【正文】 福爾的四周，每星期二晚都在這里聚會(huì)。 米勒、愛爾蘭的喬伊斯、音樂家斯特拉文斯基、作家海明威、畫家畢加索在成名前都在這個(gè)所謂的 “ 文學(xué)咖啡館 ” 里活動(dòng)。在這個(gè)時(shí)候，所有人都意識(shí)到了：深圳正面臨轉(zhuǎn)型，這個(gè)曾被認(rèn)為是 “ 文化沙漠 ” 的城市，從地心深處傳來了文化誕生前的陣陣悸動(dòng) ……148高新技術(shù) 設(shè)計(jì)之都 創(chuàng)新之都 制度試驗(yàn)深圳發(fā)展規(guī)劃深圳，開始從 “ 開拓創(chuàng)新 ” 轉(zhuǎn)向 “ 文化立市 ”149深圳的左岸（ Rivedroite）若干年前， 塞納河左岸 的 “ 丁香咖啡館 ”(cafedegirofle) —— 一個(gè)重要的聚會(huì)中心。大梅沙地產(chǎn)項(xiàng)目小結(jié)144海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?不可看海?可實(shí)現(xiàn)價(jià)格空間較大?最接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?自身 2200平方米商業(yè)面積?對(duì)公司品牌會(huì)有較大貢獻(xiàn)?可重點(diǎn)提升的?有拓寬可能性KOYOO項(xiàng)目各項(xiàng)因素分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽項(xiàng)目現(xiàn)狀可提升的空間145海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套KOYOO與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比心海伽藍(lán)海語東園萬科東海岸本項(xiàng)目146結(jié)論? 本項(xiàng)目雖地處大梅沙片區(qū)，但沒有海景資源可利用? 周邊配套完善，本項(xiàng)目入市之際很多配套都已建成，生活趨于便利? 精心打造的產(chǎn)品能夠?qū)?KOYOO品牌形成強(qiáng)有力的支撐? 借勢(shì)萬科，共同享受片區(qū)知名度? 本項(xiàng)目最可提升部分為產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升同時(shí)可建設(shè)品牌147重識(shí)轉(zhuǎn)型中的深圳經(jīng)歷了浮躁、艱苦的創(chuàng)業(yè)期，深圳當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的人們從兩手空空到物質(zhì)的極大富足，但身在一個(gè)移民的城市，每個(gè)人的內(nèi)心還是浮萍一片，《深圳，你被誰拋棄》、《天堂向左、深圳向右》，不安的情緒在空氣中蔓延，每個(gè)人不知道明天會(huì)變?cè)鯓?。q客戶購(gòu)買目的主要以投資為主，少有長(zhǎng)期自住，主要因?yàn)榇竺飞成钆涮自O(shè)施尚不成熟，目前隨萬科東海岸社區(qū)配套不斷完善，客戶有向居住型客戶轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)q目前大梅沙公共配套、生活配套設(shè)施不全，生活形態(tài)以海濱休閑、度假為主。酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面。? 初步定于 2023年 5月中旬完成所有施工圖設(shè)計(jì)。在建項(xiàng)目124碧軒項(xiàng)目（過程方案）在建項(xiàng)目? 占地面積 16038m2，容積率 。規(guī)劃中的劇院設(shè)于 2層。部分效果圖在建項(xiàng)目Back123湖心島項(xiàng)目（過程方案）n整個(gè)社區(qū)由建筑、廣場(chǎng)及水系組成。（ %） —— 大梅沙在售物業(yè)戶型分布酒店類物業(yè)多以單房和一房為主，居住類物業(yè)戶型全面122鼎太項(xiàng)目? 整體為商業(yè)街形象? 分為三棟建筑，分別為 6層，全部帶電梯。（ %） 153m178。 （ 30%） —— 139200m178。（ %） —— (31%)三房 125m178。 （ 41%） 110m178。（ 13%） 兩房 78m178。（ 5%） 75m178。（ 87%） （ 69％）一房 —— 4755m178。） 容積率 主力戶型 開發(fā)商 預(yù)計(jì)推出 時(shí)間京基五星級(jí)酒店 酒店 70000 1 酒店客房 京基地產(chǎn) 2023年底湖心島 住宅商業(yè)街 18580 40m2左右 創(chuàng)維 2023年鼎太項(xiàng)目 住宅商業(yè)街 48179 50m2左右 鼎太 2023年東海岸三期 住宅 兩房、四房五房Townhouse萬科 2023年中碧軒項(xiàng)目 住宅 16038 碧軒 2023年底萬科國(guó)際會(huì)議中心會(huì)議、寫字樓、酒店 酒店客房 萬科 2023年底大梅沙下階段將推出項(xiàng)目一覽下階段推出項(xiàng)目多以小戶型為主，面積集中在 4050m2 121內(nèi)容 東海岸二期（多層部分） 海語東園 I領(lǐng)海 心海伽藍(lán)（高層部分） 倚天閣 海世界公寓 —— —— 178。） 總套數(shù)主力戶型 開發(fā)商 銷售率 銷售期 銷售速度銷售時(shí)有無投資回報(bào)承諾均價(jià)（元 / m178。）