世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(xxxx)(編輯修改稿)
2025-03-11 12:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是嚴(yán)格保密的。 16 集中商業(yè)發(fā)展方向存在多種 可能性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 商業(yè)體量確定的 KPI 商業(yè)規(guī)模研究 內(nèi)因 外因 市場(chǎng)支撐研究 宏觀經(jīng)濟(jì)支撐 開發(fā)商目標(biāo)限制 項(xiàng)目規(guī)劃布局指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 商業(yè)主題和業(yè)態(tài)研究模型 商業(yè)主題和業(yè)態(tài) 內(nèi)因 外因 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或合作項(xiàng)目 城市規(guī)劃 企業(yè)資源整合需要 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 市場(chǎng)支撐（消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 集中商業(yè)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)：結(jié)合地塊情況 ，根據(jù)以下關(guān)鍵因素進(jìn)行 達(dá)成委托方戰(zhàn)略意圖 ?利潤(rùn)最大化 ， 風(fēng)險(xiǎn)可控 ， 商業(yè)銷售與持有合理分配 ， 各產(chǎn)品類型實(shí)現(xiàn)均好性 。 實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的挖掘 ?物業(yè)類型產(chǎn)品相互分離 、 相互獨(dú)立 ， 處理好主力店 、 半主力店 、 內(nèi)部街區(qū)及功能分區(qū)之間的關(guān)系 。 實(shí)現(xiàn)動(dòng)線合理與共享 ?商業(yè) 、 住宅及商務(wù)的人流 、 車流分離 ， 商業(yè)人流 、 車流 、 貨流 、 垃圾流的分離 ， 人流的充分共享 。 滿足大商家基本要求 ?面積要求 ， 昭示性 ， 獨(dú)立性 ， 臨街 ， 出入口交通便利 ， 停車場(chǎng)位置與體量 ， 以及貨運(yùn)要求 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 初步方案設(shè)計(jì)完前最好與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 銷售模式：綜合運(yùn)用 直接銷售 與 返租銷售 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 招商順序 —— 主力店先期入場(chǎng) 主 力 店 次主力店 品牌專賣店 中小散鋪 招商順序： 招商理念： 低租金獲得強(qiáng)大品牌主力店入駐 ， 通過設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐 。 主力店周邊的商鋪經(jīng)營(yíng)往往處于 “ 寄生 ” 狀態(tài) ， 他們本身并沒有聚客能力 ， 但大型主力店的入駐會(huì)產(chǎn)生大量的人流 ， 使得商鋪得以存活 。 以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動(dòng)小商鋪的招租 ， 更能提高小商鋪的銷售價(jià)格 。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 招商對(duì)象租金與承租面積之間的關(guān)系 最高 最低 最小 零售商鋪： 化妝品 、 服裝、 珠寶 、 皮具 、 鞋 、 鐘表、 眼鏡 、 通信 最大 特色品牌店： 電器 、 音像 、 美容中心 、 家居用品 、 運(yùn)動(dòng)用品、 健身中心 租金承受 面積要求 大型主力店 ： 百貨公司 、 超市 、 電影院 次主力店： 美食廣場(chǎng) 、 大型中式酒樓、 娛樂中心 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 租戶構(gòu)成 ? 主力店能為集中商業(yè)帶來巨大的人流 ， 但是租金水平很低 。 ?次主力店能帶來的人流數(shù)量不及主力店 ， 但是租金水平要明顯高于主力店 。 ?結(jié)構(gòu)性品牌專賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻(xiàn) ， 而且會(huì)吸引一些相關(guān)品牌的入駐 。 ?普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者 ， 其自身吸引人流的能力較差 。 租金 人流 金牛型租戶 明星型租戶 問題型租戶 瘦狗型租戶 主力店 知名商家 結(jié)構(gòu)性品牌專賣店 零售商鋪 次主力店 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 集中商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)的主要內(nèi)容 ?承租商的優(yōu)化管理： 制定相應(yīng)政策 ， 提高承租戶質(zhì)量 ?業(yè)態(tài)管理原則： 根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)效果 ， 讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到最佳的位置 ?營(yíng)銷管理： 制定營(yíng)銷計(jì)劃 ， 吸引更多的客戶 ?服務(wù)管理： 管理行政事務(wù) ， 制定程度合理的承租費(fèi)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 營(yíng)運(yùn)管理模式：統(tǒng)一管理 ， 分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一招商管理 、 統(tǒng)一營(yíng)銷 、 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 ?統(tǒng)一招商管理：對(duì)招商的品牌審核管理和完善租約管理 ?統(tǒng)一營(yíng)銷：制定統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣計(jì)劃 ?統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會(huì) ， 指導(dǎo) 、 服務(wù) 、 監(jiān)督承租方的經(jīng) 營(yíng)活動(dòng) ?統(tǒng)一物業(yè)管理：有效的進(jìn)行建筑空間維護(hù)＆保養(yǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 世聯(lián)集中商業(yè)成功開發(fā)的操作流程 世聯(lián)的工作是從客戶目標(biāo)出發(fā)，市場(chǎng)為導(dǎo)向，以全國(guó)的視野和高度，為客戶提供切實(shí)的增值服務(wù)！ 案例 1 北京石景山魯谷路南側(cè) 項(xiàng)目位置 快速發(fā)展區(qū)域，以大型住區(qū)為區(qū)域主導(dǎo)屬性的商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目界定 寫字樓 + 商業(yè) 物業(yè)類型 80000 平方米 建筑面積 項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 研究方向 北京瑞達(dá)世紀(jì)魯谷路項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 客戶的主要困惑與我們的研究方向 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)租賃價(jià)格不是本項(xiàng)目的主要難點(diǎn)問題； 在片區(qū)內(nèi)已有成熟商圈集中分布、且項(xiàng)目周邊新增大量商業(yè)的情況下，本項(xiàng)目是否尚存 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) ？如存在機(jī)會(huì)， 合理的商業(yè)規(guī)模 是多少？ 選擇何種 商業(yè)業(yè)態(tài) 有助于彰顯本項(xiàng)目的高端物業(yè)形象、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益，并與上部辦公物業(yè)功能相輔相成？ Focus 1 商業(yè)的業(yè)態(tài)與規(guī)模 ◣ 基于區(qū)域現(xiàn)狀，寫字樓物業(yè)有把握實(shí)現(xiàn) 3元 /平米 /天的租賃價(jià)格。 ◣ 本項(xiàng)目是否遵從區(qū)域現(xiàn)有商務(wù)氛圍，以適當(dāng)?shù)臋n次和規(guī)模滿足區(qū)域辦公客戶需求？ 兩者 關(guān)系 長(zhǎng)安街 魯谷路 玉泉路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 玉泉西路 Focus 2 辦公的檔次與規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 項(xiàng)目面對(duì)怎樣的市場(chǎng)與怎樣的消費(fèi)者？基于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和區(qū)域消費(fèi)人口的分析，確定本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)內(nèi)容 A 從城市規(guī)劃角度 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向文化、休閑、娛樂服務(wù)為主的綜合型服務(wù)中心方向的轉(zhuǎn)變，為本項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展契機(jī) 從功能分布角度 項(xiàng)目所在片區(qū)是一個(gè)集住宅、商務(wù)、辦公為一體的綜合性較強(qiáng)的區(qū)域
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1