沙兩個組團，五個項目的銷