【正文】 8。（ 2%） —— 190203m178。（ %） —— 大梅沙在售物業(yè)戶(hù)型分布酒店類(lèi)物業(yè)多以單房和一房為主，居住類(lèi)物業(yè)戶(hù)型全面122鼎太項(xiàng)目? 整體為商業(yè)街形象? 分為三棟建筑，分別為 6層，全部帶電梯。? 住宅開(kāi)間 4m，進(jìn)深 1112m，盒子狀建筑，共 500多套，平均每個(gè)建筑面積約50m2? 商業(yè)劃分為一層及二層局部，采用扶梯與樓梯連接，結(jié)構(gòu)柱上下連通，因此商業(yè)街鋪形狀與住宅相同，劃鋪形式未定。部分效果圖在建項(xiàng)目Back123湖心島項(xiàng)目（過(guò)程方案）n整個(gè)社區(qū)由建筑、廣場(chǎng)及水系組成。建筑分為四層，底層以商業(yè)為主， 4層以住宅為主。規(guī)劃中的劇院設(shè)于 2層。n總面積： 22023m2，住宅 14156m2，商業(yè) 7003m2，劇場(chǎng) 842m2。在建項(xiàng)目124碧軒項(xiàng)目（過(guò)程方案）在建項(xiàng)目? 占地面積 16038m2，容積率 。? 總套數(shù)為 480套，以單房和一房為主，單房 154戶(hù)，一房148戶(hù)。? 初步定于 2023年 5月中旬完成所有施工圖設(shè)計(jì)。125萬(wàn)科東海岸二期在售項(xiàng)目126樓 盤(pán) 名稱(chēng) 萬(wàn)科東海岸 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 ，建筑面積 ，容積率 物 業(yè) 管理費(fèi)多層 : .公寓 .小高層 :TOWNHOUSE:別墅 :客 戶(hù)以市區(qū)為主，職業(yè)較分散，包含企業(yè)主、公司管理層及白領(lǐng)和部分的外地客戶(hù)開(kāi)盤(pán)日期 一期 2023年 7月 5日 二期 2023年 7月 3日功能定位住宅實(shí)際銷(xiāo)售中小戶(hù)型以休閑度假酒店式公寓推出戶(hù) 型q公寓： 40－ 43平方米q一房： 54平方米q兩房： 84平方米q三房： 110平方米q四房： 150平方米價(jià)格一期：公寓均價(jià)： 6600元 /平方米獨(dú)棟別墅： 10500元 /平方米4聯(lián)排別墅： 7000元 /平方米2聯(lián)排別墅： 9000元 /平方米二期：小高層 8000元 /平方米2房、 3房?jī)r(jià)格為 7000—9000 元 /平方米4房?jī)r(jià)格為 5000—7000/ 平方米Townhouse均價(jià) 12023元 /平方米優(yōu)勢(shì)p品牌開(kāi)發(fā)商p遠(yuǎn)景觀海，背部靠山p大社區(qū)，自身配套完善 客戶(hù)選擇本項(xiàng)目的原因p信賴(lài)萬(wàn)科品牌p社區(qū)大，配套完善p山海景觀，可休閑度假p雖不能看海，但價(jià)格比本片區(qū)其他項(xiàng)目便宜，可以承受劣 勢(shì) p離海 1500米，并有快速干道隔斷p難以直接享受大梅沙片區(qū)配套 127海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?部分高層單位可看海?有距離的海?低于酒店公寓類(lèi)產(chǎn)品?有升值空間?社區(qū)自建配套?與公共配套有一定距離?公共配套完善尚需時(shí)日?對(duì)萬(wàn)科品牌有較大貢獻(xiàn)?以傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品為主?產(chǎn)品線豐富?產(chǎn)品設(shè)計(jì)較富水準(zhǔn)?來(lái)自全深圳區(qū)域?