東海岸一期 住宅 131802 87003 759各類型均有 萬科地產(chǎn) 一年 約 60套 /月 無多層公寓 6000，山邊 TH8000，水邊 TH10000心海假日酒店式公寓 8955 100一房一廳 心海投資 7個(gè)月 約 15套 /月 無8000（包裝修家電）水云間 酒店式公寓 25055m2一房一廳 琪祥地產(chǎn) 一年 約 20套 /月 無 7800（包裝修家電）雅蘭酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 11750 12846 160一房一廳 雅蘭置業(yè) 10個(gè)月 約 16套 /月 有 13000海景酒店產(chǎn)權(quán)式酒店 14088130（銷售套數(shù)）一房一廳 秀峰地產(chǎn) 一年 約 10套 /月 有 12023119大梅沙房地產(chǎn)在售項(xiàng)目一覽樓盤 性質(zhì)占地面積（ m178。快步跑115大梅沙房地產(chǎn)所處發(fā)展階段成熟區(qū)域新興區(qū)域起 步 發(fā) 展 成 熟首先發(fā)展第二居所、酒店、度假設(shè)施物業(yè)第二居所、第一居所并存，屬于中高檔主要是第一居所，有些物業(yè)轉(zhuǎn)化成養(yǎng)老物業(yè)大梅沙正步入該階段116東海岸心海伽藍(lán)海語東園倚天閣海景酒店雅蘭酒店I 20230728 會(huì)議中心、酒店及辦公用地交易截止時(shí)間 :其中會(huì)議中心 8000平方米，酒店約 （其中 7000平方米不能作為產(chǎn)權(quán)式酒店），辦公 。 大梅沙的發(fā)展前景113大梅沙國(guó)際會(huì)議中心“ 大梅沙國(guó)際會(huì)議中心 ” 。 地塊現(xiàn)狀 圍墻包裝設(shè)計(jì)效果圖112—— 大梅沙國(guó)際會(huì)議中心，啟動(dòng)?xùn)|部會(huì)展經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略 會(huì)展、會(huì)議對(duì)地方經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)比例是 1： 9。華僑城向政府保證說要在鹽田再造一個(gè) “ 華僑城 ” 。與大梅沙互動(dòng)互利，形成梅沙 — 三洲田度假區(qū)大梅沙的發(fā)展前景111東部華僑城介紹? 在 2023年 11月 1日，華僑城在鹽田成功圈地。該碼頭與蛇口碼頭相似，起于大梅沙，與香港油麻地相接 ，政府有意恢復(fù)。通道起點(diǎn)位于羅沙公路出蓮塘后第一個(gè)拐彎處，以隧道方式穿越梧桐山，接明珠立交，與鹽壩高速銜接 。 深鹽第二通道 預(yù)計(jì)今年底動(dòng)工建設(shè)。 東部通道 目前也正在加緊規(guī)劃設(shè)計(jì)。明珠立交橋西接深鹽路通往市區(qū)，東接鹽壩高速公路至大小梅沙。 大梅沙空間特點(diǎn)：傳統(tǒng)居民以不同的集聚程度自然發(fā)展形成 ,整體布局較為松散 ,沒有高聳建筑 ,尺度宜人 ,街道多為小巷 .沒有主要地標(biāo) ,天際線沒有進(jìn)行開發(fā) 。 總面積約為 250公頃，擁有 18萬平方米天然優(yōu)質(zhì)沙灘；216。101走進(jìn)大梅沙102西部景區(qū)：海上田園、光明農(nóng)場(chǎng)，以自然田園風(fēng)光為主；南部蛇口景區(qū)：海上世界、步行廣場(chǎng)、風(fēng)情酒吧街，以獨(dú)有的海上風(fēng)情休閑觀光為主；中部華僑城景區(qū)：世界之窗、歡樂谷、民俗文化村、錦繡中華，以人文景觀、主題公園為主；東部景區(qū)：大、小梅沙海濱公園，溪沖、下沙、南澳海濱度假區(qū)，以自然的山海風(fēng)光為主西部旅游觀光區(qū)華僑城旅游景區(qū)東部濱海旅游度假區(qū)蛇口觀光區(qū) 大鵬灣深圳主要旅游區(qū)大梅沙103216。? 與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷售以高端產(chǎn)品為主，單價(jià) 60008000元銷量百分比高出全市 20％多。對(duì)山區(qū)旅游資源，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等? 城市組團(tuán)功能：沙頭角組團(tuán)：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團(tuán)：鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地梅沙組團(tuán)：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地? 城市規(guī)模 ：至 2023年，人口控制規(guī)模 20萬；人口彈性規(guī)模 24萬。? 城區(qū)發(fā)展目標(biāo)： 突出海濱城區(qū)特點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)、高速度、高水平地進(jìn)行城市建設(shè)，爭(zhēng)取在下個(gè) 世紀(jì)初將鹽田區(qū)建設(shè)成為一個(gè)功能分區(qū)明確、布局合理、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活服務(wù)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。