【正文】 內向型商業(yè) ?一般生活類業(yè)態(tài)商鋪（如美容美發(fā)）面積集中 80100平米 業(yè)態(tài)形式 面積 (平米 ) 所處位置 美發(fā) 100 羅馬花園 美容 130 羅馬花園 煙灑店 100 羅馬花園 便利店 50 羅馬花園 西餅店 150 羅馬花園 火鍋 100 羅馬花園 西餐吧 200 中豪世紀 美容 100 中豪世紀 美容 180 富邦花園 美發(fā) 80 富邦花園 精品店 240 富邦花園 咖啡 200 富邦花園 煙酒店 120 富邦花園 130 本報告是嚴格保密的。 124 本報告是嚴格保密的。 研究思路 確定研究范圍 區(qū)域商業(yè)市場分析 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 本項目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 119 本報告是嚴格保密的。 ?酒店式服務：代訂送車船票，代請家教、代繳話費等。 代表樓盤設備配套狀況 項目名稱 電梯 空調 采暖 安防系統(tǒng) 綜合布線 其他 白樓仕嘉 進口 中央空調 地熱地板輻射 高配置 有 中央除塵 名仕達 合資 預留空調機位 立散熱器 一般 有 海景假日 合資 預留空調機位 立散熱器 一般 有 南樓區(qū)域項目配套設備 其他區(qū)域高端項目配套設施 項目名稱 電梯 空調 采暖 安防系統(tǒng) 綜合布線 其他設備 海逸長洲 進口 中央空調 地熱地板輻射 高配置 有 時代奧城 進口 贈戶式空調 地熱地板輻射 高配置 有 藍水假期 合資 贈戶式中央 立散熱器 有 111 本報告是嚴格保密的。 ?其他細部設計 ?大堂內增設一定的綠色植物，增添大堂的情趣。 公共空間配套設施建議原則 ? 提升項目價值的重點部分，力求高檔 ? 受項目規(guī)模所限，規(guī)模公共空間體現(xiàn)小而精 104 本報告是嚴格保密的。 各戶型功能布局匯總 —— 戶型開間尺寸 戶型 面積 （平米） 主臥室（米） 次臥 1（米） 次臥 2（米） 客廳 （米） 廚房 （米） 主衛(wèi) （米） 次衛(wèi) （米） 二居 100左右 — 〉 〉 — 三居 130140 〉 大三居 150160 〉 大戶型 〉 180 〉 〉 96 本報告是嚴格保密的。 88 本報告是嚴格保密的。 ?技術條件限制 ?確定原則 84 本報告是嚴格保密的。 競爭項目的立面設計評價 區(qū)域內主流產品 ?風格落伍，缺乏城市感和時代特征 ? 缺少細節(jié)設計，品質感欠缺 ?缺少立面變化，單調平板 其他區(qū)域高端產品 ?立面通過變化和細節(jié)上的雕琢體現(xiàn)品質和氣勢，價值感強 海景假日 名仕達花園 海逸長洲 時代奧城 77 本報告是嚴格保密的。 邊界 —— 統(tǒng)一的建筑形象 ?運用特色的符號語言，鮮明的、與眾不同的物業(yè)形象與周邊社區(qū)形成明顯區(qū)隔。 區(qū)域內規(guī)劃方案評價 u 平面布局多采用行列式，設計粗糙、平淡、缺少變化 u 入口設臵簡單，缺少儀式感 u 景觀多為組團式 u 缺少標志性開放空間 ,領地感不強 白樓仕嘉 名仕達花園 整體設計手法粗糙，缺少高檔項目氣質，城市屬性表現(xiàn)不足 68 本報告是嚴格保密的。 ?精品住宅： 針對客戶有上限的經濟實力但又需要高品質產品的特征，以精品住宅突出項目的高性價比。 ? 家庭特點： 三口之家 ? 客戶實力： 有一定的經濟積累，以前至少有一套房產， 本次臵業(yè)為滿足換房需求 。 55 本報告是嚴格保密的。 案例 1：棕櫚泉國際公寓 —— 依靠高品質、出位的規(guī)劃建筑設計實現(xiàn)產品創(chuàng)新價值 ? 朝陽公園旁，新一代城市豪宅代表作，容積率 ， 11棟 2333層的板、塔樓組成 ? 陳世民建筑師事務所，整個建筑設計現(xiàn)代感強，外立面線條簡單清晰摩登 ? 豪華配套會所，面積超過 1萬平米，由 問公司設計，功能超五星級 ? 面積 100380，房型有 2居、3居、超大型等，三居占50% ? 環(huán)境設計香港貝爾高林，園林覆蓋率 50%，圍合式中庭主題花園，面積 ，歐洲古典特色，移植美國棕櫚樹 ? 