有投資客戶(hù)逐漸向居家客戶(hù)過(guò)渡的趨勢(shì)萬(wàn)科東海岸128海語(yǔ)東園在售項(xiàng)目129樓 盤(pán) 名稱(chēng) 海語(yǔ)東園 所屬片區(qū) 大梅沙 基本情況 占地面積 9300平方米，建筑面積 20500平方米，住宅 18850平方米，商業(yè)面積 1650平方米，容積率 ，共 246套 物 業(yè) 管理費(fèi) /平方米 客 戶(hù)深圳市客戶(hù)為主，包括企業(yè)主，公務(wù)員，中層管理者，外地人開(kāi)盤(pán)日期 2023年 8月 3日 功能定位 酒店式公寓戶(hù) 型q一房： 4755平方米q兩房： 6985平方米q三房： 98110平方米q四房： 153平方米價(jià)格公寓均價(jià)： 7800元 / m2 開(kāi)盤(pán)均價(jià)： 6600元 / m2中期均價(jià)： 8200元 / m2尾盤(pán)均價(jià)： 8600元 / m2實(shí)收均價(jià)： 7300元 / m2 優(yōu)勢(shì)p未來(lái)可依托大梅沙片區(qū)的發(fā)展和配套p新都酒店星級(jí)物管p前六年每年 6％投資回報(bào)客戶(hù)選擇本項(xiàng)目的原因p新都酒店管理p因?yàn)榫频昊貓?bào)，降低了首付門(mén)檻，均價(jià)比片區(qū)其他樓盤(pán)低p未來(lái)遠(yuǎn)景好，投資劣 勢(shì) p不直接看海p密度大p規(guī)模小，無(wú)社區(qū)p對(duì)視現(xiàn)象嚴(yán)重 130海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?不可看海?價(jià)格偏低?最接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對(duì)公司品牌基本無(wú)貢獻(xiàn)?普通住宅設(shè)計(jì)?對(duì)視嚴(yán)重?來(lái)自全深圳區(qū)域?投資客戶(hù)?以休閑度假為主要目的海語(yǔ)東園131倚天閣在售項(xiàng)目132樓 盤(pán) 名稱(chēng) 倚天閣 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 7802平方米，建筑面積 11717平米，容積率 ，共 163套物 業(yè) 管理費(fèi)沒(méi)電梯 /平米有電梯 /平米 客 戶(hù) 企 業(yè) 主，公 務(wù)員 ，海 歸 ，外地人開(kāi)盤(pán)日期 2023年 10月 功能定位 酒店式公寓戶(hù) 型q公寓： － 平方米q一房一廳： －價(jià)格均價(jià)： 13000元 /平方米含裝修和部分家電優(yōu)勢(shì)p直接俯視大海p靠山p海景酒店提供物管客戶(hù)選擇本項(xiàng)目的原因p270度海景，景觀極佳p海景酒店提供物業(yè)管理，并可根據(jù)客戶(hù)要求代客出租劣 勢(shì) p人行上下不方便p規(guī)模小，配套不全p內(nèi)部環(huán)境一般133海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?居高臨下看海?與海距離適度?少部分單位無(wú)海景?單價(jià)、總價(jià)都較高?自身幾乎無(wú)配套?享用公共配套不便?公共配套完善尚需時(shí)日?對(duì)公司品牌無(wú)太多貢獻(xiàn)?外立面粗糙?整體設(shè)計(jì)水平不高?類(lèi)酒店客房戶(hù)型?客戶(hù)范圍擴(kuò)展至全國(guó)?以休閑度假、占有稀缺資源為主要目的倚天閣134心海伽藍(lán)在售項(xiàng)目135樓 盤(pán) 名稱(chēng) 心海伽藍(lán) 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 19602平方米，建筑面積 51216平方米，容積率 2物 業(yè) 管理費(fèi) /平方米 客 戶(hù) 深圳市企業(yè)主，公務(wù)員為主開(kāi)盤(pán)日期 功能定位 住宅戶(hù) 型（全部 為 復(fù)式）p一房： 74平方米p兩房： 107平方米p三房： 130平方米p四房： 210平方米價(jià)格 均價(jià)：小高層 9000元 /平方米 Townhouse11000元 /平方米優(yōu)勢(shì)p戶(hù)戶(hù)南北通透p未來(lái)依托大梅沙片區(qū)的發(fā)展和配套 客戶(hù)選擇本項(xiàng)目的原因p復(fù)式單位，滿足客戶(hù)的高貴心理劣 勢(shì)p產(chǎn)品類(lèi)型單一（全部復(fù)式）p規(guī)模不大，密度較高136海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?