【正文】 俄裔法國作家夏加爾、美國的亨利 125萬科東海岸二期在售項(xiàng)目126樓 盤 名稱 萬科東海岸 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 ，建筑面積 ，容積率 物 業(yè) 管理費(fèi)多層 : .公寓 .小高層 :TOWNHOUSE:別墅 :客 戶以市區(qū)為主，職業(yè)較分散，包含企業(yè)主、公司管理層及白領(lǐng)和部分的外地客戶開盤日期 一期 2023年 7月 5日 二期 2023年 7月 3日功能定位住宅實(shí)際銷售中小戶型以休閑度假酒店式公寓推出戶 型q公寓： 40－ 43平方米q一房： 54平方米q兩房： 84平方米q三房： 110平方米q四房： 150平方米價(jià)格一期：公寓均價(jià)： 6600元 /平方米獨(dú)棟別墅： 10500元 /平方米4聯(lián)排別墅： 7000元 /平方米2聯(lián)排別墅： 9000元 /平方米二期：小高層 8000元 /平方米2房、 3房價(jià)格為 7000—9000 元 /平方米4房價(jià)格為 5000—7000/ 平方米Townhouse均價(jià) 12023元 /平方米優(yōu)勢p品牌開發(fā)商p遠(yuǎn)景觀海，背部靠山p大社區(qū)，自身配套完善 客戶選擇本項(xiàng)目的原因p信賴萬科品牌p社區(qū)大，配套完善p山海景觀，可休閑度假p雖不能看海，但價(jià)格比本片區(qū)其他項(xiàng)目便宜，可以承受劣 勢 p離海 1500米，并有快速干道隔斷p難以直接享受大梅沙片區(qū)配套 127海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?部分高層單位可看海?有距離的海?低于酒店公寓類產(chǎn)品?有升值空間?社區(qū)自建配套?與公共配套有一定距離?公共配套完善尚需時(shí)日?對萬科品牌有較大貢獻(xiàn)?以傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品為主?產(chǎn)品線豐富?產(chǎn)品設(shè)計(jì)較富水準(zhǔn)?來自全深圳區(qū)域?有投資客戶逐漸向居家客戶過渡的趨勢萬科東海岸128海語東園在售項(xiàng)目129樓 盤 名稱 海語東園 所屬片區(qū) 大梅沙 基本情況 占地面積 9300平方米，建筑面積 20500平方米，住宅 18850平方米，商業(yè)面積 1650平方米，容積率 ，共 246套 物 業(yè) 管理費(fèi) /平方米 客 戶深圳市客戶為主，包括企業(yè)主，公務(wù)員，中層管理者，外地人開盤日期 2023年 8月 3日 功能定位 酒店式公寓戶 型q一房： 4755平方米q兩房： 6985平方米q三房： 98110平方米q四房： 153平方米價(jià)格公寓均價(jià)： 7800元 / m2 開盤均價(jià)： 6600元 / m2中期均價(jià)： 8200元 / m2尾盤均價(jià)： 8600元 / m2實(shí)收均價(jià)： 7300元 / m2 優(yōu)勢p未來可依托大梅沙片區(qū)的發(fā)展和配套p新都酒店星級物管p前六年每年 6％投資回報(bào)客戶選擇本項(xiàng)目的原因p新都酒店管理p因?yàn)榫频昊貓?bào)，降低了首付門檻，均價(jià)比片區(qū)其他樓盤低p未來遠(yuǎn)景好，投資劣 勢 p不直接看海p密度大p規(guī)模小，無社區(qū)p對視現(xiàn)象嚴(yán)重 130海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?不可看海?價(jià)格偏低?最接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對公司品牌基本無貢獻(xiàn)?普通住宅設(shè)計(jì)?對視嚴(yán)重?來自全深圳區(qū)域?投資客戶?以休閑度假為主要目的海語東園131倚天閣在售項(xiàng)目132樓 盤 名稱 倚天閣 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 7802平方米，建筑面積 11717平米，容積率 ，共 163套物 業(yè) 管理費(fèi)沒電梯 /平米有電梯 /平米 客 戶 企 業(yè) 主，公 務(wù)員 ，海 歸 ，外地人開盤日期 2023年 10月 功能定位 酒店式公寓戶 型q公寓： － 平方米q一房一廳： －價(jià)格均價(jià)： 13000元 /平方米含裝修和部分家電優(yōu)勢p直接俯視大海p靠山p海景酒店提供物管客戶選擇本項(xiàng)目的原因p270度海景，景觀極佳p海景酒店提供物業(yè)管理，并可根據(jù)客戶要求代客出租劣 勢 p人行上下不方便p規(guī)模小，配套不全p內(nèi)部環(huán)境一般133海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?居高臨下看海?與海距離適度?少部分單位無海景?單價(jià)、總價(jià)都較高?自身幾乎無配套?享用公共配套不便?