【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 過，看看南頭這片的大戶型情況。最后就是去了明舍御園，看到 173平米的戶型有 3個(gè)房面積都很小，干脆就不看了。 ?談到學(xué)位和景觀的問題，嚴(yán)女士說自己小孩已經(jīng)在南外有了學(xué)位，不會(huì)再考慮南頭。但是，她說她的朋友有可能會(huì)考慮南頭這里帶學(xué)位的二手房。但是會(huì)認(rèn)真考慮戶型、園林景觀這些因素的。 ?“花了那么多錢，我們肯定 會(huì)考慮和別的區(qū)域相比較 了?！? 臵業(yè)敏感點(diǎn) 學(xué)位、戶型、景觀 訪談結(jié)論 學(xué)位不是唯一優(yōu)勢(shì)，學(xué)位、景觀和樓盤產(chǎn)品結(jié)合才是優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)。 博海名苑客戶訪談 訪談對(duì)象 秦先生 職業(yè) 南山企業(yè)主 訪談要點(diǎn) ?秦先生在寶能太古城和明舍御園都買了房子，寶能買的是 155平米 4房，總價(jià)快 500萬，明舍御園買的是 173平米，總價(jià) 430萬。 ?對(duì)比寶能和明舍御園的區(qū)別，秦先生認(rèn)為買明舍御園現(xiàn)在是圖個(gè)學(xué)位，以后的話還可以住，那里離秦先生現(xiàn)在的家很近，大陽臺(tái)上可以看到整個(gè)荔香公園景觀，生活也方便。買寶能基本就是為了投資，后海這里價(jià)格肯定還要漲。 ?關(guān)于戶型設(shè)計(jì)，秦先生說當(dāng)然寶能的戶型好多了， 贈(zèng)送面積多，面寬也足夠， 要不他也不會(huì)一平米多花出快 10000買 寶能的戶型。 臵業(yè)敏感點(diǎn) 戶型、區(qū)域、景觀 訪談結(jié)論 戶型設(shè)計(jì)始終是產(chǎn)品價(jià)值的核心。 寶能太古城 /明舍御園客戶訪談 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶價(jià)值總結(jié) 問題思考： ?認(rèn)可本片區(qū)的成熟生活、學(xué)位配套和公園景觀。 ?不認(rèn)可現(xiàn)有的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，不愿意再為更高的價(jià)格買單。 ?現(xiàn)有樓盤較滯后的物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，阻礙了本區(qū)域潛在的豪宅價(jià)值釋放。 ?需挖掘目標(biāo)客戶的價(jià)值需求點(diǎn)。 目標(biāo)客戶研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶區(qū)域58%24%8%6%4%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%南山福田羅湖寶安其它調(diào)查客戶基本情況統(tǒng)計(jì) 客戶研究 客戶職業(yè)11%22%11%10%21%14%10%5% 10% 15% 20% 25%公司中管公司高管公司總經(jīng)理/董事/ 老板中級(jí)職稱公務(wù)員高級(jí)職稱公務(wù)員事業(yè)單位中級(jí)事業(yè)單位高級(jí)? 被調(diào)查客戶主要居住區(qū)域仍然以南山為主，占 58%，福田占 24%。 區(qū)域來源 ? 被調(diào)查客戶的臵業(yè)較分散，比較多的是公司高管、高級(jí)職稱公務(wù)員、事業(yè)單位中級(jí)人員和公司企業(yè)的總經(jīng)理、小老板、中高管。 職業(yè)構(gòu)成 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體 客戶研究 核心客群 ? 主要來自南山區(qū)域； ? 科技園和其它企業(yè)中高層管理、技術(shù)人員。 ? 中高級(jí)別公務(wù)員； ? 文衛(wèi)事業(yè)單位高級(jí)別人員。 重要客群 ? 主要來自南山、福田區(qū)域； ? 科技園和其它大企業(yè)高級(jí)管理、中小型企業(yè)老板 /總經(jīng)理。 ? 高級(jí)別公務(wù)員（含退休）； ? 文衛(wèi)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)（處級(jí)干部以上）； ? 本區(qū)域的已入住樓盤大戶型（ 130平米以上）業(yè)主。 外圍客群 ? 主要來自羅湖區(qū)域； ? 中大型企業(yè)公司中高層管理、技術(shù)人員； ? 私企小老板； ? 以名校學(xué)位為導(dǎo)向的臵業(yè)需求。 綜合客戶訪談和 市場(chǎng)調(diào)研，能夠 承擔(dān)高成交價(jià)格 的客群，分為 3 大層面。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 調(diào)查客戶對(duì)于本片區(qū)認(rèn)同度分析 客戶研究 客戶認(rèn)同度38%10%5%18%30%生活配套成熟 商業(yè)配套 行政事業(yè)單位 文化教育 公園景觀? 