香港地鐵物業(yè)管理有限公司 豪華會所 現(xiàn)代氣息，簡潔明了的線條 氣派大堂 棕櫚泉規(guī)劃 49 本報告是嚴格保密的。 ? 產品價值一般，實現(xiàn)高價格的項目遵循了生態(tài)物業(yè)的價值體系。 ? 區(qū)域已形成生態(tài)高端住宅的價值體系，多數項目是低密度建筑，各項目在該價值體系下已達到較高的產品品質，引領天津市高端住宅。 ? 城市核心土地極其稀缺，以商業(yè)、商務等物業(yè)形式居多，住宅的供應量小。 本區(qū)域具備依靠產品創(chuàng)新來提升價值的機會。 ?主流戶型 ?兩居： 1001 110120 ?三居： 1301 150平米左右 項目名稱 建筑形式 主力戶型 名仕達花園二期 高層、小高層板樓 三居 海景假日 多層、小高層板樓 兩居 水岸旺角 多層板樓、高層塔樓 兩居 富裕廣場 蝶式塔樓 兩居、三居 中豪世紀花園二期 高層板樓 兩居、三居 白樓仕嘉 高層板樓 三居 0%20%40%60%名仕達花園二期 9% 12% 16% 11% 28% 18% 6%海景假日 9% 37% 19% 8% 4% 11% 6% 1%水岸旺角 51% 13% 22% 13%中豪世紀 20% 15% 26%80100 100110 110120 〉1 3 0 110130 130140 140150 150160 160兩居 三居32 本報告是嚴格保密的。 河西區(qū)政府大力投入，區(qū)域發(fā)展速度快，區(qū)域形象迅速改變 ?加快“八橫八縱”路網規(guī)劃建設，帶動城市環(huán)境總體上水平 ?進一步完善 24路、 6河、 8橋網絡景觀建設 ?全面推進“三區(qū)”建設實現(xiàn)區(qū)域經濟持續(xù)快速協(xié)調健康發(fā)展和社會全面進步 27 本報告是嚴格保密的。 天津城市經濟近年加速增長將表現(xiàn)為房地產業(yè)高速發(fā)展 GDP增長率 房地產業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ?天津市近三年的人均GDP增長率在 11％左右，2023年增長率超過 20%，經濟高速增長 ?2023年人均 GDP超過3000美元，標志城市人民生活總體進入富裕階段 GDP與房地產發(fā)展模式 天津歷年人均 GDP增長值（美元）與增長率 注：數據來自天津統(tǒng)計年鑒和市場調研 0500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 20230510152025人均GD P增長率23 本報告是嚴格保密的。 ?麗水嘉園產品品質差，最高價僅售 7000元 /平米，僅實現(xiàn)地段價值 ?棕櫚泉國際公寓在充分挖掘地段價值的情況下以高品質產品實現(xiàn)了價格的提升，最終實現(xiàn)19000元 /平米的高價 實體價值 地段價值 產品創(chuàng)新價值 價格提升 棕櫚泉國際公寓 麗水嘉園 19 本報告是嚴格保密的。 項目目標界定 ? 在本項目的熱銷期（ 2023年底）本區(qū)域的平臺價格均將在6500元 /平米左右。 展現(xiàn)出城市中心區(qū)的獨特魅力 1 1 3 四十二中、天津師大分校 4 4 4 津河紀念廣場、天津博物館、天津科技館、河西少年宮 2 1 家樂超市、家世界超市、蘇寧電器、新澳百貨、桂發(fā)祥總店、韓餐一條街、家居超市 天津醫(yī)院、天津醫(yī)大第二附屬醫(yī)院 3 2 9 本報告是嚴格保密的。 2 目錄 住宅物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議 第一部分： 商業(yè)物業(yè)定位及物業(yè)發(fā)展建議 第二部分： 119 1. 項目界定 ……………………………………………………………3 2. 客戶目標 ……………………………………………………………13 3. 項目目標界定 ………………………………………………………15 4. 模型、案例借鑒 ……………………………………………………17 5. 機會分析 ……………………………………………………………21 6. 項目發(fā)展戰(zhàn)略 ………………………………………………………45 7. 