公共配套完善尚需時(shí)日?對公司品牌無太多貢獻(xiàn)?外立面粗糙?整體設(shè)計(jì)水平不高?類酒店客房戶型?客戶范圍擴(kuò)展至全國?以休閑度假、占有稀缺資源為主要目的倚天閣134心海伽藍(lán)在售項(xiàng)目135樓 盤 名稱 心海伽藍(lán) 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 19602平方米，建筑面積 51216平方米，容積率 2物 業(yè) 管理費(fèi) /平方米 客 戶 深圳市企業(yè)主，公務(wù)員為主開盤日期 功能定位 住宅戶 型（全部 為 復(fù)式）p一房： 74平方米p兩房： 107平方米p三房： 130平方米p四房： 210平方米價(jià)格 均價(jià)：小高層 9000元 /平方米 Townhouse11000元 /平方米優(yōu)勢p戶戶南北通透p未來依托大梅沙片區(qū)的發(fā)展和配套 客戶選擇本項(xiàng)目的原因p復(fù)式單位，滿足客戶的高貴心理劣 勢p產(chǎn)品類型單一（全部復(fù)式）p規(guī)模不大，密度較高136海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?高層單位可看海?與海距離適度?單價(jià)、總價(jià)都較高?接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對公司品牌無太多貢獻(xiàn)?全復(fù)式大戶型?整體形象無特別之處?來自全深圳區(qū)域?投資客戶，居家客戶無明顯分別心海伽藍(lán)137I領(lǐng)海在售項(xiàng)目138樓 盤 名稱 I領(lǐng)海 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 6324平方米，建筑面積 11965平方米，住宅 9989平方米， 189套，商業(yè) 1976平方米物 業(yè) 管理費(fèi) 10元 /平米 客 戶深圳市企業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)，外地商務(wù)人士開盤日期 2023年 5月 功能定位 酒店式公寓戶 型q公寓： q一房： q兩房： 110平方米價(jià)格 均價(jià) 13000元 /平方米優(yōu)勢 p一線海景，戶戶看海p戶型設(shè)計(jì)較好客戶選擇本項(xiàng)目的原因p景觀優(yōu)p配套完善，滿足客戶的享樂心理p可根據(jù)客戶要求代客出租劣 勢 p規(guī)模不大，密度較高p臨路有噪音139海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?大部分單位可看海?與海距離適度?單價(jià)、總價(jià)都較高?自身配套以休閑、娛樂為主?接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對公司品牌有一定貢獻(xiàn)?西班牙風(fēng)情建筑?室內(nèi)設(shè)計(jì)較出色?酒店客房戶型?來自全深圳區(qū)域?投資客戶?以休閑度假為主要目的I領(lǐng)海140海世界在售項(xiàng)目141樓 盤 名稱 海世界 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 ，建筑面積 26900平方米， 304套，容積率 ，車位 130，商業(yè)面積 7500平方米物 業(yè) 管理費(fèi) 客 戶深圳市企業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)，外地商務(wù)人士開盤日期 2023年 9月 功能定位 酒店式公寓戶 型 q一房： 4963平方米q兩房： 72119平方米 價(jià)格報(bào)價(jià) 1400016000元 /m2均價(jià) 15000元退臺(tái)式樓王 300—500 萬優(yōu)勢 p一線海景，戶戶看海p京地酒店管理客戶選擇本項(xiàng)目的原因p景觀優(yōu)p可根據(jù)客戶要求代客出租劣 勢 p規(guī)模不大，密度較高p臨路有噪音142海景 產(chǎn)品客戶品牌價(jià)格配套?大部分單位可看海?與海距離最近?單價(jià)、總價(jià)都較高?自身配套以京地酒店為主?接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對公司品牌有一定貢獻(xiàn)?酒店 客房?來自全深圳區(qū)域?投資客戶?以休閑度假為主要目的海世界Back143q大梅沙物業(yè)類型大致分為住宅和酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓）兩類。? 住宅開間 4m，進(jìn)深 1112m，盒子狀建筑，共 500多套，平均每個(gè)建筑面積約50m2? 商業(yè)劃分為一層及二層局部，采用扶梯與樓梯連接，結(jié)構(gòu)柱上下連通，因此商業(yè)街鋪形狀與住宅相同，劃鋪形式未定。（ 1%） 101108m178。（ 94%） —— 178。 