被調(diào)查客戶對(duì)于項(xiàng)目區(qū)域，最認(rèn)同的是生活配套成熟和公園景觀。 客戶認(rèn)同度 未來預(yù)期 ? 關(guān)于項(xiàng)目區(qū)域未來價(jià)格能否接近后海等豪宅區(qū)域價(jià)格，被調(diào)查客戶多數(shù)認(rèn)為存在接近后海價(jià)格的可能性。 客戶未來預(yù)期12%15%55%18%無法達(dá)到 一定能達(dá)到 做好社區(qū)有可能 不太清楚（信息來源：中原地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)成交客戶調(diào)研） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群認(rèn)同區(qū)域的城市中心資源和公園景觀優(yōu)勢(shì)。 ?客戶總體認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域未來的價(jià)值上升空間。 客戶研究 深入思考 ?項(xiàng)目擺脫目前區(qū)域的制約在于打造自身的社區(qū)物業(yè)價(jià)值。 ?從客戶認(rèn)同的物業(yè)價(jià)值借鑒項(xiàng)目物業(yè)未來的發(fā)展方向。 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的物業(yè)價(jià)值體系 調(diào)研客戶提及率片區(qū)9% 8%5% 3%75%后海 科技園南 華僑城 蛇口 其它本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析思路 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研究 典型客戶研究 價(jià)值實(shí)現(xiàn)方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)評(píng)級(jí) 片區(qū) 教育資源 景觀 區(qū)內(nèi)主要樓盤 后海片區(qū) 育才四小、南外初中濱海部 深圳灣海景 海怡灣、海月花園三期、海月五期、后海公館、 皇庭港灣、太古城（南區(qū)）、曦灣、卓越維港 科技園南片區(qū) 南外科苑部、南外高新部 深圳灣海景 濱福庭園、博海名苑、純海岸、浪琴半島 、陽光帶海濱城 2期、中信海闊天空、卓越淺水灣花園 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)說明 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)評(píng)級(jí) 片區(qū) 評(píng)級(jí) 評(píng)級(jí)說明 后海片區(qū) 重點(diǎn)參照 ?從 2023年至今每年連續(xù)存在新盤供應(yīng)，其戶型比例能夠較真實(shí)的體現(xiàn)市場(chǎng)產(chǎn)品需求。 ?客戶以南山區(qū)域?yàn)橹鳎c本片區(qū)客戶存在重疊性。 科技園南片區(qū) 簡(jiǎn)單借鑒 ?科技園南片區(qū)連續(xù) 2年內(nèi)無新盤供應(yīng)，三級(jí)市場(chǎng)成交比例存在一定的偏差。 ?客戶的區(qū)域性較強(qiáng)，外溢臵業(yè)的比例一般。 競(jìng)爭(zhēng)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū) 項(xiàng)目片區(qū) 后海片區(qū) 科技園南片區(qū) 教育資源 實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部、初中部 育才四小、南外初中 南外科苑部、南外 景觀 荔香公園 深圳灣海景 生活配套 完全成熟的生活配套 生活配套較少 生活配套不齊全 客戶流通性 南山和福田為主，高流動(dòng) 性 南山和福田為主，高流動(dòng) 性 以科技園高端客戶為 主，流動(dòng)性較低 后續(xù)供應(yīng) 未來 23年內(nèi)暫無大戶型項(xiàng) 目 未來 23年內(nèi)供應(yīng)充足，片 區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈 土地使用接近飽和，未 來新盤少 規(guī)劃利好 一般 世界金融港 高新產(chǎn)業(yè)基地 共享關(guān)系 可以部分共享后海片區(qū) 規(guī)劃利好 不能共享項(xiàng)目片區(qū)成熟的 生活配套 片區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)研究 競(jìng)爭(zhēng)研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 后海片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 競(jìng)爭(zhēng)研究 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目共性價(jià)值 卓越維港 海景、立面材料、大贈(zèng)送 海景、增送面積 皇庭港灣 豪華大主臥、主傭分梯 三湘海尚 大面積尺度、科技智能建筑 寶能太古城 