【文章內容簡介】 大現代花園已經取得土地 畝，從規(guī)劃方案來看，產品將以小高層和高層為主，預計供應量在 30萬平米左右 龍泉即將入市項目供應分析：恒大銀河國際新城已經取得土地 310畝左右，未來供應產品將以小高層和高層為主，預計供應量在 55萬平米左右 用地面積 宗地位臵 規(guī)劃設計條件 綠地率 容積率 建筑高度 建筑密度 土地用途及年限 大面街辦成龍路 以南 ≥30% 多層 ≤ 多層 ≤24米 多層≤30% 住宅兼容 商業(yè) 住宅 70年 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≤25% ≤ ≤24米 ≤50% 商服用地 商業(yè) 40年 大面街辦成龍 路以南 ≥30% ≥≤7 ≤25% 商業(yè) 辦公用地 大面街辦成龍路以南 ≥30% ≤60米 ≤30% 住宅、商業(yè)用地 住宅 70年 商業(yè) 40年 恒大銀河國際新城已經取得土地 310畝左右，從規(guī)劃方案來看，產品將以小高層和高層為主，預計項目平均容積率在 ，供應量在 55萬平米左右 從各個板塊入市項目來看，驛都大道和老城區(qū)取代陽光城成為主要的供應區(qū)域；區(qū)域整體開發(fā)強度走高，高層 /小高層逐漸成為供應主體 東方華美苑 怡水居 3 藍色理想 2 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 別墅 洋房多層 小高層 高層 東山國際新城 劍橋 麗景 國一 澳鄉(xiāng) 1 龍城一號 藝錦灣 御源大湖 東麓 驛境 1 東麓 驛境 2 東麓 驛境 2 錦上城 文豪市苑 春秋名邸 人和世家 上東陽光 2 上東陽光 3 常青藤 檸檬城 國一 澳鄉(xiāng) 2 盛世 中華 1號 耍都 3 觀景 上東 瑞臨錦苑 陽光城板塊 老城區(qū)板塊 東山國際區(qū)域 璽印上院 國際城金巴黎 金色海岸 尚城東錦 利通天鵝堡 天鵝嶺 龍錦 花苑 天泉聚龍國際生態(tài)別墅 宏得紫竹苑 上東壹街區(qū) 桃都印象 興順苑 驛都大道板塊 翠晨記 陶然 精舍 明星花苑馨苑 麗陽 嘉園 園丁 花園 金山 花園 驛都 錦繡 京龍 名苑 天地晨光麗景 蔚藍 花城 鷹冠 莊園 足球假日公寓 洪景 麗苑 怡景 花園 陽光 世界 五角度假公寓 濱河 苑 陽光假日別墅 陽光 香榭 麗泉 江南 編號 客戶來源 客戶分類 1 龍泉驛地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產業(yè)人口 經開區(qū)產業(yè)人口 高校 /職校教師 2 成都城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 潛在養(yǎng)老客戶 綠帶家庭客戶 3 省內外地客戶 綠卡移民客戶 綠卡養(yǎng)老客戶 龍泉市場客戶構成復雜，共有來自本地、成都、省內外地三個不同區(qū)域的十類客戶 陽光城片區(qū) 老城片區(qū) 東山國際片區(qū) 龍泉驛 地緣型客戶 龍泉老城原住民 航天城產業(yè)人口 高校 /職校教師 經開區(qū)產業(yè)人口 產業(yè)發(fā)展及資源集中帶來的置業(yè)需求： ?航天城： 1994年從達州遷來龍泉驛，共有職工 10萬人，其中中高層管理人員接近 1萬人。航天城在達州屬于軍工企業(yè)，搬遷帶動了配套產業(yè)人口遷移。航天城建有配套住宅，分為甲乙丙區(qū)及中區(qū)，所有遷來員工均有住房，但居住條件較差。 ?經濟開發(fā)區(qū)： 2023年正式成立，企業(yè)規(guī)模較小，產業(yè)工人共有 10萬，技術人員大多數是外聘，并沒有在龍泉驛出現大規(guī)模置業(yè)需求。 ?高校： 四川大學東校區(qū)、四川財經職業(yè)學院、四川音樂學院通俗音樂校區(qū)、四川大學 的成教院、成都大學、成都信息工程學院、四川科技職工大學等多所高校及職校 由于產業(yè)發(fā)展及資源集中，龍泉驛區(qū)內形成了四類鮮明的地緣性客戶 龍泉老城原住民 ?產品舒適性 ?小區(qū)環(huán)境 ?生活便利 ?中年、 3040歲左右、龍泉區(qū)公務員、私營業(yè)主 ?三口之家 ?在當地社會地位高、財富實力強、龍泉驛首批住房改善人群 ?承受力有上限（約 4050萬） ?在龍泉驛內已有房產，在不離開已有工作區(qū)域的條件下改善置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產品形式）、小區(qū)環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系）、生活便利 ?產品形式： 舒適 120130平米三居室為主 ?