【正文】 13:58:1213:58:1213:58Tuesday, January 31, 2023 1知人者智，自知者明。 2023年 1月 31日星期二 下午 1時 58分 12秒 13:58: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 慢城 產(chǎn)品和客戶需求：西歐國家追求和流行的一種生活方式，中產(chǎn)階級以上才可以享有的生活。 核心功能：體驗式ＤＩＹ海鮮、汽車酒店（自助式酒店）、特色餐飲 必要功能：酒店、停車場、大型活動中心 輔助功能： 商務中心、兒童托管及游樂中心、其它配套設施 【 產(chǎn)品定位 】 /產(chǎn)品基本構(gòu)成 目標消費需求 產(chǎn)品構(gòu)成 目標利潤需求 用地基本條件 餐 飲 汽車旅館 海鮮購物 功能設定 三 大 核 心 產(chǎn) 品 + + 基于“目的地”的產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品構(gòu)成 面積配比 注解 餐飲 2萬 m2 規(guī)模餐飲吸納人流 酒店 m2 酒店為周邊旅游資源配套，并為商業(yè)聚集人氣 海鮮購物 1萬 m2 特色吸引物之一 其他商業(yè) m2 圍繞核心店，商業(yè)的特色構(gòu)成 停車場 1萬 m2 同樣可以構(gòu)成吸引物 其他配套 【 產(chǎn)品定位 】 /產(chǎn)品基本構(gòu)成建議 在核心店意向招商過程中，不斷加以調(diào)整 （ 1）餐飲業(yè)對“距離”不敏感； （ 2）消費層次覆蓋面廣； （ 3）容易在短期內(nèi)建立市場形象，便于后續(xù)推廣； （ 4）利用項目的規(guī)模優(yōu)勢，直接分流既有“競爭”者消費群體； —— 利用餐飲帶來的人流支撐商業(yè)的發(fā)展。 價值 習慣 身份 規(guī)范 情感 客戶決策的五個動機圈 他們相信我們給他們帶來的價值高于其他同類產(chǎn)品。 白天的西街小資情調(diào) 原來的西街是從碼頭往停車場路上必經(jīng)的銷售紀念品的街。 龜川溫泉 利用海濱沙灘涌出來溫泉熱能建造的、屋頂可以開閉的別府海濱沙浴場 ,可一邊傾聽海岸線的浪潮聲 ,一面眺望別府市景。據(jù)介紹，投資將主要用于８大工程，其中包括明珠立交工程、沿港路拓寬工程、深鹽路暢通工程、羅沙路長嶺段改造工程、鹽排高速、東部通道、鹽田第二通道、疏港專用道、梧桐山立交。龍并泉水澇時不溢，旱時不竭， 清澈晶瑩，經(jīng)久不壞。會所大樓建筑面積 13700平方米，內(nèi)設海圖室、購物商場、會議室、豪華海景客房、中餐廳、西餐廳、酒吧、露天燒烤場、觀海臺和系統(tǒng)化海上模擬訓練儀等設施。 ? 星級酒店普遍旅游旺季入住率高，淡季僅能維持，提高淡季的經(jīng)營狀況是各酒店的面臨的難題沒，也是各后續(xù)開發(fā)商考慮的主要問題之一。 項目地塊的進入性 鹽田區(qū) 梧桐山隧道 龍崗區(qū) 鹽壩高速 大鵬鎮(zhèn) 葵鵬路 水頭村 葵南公路 項目地理位置 高效水產(chǎn)養(yǎng)殖基地 建筑物 建筑物 水池 農(nóng)業(yè)用地 農(nóng)業(yè)用地 、 魚塘 居民區(qū) 大 亞 灣 水頭村委 蝦場 東 山 西 路 東山珍珠養(yǎng)殖場 桔 釣 沙 灣 水頭海鮮街 往南澳 水頭路 入 口 項目規(guī)模與現(xiàn)狀 項目地塊現(xiàn)狀 項目四至 本項目 道路 海鮮干貨市場 農(nóng) 業(yè) 用 地 和 山 景 池塘 地塊特性功能聯(lián)想 水頭海鮮一條街 近海望山 政府規(guī)劃旅游服務區(qū) 規(guī)模適中： 61,659 m2 地塊特性 功能聯(lián)想 旅游配套 觀賞 旅游配套 綜合配套 餐飲、娛樂 景觀、生態(tài)、專享 住宿、餐飲、娛樂 休閑、度假、商務 品牌 風險 資金 任務 考慮因素 界定項目屬性 主題地產(chǎn) 主題地產(chǎn)是相對于常規(guī)城市地產(chǎn)而言的，兩者的區(qū)別主要在于主題地產(chǎn)是依托特殊資源進行開發(fā)（如旅游資源），屬于特殊的地產(chǎn)項目。 ? 購買客戶以深圳市客戶為主，多是私企業(yè)主、公務員及白領，作為度假之用。 ?交通：市內(nèi)乘 360、 364郊線大巴，龍崗乘 818專線大巴。 ? 絕大多數(shù)旅游項目都以觀光為主，或開發(fā)現(xiàn)有資源進行簡單的參與性活動，如大梅沙的游泳、浪騎游艇會的游艇活動等。 當單純觀光地演變成觀光 +休閑后，住宿會選擇主城區(qū)或旅游地。地下深處涌出的大量熱水、熱泥、熱氣形成的自然景觀，處在迷漫的煙霧籠罩中，恍若身陷地獄險境一般，“地獄游”因此而得名。鮮明的休閑型核心吸引物是留住消費者的有效方式 ? 住宿設施不是吸引消費者停留的關(guān)鍵要素，成熟旅游地住宿設施的發(fā)展趨勢是形式多樣的，參與性的綜合活動使項目成為消費者停留的目的地。但是，在 6萬平方米的土地上，在市場啟蒙期，怎么樣去界定我們的商業(yè)格局？卻是存在著幾種不同的開發(fā)方向： 方向一，利用現(xiàn)有的資源，略加改造，形成餐飲與海鮮集貿(mào)市場的復合體。 突破點思考： 配套功能 —— 商務活動中心 功能配套： 會議中心（大小報告廳、會議室等）； 商務中心（傳真、復印、打字、秘書、訂票、國內(nèi)國際長途、閱覽、網(wǎng)絡使用等服務）； 其他配套（中、西餐廳、茶座、咖啡廳、酒吧、健身中心、自助洗衣房、醫(yī)務室、小型書店、美容美發(fā)室等） 停車場功能 足夠的車位，不僅僅解決目前的停車問題，而且著眼于長遠，進行規(guī)劃，解決來自市區(qū)的消費群體的停車問題，并最終形成賣點之一 其它配套設施 設置原則： 符合時尚、休閑、相對安靜的氛圍 具有參與、體驗性 小型規(guī)模 建議的配套設施： 閱覽館 小型茶舍 兒童托管中心、游樂場 …… 小型茶舍 項目的形象定位 【 基于目標消費群、市場和產(chǎn)品的形象推廣 —— 為項目尋找靈魂與價值觀 】 SLOW CITY 東部時代 慢城 價值 習慣 身份 規(guī)范 情感 客戶決策的五個動機圈 他們相信我們給他們帶來的價值高于其他同類產(chǎn)品。 13:58:1213:58:1213:58Tuesday, January 31, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 31日星期二 1時 58分 12秒 13:58:1231 January 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 13:58:1213:58:1213:581/31/2023 1:58:12 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。人們將因為慢城而記住本項目的形象、熱愛本項目的主張，并進而消費慢城。 為什么是酒店？ 關(guān)于酒店的檔次？ —— 自助式酒店 ； ,能夠包容更多層面的消費群； 3. 日常成本較低，降低了運營成本； ，便于維持一定的入住率。 ? 獨特的景觀生活 商務度假客戶 高端散客 省內(nèi)高端客戶 項目的產(chǎn)品定位 【 基于目標消費群的產(chǎn)品定位建議 】 從地塊特性出發(fā)，我們界定項目屬性，從而確定我們的研究范圍。 夜晚的西街極具魅力 休閑、時尚、活力 西街上幾乎只有三種商店，酒吧， T恤店，工藝品店 觀光 +休閑 －－桂林陽朔縣 陽朔的住宿設施形式多樣，除了酒店、賓館外，還有許多青年旅館和家庭旅館，全縣酒店旅館多達 60多家，絕大多數(shù)酒店旅館沒有星級，但都干凈衛(wèi)生、設施齊全、價格適中，客房數(shù)一般在 10 ~ 30間。此外還有許多小溫泉，現(xiàn)在還有正在建造中的溫泉 。 