贈(zèng)送空間、集中式商業(yè)、地鐵上蓋 君匯新天 大贈(zèng)送、高性價(jià)比 鴻威海怡灣 一線海景、超實(shí)用贈(zèng)送面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目個(gè)性價(jià)值 價(jià)值屬性 卓越維港 海景、立面材料、大贈(zèng)送 立面材料 附加值 皇庭港灣 豪華大主臥、主傭分梯 豪華大主臥、主傭分梯 戶型設(shè)計(jì) 三湘海尚 大面積尺度、科技智能建筑屬性 科技智能建筑屬性 物業(yè)附加值 君匯新天 大贈(zèng)送、高性價(jià)比 大開間 戶型設(shè)計(jì) 鴻威海怡灣 一線海景、超實(shí)用贈(zèng)送面積 —— —— 卓越淺水灣 純 4房，交錯(cuò)露臺(tái)設(shè)計(jì) 露臺(tái)設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 博海名苑 低梯戶比，大面積贈(zèng)送露臺(tái) 露臺(tái)設(shè)計(jì) 戶型設(shè)計(jì) 浪琴半島 首家觀光電梯、無邊際按摩式泳池、下沉式商業(yè)街、贈(zèng)送面積 觀光電梯、無邊際泳池、下沉式商業(yè)街 物業(yè)附加值 中信岸芷汀蘭 最后的灣區(qū)大宅 —— —— 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)典型項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 競(jìng)爭(zhēng)研究 ?共性價(jià)值：戶型大尺度空間設(shè)計(jì)、贈(zèng)送面積、產(chǎn)品的內(nèi)部空間打造、物業(yè)附加值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪宅市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)后海片區(qū)唱主角 競(jìng)爭(zhēng)研究 片區(qū) 未來供應(yīng)量 資源價(jià)值 戶型優(yōu)化預(yù)判 后海 住宅供應(yīng)量約 70萬平米 基本處于二線地帶，海景資源較弱。 面積段與目前后海片區(qū)主流間戶型面積區(qū)間相同，主要是增加戶型空間價(jià)值和物業(yè)附加值。 科技園南 無后續(xù)供應(yīng)土地 —— —— ?后海至未來 23年，始終是深圳高端住宅市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。目前產(chǎn)品面積段已經(jīng)被市場(chǎng)高端客戶群認(rèn)可并將持續(xù) 23年，證明目前借鑒的后海片區(qū)面積段是符合市場(chǎng)主流趨勢(shì)。 后海后市 ?本項(xiàng)目以后海片區(qū)作為戶型面積參照區(qū)間，是符合市場(chǎng)發(fā)展主流趨勢(shì)的。 ?與后海產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化，主要在于 產(chǎn)品自身空間創(chuàng)新和附加值打造。 結(jié)論 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 分析思路 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研究 典型客戶研究 價(jià)值實(shí)現(xiàn)方向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方向 2： ? 打造項(xiàng)目自身的豪宅價(jià)值體系，突破片區(qū)現(xiàn)有的價(jià)值約束，同時(shí)與后海片區(qū)實(shí)現(xiàn)差異化的豪宅價(jià)值。 方向 1： ? 凸顯項(xiàng)目城市中央豪宅的城市中央和自然景觀的雙重獨(dú)占優(yōu)勢(shì)。 ? 以現(xiàn)在和未來主流豪宅板塊產(chǎn)品面積段為基本依據(jù)。 方向 3： ? 價(jià)值最大化原則 ? 風(fēng)險(xiǎn)最小化原則 項(xiàng)目豪宅價(jià)值的實(shí)現(xiàn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)現(xiàn) 富士投資荔香公園項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 下篇：豪宅價(jià)值體系的建立 Fing Luxury House 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 說明 ? 在中原地產(chǎn)第一輪匯報(bào)溝通之后，發(fā)展商方面提出了若干問題： 1. 80米限高問題； 2. 車位數(shù)量問題； 3. 入戶泳池和車位同層問題。 ? 