地塊位置距離成都更近，交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好 ?周邊缺乏配套設施 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項目的看法 地緣性客戶 航天城產業(yè)人口 — 中高層管理人員 ?中年人、 4045歲、企業(yè)中高層管理人員（ 1萬人左右） ?航天城工作時間較長，生活圈相對固定 ?已有一套航天城分配住房， 80或 100平米左右三居 ?企業(yè)發(fā)展的中堅力量 ?有一定經濟實力，購買住房總價 50萬左右 ? 二次以上改善置業(yè)客戶 ?地塊位置較好，通勤方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產品舒適性 ?大盤居住環(huán)境 ?交通便利 ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產品形式）、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系）、工作便利、不遠離生活圈 ?產品形式： 舒適 120130平米三居室為主 對本項目的看法 地緣性客戶 航天城產業(yè)人口 — 產業(yè)工人 ?年青人、 2535歲、航天城生產廠基層工人或航天城退休老職工后代 ?家庭人口全部在航天城就業(yè)或曾經是航天城的職工 ?家庭內有一套航天城分配住房， 60平米左右兩居，或 80平米左右三居 ?基層工作人員， 初次改善置業(yè)或婚齡剛性置業(yè)， 支付能力有限 ?對價格極其敏感，購買住房總價 30萬左右 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?據航天城較遠，公交通勤不便 ?沒有配套，生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?面積改善 ?不遠離生活及工作圈 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價、工作便利、不遠離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系） ?產品形式： 舒適 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 對本項目的看法 地緣性客戶 經開區(qū)產業(yè)人口 ?大型企業(yè)（如川威集團）普通員工 ?就職企業(yè)為龍泉傳統(tǒng)產業(yè)集團，企業(yè)提供住房福利 ?居住在企業(yè)提供宿舍內或自有住房中，形成固定的社會生活圈 ?經濟實力一般，購買住房總價 3040萬左右 ?改善型首次置業(yè)，集團提供住房優(yōu)惠，集中內部團購 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?交通便利 ?居住環(huán)境 ?置業(yè)要素排序： 總價、工作便利、不遠離生活圈、居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系） ?產品形式： 實用 80平米兩居或緊湊 100平米三居室為主 地緣性客戶 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?據工作地較遠，需要有車 ?沒有配套，生活不方便 對本項目的看法 高校 /職校教師 ?大盤居住環(huán)境 ?產品舒適性 ?升值前景 ?中年、 3540歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期 ?三口之家，基本有車 ?知識層次高、視野廣、投資意識強 ?承受力有上限（約 50萬） ?二次置業(yè) ?在龍泉驛內已有房產，改善置業(yè)或改善投資置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系）、升值前景、產品舒適度 ?產品形式： 實用 80平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，環(huán)境較好 ?缺少配套生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項目的看法 地緣性客戶 成都 城市客戶 城市東部蔓延人群 拆遷遷移客戶 綠帶家庭客戶 潛在養(yǎng)老客戶 隨著城市化進程的推進，四類成都城市客戶在龍泉驛釋放置業(yè)需求 快速城市化帶動的置業(yè)需求： ?