世聯(lián)精品報(bào)告中信集團(tuán)北京某項(xiàng)目定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-02 03:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地上建筑面積 公寓建筑面積 配套公建 地下建筑面積 容積率 綠化率 % 控制高度 70米 必須明確的 4個(gè)前提 Q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？ Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì) 我們對本項(xiàng)目目標(biāo)的理解 ?戰(zhàn)略地位： 持續(xù)的先進(jìn)流，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供資金來源； ?項(xiàng)目目標(biāo)： 在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 4個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 客戶 我們的核心競爭力 Q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化 Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì) Luxury apartment 奢侈公寓 Semiluxury apartment 半奢侈公寓 Common apartment 普通公寓 美國 CBD公寓客戶有明顯的等級劃分 ?家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。 ?華爾街的 businessman and women, and their families 客戶 ?當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的business professionals及一些名人。 北京東部商務(wù)帶中的公寓客戶也有明顯的分級 豪宅客戶 代表項(xiàng)目： 星河灣、昆侖公寓、 NAGA上院、北京花園、貢院 6號(hào) 客戶類型： 國際名流、知名藝人 價(jià)值取向： ?地段或資源極度稀缺；區(qū)域氣質(zhì)符合自己的身份； ?與日?；顒?dòng)場所在一定的距離尺度內(nèi)； ?保證絕對私密、安全；環(huán)境優(yōu)雅、舒適； ?戶型面積 300平方米以上，擁有足夠的奢侈空間； ?產(chǎn)品的某些方面具有唯一性； 生活行為方式： ?絕對圈層感； ?社交活動(dòng)為生活的主旋律； ?活動(dòng)或消費(fèi)場所固定，一般不在社區(qū)周邊消費(fèi)； ?固定品牌使用者，對品質(zhì)要求近似苛刻； 高檔公寓客戶 代表項(xiàng)目： 棕櫚泉、 MOMA、新城國際、海晟名苑、金地國際公寓等 客戶類型： 活躍的財(cái)富臵業(yè)者（企業(yè)主、各類社會(huì)名人、外企高管等） 價(jià)值取向： ?距離工作地較近，具有昭示性； ?周邊有品質(zhì)較高的配套設(shè)施和消費(fèi)場所； ?注重私密、環(huán)境安靜； ?面積 200左右，追求簡潔、實(shí)用； 生活行為方式： ?生活以事業(yè)為中心，兼顧家庭； ?具有國外生活經(jīng)歷，具有前瞻性； ?有特定的品牌偏好； ?經(jīng)常性消費(fèi)支出不吝嗇； ?關(guān)注自己的健康情況，喜歡去會(huì)所 普通公寓客戶 代表項(xiàng)目： 富力城、華業(yè)玫瑰東方等 客戶類型： 典型的中產(chǎn)（私營業(yè)主、企業(yè)中層、高級白領(lǐng)等） 價(jià)值取向： ?距離工作地較近； ?有精致的景觀園林； ?面積 160180左右，追求舒適； 生活行為方式： ?生活以事業(yè)為中心； ?需要他人熟悉的品牌作為標(biāo)簽； ?經(jīng)常性消費(fèi)支出很吝嗇； ?很少去會(huì)所； ?對于生活的舒適度要求較高。 我們的客戶：活躍的財(cái)富臵業(yè)者 核心客戶：企業(yè)主、老板、股東 重要客戶：各類名人、高管 邊緣客戶：小老板、企業(yè)中層 偶得客戶：財(cái)富階層 4個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題 客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者 項(xiàng)目定位及 核心競爭力 Q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤最大化 Q2 競爭格局與地位：在資源爭奪中，我們算是“中產(chǎn)” Q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合 /交通受限 /建筑遮擋 /東西向比例 Q1 大勢： CBD的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì) 中央公園東區(qū) —— 上品、優(yōu)雅、保守 CENTRAL PARK EAST Luxury apartment 中央公園東區(qū)： 位于第五大道和公園大道，附近是 頂級商業(yè)街麥迪遜和萊克辛頓大道，西面為中 央公園，是傳統(tǒng)意義的富豪聚居地 客戶 ：家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層。 景觀 ：中央公園 —— 843英畝后院，城市核心景觀帶 產(chǎn)品 ：主力戶型為 500平米以上，最豪華的為 1000 平米以上的 3層復(fù)式 價(jià)格 ：千萬美元乃至上億美元 配套 ：頂級的商業(yè)街 價(jià)值支撐：傳統(tǒng)意義的豪宅標(biāo)簽、不可 復(fù)制的景觀資源及城市資源 36 Luxury apartment 價(jià)格： 20230美元 /平米 概況： 建于 1951年， 20層， 581套公寓 價(jià)值點(diǎn)排序： 地段 Location 景觀 Landscape 建筑 Architecture 產(chǎn)品 Features 地段優(yōu)勢： 中央公園、 CBD、頂級商業(yè)街， 建筑特色 ：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大 堂、花園氣派富有吸引力、大露臺(tái) 產(chǎn)品特征 ：大堂休息廳、頂級私家花園、門房及管家服務(wù)、 24 小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、
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