【正文】 是 ……42SPR的誕生SPR (Special People Resort)—— 朋友圈子聚會(huì)的場(chǎng)所KOYOO大梅沙項(xiàng)目首次引入 SPR概念43SPR是什么？SPR第三空間商務(wù)辦公 度假居住? 突破傳統(tǒng)物業(yè)類型之間的清晰界限? 產(chǎn)品使用功能同時(shí)滿足居住、度假、商務(wù)辦公、甚至商業(yè)功能? 一個(gè)舒服的社交聚會(huì)場(chǎng)所，另一個(gè) “起居室 ” ，既可以會(huì)客，也可以獨(dú)自在這里放松身心? SOHO也是 SPR的一種形式 ? 獨(dú)特體驗(yàn)的場(chǎng)所? 空間的多種可能性? 不可模仿的? 不抄襲任何的44SPR是 ——其實(shí)我們身邊的文化與藝術(shù)早已不再是涇渭分明，他們都在一種叫做 “ 策源地 ” 的區(qū)域中集合，在此中，地產(chǎn)商、策劃人、電視導(dǎo)演、明星，社會(huì)名流，鋼琴師，攝影師，建筑師，畫家等都排排坐，既都參與其中，同時(shí)又是消費(fèi)者深圳精神、深圳文化的策源地45SPR意味著烏托邦式精神融合的領(lǐng)域城市先鋒，文明與藝術(shù)的探索者創(chuàng)意人群的精神家園平等的關(guān)系，真誠(chéng)面對(duì)居住、工作場(chǎng)所外的第三地46產(chǎn)品定位下的項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析? 現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)物業(yè)可分為產(chǎn)權(quán)式酒店、度假類物業(yè)與純住宅物業(yè)；假設(shè)本項(xiàng)目打造成以上三種物業(yè)，可以得到其價(jià)值分布，如右圖所示。或者根本不譯，人們說(shuō) “PARTY”, 努力地發(fā)著輕飄飄的鼻音，美式的。家的中心就是床，還可以辦公，可以早餐，或許，衛(wèi)浴也在客廳里，家是一門生活的藝術(shù)。億元深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)882023年私人汽車擁有量接近 20萬(wàn)輛，比 2023年增長(zhǎng) %深圳市私家車數(shù)量迅速增長(zhǎng)，每百戶擁有私人汽車約 21輛自駕度假旅游成為消費(fèi)熱點(diǎn)輛深圳私人汽車發(fā)展情況89深圳市歷年接待游客量呈明顯上升趨勢(shì)，僅 2023年因非典原因?qū)е掠慰弯J減。96鹽田區(qū)特征與優(yōu)勢(shì)城區(qū)特征 ：? 山地海濱型城區(qū)? 港口交通樞紐城區(qū)? 海濱旅游區(qū)? 邊境口岸城區(qū)? 外向型、勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)的特征? 外來(lái)人口占多數(shù)的移民城區(qū)城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：u新區(qū)成立，營(yíng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)u港口樞紐優(yōu)勢(shì)u良好自然資源及海濱旅游優(yōu)勢(shì)u地理位置優(yōu)勢(shì)97? 2023年上半年鹽田區(qū)總體住宅銷量較小，僅 1181套，而全市其他各區(qū)銷量均在10000套以上。大梅沙基本狀況104獨(dú)一無(wú)二山海自然資源? 擁有 2公里長(zhǎng)、 30至 60米寬的優(yōu)質(zhì)海灘，沙灘平緩，沙質(zhì)細(xì)軟；? 能見(jiàn)度超過(guò)優(yōu)質(zhì)海濱浴場(chǎng)的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)懸浮物；? 背倚滿目青翠的梧桐山，山水環(huán)抱，造就少見(jiàn)山海景觀；2023年大梅沙海濱公園共吸引游客達(dá) 450萬(wàn)人次相對(duì)于東部其他濱海度假區(qū)，大梅沙配套起點(diǎn)高，交通便利性好大梅沙旅游資源105大梅沙海濱旅游人流量萬(wàn)人n 大梅沙海濱旅游總?cè)藬?shù)以每年約 20%的速度增長(zhǎng)n 2023年大梅沙接待游客排名全市景點(diǎn)第一n 由于目前大梅沙海濱浴場(chǎng)為免費(fèi)開(kāi)放，故其營(yíng)業(yè)收入較少2023年接待游客和營(yíng)業(yè)收入前五名景點(diǎn) —— 資料來(lái)源《深圳市旅游局》大梅沙旅游市場(chǎng)現(xiàn)狀名次 接待游客排名 營(yíng)業(yè)收入排名 利潤(rùn)總額排名 1 大梅沙海濱公園 歡樂(lè)谷 歡樂(lè)谷2 歡樂(lè)谷 世界之窗 世界之窗 3 世界之窗 沙河高爾夫球會(huì) 觀瀾湖高爾夫球會(huì) 4 仙湖植物園 觀瀾湖高爾夫球會(huì) 特發(fā)高爾夫俱樂(lè)部 5 