城市化進程加快： 隨著成都城區(qū)的開發(fā)，中心地區(qū)用地逐漸減少，城市骨架在快速城市化進程中被拉大，居民住房改善需求的持續(xù)存在以及政策對城市建設的影響導致東部就業(yè)人群的置業(yè)需求向城外蔓延。 ?東郊老廠拆遷： 由于設備陳舊、能耗高、產品結構單一、污染嚴重、基礎設施落后東郊工業(yè)發(fā)展退出了成都工業(yè)發(fā)展舞臺，成飛，五冶， 784等東郊老廠的舊改引發(fā)了大規(guī)模的客戶遷移，這一剛性需求在東部得到了一定釋放。 ?龍泉驛資源優(yōu)勢： 龍泉驛區(qū)是省級花果山風景名勝區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)越，曾舉辦的國際桃花節(jié)提升了區(qū)域的知名度。同時成渝高速及成龍高速形成了核心交通骨架。環(huán)境及交通的優(yōu)勢吸引了大量來自成都的養(yǎng)老及投資客戶。 成 都 城市東部蔓延人群 — 東部白領 ?總價 ?通勤便利 ?生活配套 ?青年、 30歲左右、事業(yè)起步期，在東門附近就業(yè) ?兩口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中上等收入， 有明顯的總價上限（約 4050萬） ?婚齡初次置業(yè) ?支付能力差，父母資助首付款 ?置業(yè)要素排序： 總價、通勤便利、生活配套 ?產品形式： 舒適 90平米二居或舒適型 120平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農家樂比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項目的看法 成都城市客戶 城市東部蔓延人群 — 改善置業(yè)人群 ?總價 ?通勤便利 ?產品舒適性 ?大盤的居住環(huán)境 ?中年、 40歲左右、事業(yè)穩(wěn)定期，在城市東部就業(yè) ?三口之家，部分家庭有車，部分依賴公共交通 ?中等收入， 有明顯的總價上限（約 50萬） ?二次置業(yè) ?在成都內已有住房，但條件一般，進入龍泉區(qū)域內改善投資置業(yè) ?置業(yè)要素排序： 總價、通勤便利、產品舒適度、大盤的居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系） ?產品形式： 舒適 90平米二居或緊湊型 100平米三居 ?地塊位置距離成都更近，交通便利，但沒有公交通勤 ?周圍三圣花鄉(xiāng)，農家樂比較有名 行為及生活特征 置業(yè)需求 對本項目的看法 成都城市客戶 拆遷遷移客戶 ?成都東部工業(yè)廠房拆遷改造居民 ?習慣城市東部生活環(huán)境，不愿遷移太遠 ?工業(yè)廠房產業(yè)工人， 剛性置業(yè)， 支付能力有限 ?對價格極其敏感，購買住房總價 3040萬左右 ?位置偏向成都，環(huán)境好，未來價格一定較高 ?公交通勤不方便 ?沒有配套，生活不方便 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?通勤便利 ?生活配套 ?置業(yè)要素排序： 總價、通勤便利、生活配套 ?產品形式： 舒適 80平米兩居或舒適型 120平米三居室 對本項目的看法 成都城市客戶 潛在養(yǎng)老需求客戶 ?中老年人， 4050歲左右，生活在城市東部 ?青睞較好的居住環(huán)境養(yǎng)老，但不愿遠離原居住地 ?家庭人口較多，通常與兒女同住，也考慮未來的升值前景 ?多由兒女支付房款，購買住房總價 40萬左右 ?位置偏向成都，交通很便利，能升值 ?自然環(huán)境很好，農家樂，適合養(yǎng)老 ?生活配套需要完善 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?總價 ?生活配套 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序： 總價、生活配套、交通便利、升值前景 ?產品形式： 舒適型 120140平米三居室為主 對本項目的看法 成都城市客戶 綠帶家庭客戶 ?中年人、 3540歲、事業(yè)鼎盛期 ?從事高收入職業(yè)，成都中產階層 ?城市內已有一套住房，或其它區(qū)域內也有住房 ?經濟實力雄厚，財富積累速度快，購買住房總價 6080萬 ?支付能力強，改善投資型客戶，二次以上置業(yè) ?購買住房作為個人改善居住、養(yǎng)老或投資 ?地塊位置較好，交通便利，升值前景看好 行為及生活特征 置業(yè)需求 ?產品舒適性 ?大盤良好的居住環(huán)境 ?交通便利 ?升值前景 ?置業(yè)要素排序： 舒適性（戶型、產品形式）、大盤良好的居住環(huán)境（社區(qū)內綠化、水系）、交通便利、