6,(萬元 )114優(yōu)越的地理位置獨(dú)特的山海景觀資源極具發(fā)展空間的國際定位巨資改善旅游資源高起點(diǎn)交通、配套規(guī)劃會(huì)議中心拉動(dòng)?xùn)|部經(jīng)濟(jì)東進(jìn)運(yùn)動(dòng)，大幕拉開大梅沙 政府出讓地塊位置 : 鹽田區(qū)地塊面積 : 地塊用途 :按照華僑城的設(shè)想，鹽田三洲田生態(tài)旅游區(qū)總投資為 20億 ~25億元，首期投入 15億元，用 3至 5年時(shí)間完成建設(shè)。據(jù)介紹，免費(fèi)通行的深鹽第二通道全長 ，按照雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 常住人口 600余人 ,暫住人口約 6000人，總?cè)丝?6600人；216。? 城區(qū)旅游職能： 大力發(fā)展濱海旅游事業(yè)，建設(shè)成為深圳市東部旅游基地和濱海旅游度假區(qū)?！?和而不同 ” 的公共空間76超尺度泳池77大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù) PartI? 調(diào)查時(shí)間：2023年 7月 24日? 調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙（包括海景酒店住客及萬科東海岸看樓者）? 樣本總數(shù)： 35份? 有效樣本數(shù)：34份Back 78大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤79大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－配套80大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料81大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù) PartII? 調(diào)查時(shí)間：2023年 7月 30日? 調(diào)查對象：銀行職員等高端客戶? 樣本總數(shù)：10份? 有效樣本數(shù)： 10份82大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤83大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－配套84大梅沙市場調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料Back 85客戶調(diào)查小結(jié)?多數(shù)客戶對大梅沙認(rèn)識(shí)停留在中低檔海濱休閑區(qū)印象上?片區(qū)價(jià)值未深入被客戶認(rèn)知，因此并無因占有資源或滿足心理需求而產(chǎn)生的購買需要?對片區(qū)樓盤價(jià)值的認(rèn)知集中在 70008000元之間?對購買大梅沙片區(qū)物業(yè)的目的多為度假兼投資?對小區(qū)配套需求最集中的是游泳池和健身房?對于公共配套需求以及物管（酒店式管理）內(nèi)容需求多元化客戶普遍對大梅沙能提供的物業(yè)缺乏具象認(rèn)知，需要被引導(dǎo)大梅沙片區(qū)客戶調(diào)查86走進(jìn)深圳87深圳歷年 GDP情況2023年深圳全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值約為 ，比前年增長 %。他們在效外擁有有所被朋友們稱為 “ 色彩花園 ”的房子，空間不大，但因?yàn)樯实臐庥舳@得獨(dú)特別致。在以前，這種東西通常被冠以聯(lián)歡會(huì)、茶話會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等名稱，現(xiàn)在這些詞都已經(jīng)帶上了懷舊的色彩。品牌（造作） 216。象一個(gè)展示階層生活的舞臺(tái)216。寧靜、私秘性強(qiáng)，不張揚(yáng)，完全的人性空間216。賣點(diǎn)和個(gè)性突出；216。 ”39優(yōu) ?階層所處價(jià)值階段分析基本追求 求同 求異 優(yōu)越性追求 自我滿足追求需求產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)特征216。適合自己生活行為開始趨于理性；216。市場公認(rèn)的產(chǎn)品；216。35這些潛在客戶的共同特征有支付能力，已有一套以上居所高級灰有較穩(wěn)定的同業(yè)、朋友圈層 渴望 “ 中心化 ” ，抗拒被 “ 邊緣化 ”文化層次較高，追求時(shí)尚，內(nèi)心具小資情節(jié) 具共同隱性需求的群體不愿脫離城市又渴望寧靜，不脫離群體、渴望融合36城市新階層的誕生在深圳這種多元化和包容性極強(qiáng)的大都市，中產(chǎn)階級、小資、 bobo族既不是首先誕生在這片土地，也沒有在此擎起鮮明的旗幟，這個(gè)城市未曾在城市文化上引領(lǐng)中國?！?謹(jǐn)慎投資，希望能有所收獲。買過好幾次房，不過又都賣了，多少也有賺一些，