明思克航母世界 明思克航母世界 沙河高爾夫球會(huì) 106鹽壩高速鹽梅公路大梅沙內(nèi)環(huán)路深鹽公路沙頭角段為交通瓶頸大梅沙交通狀況107國(guó)際級(jí)定位國(guó)際級(jí)海濱旅游度假勝地；國(guó)際級(jí)會(huì)議展覽中心；國(guó)際級(jí)海濱居住區(qū)；發(fā)展目標(biāo) 18000人口的海濱旅游城鎮(zhèn)；東部海岸旅游的主要管理及旅游服務(wù)中心；深圳市海濱風(fēng)光的標(biāo)志；通向梅沙郊野公園的門戶；大梅沙的發(fā)展前景108百億資本打造東部時(shí)代大梅沙的發(fā)展前景109—— 打破交通瓶頸， 50億建設(shè)東部快速通道“ 總投資 鹽田明珠立交 已建成通車。1984年由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)的 大梅沙客運(yùn)碼頭 近年來(lái)一直閑置。大梅沙國(guó)際會(huì)議中心的建成，將會(huì)對(duì)東部經(jīng)濟(jì)起到極大的帶動(dòng)作用，并且將和三洲田生態(tài)旅游區(qū)、大梅沙海濱浴場(chǎng)一起，組成一個(gè)會(huì)展、旅游經(jīng)濟(jì)的 “ 生態(tài)鏈 ” ，共同成為拉動(dòng)?xùn)|部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“ 三駕馬車 ” 。領(lǐng)海心海假日水云間會(huì)議中心梅沙學(xué)校國(guó)際學(xué)校鼎太項(xiàng)目大梅沙地塊風(fēng)云圖京地酒店京基五星級(jí)酒店濠信項(xiàng)目東海岸地塊體育中心碧軒項(xiàng)目海世界大梅沙股份 政府出讓湖心島本項(xiàng)目待建項(xiàng)目已建項(xiàng)目在售項(xiàng)目待出讓項(xiàng)目117大梅沙地塊概況項(xiàng)目 用地面積（平方米） 容積率 綠地率（％） 限高（米） 配套已建項(xiàng)目 京地酒店 3979 15 20 300公用車位海景酒店 11596 30 18 100公用車位8151 30 18 　雅蘭酒店 11750 30 18 100公用車位水云間 2956 30 24 　心海假日 4303 30 30 　在售項(xiàng)目 海世界 10765 20 35 　倚天閣 7802 40 18 　I領(lǐng)海 6324 30 24 　海語(yǔ)東園 9300 30 24 　心海伽藍(lán) 19602 2 30 45 　東海岸 268484 45 35 　待建項(xiàng)目 濠信項(xiàng)目 139727 45 24 　會(huì)議中心 64558 30 35 400公用車位湖心島 18580 20 20 開(kāi)敞式劇院鼎太項(xiàng)目 9010 10 18 　12469 10 20 　26700 30 15 展覽博物館京基五星級(jí)酒店 70000 1 40 50 　體育中心 6840 15 30 體育館3200 網(wǎng)球場(chǎng)碧軒項(xiàng)目 16038 30 24國(guó)際學(xué)校 34082 1 30 24 　東海岸地塊 57578 45 50 　16897 40 24 　待出讓項(xiàng)目 大梅沙股份 12038 30 24 　政府出讓 31137 45 18 　8150 30 35 　15425 2 20 24 100公用車位118大梅沙房地產(chǎn)已售完項(xiàng)目一覽樓盤 性質(zhì) 占地面 積 建筑面積 總套 數(shù) 主力戶型 入伙日期 開(kāi)發(fā)商 銷售期 銷售速度 有無(wú)投資回報(bào)承諾 均價(jià)（元 / m178。（ 27%） 178。（ %） 100110m178。建筑分為四層，底層以商業(yè)為主， 4層以住宅為主。產(chǎn)品線豐富。這一群文學(xué)藝術(shù)家圍繞在號(hào)稱 “ 詩(shī)人王子 ” 保羅 大多數(shù)人選擇形成集體、進(jìn)入 “ 圈子 ” ，如寒冷的冬相互依偎取暖 。? 總套數(shù)為 480套，以單房和一房為主，單房 154戶，一房148戶。（ 2%） —— 190203m178。（ %） 7177m178。）東海岸二期公寓 /別墅 80000 64000約 420套各類型均有萬(wàn)科地產(chǎn) 75% 七個(gè)月 約 45套 /月 無(wú)，可代租 8500/14000倚天閣酒店式公寓7802 10750 163 公寓 平葉投資 80% 一年 約 11套 /月 無(wú)，可代租 13000海語(yǔ)東園酒店式公寓9300 20500 246 兩房 新華置業(yè) 95% 十六個(gè)月 約 14套 /月 有 8300 I領(lǐng)海 酒店式公寓 11965 189 公寓 海闊投資 90% 一年 約 14套 /月 無(wú)，可代租 13000海世界酒店式公寓10765 22204 304　 公寓　 京地投資 40％ 　五個(gè)月 約 20套 /月 無(wú)，可代租 15000心海伽藍(lán) 住宅 19602 51216 307 各類型均有心海投資 30％ 五個(gè)月 約 18套 /月　 無(wú) 9000120樓盤 性質(zhì) 占地面積 （ m178。 