世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(xxxx)-在線瀏覽
2025-03-25 12:20本頁面
【正文】 成功提供保障 9 招商是將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從營建方案階段轉(zhuǎn)變成商業(yè)營運(yùn)階段的中間步驟。 統(tǒng)一招商管理的成敗是商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一運(yùn)營成功與否的前提因素。 集中商業(yè)運(yùn)營管理的核心是把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺之上。 15 成功集中商業(yè)的規(guī)律和啟示 關(guān)鍵因素 有效覆蓋具有消費(fèi)能力的人群 布局合理的建筑結(jié)構(gòu)，愉悅的環(huán)境 全面的功能 主力商戶的進(jìn)駐 配套齊全的公共設(shè)施如停車等 聯(lián)系緊密的公共交通 本報告是嚴(yán)格保密的。 17 商業(yè)體量確定的 KPI 商業(yè)規(guī)模研究 內(nèi)因 外因 市場支撐研究 宏觀經(jīng)濟(jì)支撐 開發(fā)商目標(biāo)限制 項(xiàng)目規(guī)劃布局指標(biāo) 本報告是嚴(yán)格保密的。 19 集中商業(yè)規(guī)劃布局設(shè)計：結(jié)合地塊情況 ，根據(jù)以下關(guān)鍵因素進(jìn)行 達(dá)成委托方戰(zhàn)略意圖 ?利潤最大化 ， 風(fēng)險可控 ， 商業(yè)銷售與持有合理分配 ， 各產(chǎn)品類型實(shí)現(xiàn)均好性 。 實(shí)現(xiàn)動線合理與共享 ?商業(yè) 、 住宅及商務(wù)的人流 、 車流分離 ， 商業(yè)人流 、 車流 、 貨流 、 垃圾流的分離 ， 人流的充分共享 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 21 銷售模式：綜合運(yùn)用 直接銷售 與 返租銷售 本報告是嚴(yán)格保密的。 主力店周邊的商鋪經(jīng)營往往處于 “ 寄生 ” 狀態(tài) ， 他們本身并沒有聚客能力 ， 但大型主力店的入駐會產(chǎn)生大量的人流 ， 使得商鋪得以存活 。 本報告是嚴(yán)格保密的。 24 租戶構(gòu)成 ? 主力店能為集中商業(yè)帶來巨大的人流 ， 但是租金水平很低 。 ?結(jié)構(gòu)性品牌專賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻(xiàn) ， 而且會吸引一些相關(guān)品牌的入駐 。 租金 人流 金牛型租戶 明星型租戶 問題型租戶 瘦狗型租戶 主力店 知名商家 結(jié)構(gòu)性品牌專賣店 零售商鋪 次主力店 本報告是嚴(yán)格保密的。 26 營運(yùn)管理模式：統(tǒng)一管理 ， 分散經(jīng)營 統(tǒng)一招商管理 、 統(tǒng)一營銷 、 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 ?統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善租約管理 ?統(tǒng)一營銷：制定統(tǒng)一的營銷推廣計劃 ?統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會 ， 指導(dǎo) 、 服務(wù) 、 監(jiān)督承租方的經(jīng) 營活動 ?統(tǒng)一物業(yè)管理：有效的進(jìn)行建筑空間維護(hù)＆保養(yǎng) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ◣ 本項(xiàng)目是否遵從區(qū)域現(xiàn)有商務(wù)氛圍，以適當(dāng)?shù)臋n次和規(guī)模滿足區(qū)域辦公客戶需求？ 兩者 關(guān)系 長安街 魯谷路 玉泉路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 玉泉西路 Focus 2 辦公的檔次與規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 項(xiàng)目面對怎樣的市場與怎樣的消費(fèi)者？