高層單位可看海?與海距離適度?單價(jià)、總價(jià)都較高?接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對(duì)公司品牌無(wú)太多貢獻(xiàn)?全復(fù)式大戶(hù)型?整體形象無(wú)特別之處?來(lái)自全深圳區(qū)域?投資客戶(hù)，居家客戶(hù)無(wú)明顯分別心海伽藍(lán)137I領(lǐng)海在售項(xiàng)目138樓 盤(pán) 名稱(chēng) I領(lǐng)海 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 6324平方米，建筑面積 11965平方米，住宅 9989平方米， 189套，商業(yè) 1976平方米物 業(yè) 管理費(fèi) 10元 /平米 客 戶(hù)深圳市企業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)，外地商務(wù)人士開(kāi)盤(pán)日期 2023年 5月 功能定位 酒店式公寓戶(hù) 型q公寓： q一房： q兩房： 110平方米價(jià)格 均價(jià) 13000元 /平方米優(yōu)勢(shì) p一線海景，戶(hù)戶(hù)看海p戶(hù)型設(shè)計(jì)較好客戶(hù)選擇本項(xiàng)目的原因p景觀優(yōu)p配套完善，滿足客戶(hù)的享樂(lè)心理p可根據(jù)客戶(hù)要求代客出租劣 勢(shì) p規(guī)模不大，密度較高p臨路有噪音139海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?大部分單位可看海?與海距離適度?單價(jià)、總價(jià)都較高?自身配套以休閑、娛樂(lè)為主?接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對(duì)公司品牌有一定貢獻(xiàn)?西班牙風(fēng)情建筑?室內(nèi)設(shè)計(jì)較出色?酒店客房戶(hù)型?來(lái)自全深圳區(qū)域?投資客戶(hù)?以休閑度假為主要目的I領(lǐng)海140海世界在售項(xiàng)目141樓 盤(pán) 名稱(chēng) 海世界 所屬片區(qū) 大梅沙基本情況 占地面積 ，建筑面積 26900平方米， 304套，容積率 ，車(chē)位 130，商業(yè)面積 7500平方米物 業(yè) 管理費(fèi) 客 戶(hù)深圳市企業(yè)主，公務(wù)員，白領(lǐng)，外地商務(wù)人士開(kāi)盤(pán)日期 2023年 9月 功能定位 酒店式公寓戶(hù) 型 q一房： 4963平方米q兩房： 72119平方米 價(jià)格報(bào)價(jià) 1400016000元 /m2均價(jià) 15000元退臺(tái)式樓王 300—500 萬(wàn)優(yōu)勢(shì) p一線海景，戶(hù)戶(hù)看海p京地酒店管理客戶(hù)選擇本項(xiàng)目的原因p景觀優(yōu)p可根據(jù)客戶(hù)要求代客出租劣 勢(shì) p規(guī)模不大，密度較高p臨路有噪音142海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?大部分單位可看海?與海距離最近?單價(jià)、總價(jià)都較高?自身配套以京地酒店為主?接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?對(duì)公司品牌有一定貢獻(xiàn)?酒店 客房?來(lái)自全深圳區(qū)域?投資客戶(hù)?以休閑度假為主要目的海世界Back143q大梅沙物業(yè)類(lèi)型大致分為住宅和酒店（含產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓）兩類(lèi)。酒店類(lèi)物業(yè)多以單房和一房為主，居住類(lèi)物業(yè)戶(hù)型全面。產(chǎn)品線豐富。