【正文】 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃看，大梅沙可形成完善生活圈。（ %） —— 四房 144m178。）建筑面積 （ m178。地塊總用地面積 ，建設(shè)容積率 ≤ ，總建筑面積約 8萬(wàn)平方米。雙向 6車(chē)道、全長(zhǎng) 15公里的 鹽排高速 目前正在加緊施工，預(yù)計(jì)將于 2023年底全部完工。建設(shè)美麗的海濱城市。? 商業(yè)部分可做層高 6米，位于住宅下部。高高低低1432度假物業(yè)產(chǎn)權(quán)式酒店純住宅利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)：l價(jià)格l利潤(rùn)率SPR市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力：l品牌l產(chǎn)品市場(chǎng)接受度l形象47項(xiàng)目的客戶定位房地產(chǎn)圈藝術(shù)圈投資客文藝圈IT圈……投資客各種圈子人群 （ 優(yōu) ?階層 ）其他偶得人群++48KOYOO的 SPR——項(xiàng)目命名建議優(yōu)品 ?鋒尚優(yōu)品 ?別處優(yōu)品 ?藝術(shù)優(yōu)品 ?藝墅優(yōu)品建筑 II優(yōu)品建筑49價(jià)格區(qū)間定位50 品質(zhì)高品質(zhì)低價(jià)格 高品質(zhì)高價(jià)格 低品質(zhì)低價(jià)格 低品質(zhì)高價(jià)格 7000 9000 11000 13000元 /m2 價(jià)格 I領(lǐng)海海世界心海伽藍(lán)海語(yǔ)東園倚天閣價(jià)格定位 —— 片區(qū)樓盤(pán)價(jià)格分布東海岸（非別墅）51確定本項(xiàng)目可比實(shí)例產(chǎn)品品牌外部萬(wàn)科東海岸100100100海語(yǔ)東園本項(xiàng)目90807090100120?海語(yǔ)東園與本項(xiàng)目地塊相鄰，而且各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其類似?萬(wàn)科東海岸是片區(qū)內(nèi)最大的居住類項(xiàng)目，產(chǎn)品線與本項(xiàng)目有很大的可比性?；镜纳钆涮?16。舒適、實(shí)用216。追求新奇；216。愛(ài)好： 結(jié)交形形色色、三教九流的朋友，擁有很多的社交圈。28潛在的客戶在哪里？29需求階段分析生理需要自我實(shí)現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要地段價(jià)值在大梅沙擁有一套房人文氛圍在大梅沙擁有一處心靈的家園產(chǎn)品特征在大梅沙擁有一套富有特色的房從單純的有房住過(guò)渡到人的自我實(shí)現(xiàn)的需求30典型客戶描述描述一：—— 某港資公司老總性別： 男教育程度： 未知年齡： 未知置業(yè)經(jīng)歷： 萬(wàn)科十七英里等買(mǎi)房語(yǔ)錄： 購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)科十七英里最主要的還是為了以后自己退休后來(lái)住，房子買(mǎi)過(guò)很多，現(xiàn)在也不再為了單純賺錢(qián)而買(mǎi)房，而是為了老了之后有一個(gè)可以享受生活的空間。）東海岸二期公寓 /別墅 80000 64000約 420套各類型均有萬(wàn)科地產(chǎn) 75% 七個(gè)月 約 45套 /月 無(wú)，可代租 8500/14000倚天閣酒店式公寓7802 10750 163462公寓平葉投資 80% 一年 約 11套 /月 無(wú)，可代租 13000海語(yǔ)東園酒店式公寓9300 20500 246 4970兩房 新華置業(yè) 95% 十六個(gè)月 約 14套 /月 有 8300 I領(lǐng)海 酒店式公寓 11965 189 4063公寓 海闊投資 90% 一年 約 14套 /月 無(wú)，可代租 13000海世界酒店式公寓10765 22204 304　 4963一房　 京地投資 40％ 　五個(gè)月 約 20套 /月 無(wú)，可代租 15000心海伽藍(lán) 住宅 19602 51216 307 各類型均有心海投資 30％ 五個(gè)月 約 18套 /月　 無(wú) 900016片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況—— 物業(yè)類別與產(chǎn)品特征分析? 大梅沙物業(yè)主要是以酒店以及酒店式公寓等投資型和度假居住型物業(yè)為主? 近一兩年出現(xiàn)了以萬(wàn)科東海岸為代表的少量住宅項(xiàng)目? 公寓及一房一廳為片區(qū)主力產(chǎn)品 ，其中又以 70m178。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位報(bào)告： Special house for special people物業(yè)發(fā)展建議： 2023，中國(guó) ?深圳建筑設(shè)計(jì)代表作品營(yíng)銷(xiāo)策略總綱：精確制導(dǎo) —— 圈層營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代的來(lái)臨4本報(bào)告思路市場(chǎng)分析項(xiàng)目客戶研究定位方案項(xiàng)目介紹5項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介6本項(xiàng)目項(xiàng)目位置7項(xiàng)目狀況 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)? 總用地面積： 10000m2 ? 建筑面積： 22023m2 ，其中商業(yè)面積 2200m2， 其余為住宅面積 。） 容積率 主力戶型 開(kāi)發(fā)商 預(yù)計(jì)推出 時(shí)間京基五星級(jí)酒店 酒店 70000 1 酒店客房 京基地產(chǎn) 2023年底湖心島 住宅商業(yè)街 18580 40m2左右 創(chuàng)維 2023年鼎太項(xiàng)目 住宅商業(yè)街 48179 50m2左右 鼎太 2023年?yáng)|海岸三期 住宅 兩房、四房五房Townhouse萬(wàn)科 2023年中碧軒項(xiàng)目 住宅 16038 單房、一房 碧軒 2023年底萬(wàn)科國(guó)際會(huì)議中心會(huì)議、寫(xiě)字樓、酒店 酒店客房 萬(wàn)科 2023年底片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 —— 下階段將推出項(xiàng)目23市場(chǎng)分析總結(jié)n 片區(qū)主要物業(yè)類型為產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，有少量住宅項(xiàng)目n 片區(qū)最暢銷(xiāo)戶型區(qū)間為 35m178。