基于對區(qū)域市場和區(qū)域消費(fèi)人口的分析，確定本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)內(nèi)容 A 從城市規(guī)劃角度 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向文化、休閑、娛樂服務(wù)為主的綜合型服務(wù)中心方向的轉(zhuǎn)變，為本項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展契機(jī) 從功能分布角度 項(xiàng)目所在片區(qū)是一個集住宅、商務(wù)、辦公為一體的綜合性較強(qiáng)的區(qū)域 從未來商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展角度 本項(xiàng)目是區(qū)域四大商服中心之一的銀河文化娛樂區(qū)的重要組成部分 從現(xiàn)狀供應(yīng)角度 現(xiàn)狀供應(yīng)主要集中在零售，餐飲、娛樂類相對較少 從未來供應(yīng)角度 供應(yīng)量主要集中在大型住區(qū)的底商，對餐飲類業(yè)態(tài)發(fā)展受到較大制約 區(qū)域內(nèi)居住人口 主要在區(qū)域內(nèi)解決生活基本需求型消費(fèi)，其他消費(fèi)選擇跨區(qū)域解決 商務(wù)辦公人口 主要在區(qū)域內(nèi)解決工作餐飲需求及部分宴請型餐飲需求，其他消費(fèi)會跨區(qū)域解決 政務(wù)辦公人口 主要在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行宴請型餐飲及娛樂消費(fèi)且檔次較高 本區(qū)域餐飲、娛樂類業(yè)態(tài)存在較大的市場機(jī)會 區(qū)域市場商業(yè)狀況 區(qū)域消費(fèi)人口狀況 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 本項(xiàng)目能吸引怎樣的商業(yè)經(jīng)營者？通過對比各業(yè)態(tài)商家選址 KPI與項(xiàng)目本體條件，進(jìn)一步確定本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目基底面積較小，臨街面較短； 物業(yè)建筑形式：集中商業(yè)裙樓 項(xiàng)目本體條件 本項(xiàng)目較適合發(fā)展的三種主要業(yè)態(tài)為： 餐飲 娛樂 中型超市 辦公物業(yè)的檔次和規(guī)模 —— 對影響辦公物業(yè)的五大因素與本項(xiàng)目進(jìn)行對照分析，確立本項(xiàng)目辦公物業(yè)的定位：形象較好的中高檔純寫字樓 C 影響辦公物業(yè)定位的五大關(guān)鍵因素 我們提供的成果 區(qū)域市場研究 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向文化 、 休閑 、 娛樂服務(wù)為主的綜合型服務(wù)中心方向的轉(zhuǎn)變 ， 為本項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展契機(jī) 從現(xiàn)狀供應(yīng)來說 ， 主要集中在零售 ， 餐飲 、 娛樂類相對較少；從未來供應(yīng)來說 ， 供應(yīng)量主要集中在大型住區(qū)的底商 ， 對餐飲類業(yè)態(tài)發(fā)展受到較大制約 區(qū)域內(nèi)居住人口主要在區(qū)域內(nèi)解決生活基本需求型消費(fèi) ， 其他消費(fèi)選擇跨區(qū)域解決 …… 大型住區(qū)主導(dǎo)的商業(yè)物業(yè) ， 以餐飲 、 超市 、 百貨為主體業(yè)態(tài) ， 其中餐飲所占比例較大 百貨業(yè)如不依托成熟商圈或規(guī)模 ，發(fā)展受到相當(dāng)限制；超市類 、 專業(yè)市場類發(fā)展平穩(wěn)；餐飲 、 娛樂隨著其區(qū)域成熟與輻射力的擴(kuò)張 ，商家與客群逐步升級 ， 包容性和規(guī)模不斷加強(qiáng) 代表商家對本地快的看法 各業(yè)態(tài)與本項(xiàng)目的擬合度分析 …… 成功案例借鑒與商家選址 KPI研究 商業(yè)定位： 京西區(qū)域 ， 網(wǎng)羅政務(wù) 、商務(wù) 、 居住人口 ， 聚焦公款消費(fèi)與宴請消費(fèi) ，中 、 高檔區(qū)域餐飲娛樂旗艦 辦公定位： 西長安街南延 、 地標(biāo)級 、超值版寫字樓 …… 商業(yè)與辦公項(xiàng)目定位與開發(fā)策略 業(yè)態(tài)分布建議 總體布局建議 交通組織建議 核心筒布置建
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