案例研究 ……………………………………………………………47 8. 客戶分析 ……………………………………………………………54 9. 項目定位 ……………………………………………………………60 10. 項目物業(yè)發(fā)展建議 …………………………………………………62 1. 確定研究范圍 ………………………………………………………119 2. 區(qū)域商業(yè)市場分析 …………………………………………………122 3. 區(qū)域商鋪業(yè)態(tài)面積分析 ……………………………………………128 4. 本項目商鋪物業(yè)發(fā)展建議 …………………………………………131 2 本報告是嚴格保密的。 客戶分析 研究思路 項目界定 客戶目標 項目發(fā)展戰(zhàn)略 模型、案例借鑒 項目物業(yè)發(fā)展建議 機會分析 項目目標界定 項目定位 案例借鑒 3 本報告是嚴格保密的。 項目地塊分析 —— 地塊四至及內部情況 地塊內部：未拆遷廠房 ?東邊界 東邊界旁的韓餐 東邊界待拆遷的房屋 ?南邊界 南邊界：圍堤道 地塊南邊界的圍墻 ?西邊界 西邊界北部 西邊界南部 四十二中 10 本報告是嚴格保密的。本項目的目標價格將超出區(qū)域價格上限， 站在本區(qū)域市場的高端。 案例 2：豐富的人文價值賦予項目巨大的價格想象空間 ?深圳華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場所， 聚集深圳三大主題旅游公園規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。 天津城市住房需求釋放強勁，近期將保持對房地產市場剛性拉動 ? 城市拆遷速度開始放緩，拆遷安臵住房需求的滯后性大規(guī)模釋放為市場帶來剛性需求 ? 1998年至 2023年間，天津城市居民人均可支配收入的年均漲幅為 7,7％。 南樓地區(qū)是河西區(qū)三區(qū)規(guī)劃建設的“商貿商務區(qū)”中的重點區(qū)域 ?搭建大沽南路商業(yè)街構架，并擴展海河服務型經濟帶和解放南路物流帶建設，完善區(qū)域內商業(yè)設施布局 ?規(guī)劃建設大沽南路立交橋、解放南路立交橋均在本項目區(qū)域內 ?恒華大廈、恒華商廈、龍云商廈和麥格里商廈等標志性建筑已初步形成 28 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域項目性價比較低：較差的產品素質與較高的價格不相匹配 ?區(qū)域市場價格平臺約為 55006000元 /平米，在天津市處于較高水平； ?價格較為平均，高低端之分不明顯； ?區(qū)域項目目前均還處于關注戶型的開發(fā)階段，項目的整體品質還處于相對較低的水平 項目名稱 均價（元 /平米） 名仕達二期 5500 海景假日 6000 水岸旺角 5500 富裕廣場 5200 中豪世紀二期 6400 白樓仕嘉 7000 33 本報告是嚴格保密的。 36 本報告是嚴格保密的。 ? 價格均在 5500元 /平米以上。 ? 區(qū)域為天津市民廣泛認知的“生態(tài)富人區(qū)”，吸納了全市范圍內各類富人，已形成明顯的“身份標示”。 43 本報告是嚴格保密的。 案例 2：鋒尚國際公寓 —— 憑借高檔、高科技含量的建材、設備設施創(chuàng)造產品價值 ? 海淀區(qū)萬柳居住區(qū)南部北京西北三四環(huán)之間的經典城市豪宅，建筑面積 8萬，容積率 3，四棟塔樓和兩棟板樓組成 ? 顛覆 板與塔的比較體系 ? 歐洲居住標準，新風系統(tǒng)、LOWE玻璃、外墻保溫、地板熱輻射采暖等科技住宅八大子系統(tǒng) ? 建筑設計：新加坡雅思柏建筑設計事務所，北京威斯頓設計公司 (德國 ) ? 環(huán)境設計：瑞典阿肯設計事務所；會所 3600平方米 ,德國 wwa建筑事務所設計 整體規(guī)劃 外部看板 裸體樣板間 50 本報告是嚴格保密的。 河西改善型客戶分布 ?區(qū)域客戶均來自于河西， 本項目的目標客戶應是河西購買各改善型項目的客戶 ，主要分布在梅江南和本區(qū)域。 ? 客戶共同特征： 追求物業(yè)品質，通過高品質的物業(yè)帶來的