q客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)目的主要以投資為主，少有長(zhǎng)期自住，主要因?yàn)榇竺飞成钆涮自O(shè)施尚不成熟，目前隨萬(wàn)科東海岸社區(qū)配套不斷完善，客戶(hù)有向居住型客戶(hù)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)q目前大梅沙公共配套、生活配套設(shè)施不全，生活形態(tài)以海濱休閑、度假為主。長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃看，大梅沙可形成完善生活圈。大梅沙地產(chǎn)項(xiàng)目小結(jié)144海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套?不可看海?可實(shí)現(xiàn)價(jià)格空間較大?最接近公共配套?公共配套完善尚需時(shí)日?自身 2200平方米商業(yè)面積?對(duì)公司品牌會(huì)有較大貢獻(xiàn)?可重點(diǎn)提升的?有拓寬可能性KOYOO項(xiàng)目各項(xiàng)因素分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽項(xiàng)目現(xiàn)狀可提升的空間145海景 產(chǎn)品客戶(hù)品牌價(jià)格配套KOYOO與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比心海伽藍(lán)海語(yǔ)東園萬(wàn)科東海岸本項(xiàng)目146結(jié)論? 本項(xiàng)目雖地處大梅沙片區(qū)，但沒(méi)有海景資源可利用? 周邊配套完善，本項(xiàng)目入市之際很多配套都已建成，生活趨于便利? 精心打造的產(chǎn)品能夠?qū)?KOYOO品牌形成強(qiáng)有力的支撐? 借勢(shì)萬(wàn)科，共同享受片區(qū)知名度? 本項(xiàng)目最可提升部分為產(chǎn)品設(shè)計(jì)，通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升同時(shí)可建設(shè)品牌147重識(shí)轉(zhuǎn)型中的深圳經(jīng)歷了浮躁、艱苦的創(chuàng)業(yè)期，深圳當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的人們從兩手空空到物質(zhì)的極大富足，但身在一個(gè)移民的城市，每個(gè)人的內(nèi)心還是浮萍一片，《深圳，你被誰(shuí)拋棄》、《天堂向左、深圳向右》，不安的情緒在空氣中蔓延，每個(gè)人不知道明天會(huì)變?cè)鯓?。大多?shù)人選擇形成集體、進(jìn)入 “ 圈子 ” ，如寒冷的冬相互依偎取暖 。在這個(gè)時(shí)候，所有人都意識(shí)到了：深圳正面臨轉(zhuǎn)型，這個(gè)曾被認(rèn)為是 “ 文化沙漠 ” 的城市，從地心深處傳來(lái)了文化誕生前的陣陣悸動(dòng) ……148高新技術(shù) 設(shè)計(jì)之都 創(chuàng)新之都 制度試驗(yàn)深圳發(fā)展規(guī)劃深圳，開(kāi)始從 “ 開(kāi)拓創(chuàng)新 ” 轉(zhuǎn)向 “ 文化立市 ”149深圳的左岸（ Rivedroite）若干年前， 塞納河左岸 的 “ 丁香咖啡館 ”(cafedegirofle) —— 一個(gè)重要的聚會(huì)中心。俄裔法國(guó)作家夏加爾、美國(guó)的亨利 米勒、愛(ài)爾蘭的喬伊斯、音樂(lè)家斯特拉文斯基、作家海明威、畫(huà)家畢加索在成名前都在這個(gè)所謂的 “ 文學(xué)咖啡館 ” 里活動(dòng)。這一群文學(xué)藝術(shù)家圍繞在號(hào)稱(chēng) “ 詩(shī)人王子 ” 保羅 福爾的四周，每星期二晚都在這里聚會(huì)。今天， 深圳的 優(yōu) ?階層在 遠(yuǎn)離了波托菲諾、十七英里， 遠(yuǎn)離金錢(qián)、權(quán)力、奢靡之后，成群地尋找著他們的左岸（ Rivedroite）2023年，優(yōu) ?階層 發(fā)現(xiàn)深圳的 左岸（ Rivedroite） —— 大梅沙150