6,(萬(wàn)元 )競(jìng)得人： 深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司成交價(jià) : J4020127地塊信息交易方式 : 掛牌類型 :由于深圳政府最近公布了在鹽田三洲田和大梅沙片區(qū)建立一個(gè)總規(guī)劃面積 平方公里的旅游生態(tài)區(qū)，而華僑城在旅游方面的功夫深，政府自然歡迎華僑城介入， 地皮由此全部交由華僑城打理。它起于羅芳立交，在橫崗西坑與鹽排高速相交，終于惠鹽高速，雙向 6車道，全長(zhǎng) 。 大梅沙片區(qū)由大梅沙、成坑、上坪三個(gè)村組成；216?！?摘自黃 麗滿 《在市委三屆八次全體（ 擴(kuò) 大）會(huì) 議 上的 講話 》目標(biāo)：世界濱海家園旅游觀光勝地?fù)]別主題公園及人造景觀時(shí)代解讀：優(yōu)美的海濱旅游城市92城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高額消費(fèi)階段追求生活質(zhì)量人類社會(huì)將以自我實(shí)現(xiàn)的程度及 “生活質(zhì)量 ”的高低來(lái)衡量社會(huì)成就旅游、度假、休閑、娛樂(lè)等日益被人們所追求深圳所處的發(fā)展階段93走進(jìn)鹽田94鹽田 —— 海濱旅游、生態(tài)城區(qū)95鹽田片區(qū)規(guī)劃情況? 城區(qū)性質(zhì)： 以港口、旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、保稅業(yè)為主的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。? 屋頂作為泛會(huì)所，或降低層高，樓層中間做架空層24M住宅 商業(yè) 地下室70soho—— 空 間 隨 人 而 定 71精神圖騰? 公共會(huì)客廳臨內(nèi)環(huán)路設(shè)置一棟獨(dú)立建筑，極具象征性的，標(biāo)志性的，是愛(ài)玩、玩的起的人的精神圖騰。今天，我們所謂的“ 游戲居家 ” 就是要?jiǎng)?chuàng)造一種自由、靈動(dòng)、多變的生活形態(tài)。55SPR —— “PARTY 這東西 ”陳逸飛的唯美派對(duì)、孫孟晉的搖滾、謝暉的足球派對(duì)、衛(wèi)慧的寫家派對(duì)、爾東強(qiáng)的唐裝派對(duì) ……在霓虹閃爍的暗夜里，在各種名目的包裝下，派對(duì)們粉墨登場(chǎng)。高形象 —— 216。帶有炫耀性的、品牌的高檔消費(fèi)配套216。產(chǎn)品有明顯的階層標(biāo)簽216。建筑產(chǎn)品本身以及社區(qū)硬件環(huán)境的創(chuàng)新和改善；216。追求實(shí)質(zhì)用途；216。強(qiáng)調(diào)可炫耀性；216。住宅功能216。上周就帶這幫朋友到他的 “ 根據(jù)地 ” 論道 +麻將。當(dāng)然，自己過(guò)去住住也不錯(cuò)，還可以招待朋友。31典型客戶描述描述二：—— 就職于某會(huì)計(jì)師事務(wù)所性別： 男（其父為某職能部門領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)與家人同?。┙逃潭龋?澳大利亞 CPA年齡： 30置業(yè)經(jīng)歷： 買過(guò)一些羅湖的房愛(ài)好： 上網(wǎng)，打游戲，跟朋友一起出去玩買房語(yǔ)錄： 家里很寬，再住多少人都沒(méi)問(wèn)題，肯定不是買來(lái)自己住的。－ 90m178。? 心海伽 藍(lán) 110m2以下 單 位占 65％， 東 海岸一期一房及兩房占 50％左右，二期一房及兩房占 20％左右。? 建筑容積率 ≤ ? 建筑覆蓋率 ≤ 35 ％? 建筑高度或?qū)訑?shù)：不超過(guò) 24米? 機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)： 11084m126m8項(xiàng)目狀況 —— 項(xiàng)目周邊待建地塊情況12345678配套設(shè)施用地，擬建綜合市場(chǎng)、社區(qū)管理機(jī)構(gòu)，占地 3000，容積率 ；停車 +市政配套設(shè)施，提供 200車位、公廁、垃圾站，占地7675，容積率 ；配套設(shè)施用地，九班幼兒園，占地 3187，容積率 ；商業(yè)服務(wù) +旅游用地，占地 5169，容積率；醫(yī)療衛(wèi)生用地，區(qū)級(jí)醫(yī)院分院（ 50床），占地 4039，容積率 體育用地，體育館 +網(wǎng)球場(chǎng)，占地 10040；配套設(shè)施用地， 54班九年一貫制學(xué)校，400m標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，占地 4