【正文】 長遠規(guī)劃看，大梅沙可形成完善生活圈。（ %） —— 四房 144m178。）建筑面積 （ m178。地塊總用地面積 ，建設(shè)容積率 ≤ ，總建筑面積約 8萬平方米。雙向 6車道、全長 15公里的 鹽排高速 目前正在加緊施工，預(yù)計將于 2023年底全部完工。建設(shè)美麗的海濱城市。? 商業(yè)部分可做層高 6米，位于住宅下部。高高低低1432度假物業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店純住宅利潤實現(xiàn)：l價格l利潤率SPR市場競爭力：l品牌l產(chǎn)品市場接受度l形象47項目的客戶定位房地產(chǎn)圈藝術(shù)圈投資客文藝圈IT圈……投資客各種圈子人群 （ 優(yōu) ?階層 ）其他偶得人群++48KOYOO的 SPR——項目命名建議優(yōu)品 ?鋒尚優(yōu)品 ?別處優(yōu)品 ?藝術(shù)優(yōu)品 ?藝墅優(yōu)品建筑 II優(yōu)品建筑49價格區(qū)間定位50 品質(zhì)高品質(zhì)低價格 高品質(zhì)高價格 低品質(zhì)低價格 低品質(zhì)高價格 7000 9000 11000 13000元 /m2 價格 I領(lǐng)海海世界心海伽藍海語東園倚天閣價格定位 —— 片區(qū)樓盤價格分布東海岸（非別墅）51確定本項目可比實例產(chǎn)品品牌外部萬科東海岸100100100海語東園本項目90807090100120?海語東園與本項目地塊相鄰，而且各項經(jīng)濟指標(biāo)及其類似?萬科東海岸是片區(qū)內(nèi)最大的居住類項目，產(chǎn)品線與本項目有很大的可比性。基本的生活配套216。舒適、實用216。追求新奇；216。愛好： 結(jié)交形形色色、三教九流的朋友，擁有很多的社交圈。28潛在的客戶在哪里？29需求階段分析生理需要自我實現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要地段價值在大梅沙擁有一套房人文氛圍在大梅沙擁有一處心靈的家園產(chǎn)品特征在大梅沙擁有一套富有特色的房從單純的有房住過渡到人的自我實現(xiàn)的需求30典型客戶描述描述一：—— 某港資公司老總性別： 男教育程度： 未知年齡： 未知置業(yè)經(jīng)歷： 萬科十七英里等買房語錄： 購買萬科十七英里最主要的還是為了以后自己退休后來住，房子買過很多，現(xiàn)在也不再為了單純賺錢而買房，而是為了老了之后有一個可以享受生活的空間。）東海岸二期公寓 /別墅 80000 64000約 420套各類型均有萬科地產(chǎn) 75% 七個月 約 45套 /月 無，可代租 8500/14000倚天閣酒店式公寓7802 10750 163462公寓平葉投資 80% 一年 約 11套 /月 無，可代租 13000海語東園酒店式公寓9300 20500 246 4970兩房 新華置業(yè) 95% 十六個月 約 14套 /月 有 8300 I領(lǐng)海 酒店式公寓 11965 189 4063公寓 海闊投資 90% 一年 約 14套 /月 無，可代租 13000海世界酒店式公寓10765 22204 304　 4963一房　 京地投資 40％ 　五個月 約 20套 /月 無，可代租 15000心海伽藍 住宅 19602 51216 307 各類型均有心海投資 30％ 五個月 約 18套 /月　 無 900016片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況—— 物業(yè)類別與產(chǎn)品特征分析? 大梅沙物業(yè)主要是以酒店以及酒店式公寓等投資型和度假居住型物業(yè)為主? 近一兩年出現(xiàn)了以萬科東海岸為代表的少量住宅項目? 公寓及一房一廳為片區(qū)主力產(chǎn)品 ，其中又以 70m178。市場調(diào)研項目定位報告： Special house for special people物業(yè)發(fā)展建議： 2023，中國 ?深圳建筑設(shè)計代表作品營銷策略總綱：精確制導(dǎo) —— 圈層營銷時代的來臨4本報告思路市場分析項目客戶研究定位方案項目介紹5項目情況簡介6本項目項目位置7項目狀況 —— 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)? 總用地面積： 10000m2 ? 建筑面積： 22023m2 ，其中商業(yè)面積 2200m2， 其余為住宅面積 。） 