市場機會三：商務度假可選擇的地方少 金沙灣大酒店 中西餐廳、歌舞廳、桑拿浴室、網(wǎng)球場、商場、美容中心、商務中心、會議室、音樂茶座和海水浴場等 大梅沙雅蘭酒店 中西餐廳、會議室、健身房、室內(nèi)恒溫泳池等 大梅沙海景酒店 中餐廳、迪斯科舞廳、卡拉 OK廳、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、網(wǎng)球場、健身室、按摩室 聽濤酒店 多功能會議室、海鮮酒樓等 一些知名酒店雖然有商務會議室，但是真正的商務配套并不齊全，不能滿足真正的商務客、培訓團等度假的商務需求。龍井泉水聞名海外，解放前香港商人駕舟前來取泉水，回去名 之以“大鵬龍井水”作飲料出售，深受大眾歡迎；現(xiàn)在身居海外的大鵬華 僑，也常帶幾瓶龍并泉水到異國地邦，送給親朋品嘗，得到廣泛的贊譽。其中以抗英名將賴恩爵的振威將軍第最為壯觀，該將軍第有１５０年的歷史，擁有數(shù)十棟屋宇、廳、房、井、廊、院等，其中牌匾眾多，雕梁畫柱，是廣東省不可多得的大型古建筑。 ? 多數(shù)度假公寓有良好的生態(tài)景觀，但在目前狀況下也有交通及生活配套不足的劣勢。禾田居大鵬項目前期策劃顧問報告（ 2023） 東部 ? 度假公寓主要集中于大梅沙、小梅沙，依托海景，作為休閑度假用途。大鵬古城雄偉莊重、風格古樸的城門（南門、東門、西門）和明清時期民居保存完好；狹窄蜿蜓的小巷以青石板鋪就，寧靜古樸；數(shù)座建筑宏偉、獨具特色的清代“將軍第”有序分布。龍并泉水有清熱、解毒、恰 神、健身之功效，夏飲涼浸肺腑，冬喝溫潤心田，甘甜可口，令人不勝 愜意。采取隨機抽樣、電話訪問的形式。 明礬溫泉 一排排白色霧氣滾滾的茅草房，籠罩著硫黃氣味，是充滿治療氣氛的明礬溫泉不可缺少的情趣。 其它休閑方式還有：自行車精華游、攀巖、攝影、洗泥浴、竹筏漂流、巖洞探秘等。 這里延續(xù)了他們的某種消費甚至生活習慣并且有所提升 這里提供的產(chǎn)品或服務使他們在自己和他人面前顯露理想中的身份，另一方面，尊貴身份者享受私密尊貴 他們喜歡這種休閑方式，這里能讓他們感覺到親近，同時放松身心 五個動機圈的核心論斷 直入消費者的心靈（核心客戶） 價值 習慣 身份 規(guī)范 情感 核心客戶： 商務度假客戶 ?習慣多元化的休閑方式 ?習慣參與體驗型的休閑方式 ?顯示公司的實力、品味 ?注重舒適、休閑、娛樂、安全、放松 ?與其他休閑場所相比更超值 ?希望能體驗到一種舒適、放松身心的價值感 ?有助于工作之余放松身心、健康休閑 ?希望這種休閑方式是被社會普遍認同的 直入消費者的心靈（重要客戶） 價值 習慣 身份 規(guī)范 情感 重要客戶： 高端散客 省內(nèi)高端客戶 ?習慣工作之余進行享受型的休閑放松 ?習慣多元化的休閑方式 ?具有品牌影響力，符合時尚潮流，彰顯身份 ?喜歡新奇、開敞、生態(tài)、娛樂的休閑度假氛圍 ?希望能有不同于城市生活的另類體驗 ? 希望能享受到所想要的、時尚的休閑方式 ? 希望能體驗到一種舒適、放松身心的價值感 ?有助于緩解壓力，身心健康 ?希望能達到對自己提出的較高要求（呼換自豪感、自尊心和虛榮心） 項目要突出的價值訴求 －－ 來自消費者的心靈 價值 習慣 身份 規(guī)范 情感 ? 統(tǒng)一考慮與休閑功能相關(guān)的硬件和軟件因素，建立綜合優(yōu)勢，從而讓消費者感知到的價值超越實際的價值。 我們認為合適的時機為：在東部過夜的游客明顯增多，且其中有一定數(shù)量的外籍游客。 客戶定位需求 SLOW CITY 東部時代 2023年 1月 31日星期二 1時 58分 12秒 13:58:1231 January 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :58:1213:58:12January 31, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 13:58:1213:58:1213:581/31/2023 1:58:12 PM 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 13:58:1213:58:1213:58Tuesday, January 31, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 慢城 從廣義上講，慢城文化體