大梅沙的房子，要是有的賺一定會(huì)考慮，投資價(jià)值和升值空間最重要。普通城市住宅；216。高度個(gè)性化；216。階層分化，階層人文濃厚216。高 216。第二套房的門(mén)檻并非每個(gè)人都跨的過(guò)，第三空間的憧憬卻常駐在每個(gè)人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個(gè)物理空間，個(gè)人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長(zhǎng)58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時(shí)候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。101走進(jìn)大梅沙102西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場(chǎng)，以自然田園風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場(chǎng)、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂(lè)谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū) 大鵬灣深圳主要旅游區(qū)大梅沙103216。與大梅沙互動(dòng)互利，形成梅沙 — 三洲田度假區(qū)大梅沙的發(fā)展前景111東部華僑城介紹? 在 2023年 11月 1日，華僑城在鹽田成功圈地。（ 13%） 兩房 78m178。在建項(xiàng)目124碧軒項(xiàng)目（過(guò)程方案）在建項(xiàng)目? 占地面積 16038m2，容積率 。 福爾的四周，每星期二晚都在這里聚會(huì)。規(guī)劃中的劇院設(shè)于 2層。（ 5%） 75m178。 20230728該碼頭與蛇口碼頭相似，起于大梅沙，與香港油麻地相接 ，政府有意恢復(fù)。? 與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷(xiāo)售以高端產(chǎn)品為主，單價(jià) 60008000元銷(xiāo)量百分比高出全市 20％多。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。評(píng)論家吳亮說(shuō)： “ 交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛(ài)藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人。中等 216。追求舒適性和炫耀感216。強(qiáng)烈的身份感；216。最重要的是，他們只愿和同類的人交往、分享 ……他們的出現(xiàn)，標(biāo)志著深圳第一次出現(xiàn)了擁有自己獨(dú)特文化烙印的階層，我們暫且稱之為 ——“ 優(yōu) ?階層 ”37沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、 重視其身份和聲譽(yù)、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強(qiáng)的洞察力、有遠(yuǎn)見(jiàn)、 有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、 擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、 喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、 有敏銳的洞察力 、較強(qiáng)的人際網(wǎng)、 存在一些顯示身份的炫耀心理同時(shí)也注重生活品質(zhì)和舒適性 ?！?有的賺最好！32典型客戶描述描述三：—— 某外貿(mào)公司主管性別： 女教育程度： 本科年齡： 31置業(yè)經(jīng)歷： 西海明珠愛(ài)好： 因?yàn)楣ぷ骱苊?，所以沒(méi)什么特別的愛(ài)好。p 準(zhǔn)投資客n 多次置業(yè)者居多n 客戶來(lái)源區(qū)域主要為福田、羅湖、南山等市內(nèi)區(qū)域n 客戶普遍看好片區(qū)前景，物業(yè)升值潛力具有一定的自用需求，認(rèn)可物業(yè)價(jià)值，當(dāng)投資價(jià)值 自用價(jià)值時(shí)會(huì)選擇變現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)以使自身財(cái)富保值21片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 —— 銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售狀況總結(jié)l片區(qū)總體銷(xiāo)售速度比較慢?片區(qū)住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售速度很慢l投資型產(chǎn)品銷(xiāo)售速度略快于住宅項(xiàng)目樓盤(pán) 性質(zhì) 總套數(shù) 主力戶 型 銷(xiāo)售率 銷(xiāo)售期 銷(xiāo)售速度 均價(jià)（元 / m178。我的眼睛向空闊處四望，最后才合上眼說(shuō)：原來(lái)你在這里！ ”泰戈?duì)?—— 《吉檀迦利》2目標(biāo)溝通適中的銷(xiāo)售速度、較高的價(jià)格 打造精品建筑，建立項(xiàng)目和企業(yè)品牌3報(bào)告構(gòu)成? KOYOO系列報(bào)告共分為 4個(gè)部分，其中，市場(chǎng)調(diào)研部分報(bào)告做為附件放在項(xiàng)目定位報(bào)告后面。? 心海伽 藍(lán) 110m2以下 單 位占 65％， 東 海岸一期一房及兩房占 50％左右，二期一房及兩房占 20％左右。31典型客戶描述描述二：—— 就職于某會(huì)計(jì)師事務(wù)所性別： 男（其父為某職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，現(xiàn)與家人同?。┙逃潭龋?澳大利亞 CPA年齡： 30置