依托亞熱帶濱海城市特色和逐步發(fā)達(dá)的國(guó)際商務(wù)功能，建設(shè)一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假設(shè)施、生態(tài)觀光旅游設(shè)施和會(huì)議展覽設(shè)施，使深圳成為全國(guó)較大的商務(wù)旅游、觀光旅游城市及過境旅客集散地。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。大大高于全國(guó) %的平均水平，深圳經(jīng)濟(jì)依然保持良好快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。? 內(nèi)含商業(yè)面積72特異體驗(yàn)的場(chǎng)所? 經(jīng)過這扇門，通往另一個(gè)世界73少不了的藝術(shù)74別墅級(jí)地下空間75迷你高爾夫果嶺別人建在綠茵曠野、山林幽谷間，優(yōu)品 ?藝墅也可建于房前屋后庭院內(nèi)、公共空間上。24M65產(chǎn)品定位 —— 空間組合戶型 面積（ M2） 比例（％）三房?jī)蓮d 100 50兩房一廳 80 40單房 40 10基本空間組合空間3+12+132 166戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式67α—room （生活魔方）大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì)從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式68+ =+ =+ = or or以單元模數(shù)的一個(gè)“menu plan” （居住菜單）單一的組合模式 —— 具有可變性住宅（ flex housing）模式……BoxLiving的平面組合形式69物業(yè)形態(tài)建議? 最大化的層高? 地下室作為核增面積，提供特別體驗(yàn)空間? 商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。62優(yōu) ?階層 的 SPR—— 浴房63設(shè)計(jì)思路探討64物業(yè)形態(tài)初探? 以各項(xiàng)指標(biāo)做滿計(jì)? 住宅單層面積共計(jì)3500m2,其中 1/3為 5層， 2/3為 6層。60優(yōu) ?階層 的 SPR——生活就是大廚房當(dāng)廚房不再只是滿足溫飽的場(chǎng)所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個(gè)更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以娛樂、休閑、聚會(huì)，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生 …… 61優(yōu) ?階層 的 SPR——家的中心就是床59優(yōu) ?階層 的 SPR——非常色人家盧卡和芳登是意大利設(shè)計(jì)行業(yè)的一對(duì)驕子，年輕的他們已小有成就，令人艷羨。第二套房的門檻并非每個(gè)人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個(gè)人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個(gè)物理空間，個(gè)人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長(zhǎng)58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時(shí)候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。評(píng)論家吳亮說： “ 交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人。同樣內(nèi)容通通被改成為一個(gè)音譯詞：派對(duì)。派對(duì)的實(shí)質(zhì)，不過是一群拉幫結(jié)伙扎堆取樂。52通過比準(zhǔn)價(jià)格得出初步價(jià)格定位上限下限8500元 /m27200元 /m2本項(xiàng)目初步價(jià)格定位項(xiàng)目 各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重 各項(xiàng)指標(biāo)打分 得分 售價(jià)外部資源 品牌 產(chǎn)品 外部資源 品牌 產(chǎn)品萬科東海岸 100 100 100 100 8500海語東園 90 70 80 84 7140本項(xiàng)目 90 100 120 98 850053 The end Thanks！54SPR——滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。? 定位脫離產(chǎn)權(quán)式酒店與住宅的定勢(shì)，跳出片區(qū)小戶型投資產(chǎn)品激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，創(chuàng)造較高的銷售價(jià)格及升值空間。階層的標(biāo)簽 216。識(shí)別性 216。高 216。中等 216。更多的追求自然，讓環(huán)境與人與人之間達(dá)到良好的協(xié)調(diào)，寸度和氛圍達(dá)到行