容積率 主力戶型 開發(fā)商 預(yù)計推出 時間京基五星級酒店 酒店 70000 1 酒店客房 京基地產(chǎn) 2023年底湖心島 住宅商業(yè)街 18580 40m2左右 創(chuàng)維 2023年鼎太項目 住宅商業(yè)街 48179 50m2左右 鼎太 2023年東海岸三期 住宅 兩房、四房五房Townhouse萬科 2023年中碧軒項目 住宅 16038 單房、一房 碧軒 2023年底萬科國際會議中心會議、寫字樓、酒店 酒店客房 萬科 2023年底片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 —— 下階段將推出項目23市場分析總結(jié)n 片區(qū)主要物業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，有少量住宅項目n 片區(qū)最暢銷戶型區(qū)間為 35m178。大梅沙的房子，要是有的賺一定會考慮，投資價值和升值空間最重要。普通城市住宅；216。高度個性化；216。階層分化，階層人文濃厚216。高 216。第二套房的門檻并非每個人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個物理空間，個人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。101走進大梅沙102西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場，以自然田園風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場、風(fēng)情酒吧街，以獨有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū) 大鵬灣深圳主要旅游區(qū)大梅沙103216。與大梅沙互動互利，形成梅沙 — 三洲田度假區(qū)大梅沙的發(fā)展前景111東部華僑城介紹? 在 2023年 11月 1日，華僑城在鹽田成功圈地。（ 13%） 兩房 78m178。在建項目124碧軒項目（過程方案）在建項目? 占地面積 16038m2，容積率 。 福爾的四周，每星期二晚都在這里聚會。規(guī)劃中的劇院設(shè)于 2層。（ 5%） 75m178。 20230728該碼頭與蛇口碼頭相似，起于大梅沙，與香港油麻地相接 ，政府有意恢復(fù)。? 與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷售以高端產(chǎn)品為主，單價 60008000元銷量百分比高出全市 20％多。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長態(tài)勢。評論家吳亮說： “ 交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人。中等 216。追求舒適性和炫耀感216。強烈的身份感；216。最重要的是，他們只愿和同類的人交往、分享 ……他們的出現(xiàn)，標(biāo)志著深圳第一次出現(xiàn)了擁有自己獨特文化烙印的階層，我們暫且稱之為 ——“ 優(yōu) ?階層 ”37沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性 ?！?有的賺最好！32典型客戶描述描述三：—— 某外貿(mào)公司主管性別： 女教育程度： 本科年齡： 31置業(yè)經(jīng)歷： 西海明珠愛好： 因為工作很忙，所以沒什么特別的愛好。p 準(zhǔn)投資客n 多次置業(yè)者居多n 客戶來源區(qū)域主要為福田、羅湖、南山等市內(nèi)區(qū)域n 客戶普遍看好片區(qū)前景，物業(yè)升值潛力具有一定的自用需求，認(rèn)可物業(yè)價值，當(dāng)投資價值 自用價值時會選擇變現(xiàn)購買物業(yè)以使自身財富保值21片區(qū)房地產(chǎn)市場狀況 —— 銷售狀況銷售狀況總結(jié)l片區(qū)總體銷售速度比較慢?片區(qū)住宅項目銷售速度很慢l投資型產(chǎn)品銷售速度略快于住宅項目樓盤 性質(zhì) 總套數(shù) 主力戶 型 銷售率 銷售期 銷售速度 均價（元 / m178。我的眼睛向空闊處四望，最后才合上眼說：原來你在這里！ ”泰戈爾 —— 《吉檀迦利》2目標(biāo)溝通適中的銷售速度、較高的價格 打造精品建筑，建立項目和企業(yè)品牌3報告構(gòu)成? KOYOO系列報告共分為 4個部分，其中，市場調(diào)研部分報告做為附件放在項目定位報告后面。? 心海伽 藍 110m2以下 單 位占 65％， 東 海岸一期一房及兩房占 50％左右，二期一房及兩房占 20％左右。31典型客戶描述描述二：—— 就職于某會計師事務(wù)所性別： 男（其父為某職能部門領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)與家人同?。┙逃潭龋?澳大利亞 CPA年齡： 30置