針對(duì)發(fā)展商關(guān)心的問題，中原地產(chǎn)項(xiàng)目組聯(lián)合中原地產(chǎn)建筑技術(shù)中心進(jìn)行了新的查詢和論證，重新對(duì)于第一輪匯報(bào)的要點(diǎn)進(jìn)行了合理化的修正和補(bǔ)充，以下部分即針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況提出了調(diào)整后的匯報(bào)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 價(jià)值實(shí)現(xiàn) 溢價(jià)動(dòng)作 戶型定位 其它動(dòng)作 價(jià)格預(yù)判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基準(zhǔn)區(qū)間確定 戶型定位 ? 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定 ? 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍戶型修正 ? 根據(jù)參考片區(qū)戶型供應(yīng)比例演變修正比例 ? 根據(jù)所在片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶需求比例驗(yàn)證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi) 110170平米面積段為主要供應(yīng)區(qū)間 戶型定位 ?由于距離荔香公園不同，片區(qū)內(nèi)樓盤之間景觀質(zhì)素差距較大，需選取與項(xiàng)目地塊相臨、且共同具有公園景觀房的樓盤對(duì)比。 面積段 90以下 91110 111130 131150 151170 171190 190以上 套數(shù)比例 11% 14% 25% 29% 19% 2% 1% 片區(qū)整體 項(xiàng)目周邊 面積段 90以下 91110 111130 131150 151170 171190 190以上 比例 3% 5% 16% 34% 38% 3% 1% 明舍御園 荔秀華庭 悠然天地 荔香源 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)片區(qū)內(nèi)重點(diǎn)參照戶型初定面積段配比 戶型定位 ?根據(jù)對(duì)片區(qū)內(nèi) 4個(gè)借鑒意義最大的樓盤戶型面積段配比分析可知， 110170平米 3房、 4房戶型是經(jīng)過市場(chǎng)檢驗(yàn)過的面積段配比，初步符合項(xiàng)目的戶型面積段配比。 ?110平米以下戶型整體比例較小，且不符合項(xiàng)目的價(jià)值要求，因此剔除該面積段。 ?171190平米整體比例極少，不符合基本的設(shè)計(jì)要求，因此去掉該區(qū)間面積算。 初定配比 面積段 90以下 91110 111130 131150 151170 171190 190以上 比例 3% 5% 16% 34% 38% 3% 1% 調(diào)整方向 取消 取消 保留 保留 保留 取消 調(diào)高 戶型 小 3房 中大 3房 中大 4房 5房及復(fù)式 面積段 111130 131150 151170 190以上 比例 18% 36% 39% 7% （數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) /中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部） ?根據(jù)問卷調(diào)查分析， 131150平米客戶傾向于設(shè)計(jì)為大 3房， 151170平米客戶傾向于設(shè)計(jì)為中大 4房。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 第一次修正 戶型定位 ? 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)入住樓盤整體戶型比例確定 ? 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍戶型修正 ? 根據(jù)參考片區(qū)戶型供應(yīng)比例演變修正比例 ? 根據(jù)所在片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)客戶需求比例驗(yàn)證 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)換手 /轉(zhuǎn)手比例統(tǒng)計(jì) 戶型定位 %%%%%%% % % % % % % %1 1 0 以下1111301311501511701711901 9 0 以上（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) /中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部） 調(diào)整方向 戶型 小 3房 中大 3房 中大 4房 5房及復(fù)式 面積段 111130 131150 151170 190以上 比例 18% 36% 39% 7% 換手率 % % % % 調(diào)整方向 適當(dāng)降低比例 提高比例 微調(diào)高 保持不變 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)成交活躍度修正 戶型定位 初定配比 戶型 小 3房 中